原告：上海清沭賓館(普通合伙)，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：毛子友，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張孝偉，上海治學(xué)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：虞世杰，上海治學(xué)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海晉某物業(yè)管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：宗建文，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李春何，上海市華天成律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張?jiān)?，上海市華天成律師事務(wù)所律師。
　　原告上海清沭賓館(普通合伙)(以下簡稱“清沭賓館”)與被告上海晉某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“晉某公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。清沭賓館的法定代表人毛子友及委托訴訟代理人虞世杰，晉某公司的委托訴訟代理人李春何、張?jiān)５酵⒓釉V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　清沭賓館向本院提出訴訟請求：一、判令晉某公司賠償因租賃合同提前終止產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失(具體包括：1、裝修損失人民幣1,637,866.82元(以下幣種均為人民幣)，2、加盟費(fèi)損失837,500元，3、空調(diào)136,848元，4、電視機(jī)90,650元，5、客房床單被套等物品損失110,567元，6、計(jì)算機(jī)、桌椅等辦公設(shè)備損失41,854元，7、大堂圓桌、裝飾花、沙發(fā)等物品損失16,237元，8、電飯煲、高壓鍋等廚房用品損失3,026元，9、浴帽、洗發(fā)水等一次性消耗品損失2,423元，10、員工遣散費(fèi)175,500元)；二、判令晉某公司退回清沭賓館多支付的房屋租金及保證金合計(jì)273,167元及逾期返還的違約金(按年率24%，自2017年12月1日起算至實(shí)際返還之日止)；三、鑒定費(fèi)由晉某公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：2012年7月9日，清沭賓館與晉某公司簽訂《租賃協(xié)議》，約定由清沭賓館承租上海市寶山區(qū)三門路XXX-XXX號底層及三門路XXX-XXX號二、三層房屋(以下簡稱“系爭房屋”)經(jīng)營賓館，租期自2012年7月21日至2021年12月20日。合同簽訂后，清沭賓館在系爭房屋經(jīng)營格林豪泰賓館，租金按時(shí)繳納。2017年7月底，晉某公司通知要求停業(yè)，清沭賓館實(shí)際只使用系爭房屋5年，存在經(jīng)濟(jì)損失。2017年11月17日，雙方簽訂《房租結(jié)算清單》，約定晉某公司于2017年11月30日前退還清沭賓館多付的房租及保證金合計(jì)473,167元，逾期退還租金，每逾期一天，按未退還金額的1%計(jì)算違約金，但其至今尚欠273,167元未退還。綜上，清沭賓館提出訴請如上，并主動將逾期退還租金及保證金的違約金調(diào)整為按年利率24%計(jì)算。
　　晉某公司辯稱，雙方之間的租賃合同系因?yàn)椴筷?duì)停償政策而無法履行，屬于不可抗力，不是晉某公司故意違約，晉某公司無需承擔(dān)賠償責(zé)任。清沭賓館主張的裝修損失是鑒定確定的，晉某公司對鑒定報(bào)告不認(rèn)可，房屋交接已經(jīng)兩年，裝修及物品情況無法認(rèn)可。加盟費(fèi)損失沒有相關(guān)依據(jù)，空調(diào)、電視機(jī)等可以繼續(xù)利用。終止合同已提前通知清沭賓館，相關(guān)物品損失和遣散費(fèi)用是可以避免的。關(guān)于租金及保證金，同意退還，但違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，最多只能支持銀行存款利息。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2012年7月9日，毛子友(乙方)與晉某公司(甲方)簽訂《租賃合同》，約定甲方出租給乙方系爭房屋；甲方于2012年7月15日前向乙方交付該房屋，房屋租賃期從乙方實(shí)際接收房屋后即起算；租期自2012年7月21日至2021年12月20日；年度租金68萬元，保證金為一個(gè)月租金56,667元；因軍事及地方城市規(guī)劃建設(shè)需要，甲方提前終止合同的，乙方應(yīng)當(dāng)于接到甲方通知之日起一個(gè)月內(nèi)無條件地將所承租的房地產(chǎn)及按本合同約定權(quán)屬歸甲方的全部財(cái)產(chǎn)交還甲方，甲方按乙方實(shí)際使用時(shí)間計(jì)收租金，無息退還剩余租金和房地產(chǎn)租賃保證金，其他互不補(bǔ)償；因地震、海嘯等不可抗力原因(含政府行為，國家和軍隊(duì)政策法規(guī)重大調(diào)整等)造成合同無法履行的，甲乙雙方均不承擔(dān)責(zé)任。合同第十條補(bǔ)充條款第7條約定，如甲方遇部隊(duì)或政府部門拆遷的，甲方應(yīng)將乙方裝修費(fèi)用(經(jīng)評估)補(bǔ)償交乙方。
　　2013年6月13日，晉某公司(甲方)與清沭賓館(乙方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定，雙方經(jīng)充分協(xié)商對租賃合同達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議：雙方同意屋頂消防改造款項(xiàng)84,100元、供電電纜費(fèi)用19,200元、辦理消防手續(xù)費(fèi)50,000元，上述費(fèi)用由甲方承擔(dān)，現(xiàn)由乙方墊付此款項(xiàng)，此款項(xiàng)在乙方下期支付房租中抵扣；經(jīng)雙方同意乙方已向甲方支付第一期房租時(shí)間為2012年12月21日至2013年12月20日，現(xiàn)因消防改造各種原因，綜合考慮，甲方同意上述第一期租期延長至2014年5月20日，第二期房租于2014年5月21日至2015年5月20日，其他均按原合同執(zhí)行。
　　2017年11月17日，晉某公司出具《房租結(jié)算清單》，載明清沭賓館向晉某公司承租的上海三門路XXX號物業(yè)在2017年5月20日已繳納房租一年714,000元，時(shí)間是2017年5月21日至2018年5月20日止；因響應(yīng)部隊(duì)停賠服務(wù)政策，到2017年10月20日賓館停止?fàn)I業(yè)，賓館合計(jì)使用租賃時(shí)間5個(gè)月，還剩7個(gè)月的房租，晉某公司應(yīng)退還給清沭賓館剩余7個(gè)月的房租416,500元及一個(gè)月租賃保證金56,667元，合計(jì)金額473,167元，以上金額應(yīng)在2017年11月30日之前退還，如逾期未退還的，每天承擔(dān)未退還金額的1%的違約金。
　　另查明，2011年10月8日，晉某公司(乙方)與94778部隊(duì)房地產(chǎn)管理辦公室簽訂《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》，約定甲方將上海市寶山區(qū)三門路XXX-XXX號的房屋建筑面積1,024平方米出租給乙方使用，租賃期限自2012年1月1日至2021年12月31日止；年租金50萬元整。2014年5月9日，南京軍區(qū)空軍上海房地產(chǎn)管理處與晉某公司簽訂兩份《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃合同》，約定由晉某公司承租寶山區(qū)三門路XXX-XXX號三層門面(建筑面積1,482平方米)及寶山區(qū)吉浦路XXX-XXX號二層門面(建筑面積2,322平方米)租期均自2014年1月1日至2018年12月31日。
　　2018年7月6日，中國人民解放軍94778部隊(duì)(以下簡稱“94778部隊(duì)”)起訴晉某公司【(2018)滬0113民初13737號】，要求其支付租金及違約金，并要求就晉某公司承租的寶山區(qū)三門路XXX-XXX號門面房及吉浦路XXX-XXX號門面房一并處理。2018年7月6日，我院作出(2018)滬0113民初13737號民事調(diào)解書，確認(rèn)：94778部隊(duì)支付晉某公司租賃物固定添附殘值補(bǔ)償275.49萬元及公寓房整修款59.92萬元，合計(jì)335.41萬元，抵扣晉某公司拖欠的租金240萬元，94778部隊(duì)實(shí)際補(bǔ)償晉某公司95.41萬元。
　　清沭賓館為證明己方主張，向本院提供了：1、2017年8月23日，94778部隊(duì)發(fā)出的告知書，證明清沭賓館實(shí)際使用系爭房屋至2017年9月；2、格林豪泰貝殼酒店特許經(jīng)營合同、一次性加盟金發(fā)票、系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)發(fā)票及品牌使用費(fèi)發(fā)票，證明清沭賓館支付加盟費(fèi)837,500元；3、空調(diào)購銷及安裝合同、發(fā)票、電視機(jī)采購發(fā)票及酒店經(jīng)營必備物品清單，證明相關(guān)物品損失。晉某公司針對上述證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下：1、告知書真實(shí)性無異議，該告知書可以證明雙方租賃合同解除系中央軍委全面停償導(dǎo)致，屬于不可抗力，晉某公司無需對裝修損失進(jìn)行賠償；2、真實(shí)性不認(rèn)可，相關(guān)費(fèi)用即使真實(shí)支付，也是其經(jīng)營過程中的必然支出，與雙方租賃合同解除沒有關(guān)系，不應(yīng)予以賠償；3、真實(shí)性不認(rèn)可，空調(diào)、電視機(jī)等都可以拆除后繼續(xù)使用，屬于可移動物品，不是損失。
　　晉某公司向本院提供：1、94778部隊(duì)于2012年6月5日出具的《證明》、南京軍區(qū)空軍上海房地產(chǎn)管理處于2012年10月15日出具的《證明》、94778部隊(duì)房地產(chǎn)管理辦公室于2012年10月15日出具的《同意轉(zhuǎn)租證明》，證明清沭賓館知曉系爭房屋屬于部隊(duì)房屋；2、房屋所有權(quán)證，證明產(chǎn)證上三門路XXX號包含了94778部隊(duì)在吉浦路、三門路的所有房屋(包括系爭房屋)，晉某公司承租后有過改造，2012年派出所對改造過的房屋進(jìn)行了重新編號，與清沭賓館租賃合同中的門牌號是重新編號后的門牌號；3、2013年5月27日手寫材料，證明電力增容費(fèi)用80萬元是晉某公司承擔(dān)的。清沭賓館針對上述證據(jù)的質(zhì)證意見為：1、真實(shí)性不發(fā)表意見，其沒有否認(rèn)過系爭房屋是部隊(duì)的；2、真實(shí)性無異議；3、真實(shí)性無異議，該材料是會議紀(jì)要，關(guān)于電力增容的內(nèi)容是晉某公司負(fù)責(zé)人單方面表述，清沭賓館并沒有認(rèn)可。
　　庭審中，晉某公司與清沭賓館一致確認(rèn)，租賃合同中乙方雖為毛子友簽字，但認(rèn)可合同承租方為清沭賓館，《房租結(jié)算清單》中載明的三門路XXX號就是雙方租賃合同中約定的標(biāo)的物，系爭房屋現(xiàn)已由部隊(duì)收回。審理中，清沭賓館撤回了關(guān)于員工遣散費(fèi)的訴訟請求。
　　審理中，本院根據(jù)清沭賓館的申請，委托上海第一測量師事務(wù)所有限公司對系爭房屋的裝飾裝修造價(jià)及殘值進(jìn)行鑒定。鑒定結(jié)論為：裝修工程造價(jià)2,818,246.45元，電擴(kuò)容項(xiàng)目造價(jià)30萬元；按租賃合同剩余租期攤銷進(jìn)行折舊，至2017年10月20日，裝修造價(jià)的未攤銷費(fèi)用為1,292,773.60元，電擴(kuò)容項(xiàng)目的未攤銷費(fèi)用為137,614.68元。清沭賓館對鑒定報(bào)告認(rèn)可，對未攤銷費(fèi)用的計(jì)算有異議，認(rèn)為其自2013年9月開始使用系爭房屋至2017年9月5日停止使用，折舊應(yīng)按上述期限計(jì)算。晉某公司對鑒定報(bào)告不認(rèn)可，認(rèn)為鑒定單位進(jìn)入房屋的方式不妥當(dāng)，如法院采信鑒定結(jié)論，也應(yīng)扣除屋面消防改造8.4萬元、消防手續(xù)5萬元及供電電纜1.92萬元，電力增容的費(fèi)用80萬元是晉某公司承擔(dān)的，也不應(yīng)支持。鑒定單位表示，鑒定結(jié)論中包含了屋面消防改造的費(fèi)用，未包含消防手續(xù)費(fèi)用和供電電纜費(fèi)用，屋面消防改造的造價(jià)是41,244.82元，至2017年10月20日的未攤銷費(fèi)用為18,919.64元，系爭房屋現(xiàn)狀仍然是格林豪泰賓館的樣子；關(guān)于清沭賓館訴請一中3-9項(xiàng)物品損失，該部分物品都是可移動設(shè)備及物品，未包含在鑒定報(bào)告中。清沭賓館表示，可移動的物品在評估后會搬離。鑒定費(fèi)84,800元由清沭賓館支付。
　　本院認(rèn)為，清沭賓館與晉某公司就系爭房屋簽訂的《租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。現(xiàn)租賃合同在租期屆滿前終止，確實(shí)給承租人造成了損失。而根據(jù)生效民事調(diào)解書，晉某公司就承租房屋內(nèi)的固定添附及裝修殘值等也從94778部隊(duì)獲得了補(bǔ)償款335.41萬元。故清沭賓館要求晉某公司賠償合同提前終止產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，相關(guān)訴請具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。關(guān)于損失的范圍，首先，清沭賓館主張的空調(diào)、電視機(jī)、客房物品、辦公物品、廚房用品、大堂物品及一次性消耗品等設(shè)備、物品均為可移動設(shè)備及物品，清沭賓館庭審中亦表示評估結(jié)束后會將可移動物品搬離，故對該部分設(shè)備、物品的損失，本院不予支持。其次，清沭賓館為經(jīng)營格林豪泰酒店，確實(shí)投入資金對系爭房屋進(jìn)行了裝修，故相關(guān)裝修損失應(yīng)于支持。但清沭賓館主張2017年9月5日停止?fàn)I業(yè)，未能提供證據(jù)證明，其亦認(rèn)可結(jié)算清單的內(nèi)容，而結(jié)算清單中已載明賓館于2017年10月20日停止?fàn)I業(yè)。因此，裝修損失的折舊自竣工次月計(jì)算至2017年10月20日較為合理，本院予以采信。關(guān)于電力擴(kuò)容損失，有相關(guān)合同及收據(jù)為證，可予支持。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》約定，屋面消防改造費(fèi)用已在清沭賓館應(yīng)付租金中予以抵扣，故該部分費(fèi)用應(yīng)予以扣除。再次，關(guān)于加盟費(fèi)損失，清沭賓館雖提供了一次性加盟金發(fā)票及系統(tǒng)服務(wù)費(fèi)發(fā)票，但發(fā)票顯示的金額及付款時(shí)間均與特許經(jīng)營合同中約定不一致，而其提供的品牌使用費(fèi)支付憑證系按月支付，發(fā)票載明的繳費(fèi)期間也系賓館實(shí)際經(jīng)營的期間。此外，系爭《租賃合同》并非因晉某公司惡意違約而解除，晉某公司從94778部隊(duì)獲得的補(bǔ)償款也僅為固定添附殘值及房屋整修款。雙方租賃合同中也約定，如遇部隊(duì)拆遷，甲方僅補(bǔ)償乙方裝修費(fèi)用。有鑒于此，清沭賓館主張的加盟費(fèi)損失837,500元，本院難以支持。關(guān)于員工遣散費(fèi)損失，清沭賓館已撤回該項(xiàng)訴請，與法不悖，本院予以準(zhǔn)許。綜上，本院綜合考慮雙方當(dāng)事人庭審陳述及舉證、質(zhì)證情況，晉某公司承租、轉(zhuǎn)租房屋情況以及從94778部隊(duì)獲得的補(bǔ)償款金額等因素，結(jié)合鑒定報(bào)告的結(jié)論，酌情確定晉某公司賠償清沭賓館經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)140萬元。
　　關(guān)于租金及保證金，晉某公司認(rèn)可尚欠273,167元未退還，清沭賓館要求其退還該部分多支付的租金及保證金，本院予以支持。關(guān)于逾期退還的違約金，結(jié)算清單中約定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高，本院綜合考慮案件事實(shí)及清沭賓館的實(shí)際損失情況，酌情將違約金調(diào)整為按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海晉某物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，賠償原告上海清沭賓館(普通合伙)經(jīng)濟(jì)損失140萬元；
　　二、被告上海晉某物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，退還原告上海清沭賓館(普通合伙)多支付的租金及保證金共計(jì)273,167元，并按中國人民銀行同期貸款利率計(jì)算，支付該款自2017年12月1日起至實(shí)際支付之日止的逾期退還違約金；
　　三、駁回原告上海清沭賓館(普通合伙)的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取16,703元、鑒定費(fèi)84,800元、保全費(fèi)5,000元，合計(jì)106,503元，由原告上海清沭賓館(普通合伙)負(fù)擔(dān)20,000元，被告上海晉某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)86,503元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：童翔燕

書記員：王竹珺