原告(反訴被告)：上海潤怡園林綠化有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：趙某某，總經(jīng)理。
　　原告(反訴被告)：趙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市松江區(qū)。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：趙陸一，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　兩原告共同委托訴訟代理人：胡慧斌，上海明倫律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：金某年，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市虹口區(qū)。
　　原告上海潤怡園林綠化有限公司(以下簡稱潤怡公司)、趙某某與被告金某年房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月31日立案后，依法適用簡易程序。本案于2018年10月10日第一次公開開庭進行審理。訴訟過程中，被告金某年提起反訴，本院經(jīng)審核后依法受理并予以合并審理。本案于2018年11月26日第二次公開開庭進行審理，原告趙某某及兩原告共同委托訴訟代理人胡慧斌、被告金某年及其委托訴訟代理人王麗波到庭參加訴訟。因案情復(fù)雜，本院裁定轉(zhuǎn)為普通程序。訴訟中，被告金某年撤回對王麗波的委托授權(quán)。本案于2019年1月21日第三次公開開庭進行審理，原告趙某某及兩原告共同委托訴訟代理人胡慧斌、被告金某年到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海潤怡園林綠化有限公司、趙某某向本院提出訴訟請求：1、判令解除雙方于2014年9月8日簽訂的《轉(zhuǎn)租協(xié)議》，金某年交還租賃房屋；2、判令金某年支付未付租金暫計人民幣(以下幣種均為人民幣)221,000元(自2017年3月9日起算至實際交還租賃房屋之日止，暫算至2018年10月8日)；3、判令金某年支付利息暫計21,326.5元(以221,000元為本金，按照年利息6%，從2017年3月9日計算至判決之日止)；4、判令金某年支付違約金30,000元。事實與理由：2014年9月8日趙某某與金某年簽訂《轉(zhuǎn)租協(xié)議》，約定將位于上海市青浦區(qū)西岑鎮(zhèn)西岑支路XXX號房屋出租給金某年經(jīng)營使用，租期5年，自2014年9月8日至2019年9月8日，年租金120,000元，付三押一，租金每隔兩年增加10%。因金某年違法經(jīng)營，致西岑支路XXX號被相關(guān)機關(guān)查封，且金某年自2017年3月起就一直未付租金，雖經(jīng)多次催繳，但未果。為維護合法權(quán)益，潤怡公司、趙某某訴至法院作如上訴請。
　　被告金某年辯稱：金某年不欠租金。趙某某出租房屋時自留了兩間房給其母親居住，并要求金某年對其母親進行照顧，故趙某某承諾2017年3月起不再收取租金。2017年9月金某年收到通知說因為沒有營業(yè)執(zhí)照不能繼續(xù)開設(shè)農(nóng)家樂，故從2017年9月開始系爭房屋就不再營業(yè)了。租賃合同約定租期是到2019年9月，金某年在租賃房屋內(nèi)進行了裝修投入，且支付了轉(zhuǎn)讓費等費用，金某年要求趙某某進行賠償，但雙方未有協(xié)商成功。金某年認為雙方之間的租賃合同因主體不適格屬無效合同，故金某年要求駁回所有訴請的同時，向本院提出反訴要求：1、確認金某年與趙某某簽訂的《轉(zhuǎn)租協(xié)議》無效；2、判令趙某某、潤怡公司承擔(dān)因合同無效造成的裝修損失費用50萬元；3、判令趙某某、潤怡公司返還已付租金30萬元；4、判令趙某某、潤怡公司返還已付轉(zhuǎn)讓費48,000元、保證金30,000元、押金10,000元、魚塘承包費12,000元；5、本案反訴費由趙某某、潤怡公司承擔(dān)。
　　針對反訴，原告潤怡公司、趙某某辯稱：1、雙方轉(zhuǎn)租協(xié)議確屬無效，但金某年仍應(yīng)支付房屋使用費，已付租金亦不應(yīng)退還。2、潤怡公司收到押金10,000元、保證金30,000元，押金和保證金可以在本案中一并處理；原有魚塘及魚作價12,000元給金某年使用，未細分魚和魚塘給多少費用，就是使用魚塘一年的費用；未曾收過轉(zhuǎn)讓費。3、金某年租賃房屋用作農(nóng)家樂，應(yīng)當(dāng)自負盈虧，其自己的損失應(yīng)該自行承擔(dān)，與潤怡公司、趙某某無關(guān)。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：
　　2009年10月1日，青浦區(qū)金澤鎮(zhèn)育田村民委員會(甲方)與潤怡公司(乙方)簽訂《原育田村辦公室財產(chǎn)租賃合同》，約定，甲方將原育田村民委員會辦公室等房屋租賃給乙方使用，房屋廁所停車棚面積736.08平方(包括育平5隊倉庫72.89平方)場地通道面積530.05平方，不得用于工業(yè)生產(chǎn)。租期12年，自2009年10月1日至2021年9月30日。后潤怡公司對上述部分房屋自行進行翻新重建、裝修，但翻新重建未有相應(yīng)的依法審批手續(xù)。房屋所涉土地為集體所有的耕地。
　　2014年9月8日，法定代表人趙某某代表潤怡公司(甲方)與被告金某年(乙方)簽訂《轉(zhuǎn)租協(xié)議》，約定：甲方將青浦區(qū)西岑鎮(zhèn)西岑支路XXX號租給乙方經(jīng)營，在經(jīng)營過程中，乙方必須遵守國家法律、法規(guī)，不得做違法經(jīng)營之事，甲方要做好各方協(xié)調(diào)工作，使乙方經(jīng)營中一切順利，甲方留下兩間房自用。租金每年120,000元，付三押一，每月的水、電、電話等費用都由乙方支付，房租每二年漲10%。租期暫定5年，自2014年9月8日至2019年9月8日，當(dāng)中如有不可抗拒因素(如政府拆遷)，乙方必須無條件終止協(xié)議，甲方不做任何賠償，如暫無政府拆遷，甲方必須保證乙方的正常經(jīng)營，不得以任何理由終止協(xié)議。乙方支付三萬元保證，如提前退出，保證金不予歸還，如甲方違約，支付雙倍保證金給乙方。
　　協(xié)議簽訂后，金某年向潤怡公司先后支付保證金3萬元、押金10,000元及2014年9月8日至2017年3月7日期間的租金30萬元、魚塘承包費12,000元，并實際在系爭房屋內(nèi)開展農(nóng)家樂經(jīng)營。
　　金某年稱2017年8月接相關(guān)部門通知，未有營業(yè)執(zhí)照的農(nóng)家樂被勒令停止經(jīng)營，2017年9月系爭房屋內(nèi)開設(shè)的農(nóng)家樂停止經(jīng)營，2017年12月19日系爭房屋因趙某某舉報偷電而被電力部門斷電至今，雖房屋不能經(jīng)營農(nóng)家樂，但金某年的物品尚在系爭房屋中，在未解決賠償糾紛前不同意交還系爭房屋。趙某某則表示2017年12月19日因金某年開設(shè)的農(nóng)家樂盜電行為被相關(guān)部門拆除電表拉掉電線斷電至今，導(dǎo)致無法使用電力；目前農(nóng)家樂雖空關(guān)不經(jīng)營，但金某年未歸還房屋。
　　本案第二次庭審中雙方對金某年主張的裝修損失未能達成一致意見，金某年表示會向本院提出針對其對系爭房屋裝修部分進行鑒定的申請，但經(jīng)本院釋明，金某年庭后未在合理期限內(nèi)提供相應(yīng)的書面申請且未提供其進行有關(guān)裝修添附的證據(jù)。
　　審理中，金某年表示：1、金某年承租系爭房屋用于經(jīng)營農(nóng)家樂，進行了裝修并添置家電等設(shè)施，且對漏水的屋頂進行維修。為此提供其自制清單【1)客房：床、席夢思、床墊、被子、枕頭、床單、衛(wèi)生間燈具，共8萬元；2)娛樂廳：自動轉(zhuǎn)臺、音響、點歌機、燈具，共3萬元；3)餐廳：大圓桌、燈具、掛壁，共2萬元；4)廚房：冰箱、冰柜、蒸飯箱、熱水器、餐具、爐灶、鋼瓶、電飯煲，共3萬元；5)洗衣機、烘干機、排風(fēng)機、貨架、燈籠、衛(wèi)生工具、桌子、椅子、地毯、椅套，共3萬元；6)河道：電動船、腳踏船、觀光棚、放養(yǎng)各類魚類、增氧泵，共7萬元；7)倉庫：維修工具、員工服裝、勞動用品，共2萬元；8)空調(diào)、麻將桌、屏風(fēng)、財神佛、凈水器、紗窗、門簾、掛鐘表，共3萬元；9)洗浴熱水機、32寸電視機12臺，共4萬元；10)大裝修、維修、人工費、材料(房屋漏水、瓷磚)，共20萬元；11)改裝東方有線臺費用，共2萬元；12)購置17座大車用于接送客人、自備5人座車(已賣虧損)，共20萬元；13)房東三年欠電、水費共1萬元；14)房東收取本人30萬房租、押金1萬元、保證金3萬元、轉(zhuǎn)讓費48,000元、魚塘承包費加魚費12,000元。潤怡公司、趙某某對清單真實性不認可，其中部分物品是出租給金某年時就已有的，并非是金某年購置，金某年自購的物品是用于其農(nóng)家樂經(jīng)營，與潤怡公司和趙某某無關(guān)，要求金某年進一步提供相應(yīng)購買憑據(jù)；另房屋漏水維修是村里負責(zé)并出資的，金某年沒有支出費用；金某年只是自建了一間衛(wèi)生間并做了隔斷、將原有衛(wèi)星電視改為有線電視、對潮濕起皮的墻壁鏟掉原涂料重新涂了涂料。2、金某年承租系爭房屋是支付了轉(zhuǎn)讓費，為此提供收款人為王雙喜的收據(jù)。潤怡公司、趙某某對收據(jù)真實性不認可，表示沒有收到過該款項。
　　原告潤怡公司、趙某某則表示：房屋漏水問題是村委會進行維修，為此提供了2018年11月27日村委會證明。金某年表示村里干部是來查看過系爭房屋漏水情況，但看過后沒有進行維修，是金某年自行進行的修繕。
　　根據(jù)庭審查明的事實，本院針對雙方爭議焦點分析認定如下：金某年與潤怡公司、趙某某一致確認系趙某某代表潤怡公司與其簽訂《轉(zhuǎn)租協(xié)議》，因此本院確認《轉(zhuǎn)租協(xié)議》的相對方及責(zé)任主體為潤怡公司與金某年。
　　關(guān)于《轉(zhuǎn)租協(xié)議》的效力。金某年向潤怡公司承租系爭地塊和房屋用于開設(shè)農(nóng)家樂。本案系爭地塊性質(zhì)為耕地，根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定，土地使用者應(yīng)嚴格按照土地規(guī)劃所確定的土地用途使用土地，禁止擅自在耕地上建房；另租賃所涉部分房屋系潤怡公司重建房屋，該重建房屋無相關(guān)建設(shè)或規(guī)劃許可等合法準予其重建的手續(xù)，也未提供主管部門對于其重建行為認可的證據(jù)，故本院確認潤怡公司與金某年所簽訂的《轉(zhuǎn)租協(xié)議》違反了法律法規(guī)強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。作為租賃關(guān)系的兩方，都有謹慎核實租賃標的物合法性的義務(wù)，導(dǎo)致涉案《轉(zhuǎn)租協(xié)議》無效，潤怡公司與金某年均有過錯。
　　關(guān)于后果處理問題。合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案涉訟《轉(zhuǎn)租協(xié)議》無效，金某年理應(yīng)將系爭房屋土地騰退并返還給潤怡公司；當(dāng)初為保證協(xié)議順利履行而支付的租賃保證金、押金應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還，故金某年要求返還保證金、押金的訴請，本院予以支持。至于金某年主張返還轉(zhuǎn)讓費及魚塘承包費的主張，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
　　另，轉(zhuǎn)租協(xié)議無效，但金某年實際占用房屋土地的，可以參照轉(zhuǎn)租協(xié)議約定的金額標準支付相應(yīng)的占有使用費，故金某年要求返還已付30萬元租金使用費的訴請，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。但考慮到金某年已于2017年9月停止經(jīng)營且系爭房屋土地已不具備實現(xiàn)其合同目的之條件，本院酌情將2017年9月起的占有使用費標準調(diào)整為每月3,000元；金某年辯稱潤怡公司曾承諾自2017年3月起只要照顧好趙某某之母便可不用支付租金，一方面是沒有相應(yīng)的證據(jù)予以佐證，另一方面是附條件的免租之條件并未成就。轉(zhuǎn)租協(xié)議無效前提下，且雙方又發(fā)生了事實上不能使用房屋土地實現(xiàn)租賃目的，在此情況下潤怡公司主張逾期支付使用費利息損失及違約金，于法無據(jù)，本院不予支持。
　　關(guān)于金某年主張的裝修損失，經(jīng)本院釋明，金某年未能在合理期限內(nèi)向本院提供相應(yīng)裝飾添附的證據(jù)亦未申請司法評估，應(yīng)自負相應(yīng)法律后果，故本院對此損失訴請不予支持?？紤]到潤怡公司在庭審中確認了金某年在租賃過程中確有改建廁所、重刷涂料和設(shè)置有線電視等事實，故本院在考量客觀投入、殘余現(xiàn)值、雙方過錯等因素后酌情確定潤怡公司分擔(dān)金某年此些添附損失中的10,000元。據(jù)此，依照《中華人民共和國土地管理法》第三十六條第二款、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條、第二百一十二條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海潤怡園林綠化有限公司與被告金某年于2014年9月8日簽訂的《轉(zhuǎn)租協(xié)議》無效；
　　二、被告金某年應(yīng)于本判決生效之日起三十日內(nèi)將上海市青浦區(qū)西岑鎮(zhèn)西岑支路XXX號房屋土地騰退并返還給原告上海潤怡園林綠化有限公司；
　　三、被告金某年應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海潤怡園林綠化有限公司使用費(按每月人民幣10,000元標準，自2017年3月8日起算至2017年8月31日止；按每月人民幣3,000元標準，自2017年9月1日起算至實際騰退之日止)；
　　四、原告上海潤怡園林綠化有限公司的其余訴訟請求不予支持。
　　五、反訴被告上海潤怡園林綠化有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告金某年保證金人民幣30,000元；
　　六、反訴被告上海潤怡園林綠化有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告金某年押金人民幣10,000元；
　　七、反訴被告上海潤怡園林綠化有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告金某年損失費用人民幣10,000元；
　　八、反訴原告金某年的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費人民幣4,459元，由原告上海潤怡園林綠化有限公司負擔(dān)人民幣1,879元，被告金某年負擔(dān)人民幣2,580元。本案反訴受理費人民幣6,400元，由反訴原告金某年負擔(dān)人民幣5,600元，反訴被告上海潤怡園林綠化有限公司負擔(dān)人民幣800元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　
　　
　　

審判員：費??萍

書記員：徐冬梅