原告：上海淘珠倉儲(chǔ)管理有限公司，注冊地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：錢軍，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李勇，男。
　　委托訴訟代理人：陳杰，上海恒杰律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海常某新型彩瓦有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：姚文俊，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：諸順民，上海市福隆律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：趙歐，上海市福隆律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海永標(biāo)投資管理有限公司，注冊地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：董瑞春，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：宋永剛，上海興浦律師事務(wù)所律師。
　　原告上海淘珠倉儲(chǔ)管理有限公司(以下簡稱淘珠公司)與被告上海常某新型彩瓦有限公司(以下簡稱常某公司)、上海永標(biāo)投資管理有限公司(以下簡稱永標(biāo)公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月1日立案后，依法適用簡易程序于2019年4月2日進(jìn)行公開開庭審理。原告淘珠公司的法定代表人錢軍及委托訴訟代理人陳杰，被告常某公司的委托訴訟代理人趙歐，被告永標(biāo)公司的法定代表人董瑞春到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海淘珠倉儲(chǔ)管理有限公司向本院提出訴訟請求：1、原告和兩被告就上海市閔行區(qū)江川路XXX號(hào)廠房內(nèi)3號(hào)廠房及辦公室(以下簡稱涉案房屋)簽訂的《租賃合同》無效；2、兩被告退還原告自2017年9月15日起至2018年3月4日止的租金人民幣(幣種下同)558,815元、物業(yè)費(fèi)33,564元及相應(yīng)的利息損失(以前述金額為基數(shù)、按年利率6%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算自2017年9月15日起至實(shí)際支付之日止)；3、兩被告賠償原告裝修費(fèi)損失248,850.32元以及審價(jià)評(píng)估費(fèi)7,800元；4、兩被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
　　事實(shí)和理由：原告與兩被告于2017年9月4日簽訂了《租賃合同》,約定兩被告向原告出租涉案房屋，面積為2,797平方米，用于倉儲(chǔ)配送經(jīng)營。合同簽訂后，原告向被告常某公司支付了租金558,815元、物業(yè)管理費(fèi)33,564元。常某公司向原告開具了房租發(fā)票。另外，原告投入248,850.32元對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修。然，租賃期內(nèi)，2017年11月27日,黃浦江上游水源保護(hù)區(qū)環(huán)境綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布了水源地企業(yè)清拆整治《公告》。隨后，原告和兩被告協(xié)商涉案房屋騰退、租金和物業(yè)費(fèi)返還、拆遷補(bǔ)償費(fèi)的支付事宜。但兩被告拒絕返還租金、物業(yè)費(fèi)及支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)。期間，原告調(diào)取了江川路XXX號(hào)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，發(fā)現(xiàn)兩被告出租給原告的涉案房屋中合法建筑面積僅有152.22平方米，其余均為違章建筑。綜上，原告為維護(hù)的合法權(quán)益，訴至法院，請求依法判決。
　　被告常某公司辯稱，不同意原告的全部訴請。首先，常某公司并非涉案租賃合同的相對(duì)方。永標(biāo)公司是涉案房屋的二房東，向常某公司租賃了房屋后再將房屋分租給不同的承租人。原告向永標(biāo)公司承租的時(shí)候，要求常某公司以權(quán)利人的名義蓋了章。至于租金為何付給常某公司，是因?yàn)樵娌恍湃斡罉?biāo)公司，而常某公司向永標(biāo)公司收取固定租金，原告覺得將應(yīng)向永標(biāo)公司支付的租金直接交付給常某公司更合適。因此，原告向常某公司主張?jiān)V請無事實(shí)和法律依據(jù)。其次，從涉案租賃合同的內(nèi)容來看，當(dāng)時(shí)出租方是永標(biāo)公司，承租方是原告法定代表人。原告是否主體適格需要法庭來定。最后，涉案房屋當(dāng)時(shí)拆除的背景是拆違，而不是動(dòng)拆遷。
　　被告永標(biāo)公司辯稱，原告與永標(biāo)公司簽訂過解除房屋租賃協(xié)議書，故應(yīng)該按照協(xié)議書的內(nèi)容來履行。因原告不信任作為二房東的永標(biāo)公司，想把錢直接支付給大房東，故才會(huì)約定由原告直接將租金支付給常某公司。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2017年9月4日，常某公司(業(yè)主產(chǎn)證權(quán)利人、簡稱權(quán)利人)、永標(biāo)公司(出租方、甲方)、錢軍(及其公司)(承租方、乙方)簽訂《租賃合同》。主要約定內(nèi)容如下，第一條，甲方將涉案房屋租賃給乙方。經(jīng)雙方確認(rèn)出租面積為2,650平方米(包括公用面積),辦公室面積147(不含公攤)。第二條，甲方保證租賃于乙方的涉案房屋為合法、安全。3-1、甲方應(yīng)于2017年9月15日前向乙方交付涉案房屋。3-2、合同共計(jì)8年，每三年一簽，租賃日期及租金計(jì)算期限自2017年9月15日至2020年9月14日。4-1、年租金1,117,630元，6個(gè)月租金為558,815元；物業(yè)管理費(fèi)5,594元/月，與房租同時(shí)交付。4-3、首期支付6個(gè)月租金及1個(gè)月押金，其中租金558,815元/次，押金93,136元，首次共支付685,515元，包含物業(yè)管理費(fèi)。4-4、乙方租金匯入常某公司帳號(hào)，并由該權(quán)利人出具發(fā)票予乙方，甲方對(duì)乙方直接付給權(quán)利人是約定并認(rèn)可的，內(nèi)部結(jié)算由雙方自行確定與乙方無關(guān)，甲方根據(jù)乙方要求乙方出具相應(yīng)增值稅普通發(fā)票。4-5、權(quán)利人知曉并認(rèn)可乙方付給甲方的押金，如因甲方原因造成乙方損失時(shí)，權(quán)利人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。8-1、有下列情形時(shí)，本合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任：……8-1-5、如有政府補(bǔ)償行為，按拆遷章程執(zhí)行，乙方依法享有政府搬遷補(bǔ)助，甲方無權(quán)代乙方處理。發(fā)生上述情況時(shí)，甲方保證提前告知乙方并且保證乙方有5個(gè)月時(shí)間做好退場工作。提前退場期間不計(jì)租金及物業(yè)管理費(fèi)。該合同還對(duì)其他內(nèi)容作了約定。尾頁簽署欄乙方代表處由錢軍簽字。
　　前述合同簽訂后，原告向被告永標(biāo)公司支付押金93,136元。原告又將六個(gè)月的租金及物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)592,379元支付至被告常某公司賬戶，為此被告常某公司向原告開具以原告為付款方的上海增值稅專用發(fā)票。
　　2017年11月27日，黃浦江上游水源保護(hù)區(qū)環(huán)境綜合整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布《公告》，要求：一、2017年12月31日前,二級(jí)水源保護(hù)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有生產(chǎn)性企業(yè)須停止生產(chǎn)，倉儲(chǔ)性企業(yè)的貨物只出不進(jìn)，并配合馬橋鎮(zhèn)政府做好對(duì)土地和房屋的評(píng)估工作；二、2018年10月31日前，二級(jí)水源保護(hù)區(qū)內(nèi)的所有生產(chǎn)、倉儲(chǔ)性企業(yè)須完成清拆整治工作，以確保飲用水源的安全；三、對(duì)于拒不配合、拒不停產(chǎn)的企業(yè)，區(qū)相關(guān)部門將加大檢查執(zhí)法力度，發(fā)現(xiàn)違法行為的，將從嚴(yán)從重處罰；并將根據(jù)《上海市飲用水水源保護(hù)條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定責(zé)令限期拆除或關(guān)閉。
　　2018年2月10日，原告向被告常某公司出具《關(guān)于江川路XXX號(hào)廠區(qū)內(nèi)3號(hào)廠房動(dòng)拆遷情況的溝通函》，表示原告于2017年9月4日與位于廠區(qū)南大門入口的招商辦公室(實(shí)際為二房東)簽訂了為期三年的《租賃合同》，簽約時(shí)，原告就要求二房東被告永標(biāo)公司作為非房產(chǎn)權(quán)利人，在出租不屬于自己物業(yè)的時(shí)候，必須要讓房產(chǎn)權(quán)利人知曉情況并在《租賃合同》上蓋章確認(rèn)合同條款。現(xiàn)根據(jù)合同第8-1-5條的約定，基于常某公司充分知曉原告的承租情況并在合同上予以蓋章確認(rèn)，基于原告支付的半年租金全部支付至常某公司賬戶的事實(shí)，基于此次動(dòng)遷已經(jīng)對(duì)原告的正常經(jīng)營產(chǎn)生了負(fù)面及不利的影響，經(jīng)濟(jì)損失已經(jīng)產(chǎn)生，故原告認(rèn)為此次政府動(dòng)遷，應(yīng)該由常某公司與原告直接商洽相關(guān)動(dòng)遷事宜更符合法律要義和客觀情況，也更有利于推動(dòng)動(dòng)遷工作妥善平穩(wěn)地進(jìn)行。
　　2018年7月7日，被告永標(biāo)公司(甲方，出租方)與錢軍(乙方，承租方)簽訂《解除房屋租賃協(xié)議書》，約定甲乙原于2017年9月5日簽訂房屋租賃合同，現(xiàn)因政府拆遷無法繼續(xù)履行合同，經(jīng)雙方協(xié)商同意，就解除該房屋租賃合同達(dá)成以下條款：一、自本協(xié)議生效之日起，以上房屋租賃合同解除，合同解除后，甲乙雙方互不追究對(duì)方的違約責(zé)任；二、乙方應(yīng)于本協(xié)議生效之日起，將房屋移交給甲方，移交前，乙方會(huì)同甲方驗(yàn)收房屋設(shè)施、設(shè)備及貨物，驗(yàn)收合格后，乙方從承租的房屋內(nèi)搬離；三、關(guān)于該租賃房屋的政府搬遷補(bǔ)償費(fèi)用，如政府有補(bǔ)償予乙方的搬遷費(fèi)用，甲方應(yīng)無條件給予乙方，如政府無搬遷費(fèi)用，甲方則不承擔(dān)乙方的所有搬遷補(bǔ)償費(fèi)用；四、乙方在使用該租賃房屋期間所發(fā)生的所有費(fèi)用，以及室內(nèi)的裝修、裝飾費(fèi)用等等，不再向甲方主張；甲方退回乙方的房屋押金93,136元，之后甲方也不向乙方主張，甲乙雙方就租金及押金的所有費(fèi)用已結(jié)清；五、甲乙雙方在簽訂本協(xié)議之日起，雙方解除租賃關(guān)系，乙方在政府拆遷過程中發(fā)生的任何問題由乙方自行承擔(dān)，與甲方無關(guān)。同時(shí)，錢軍在該協(xié)議書尾頁書寫“因政府拆遷拆違，導(dǎo)致原合同無法正常履行，因甲方也是受害者，故乙方予以諒解”。后被告永標(biāo)公司向原告退還了房屋押金93,136元。原告亦搬離了涉案房屋?，F(xiàn)涉案房屋已全部予以了拆除。
　　另查明，三方庭審確認(rèn)，出租給原告的涉案房屋中除辦公室147平方米系有證建筑；剩余2,650平方米房屋無房地產(chǎn)權(quán)證、亦未經(jīng)相關(guān)部門審核搭建。
　　以上事實(shí)，由原告提供的《租賃合同》、上海增值稅專用發(fā)票、《公告》、照片，被告常某公司提供的《關(guān)于江川路XXX號(hào)廠區(qū)內(nèi)3號(hào)廠房動(dòng)拆遷情況的溝通函》，被告永標(biāo)公司提供的《解除房屋租賃協(xié)議書》等證據(jù)以及當(dāng)事人的庭審陳述所證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，首先，就涉案租賃合同的當(dāng)事人主體地位，1、承租方，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，法定代表人以法人名義從事的民事活動(dòng)，其法律后果由法人承受。就本案，雖然涉案租賃合同的承租方處的簽署人為錢軍一人，但鑒于錢軍系淘珠公司的法定代表人的身份，又從常某公司出具的發(fā)票所記載的付款主體為淘珠公司的內(nèi)容來看，顯然錢軍的簽字行為應(yīng)當(dāng)代表淘珠公司，由此，涉案租賃合同的承租主體實(shí)為淘珠公司，淘珠公司有權(quán)作為原告就涉案租賃合同有關(guān)爭議訴至法院。2、出租方，從涉案租賃合同所列合同地位內(nèi)容來看，顯然出租方為永標(biāo)公司，而非常某公司。又從原告出具溝通函以及與永標(biāo)公司簽訂的解約協(xié)議內(nèi)容可見，原告對(duì)于永標(biāo)公司系涉案房屋出租人是明知且始終認(rèn)可的。之所以讓常某公司在涉案租賃合同上蓋章，主要是為了讓房屋的權(quán)利人即常某公司知曉永標(biāo)公司將涉案房屋出租于原告。之所以原告會(huì)將租金、物業(yè)管理費(fèi)支付于常某公司賬戶，也系根據(jù)租賃雙方的約定，故不能簡單以租金的收取主體作為認(rèn)定合同相對(duì)方的標(biāo)準(zhǔn)。因此，涉案租賃合同的出租方為永標(biāo)公司。綜上，有關(guān)涉案房屋租賃事宜所產(chǎn)生的租賃合同關(guān)系產(chǎn)生于淘珠公司與永標(biāo)公司之間。3、關(guān)于常某公司在三方中的地位，本院注意到涉案租賃合同第4-5條約定“權(quán)利人知曉并認(rèn)可乙方付給甲方的押金，如因甲方原因造成乙方損失時(shí)，權(quán)利人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任”，可見常某公司主要作為永標(biāo)公司的擔(dān)保人的身份，就永標(biāo)公司的行為給淘珠公司造成的損失承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
　　其次，就涉案租賃合同的效力，本院認(rèn)為，涉案房屋中147平方米房屋系有證建筑，其余2,650平方米房屋無房地產(chǎn)權(quán)證，亦未經(jīng)相關(guān)部門審核搭建，屬無證建筑，由于租賃標(biāo)的物的違法性，故合同中就無證部分的房屋所涉內(nèi)容無效。合同部分無效，不影響其他部分效力，因此就涉案房屋中147平方米有證部分的房屋所作租賃約定，于法不悖，應(yīng)屬合法有效。而對(duì)于有效部分的租賃合同，根據(jù)查明事實(shí)，實(shí)際原告已與被告永標(biāo)公司于2018年7月7日達(dá)成一致意見予以了解除。
　　再次，就合同無效及合同解除后的后果處理問題，本院認(rèn)為，當(dāng)事人有約定從約定，無約定依法律規(guī)定。根據(jù)查明事實(shí)，永標(biāo)公司已與淘珠公司的法定代表人錢軍簽訂了《解除房屋租賃協(xié)議書》，而從該協(xié)議內(nèi)容可見，實(shí)際系永標(biāo)公司與淘珠公司就涉案租賃合同的后果處理所作的約定。雖然涉案租賃合同系部分有效、部分無效的合同，但主合同效力的認(rèn)定并不必然影響租賃雙方就后果處理所作的約定，且從錢軍在該協(xié)議書尾頁書寫“因政府拆遷拆違，導(dǎo)致原合同無法正常履行，因甲方也是受害者，故乙方予以諒解”可見，對(duì)于因標(biāo)的物違法所導(dǎo)致的合同無效的后果，淘珠公司亦已考慮在內(nèi)。因此，該份《解除房屋租賃協(xié)議書》中有關(guān)涉案租賃合同的后果處理的約定對(duì)永標(biāo)公司與淘珠公司均有約束力，雙方應(yīng)按約履行。然從該協(xié)議內(nèi)容可見，實(shí)際已明確淘珠公司在使用該租賃房屋期間所發(fā)生的所有費(fèi)用，以及室內(nèi)的裝修、裝飾費(fèi)用等等，不再向永標(biāo)公司主張；永標(biāo)公司退回淘珠公司房屋押金93,136元；淘珠公司與永標(biāo)公司就租金及押金的所有費(fèi)用已結(jié)清。永標(biāo)公司亦按此約定向淘珠公司返還了押金。故原告另通過訴訟要求永標(biāo)公司退還租金、物業(yè)管理費(fèi)并賠償裝修費(fèi)、審價(jià)評(píng)估費(fèi)等損失，顯然不符合雙方約定，本院不予支持。至于原告訴請要求常某公司退還租金、物業(yè)管理費(fèi)并賠償裝修費(fèi)、審價(jià)評(píng)估費(fèi)等損失的意見，本院認(rèn)為，首先，常某公司并非涉案房屋租賃合同的出租方，原告基于房屋租賃合同關(guān)系要求常某公司承擔(dān)責(zé)任，并無依據(jù)；其次，因原告已放棄對(duì)債務(wù)人永標(biāo)公司的主張?jiān)撔┵M(fèi)用的權(quán)利，故即使從擔(dān)保責(zé)任的角度出發(fā)，原告亦無依據(jù)要求作為永標(biāo)公司擔(dān)保人的常某公司承擔(dān)責(zé)任。故對(duì)原告要求常某公司承擔(dān)責(zé)任的訴請，本院亦不予支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國民法總則》第六十一條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第九十三條以及最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海淘珠倉儲(chǔ)管理有限公司、被告上海常某新型彩瓦有限公司以及被告上海永標(biāo)投資管理有限公司于2017年9月4日簽訂的《租賃合同》中關(guān)于2,650平方米房屋的約定無效；
　　二、駁回原告上海淘珠倉儲(chǔ)管理有限公司的其他訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)6,322.86元，財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)4,020元，均由原告上海淘珠倉儲(chǔ)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：張??莉

書記員：王伊妮