原告(反訴被告)上海潤星物業(yè)管理有限公司(以下簡稱潤星物業(yè))，住所地上海市。
　　法定代表人李微。
　　委托代理人曹鋒，上海市光大律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)上海長風物業(yè)有限公司(以下簡稱長風物業(yè))，住所地上海市。
　　法定代表人萬家明。
　　委托代理人段宗元、陳靚瑩，上海市朝華律師事務所律師。
　　第三人上海潤星投資管理有限公司(以下簡稱潤星投資公司)，住所地上海市隆德路XXX號二層A區(qū)。
　　法定代表人梁連彬。
　　委托代理人曹鋒，上海市光大律師事務所律師。
　　原告潤星物業(yè)與被告長風物業(yè)、第三人潤星投資公司及反訴原告長風物業(yè)與反訴被告潤星物業(yè)、第三人潤星投資公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員湯國榮獨任審判，公開開庭進行了合并審理。原告(反訴被告)潤星物業(yè)的法定代表人李微及其委托代理人曹鋒，被告(反訴原告)長風物業(yè)的委托代理人段宗元、陳靚瑩，第三人潤星投資公司的委托代理人曹鋒到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告潤星物業(yè)訴稱，潤星物業(yè)系潤星投資公司的全資子公司。2013年，由潤星投資公司作為實際承租人使用上海市普陀二村XXX號(以下簡稱系爭房屋)。2017年1月1日,潤星物業(yè)與長風物業(yè)就租賃系爭房屋續(xù)簽了《房屋租賃協(xié)議書》。由于系爭房屋因歷史原因存在違章擴建,街道等相關部門多次要求清退并拆除。2017年年初,潤星物業(yè)按要求清退了租借房的所有人員。2018年1月5日，根據(jù)政府部門下達的《責令整改告知書》,潤星物業(yè)積極配合將相關違章擴建部分拆除。依長風物業(yè)承諾,拆除違章擴建后,給予潤星物業(yè)有解除合同的權利及獲得補償?shù)臋嗬?但潤星物業(yè)與長風物業(yè)多次交涉，未果。為了維護自身的合法權益,潤星物業(yè)特提起訴訟,請求依法判令：1、雙方簽訂的房屋租賃合同于2018年4月16日解除;2、長風物業(yè)補償潤星物業(yè)清退費用人民幣18萬元(以下幣種均為人民幣);3、長風物業(yè)補償潤星物業(yè)裝修、設備、設施損失暫計300萬元;4、長風物業(yè)返還押金10萬元；5、本案訴訟費由長風物業(yè)承擔。
　　被告長風物業(yè)辯稱，同意解除合同，但根據(jù)原告的函件，解除日應為2018年4月18日。亦同意補償潤星物業(yè)18萬元。因最初的承租人為案外人董某某，并由其支付押金10萬元，無依據(jù)將押金退還給潤星物業(yè)。潤星物業(yè)承租期間不存在裝修、設施、設備的損失，且損失不明確，故不同意原告訴訟請求，由于潤星物業(yè)仍占用系爭房屋，現(xiàn)提出反訴。
　　反訴原告長風物業(yè)訴稱，根據(jù)《房屋租賃協(xié)議書》約定，系爭房屋坐落于上海市普陀二村XXX號。建筑面積557平方米。租賃用途為辦公使用，租賃期限兩年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止，月租金25100元，每半年度第一個前五天交付該半年度租金156000元。租賃房屋的裝修裝飾改善、增設他物，在解除合同后均無償歸出租方所有。租賃期滿后一日內(nèi)返還房屋，逾期返還房屋，按逾期返還天數(shù)的雙倍向出租方支付房屋占用費。因合同簽訂前的系爭房屋經(jīng)營業(yè)態(tài)為公寓，潤星物業(yè)因清退需要向長風物業(yè)要求暫免收租金，2017年4月15日清退事項全部解決。2018年4月16日，潤星物業(yè)向長風物業(yè)發(fā)出解約函，通知長風物業(yè)于2018年4月18日解除合同，但潤星物業(yè)至今未向長風物業(yè)返還系爭房屋?，F(xiàn)提起反訴，要求判令：1、潤星物業(yè)向長風物業(yè)返還上海市普陀二村XXX號；2、潤星物業(yè)向長風物業(yè)支付2017年4月16日至2018年4月18日止的房屋租金301200元；3、潤星物業(yè)向長風物業(yè)支付2018年4月19日至實際返還系爭房屋之日止的占用使用費(按月租金的雙倍計算)。
　　反訴被告潤星物業(yè)辯稱，同意在訴訟中或判決生效后返還房屋。并非雙方協(xié)商一致而解除合同，而是長風物業(yè)反悔相關承諾，且承租的系爭房屋存在部分違法建筑，拆除違法建筑后，已無法經(jīng)營，現(xiàn)為潤星物業(yè)行使合同解除權。系爭房屋內(nèi)租客清退后，雖由潤星物業(yè)實際占有，但長風物業(yè)收取租金系單方意思。因系爭房屋內(nèi)有裝修及設施、設備，不利于歸還房屋，若需要支付房屋使用費，也應按照雙方簡要合同中約定的租金標準計算。
　　第三人潤星投資公司述稱，初始由案外人董某某將系爭房屋整體轉(zhuǎn)讓與潤星投資公司，并明確租賃押金一并轉(zhuǎn)讓。后由潤星投資公司與長風物業(yè)續(xù)簽了租賃合同，該合同期屆滿后，2017年1月1日，由上海潤星公共租賃住房運營有限公司(后更名為潤星物業(yè))與長風物業(yè)簽訂了《房屋租賃協(xié)議書》，租期為2017年1月1日至2019年12月31日。現(xiàn)同意涉訟的押金歸潤星物業(yè)所有。
　　經(jīng)審理查明，2011年10月24日，長風物業(yè)(甲方)與案外人董某某(乙方)簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，該協(xié)議書約定甲方同意將普陀二村XXX號房屋租賃給乙方做公寓房經(jīng)營使用。租賃期限為五年。自2011年11月1日至2016年12月31日止(免租期兩個月)，實際計租自2012年1月1日起。租賃期內(nèi)年租金暫定為25萬元，押金10萬元，租金采取先付后用的原則，每季度第一個月5日前支付62500元，本合同簽訂后即支付押金及租金，甲方交給乙方房屋鑰匙。協(xié)議中雙方還約定了其他主要內(nèi)容。2013年3月28日，潤星投資公司出資受讓案外人董某某經(jīng)營的“友源公寓”，并約定押金30萬元歸受讓方所有。公寓現(xiàn)有裝修、裝飾、設備全部歸受讓方使用。
　　2016年3月6日，長風物業(yè)(甲方)與潤星投資公司(乙方)簽訂《協(xié)議》,該協(xié)議內(nèi)容：現(xiàn)甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，就乙方承租甲方普陀二村XXX號房屋的相關事宜，達成如下協(xié)議：一、系爭房屋原由董某某承租，后于2013年乙方作為實際承租人使用該房屋，甲乙雙方未重新簽訂租賃合同，雙方按原甲方與董某某簽訂的合同履行(該合同于2016年12月31日屆滿)。二、乙方在法律許可范圍內(nèi)經(jīng)甲方同意下對該房屋進行了裝修改造，有較大的投入，為此甲方明確：1、2017年1月1日，雙方就系爭房屋簽訂租賃合同；2、明確租期于2021年12月31日屆滿；3、合同屆滿后，如乙方要求續(xù)租，甲方應再續(xù)簽五年；本條款如與雙方簽訂的租賃合同的相關條款有爭議，以本條款為準。三、延長租期的租金按原協(xié)議書約定，年租金增加不超過15%。四、如甲方在約定的期限內(nèi)(2021年12月31日前)提前解除合同，應承擔違約責任，并賠償乙方對出租房的裝修和改造損失。五、本協(xié)議經(jīng)雙方蓋章后生效，協(xié)議一式兩份，雙方各持一份。
　　由潤星物業(yè)提供的(甲方)長風物業(yè)與(乙方)潤星物業(yè)(原上海潤星公共租賃住房運營有限公司)簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》，該協(xié)議約定甲方同意將系爭房屋租賃給乙方做公寓房經(jīng)營使用，乙方必須在取得合同營業(yè)執(zhí)照后方可開展經(jīng)營活動。租賃期限為三年，自2017年1月1日至2019年12月31日止。租賃期限內(nèi)年租金暫定為30萬元，押金10萬元。協(xié)議中還約定了其他主要事項。落款處未簽署簽約日期。
　　由長風物業(yè)提供(甲方)長風物業(yè)與(乙方)潤星物業(yè)(原上海潤星公共租賃住房運營有限公司)簽訂了一份《房屋租賃合同》，該合同約定由甲方出租給乙方的系爭房屋建筑面積557平方米。該房屋月租金25100元，年租金為301200元。每半年度的第一個月前五天交付156000元。乙方在本合同簽訂后15天內(nèi)支付保證金25100元。租期為2017年1月1日至2018年12月31日。對裝飾裝修、改善、增設他物，解除合同后歸出租方無償所有。協(xié)議中還約定了其他主要事項。落款處未簽署簽約日期。
　　2017年3月12日，長風物業(yè)向潤星物業(yè)出具一份《情況說明》，其內(nèi)容：我司出租給潤星物業(yè)的系爭房屋，因歷史原因該房屋有違章擴建(部分)。潤星物業(yè)在承租房內(nèi)共計75間客房(一樓59間、二樓11間、三樓5間)?，F(xiàn)上級部門通知，要求系爭房屋內(nèi)全部清退，為拆除違章擴建做準備。為此，我司承諾，將盡快決定2017年1月起系爭房屋的房租問題，解決清退過程中潤星物業(yè)產(chǎn)生的補償費用的問題，在違章擴建(部分)拆除后，如潤星物業(yè)不愿繼續(xù)承租，則雙方同意解除租賃合同。潤星物業(yè)在承租范圍內(nèi)投入的室內(nèi)裝修、設備、設施等費用的補償，由我司和潤星物業(yè)商討具體補償方案。
　　2017年4月,長風物業(yè)書面通知：普陀二村XXX號由長風物業(yè)出借給上海潤星公共租賃住房運營有限公司。因接上級通知,對普陀二村XXX號進行清退,故從2017年1月起對上述房屋暫免收租金,待事情解決后,雙方商定房租后,再進行收租。
　　2017年11月22日，長風物業(yè)書面承諾：關于普陀二村XXX號潤星公寓在清退過程中產(chǎn)生的補償費用共計18萬元，長風物業(yè)表示認可，在合同期滿或提前終止合同后，費用一并結(jié)算處理。
　　2018年1月5日，普陀區(qū)拆除違法建筑領導小組辦公室以系爭房屋存在擅自搭建建筑物的違法行為，該違法行為造成房屋存在重大安全和消防隱患，要求對上述的“五違現(xiàn)象”采取嚴厲的整治措施，特向潤星物業(yè)經(jīng)營的“潤星公寓”發(fā)出《責令整改告知書》。
　　2018年1月12日，潤星物業(yè)委托律師向長風物業(yè)發(fā)出《律師函》，主要內(nèi)容：《房屋租賃協(xié)議書》的期限于2021年12月31日屆滿。潤星物業(yè)于2017(2018)年1月5日接到了普陀區(qū)拆除違法建筑領導小組辦公室下發(fā)的《責令整改告知書》，被告知所承租的場所有違法搭建，限期搬離，截止期限為2018年1月25日。潤星物業(yè)按房屋現(xiàn)狀承租，承租期內(nèi)從未違章搭建?，F(xiàn)函告長風物業(yè),要求商談配合政府拆違的相關細節(jié)措施，及雙方租賃合同履行的相關問題。
　　2018年4月16日，潤星物業(yè)向長風物業(yè)發(fā)出《解約函》，內(nèi)容：貴司承(出)租給我司的普陀二村XXX號房屋，由于存在違章擴建，現(xiàn)擴建部分已被拆除，根據(jù)貴司的承諾，拆除違章后，我司有合同解除權。故我司特發(fā)函告知貴司：雙方的租賃合同關系于2018年4月18日解除。
　　2018年4月23日，潤星物業(yè)訴至法院，請求判決如其訴請。長風物業(yè)則提起反訴請求。
　　訴訟期間，本院根據(jù)潤星物業(yè)申請，依法委托上海四海建設工程造價咨詢監(jiān)理有限公司對系爭房屋內(nèi)的裝修、設備設施的殘值予以評估。評估中，對系爭房屋裝修工程的施工期，潤星物業(yè)認為2015年12月-2016年4月，長風物業(yè)認為2011年11月-2012年3月。故鑒定意見為：一、雙方確認項目為監(jiān)控系統(tǒng)及平房消防噴淋工程的造價(潤星物業(yè)所述施工期為10650元，長風物業(yè)所述施工期為8913元)；二、雙方爭議部分：1、房屋裝修工程裝飾部分的造價(潤星物業(yè)所述施工期為XXXXXXX元，長風物業(yè)所述施工期為948734元)；2、房屋裝修工程安裝部分的造價(潤星物業(yè)所述施工期為676158元，長風物業(yè)所述施工期為591085元)；三、現(xiàn)場已拆除項目：已拆除鋼結(jié)構陽光棚的造價(潤星物業(yè)所述施工期為270291元，長風物業(yè)所述施工期為262129元)。評估費60000元，已由申請人預交。對于上述鑒定報告，雙方爭議如下：潤星物業(yè)稱，現(xiàn)場原有鋼結(jié)構陽光棚由潤星物業(yè)實施，現(xiàn)已被拆除，可提供當時施工圖紙，應根據(jù)原施工圖紙計算并納入評估范圍。長風物業(yè)稱，現(xiàn)場已拆除部分屬違章建筑，不應納入評估范圍。關于裝修工程的所有權問題，潤星物業(yè)主張的裝修工程全部由其實施，應納入評估范圍。長風物業(yè)稱，潤星物業(yè)主張的裝修系以前的承租人(案外人)裝修，且案外人的租賃合同于2016年12月31日到期，到期后系爭房屋的裝修應歸于長風物業(yè)所有，僅有監(jiān)控系統(tǒng)和平房部分的消防噴淋工程由潤星物業(yè)實施。關于裝修殘值率問題，評估單位建議按照剩余租賃期限/整個合同租賃期限×100%計算。潤星物業(yè)認為租賃合同期限應為2016年5月1日-2026年12月31日，停業(yè)時間為2017年3月15日。剩余租賃期限為3577天。長風物業(yè)稱，租賃合同期限應為2013年4月1日-2018年12月31日，停業(yè)時間為2017年3月15日。剩余租賃期限為655天。評估報告中載明：在現(xiàn)場查勘中，發(fā)現(xiàn)房屋已有部分被拆除，上述計算的是未被拆除部分的房屋裝修。經(jīng)現(xiàn)場測量，已拆除部分的建筑面積為360.85平方米，現(xiàn)場未拆除的平房為辦公室、儲藏室，其建筑面積為28.1平方米。根據(jù)潤星物業(yè)所述施工期計算，辦公室、儲藏室造價為44453元(29456+14997)，每平方米裝修造價為1570.22元；長風物業(yè)所述施工期計算，辦公室、儲藏室造價為38601元(25948+12653)，每平方米裝修造價為1363.51元。
　　另查，系爭房屋(其中建筑面積共計557平方米)所有權人為上海市房產(chǎn)管理局，管理單位為長風物業(yè)。
　　另，2016年8月23日，由潤星投資公司投資設立了上海潤星公共租賃住房運營有限公司。2017年11月10日，上海潤星公共租賃住房運營有限公司名稱變更為潤星物業(yè)。
　　2018年11月1日,雙方辦理房屋交接手續(xù)并對留置房屋內(nèi)經(jīng)營所需物品進行了清點(其中54張床、46只衣柜、31張桌子、24只床頭柜、19把椅子)，同時對水電費進行了清潔。
　　庭審中，潤星物業(yè)認為，雙方在2016年3月6日的《協(xié)議》基礎上簽訂了《房屋租賃協(xié)議書》。在2016年3月6日的《協(xié)議》中明確租期于2021年12月31日屆滿，且合同屆滿后，如承租方要求續(xù)租，出租方應再續(xù)簽五年，因此，雙方在《房屋租賃協(xié)議書》中雖約定租賃期限至2021年12月31日止，但實為2026年12月31日止(可續(xù)五年)。對長風物業(yè)提供的《房屋租賃合同》不持異議，但該合同系長風物業(yè)為根據(jù)其上級部門備案要求而簽訂，合同中約定的二年租期也是上級部門要求，且押金金額與實際不相符。2016年3月6日的《協(xié)議》已明確，經(jīng)長風物業(yè)同意下對該房屋進行了裝修改造，有較大的投入，故曾于2015年年底至2016年年初對系爭房屋進行了必要的裝修、裝飾，而長風物業(yè)認可2011年裝修裝飾意在減輕經(jīng)濟責任。現(xiàn)因違章部分被整治拆除，已無法經(jīng)營及繼續(xù)履行合同，潤星物業(yè)行使解除權后，經(jīng)營所需的床、桌、柜等物品也無處可使用或利用。有證據(jù)證明潤星公寓有許多長租常租房客，因合同的解除，造成了潤星物業(yè)一定的營業(yè)收入的損失，故長風物業(yè)應對潤星物業(yè)的可預期的營業(yè)損失作出經(jīng)濟補償。長風物業(yè)于2017年11月22日承諾的費用18萬元系清退補償費用，是對房屋內(nèi)實際居住人的補償，不應包括其他補償費用。關于反訴，由于拆違致潤星物業(yè)無法正常經(jīng)營后，由長風物業(yè)出具了免收租金相關函件。解除合同后未能交房只因雙方對補償費用未能達成一致，長風物業(yè)要求潤星物業(yè)承擔該階段的租金無事實和法律依據(jù)。
　　長風物業(yè)認為，現(xiàn)有證據(jù)證明系爭房屋由原承租人董某某裝修后投入經(jīng)營，潤星投資公司或潤星物業(yè)與董某某只是權利的轉(zhuǎn)移，董某某合同屆滿后，房屋的裝修歸屬長風物業(yè)，后因潤星投資公司受讓經(jīng)營，且經(jīng)營中根據(jù)行業(yè)規(guī)定安裝配置了監(jiān)控和消防噴淋設施設備?，F(xiàn)合同解除后，該設施設備對于長風物業(yè)無處可用。關于違章部分，根據(jù)雙方的協(xié)議及情況說明，雙方已認可違章的事實，但違章部分不能計入裝修面積，因違章是歷史存在，而長風物業(yè)出租的房屋為有證面積，不包含違章面積。潤星物業(yè)對違章面積的使用不應包含在合同內(nèi)，即便對違章部分裝修、使用過錯在于潤星物業(yè)?，F(xiàn)同意將押金退還給潤星物業(yè)。關于反訴，雙方合意清退期間暫免收租金，2017年4月15日清退完成，現(xiàn)要求支付清退結(jié)束后至合同解除的租金，即便潤星物業(yè)未使用，房屋空置對長風物業(yè)也是存在損失。
　　第三人潤星投資公司，同意潤星物業(yè)的意見。
　　本案反訴部分查明的事實同本訴部分。
　　本院認為，潤星投資公司系潤星物業(yè)的投資公司，在潤星投資公司與長風物業(yè)租賃合同屆滿前，由潤星物業(yè)與長風物業(yè)簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，依該協(xié)議書約定，自2017年1月1日起系爭房屋由潤星物業(yè)承租并經(jīng)營潤星公寓?，F(xiàn)有證據(jù)已充分證明自2011年由案外人董某某向長風物業(yè)承租系爭房屋后用于公寓房經(jīng)營，雙方的《房屋租賃協(xié)議書》約定房屋地址雖為上海市普陀二村XXX號，但案外人董某某實際經(jīng)營所使用的面積已包括無證面積的房屋，而該無證面積的房屋也由長風物業(yè)提供，作為出租方長風物業(yè)應明知出租的房屋包括無證(違章)部分的房屋，故對長風物業(yè)所稱出租面積不包括無證面積之觀點，本院難以采納。根據(jù)法律規(guī)定，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案房屋租賃合同(協(xié)議)中，無房地產(chǎn)權證或建設工程規(guī)劃許可證，就該房屋訂立的租賃合同(協(xié)議)依法無效。合同(協(xié)議)部分無效，如影響到其他部分效力的，其他部分一并無效。系爭房屋有證面積僅為557平方米，年租金卻高達30萬元，顯然協(xié)議約定面積應包括了無證面積的房屋，應認定潤星物業(yè)與長風物業(yè)之間的房屋租賃協(xié)議整體無效。潤星物業(yè)承繼潤星投資公司經(jīng)營權續(xù)租系爭房屋，也應了解查明系爭房屋的產(chǎn)權狀況，然其在經(jīng)營中不聞不問，屬自擔風險的行為，故應當分擔一定責任。
　　關于雙方各持有的不同租賃期限的合同(協(xié)議書)，基于潤星投資公司與長風物業(yè)的租賃關系，潤星物業(yè)在負責經(jīng)營管理潤星公寓后與長風物業(yè)建立了租賃關系，分析兩份爭議合同的主要條款等內(nèi)容并結(jié)合相關證據(jù)印證，應認定雙方在履行三年期的合同，況且，潤星物業(yè)也根據(jù)三年期的合同主張權利。
　　關于本訴，因長風物業(yè)同意退還押金，故本案中不再評述。在潤星投資公司與長風物業(yè)的租賃期屆滿后，由潤星物業(yè)與長風物業(yè)簽訂租賃期為三年的合同，現(xiàn)潤星物業(yè)根據(jù)潤星投資公司與長風物業(yè)的約定，推定其租賃期限應至2026年止，無事實和法律依據(jù)，本院不予采納。同理，對長風物業(yè)的觀點也不予采信。在履行合同中，潤星物業(yè)承租的系爭房屋中有部分屬違章，根據(jù)相關部門規(guī)定及長風物業(yè)的要求，潤星物業(yè)給予積極配合并及時進行了清退租客工作。鑒于上述情況，長風物業(yè)以書面方式征求潤星物業(yè)意見并提出解約后的善后事宜，潤星物業(yè)經(jīng)考量后，確定不再繼續(xù)履約，雙方同意于2018年4月18日解除合同。
　　根據(jù)長風物業(yè)先后向潤星物業(yè)出具的《情況說明》、《通知》及《承諾》內(nèi)容分析：在承租房內(nèi)共計75間客房(一樓59間、二樓11間、三樓5間)，因需清退,長風物業(yè)從2017年1月起對上述房屋暫免收租金,待事情解決后,雙方商定房租后,再進行收租。對潤星物業(yè)清退過程中產(chǎn)生的損失費用，由長風物業(yè)同意支付補償費用18萬元。在雙方同意解除合同的情形下，對潤星物業(yè)在承租范圍內(nèi)投入的室內(nèi)裝修、設備、設施等費用的補償，由雙方商討具體補償方案。因此，該補償費用不應作為解除后的裝修費用的補償。
　　現(xiàn)系爭房屋違章部分已拆除，評估單位上海四海建設工程造價咨詢監(jiān)理有限公司僅對未被拆除部分的房屋裝修部分的各項費用造價作了評估，雙方雖對工期持有不同意見，但現(xiàn)有證據(jù)足以證明潤星物業(yè)再次裝修裝飾的事實存在，且遺留的裝修裝設部分，也無可利用價值，考慮到違章部分的拆除后，該部分的裝修費用無法評估，長風物業(yè)對潤星物業(yè)的裝修、裝設、設備、設施補償費用，將由本院根據(jù)并參照評估單位所提供的數(shù)據(jù)并結(jié)合雙方的過錯責任，酌情考量。因系爭房屋的違章部分拆除后，潤星物業(yè)無法完全履行合同而不能實現(xiàn)經(jīng)營目的，因停業(yè)致原經(jīng)營所需物品無法再次利用所造成的物損及合同期內(nèi)的可期利益，將由本院酌定。
　　關于反訴，鑒于雙方已于2018年11月1日辦理了房屋交接手續(xù)，對長風物業(yè)要求返還系爭房屋之請求也不再簡述。房屋租賃協(xié)議無效后，承租人應將租賃房屋返還出租人，對承租人實際占有使用了租賃房屋的，應當參照合同約定的租金標準支付房屋使用費。鑒于本案房屋租賃協(xié)議的整體性，須根據(jù)協(xié)議約定的租金總額作為確定使用費的基礎?，F(xiàn)無證房屋部分已被依法整治拆除，長風物業(yè)要求潤星物業(yè)按照(合同)協(xié)議約定的租金標準支付租金或?qū)嶋H占用費，顯與事實不符，也不符合雙方的合意，況且長風物業(yè)是房屋的管理人，其理應更為了解系爭房屋的產(chǎn)權狀況，對協(xié)議的無效后果應負主要責任。由于潤星物業(yè)占有了未拆除的房屋并于訴訟中雙方辦理了交接，對該部分房屋的使用費，也將由法院根據(jù)房屋實際使用情況以及雙方過錯程度，酌情確定潤星公寓應付的房屋使用費。因長風物業(yè)的其余反訴請求，不符合法律規(guī)定，本院難以準許。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、上海長風物業(yè)有限公司與上海潤星物業(yè)管理有限公司(原上海潤星公共租賃住房運營有限公司)關于上海市普陀二村XXX號房屋簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》無效；
　　二、被告上海長風物業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海潤星物業(yè)管理有限公司支付人民幣18萬元；
　　三、被告上海長風物業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海潤星物業(yè)管理有限公司退還押金人民幣10萬元；
　　四、被告上海長風物業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海潤星物業(yè)管理有限公司補償裝修、設備、設施損失費用計人民幣150萬元;
　　五、被告上海長風物業(yè)有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)酌情一次性補償原告上海潤星物業(yè)管理有限公司其他經(jīng)濟損失人民幣7萬元；
　　六、留置于房屋內(nèi)的物品(其中54張床、46只衣柜、31張桌子、24只床頭柜、19把椅子)歸被告上海長風物業(yè)有限公司所有；
　　七、反訴被告上海潤星物業(yè)管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告上海長風物業(yè)有限公司支付房屋使用費人民幣10萬元；
　　八、對反訴原告上海長風物業(yè)有限公司其余之訴訟請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案評估費人民幣60000元，由原告上海潤星物業(yè)管理有限公司負擔人民幣18000元，由被告上海長風物業(yè)有限公司負擔人民幣42000元。
　　本案受理費人民幣32240元，減半收取人民幣16120元，由原告上海潤星物業(yè)管理有限公司負擔人民幣10000元，由被告上海長風物業(yè)有限公司負擔人民幣6120元。
　　本案反訴受理費人民幣2909元，由反訴原告上海長風物業(yè)有限公司負擔人民幣1909元，由反訴被告上海潤星物業(yè)管理有限公司負擔人民幣1000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：湯國榮

書記員：李??昕