原告(反訴被告)：上海淞昕包裝制品有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：李玉全，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：楊斌，上海申昌律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：汪洋，上海申昌律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海奧伊服飾有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：黃福珍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：鄧有國(guó)，上海川匯律師事務(wù)所律師。
　　原告上海淞昕包裝制品有限公司(以下簡(jiǎn)稱“淞昕公司”)與被告上海奧伊服飾有限公司(以下簡(jiǎn)稱“奧伊公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序。后被告奧伊公司向本院提起反訴，本院依法予以受理。本案于2018年11月2日、11月11日以及11月26日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。原告淞昕公司的法定代表人李玉全以及委托訴訟代理人楊斌，被告奧伊公司的法定代表人黃福珍以及委托訴訟代理人鄧有國(guó)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告淞昕公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：被告奧伊公司返還原告淞昕公司拆遷補(bǔ)償款429,043元，具體為停產(chǎn)停業(yè)費(fèi)336,000元(按1,120平方米×300元/平方米計(jì)算)、搬遷補(bǔ)償費(fèi)33,600元(按1,120平方米×30元/平方米計(jì)算)、物資搬遷補(bǔ)償費(fèi)59,443元。事實(shí)和理由：原、被告于2017年5月16日簽訂關(guān)于上海市松江區(qū)李塔匯鎮(zhèn)被告廠房最南端的一幢廠房樓上樓下共1,120平方米的《租賃協(xié)議》。租賃協(xié)議約定的租期為2017年5月20日至2018年5月19日。年租金為23萬(wàn)元。在租賃期間內(nèi)，被告的廠房被納入政府拆遷范圍之內(nèi)。2018年4月，被告已與政府簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。原告多次與被告就拆遷補(bǔ)償款中屬于原告的部分進(jìn)行協(xié)商，但均未能達(dá)成合意。故原告起訴至法院，望判如所請(qǐng)。
　　被告奧伊公司辯稱：租賃合同于2018年5月19日到期。租賃合同履行期間，原告對(duì)于最后一期(2017年11月20日至2018年5月19日)租金11.5萬(wàn)元，僅支付了3萬(wàn)元。由于原告違約，被告曾多次要求解除合同。本案所涉的被告房屋拆遷與原告不存在任何關(guān)系。原告所主張的三方面補(bǔ)償，針對(duì)的都是被告。不同意原告的訴請(qǐng)。
　　被告奧伊公司向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：1、原告淞昕公司支付被告奧伊公司2017年11月20日至2018年5月19日欠付的租金85,000元；2、原告淞昕公司支付被告奧伊公司2018年5月20日至2018年8月30日房屋使用費(fèi)65,167元；3、原告淞昕公司支付被告奧伊公司逾期付款違約金34,500元(按115,000元×30%)。以上各項(xiàng)訴請(qǐng)金額為184,667元，扣除應(yīng)退原告淞昕公司的押金20,000元，實(shí)際原告淞昕公司應(yīng)支付164,667元。審理中，原告表示撤回上述第2項(xiàng)訴請(qǐng)，但保留訴權(quán)。事實(shí)和理由：原告對(duì)于2017年11月20日至2018年5月19日的租金遲遲未予支付，被告多次催討后，原告僅僅支付了3萬(wàn)元，其余租金至今未付。雙方租賃合同于2018年5月19日到期，但原告并未按合同約定返還所租賃的廠房。經(jīng)被告催促后，原告于2018年8月30日才予以搬離，但對(duì)于租賃合同到期后的房屋使用費(fèi)，原告亦未予以支付。故提起反訴。
　　針對(duì)被告奧伊公司的反訴，原告淞昕公司辯稱：之前，房屋租金都是愿意支付給被告奧伊公司的，但被告奧伊公司不愿收取。因被告奧伊公司與政府簽訂的協(xié)議約定2018年4月24日停止經(jīng)營(yíng)，故被告僅愿意將租金支付至該日。之后的租金及使用費(fèi)，被告無(wú)權(quán)向原告收取。押金2萬(wàn)元同意在反訴請(qǐng)求金額中予以扣除。
　　經(jīng)審理查明：2017年5月16日，原告作為承租方、乙方，被告作為出租方、甲方簽訂《廠房租賃協(xié)議》，約定被告將上海市松江區(qū)甘德路XXX號(hào)處最南端的一幢廠房樓上、樓下1,120平方米出租給原告使用；租賃期限為2017年5月20日至2018年5月19日。合同第三條約定：“租金：乙方承擔(dān)甲方車間的租金按每年23萬(wàn)元計(jì)算，實(shí)行先付后租，每年租金分兩次付清，在簽訂本協(xié)議當(dāng)日乙方先付給甲方第一個(gè)半年租金11.5萬(wàn)元。往后每半年起始前的十天內(nèi)乙方向甲方付清半年的租金，往后以此類推。若乙方不按期支付租金，且逾期超過(guò)三十天的，則甲方有權(quán)立即解除本租賃協(xié)議，收回租賃廠房，且乙方還應(yīng)向甲方支付本協(xié)議第七條的違約金?！钡诰艞l約定：“租賃期間，若遇政府需要對(duì)租賃廠房進(jìn)行動(dòng)遷時(shí)，乙方必須無(wú)條件服從，雙方互不承擔(dān)責(zé)任?！钡谑粭l約定：“本協(xié)議經(jīng)雙方簽署，且乙方支付第一次租金之后當(dāng)場(chǎng)生效。雙方必須嚴(yán)格遵守。本協(xié)議任何一方中途毀約或出現(xiàn)本協(xié)議第三、五條規(guī)定的違約行為的，必須向守約方支付違約金。違約金以剩余租賃期限的年數(shù)乘以30%的年度租金額計(jì)算。”合同對(duì)其他事宜進(jìn)行了約定。上述房屋上海市房地產(chǎn)權(quán)證登記的建筑面積為560.23平方米，層數(shù)為1層。被告對(duì)上述房屋進(jìn)行過(guò)加層。合同簽訂后，被告將房屋交付了原告，原告向被告交付了租賃押金2萬(wàn)元。關(guān)于2017年5月20日至2017年11月19日的租金，原告已經(jīng)予以支付。
　　2018年3月11日，原告方向被告方發(fā)出短信詢問(wèn)拆遷情況。當(dāng)日，被告方短信告知廠房要六月底才可能拆，原告的補(bǔ)償款不要想的太美，如到時(shí)政府有再好商量，現(xiàn)在還是按租賃合同辦事，要求原告先付三個(gè)月租金。之后，原告向被告支付了2017年11月20日至2018年5月19日租金中的3萬(wàn)元租金，其余租金未予支付。
　　2018年4月24日，被告作為被補(bǔ)償人、乙方，案外人上海市松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)人民政府作為甲方簽訂《減量化企業(yè)清拆補(bǔ)償協(xié)議》，約定：乙方的被拆房屋坐落于松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)甘德路XXX號(hào)，房屋建筑面積為2,231.68平方米，其他構(gòu)筑物建筑面積111.36平方米；甲方應(yīng)向乙方支付補(bǔ)償款為5,069,395元，其中，設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用及無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備費(fèi)用為231,162元、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償669,504元、搬遷補(bǔ)償66,951元；乙方應(yīng)在簽訂本協(xié)議后15日內(nèi)，即2018年5月9日前搬離原址，并負(fù)責(zé)房屋使用人也如期搬遷。協(xié)議對(duì)于其他事宜亦進(jìn)行了約定。本案原告所承租的房屋包含在上述協(xié)議被拆除范圍內(nèi)。
　　在本案訴訟之前，原、被告曾就拆遷補(bǔ)償問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商，但未能達(dá)成一致意見(jiàn)。
　　另查明：上海市松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)人民政府于2016年4月22日制定《石湖蕩鎮(zhèn)工礦企業(yè)建設(shè)用地減量化清拆補(bǔ)償辦法》，其中規(guī)定：設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用及無(wú)法恢復(fù)使用的設(shè)備按評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)確定，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償按被清拆房屋的有證面積、改制認(rèn)定面積、有相關(guān)資料并由領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定的建筑面積100—300元/㎡(用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的建筑面積)；室內(nèi)其它物品的搬遷補(bǔ)償，按認(rèn)定建筑面積10—30元/㎡。
　　在上海房地產(chǎn)估價(jià)師事務(wù)所有限公司2018年3月30日出具的《引用水水源二級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)清拆整治項(xiàng)目松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)甘德路XXX號(hào)松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)金祥村(上海奧伊服飾有限公司)協(xié)議清拆補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告》附件四《物資搬遷補(bǔ)償估價(jià)明細(xì)表》載明①號(hào)房(上海淞昕包裝制品有限公司)物資搬遷補(bǔ)償費(fèi)為59,443元。
　　審理中，原、被告確認(rèn)自2018年5月29日停水停電，被告占有系爭(zhēng)房屋至2018年8月30日止。
　　審理中，被告出示了落款時(shí)間為2018年4月20日的告知書，內(nèi)容為：“由于該廠房于6月之間全部被拆除，各承租廠房一年合同也將到期。望貴公司接到告知書后在5月底全部搬出園區(qū)內(nèi)。之前的設(shè)備評(píng)估與搬場(chǎng)車數(shù)費(fèi)用到時(shí)會(huì)清算給大家！望知悉！”
　　審理中，本院釋明：《廠房租賃協(xié)議》合同效力，涉及到有產(chǎn)證部分有效，加層部分無(wú)效。雙方表示在合同部分有效、部分無(wú)效的情況下，本、反訴請(qǐng)求不作變更。
　　以上事實(shí)，有《廠房租賃協(xié)議》、《減量化企業(yè)清拆補(bǔ)償協(xié)議》、《石湖蕩鎮(zhèn)工礦企業(yè)建設(shè)用地減量化清拆補(bǔ)償辦法》、《引用水水源二級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)清拆整治項(xiàng)目松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)甘德路XXX號(hào)松江區(qū)石湖蕩鎮(zhèn)金祥村(上海奧伊服飾有限公司)協(xié)議清拆補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告》、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、《告知書》、短信、當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為：原、被告之間的《廠房租賃協(xié)議》所涉租賃房屋存在加層，且加層未經(jīng)過(guò)有關(guān)部門審批，故上述協(xié)議效力為有證部分為有效，加層部分為無(wú)效，即部分有效、部分無(wú)效。
　　關(guān)于原告要求被告支付搬遷補(bǔ)償費(fèi)、物資搬遷補(bǔ)償費(fèi)的問(wèn)題。根據(jù)被告提供的告知書的內(nèi)容，被告有過(guò)搬遷方面補(bǔ)償?shù)某兄Z，故原告要求被告支付上述款項(xiàng)，本院予以支持。
　　關(guān)于原告要求被告支付停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)的問(wèn)題。首先，根據(jù)原、被告《廠房租賃協(xié)議》約定，在租賃期間，若遇政府需要對(duì)租賃廠房進(jìn)行動(dòng)遷時(shí)，原告必須無(wú)條件服從，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。據(jù)此，原告并無(wú)要求被告支付停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)的合同依據(jù)。其次，雙方《廠房租賃協(xié)議》約定的租期至2018年5月19日屆滿，而原告一直占有房屋至2018年8月30日止。原告已經(jīng)實(shí)際享有了租賃合同中所享有租期利益，原告再向要求被告支付停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)，并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。而且如果原告認(rèn)為被告當(dāng)時(shí)簽署《減量化企業(yè)清拆補(bǔ)償協(xié)議》確實(shí)影響到經(jīng)營(yíng)的，其亦應(yīng)當(dāng)及時(shí)搬離以減少各自的損失，況且《廠房租賃協(xié)議》本身也約定了遇到動(dòng)遷原告應(yīng)當(dāng)無(wú)條件的服從。最后，原告也并未提供在租期內(nèi)因動(dòng)遷因素影響到了其經(jīng)營(yíng)的相關(guān)證據(jù)。故原告要求被告支付停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)的請(qǐng)求，本院不予支持。
　　關(guān)于被告反訴要求原告支付2017年11月20日至2018年5月19日租金的問(wèn)題。原告已經(jīng)支付了部分，尚欠剩余部分其應(yīng)當(dāng)繼續(xù)支付。
　　關(guān)于被告反訴要求原告支付逾期付款違約金的問(wèn)題。首先，在《廠房租賃協(xié)議》中對(duì)于逾期付款違約金并未明確作出約定。其次，本案《廠房租賃協(xié)議》存在部分有效、部分無(wú)效的情形。再次，被告方短信中也表示由原告先支付部分租金。最后，雙方糾紛起因?yàn)閯?dòng)遷補(bǔ)償問(wèn)題引發(fā)。綜合以上情況，被告此項(xiàng)請(qǐng)求本院不予支持。
　　關(guān)于被告所收取的押金。被告表示同意從原告欠付的款項(xiàng)中扣除，該此意見(jiàn)并無(wú)不當(dāng)，本院予以準(zhǔn)許。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第五十二條、第五十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)上海淞昕包裝制品有限公司、被告(反訴原告)上海奧伊服飾有限公司之間《廠房租賃協(xié)議》部分有效、部分無(wú)效；
　　二、被告(反訴原告)上海奧伊服飾有限公司應(yīng)支付原告(反訴被告)上海淞昕包裝制品有限公司搬遷補(bǔ)償費(fèi)、物資搬遷補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)93,043元；
　　三、原告(反訴被告)上海淞昕包裝制品有限公司應(yīng)支付被告(反訴原告)上海奧伊服飾有限公司2017年11月20日至2018年5月19日未付租金(含占有使用費(fèi))85,000元；
　　四、被告(反訴原告)上海奧伊服飾有限公司應(yīng)返還原告(反訴被告)上海淞昕包裝制品有限公司押金20,000元；
　　五、上述第二、三、四項(xiàng)相互折抵后，被告(反訴原告)上海奧伊服飾有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海淞昕包裝制品有限公司28,043元；
　　六、駁回原告(反訴被告)上海淞昕包裝制品有限公司的其余本訴訴訟請(qǐng)求；
　　七、駁回被告(反訴原告)上海奧伊服飾有限公司的其余反訴訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)7,736元，減半收取3,868元，反訴案件受理費(fèi)1,144元，以上合計(jì)5,012元，由原告(反訴被告)上海淞昕包裝制品有限公司負(fù)擔(dān)3,768元(已付)，由被告(反訴原告)上海奧伊服飾有限公司負(fù)擔(dān)1,244元(已付)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：張??利

書記員：姚吉妮