原告：上海潤安置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：鮑筱斌，董事長。
　　委托訴訟代理人：蘇榮清,上海正策律師事務所律師。
　　被告：華夏國泰國際控股有限公司，住所地中國(上海)自由貿(mào)易區(qū)新金橋路XXX號5幢5層503、504室。
　　法定代表人：昝立民，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：楊清晨，北京盈科(上海)律師事務所律師。
　　原告上海潤安置業(yè)發(fā)展有限公司與被告華夏國泰國際控股有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告上海潤安置業(yè)發(fā)展有限公司的委托訴訟代理人蘇榮清、被告華夏國泰國際控股有限公司的委托訴訟代理人楊清晨到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海潤安置業(yè)發(fā)展有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告支付拖欠的房屋租金人民幣1,461,186.98元(2017年8月1日-2018年11月8日，按照每月89,133元的標準計算)；2、判令被告支付物業(yè)管理費317,785.60元(2017年7月1日-2018年11月8日，每月19,536元)；3、判令被告支付違約金460,665元(3個月裝修期免租租金267,399元、原告中介費損失178,266元、律師費15,000元)；4、判令被告支付租金滯納金、物業(yè)管理費滯納金。租金滯納金：以89,133元為本金，自2017年5月16日起計算；以267,399元為本金，自2017年8月16日起計算；以294,138.90元為本金，自2017年11月16日起計算；以294,138.90元為本金，2018年2月16日起計算；以294,138.90元為本金，自2018年5月16日起計算；以222,238.28元為本金，自2018年8月16日起計算。物業(yè)管理費滯納金：以39,072元為本金，自2017年5月16日起計算；以58,608元為本金，自2017年8月16日起計算；以58,608元為本金自2017年11月16日起計算；以58,608元為本金，自2018年2月16日起計算；以58,608元為本金，自2018年5月16日起計算；以44,281.60元為本金，自2018年8月16日起計算(以上均按照日千分之一的標準，計算至判決生效之日止)；5、訴訟費、保全費由被告承擔。審理中，原告明確第四項訴訟請求滯納金的起算日期：租金滯納金：以89,133元為本金，自2017年5月29日起計算；以267,399元為本金，自2017年8月29日起計算；以294,138.90元為本金，自2017年11月28日起計算；以294,138.90元為本金，2018年2月26日起計算；以294,138.90元為本金，自2018年5月29日起計算；以222,238.28元為本金，自2018年8月29日起計算。物業(yè)管理費滯納金：以39,072元為本金，自2017年5月29日起計算；以58,608元為本金，自2017年8月29日起計算；以58,608元為本金自2017年11月28日起計算；以58,608元為本金，自2018年2月26日起計算；以58,608元為本金，自2018年5月29日起計算；以44,281.60元為本金，自2018年8月29日起計算
　　事實和理由：2015年11月25日，被告因辦公需要與原告簽訂《房屋租賃合同》，合同約定原告將位于上海市浦東新區(qū)新金橋路XXX號3幢B3棟503室(C座)、504室(D座)的房屋(以下簡稱“系爭房屋”)出租給被告。系爭房屋面積為888平方米，租金為每日每平方米3.3元人民幣，月租金人民幣89,133元，租賃期兩年內(nèi)租金價格不變，之后每兩年遞增10%。合同約定的租期為2015年12月1日至2020年11月30日止。其中，2015年12月1日至2016年2月29日為免租期。合同約定租金的支付方式為先付后用，按季支付，每月為一個租金支付周期，被告須在當期租金到期3日前支付下期租金。被告逾期支付租金的，被告應按日0.1%支付滯納金。被告拖欠2017年8月1日至2018年11月8日租金，拖欠的第一筆租金付款日應為2017年5月15日。合同約定的物業(yè)管理單位為上海高力國際物業(yè)服務有限公司，上述物業(yè)公司為原告的關聯(lián)公司，原被告在實際履約過程中物業(yè)費由原告直接向被告收取?，F(xiàn)被告拖欠自2017年7月1日至2018年11月8日期間的物業(yè)管理費。被告拖欠租金和物業(yè)管理費，經(jīng)原告多次催討，被告均未支付。被告的行為給原告造成了極大損失，已構成根本性違約。2018年11月8日，在原被告未對合同解除事宜達成一致意見之時，被告單方?jīng)Q定向原告交付系爭房屋。被告拒絕支付租金，并單方交付系爭房屋，其違約行為應當根據(jù)雙方合同第10-3條第(4)項的約定承擔相應的違約責任，包括免租期租金、中介費、律師費等。
　　被告華夏國泰國際控股有限公司答辯稱，被告已于2018年9月實際搬離系爭房屋，原、被告隨后協(xié)商合同于2018年10月26日左右終止，租金應當計算至此時。被告因業(yè)務需要于2018年9月搬離系爭房屋，在搬離之前多次向原告公司提出協(xié)商終止合同的要求，但原告無故拖延。被告于2018年9月20日左右實際搬離時，雙方無法正式辦理退房驗收手續(xù)。被告多次找原告協(xié)商終止合同及房屋驗收事宜，但原告繼續(xù)拖延，直至雙方協(xié)商于2018年10月26日左右終止合同。2018年10月24日的退樓驗收表是原告單方對系爭房屋驗收的材料，被告沒有簽章，不認可。原告的無故拖延導致房屋空置，相關損失應當由原告自己承擔。被告已經(jīng)支付存放在原告處的租金及物業(yè)保證金，應當扣抵相應租金及物業(yè)費，被告已經(jīng)實際支付了系爭房屋第一年的租金及物業(yè)費，共計217,338元。根據(jù)租賃合同約定系爭房屋第一年兩個月租金及物業(yè)管理費保證金應當先扣除后再計算被告欠付的租金及物業(yè)管理費。原告沒有實際損失，原告主張的滯納金標準過高，申請法院予以適當減少，建議以同期貸款利率計算。滯納金應當計算至判決生效之日止。被告搬離房屋提前多次與原告溝通協(xié)商，原告應即時驗收房屋辦理退房，原告無故拖延驗收房屋，應當對自己行為導致的空置承擔責任。原告主張中介費、律師費等違約性質(zhì)相關的費用不應支付。原告除了主張滯納金外還根據(jù)租賃合同主張免租期租金、中介費、律師費等，重復計算，被告不認可。且免租期租金是合同履行的條件，也是原告必須履行的義務，被告按照合同約定支付第一年租金及物業(yè)費作為保證金后，原告應當給被告免租期，被告裝修期間無法使用房屋，雙方約定免租期符合行業(yè)習慣，即使被告提前協(xié)商終止租賃合同，也不應當將原告履行合同的義務轉嫁到被告。關于原告主張的中介費損失，被告認為，中介機構產(chǎn)生的費用為原告強行設置。該租賃合同已經(jīng)成立，且實際履行了三年，原告已經(jīng)從租金中得益，不存在實際損失，所以不應將原告本應承擔的中介費轉由被告承擔。關于訴請中原告主張的欠付租金和物業(yè)管理費的金額，計算至2018年11月8日的金額是對的，但被告認為應當計算至2018年10月26日。
　　本案經(jīng)審理認定事實如下：2015年11月25日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《東方萬國企業(yè)中心租賃合同》，約定由原告將系爭房屋出租給被告，建筑面積暫定為888平方米，房屋租賃期自2015年12月1日至2020年11月30日止。合同第3-3條約定：“該房屋的免租期：2015年12月1日至2016年2月29日。免租期內(nèi)，乙方無需向甲方支付租金，但仍需繳納物業(yè)管理費及其他費用?！焙贤?-1條約定：“甲、乙雙方約定：該房屋每日每平方米建筑面積租金為RMB3.3(大寫：人民叁元叁角整)。租賃期內(nèi)兩年內(nèi)租金價格不變，之后每兩年遞增10%。月租金的計算方法：(每平方米建筑面積的日租金×房屋的租用建筑面積×當年總天數(shù))/12。租賃期內(nèi)免租期后首月及尾月租金的計算方法：〔(每平方米建筑面積的日租金×房屋的租用建筑面積×當年總天數(shù))/12〕×(該月實際租用天數(shù)/當月總天數(shù))?！焙贤?-2條約定：“租金采取“先付后用”的方式，每三個月為一期租金。在整個租賃期內(nèi)，乙方應于當期租金到期3日前向甲方支付下期租金；但首期租金乙方應于本合同規(guī)定之租金起付日十五日前支付給甲方。前述日期恰逢法定休假的，則相應提前。逾期支付的，每逾期一日，則乙方應按所欠租金的0.1%支付滯納金。乙方支付租金的日期以甲方實際收到之日為準，乙方須按甲方要求提供有關付款憑證。”合同第5-1條約定：“甲、乙雙方約定，于簽署本合同當日，乙方須按照相當于該物業(yè)第一年2個月的租金及物業(yè)管理費，即RMB217,338(大寫：人民幣貳拾壹萬柒仟叁佰叁拾捌元整)向甲方存放保證金，以確保乙方遵守在本合同項下其必須遵守的一切條文規(guī)定。在租賃期內(nèi)任何時間，保證金均應相等于當時2個月的租金及物業(yè)管理費。如租金或物業(yè)管理費在租賃期內(nèi)有所調(diào)整，乙方應在接到甲方書面通知后七日內(nèi)將保證金補足。甲方收取保證金后向乙方開具收據(jù)憑證。”合同第5-3條約定：“如果乙方違反本合同的任何約定或條款，拖欠支付本合同規(guī)定的任何款項包括但不限于租金、物業(yè)管理費及其它費用等，在不影響甲方其它權利或補救的前提下，甲方有權以該保證金或其任何部分抵付乙方任何欠款或甲方因乙方違約而根據(jù)本合同規(guī)定可以要求其承擔的任何其它款項。同時甲方有權要求乙方按照欠付金額支付日息0.1%的滯納金。滯納金的計算期自上述各項費用應付之日期開始計算，直至乙方補足用于支付所有前述費用的本金、滯納金和其它相關費用的保證金部分并結清所有拖欠款項為止……”合同第5-7條約定：“乙方應根據(jù)本條的約定，每期向甲方指定的單位支付物業(yè)管理及其它費用；但甲方有權根據(jù)其實際運作成本調(diào)整該等費用，以維護該物業(yè)的管理品質(zhì)。甲方對上述收費標準的調(diào)整有最終的決定權。物業(yè)管理費：自交付日至租賃期結束日，乙方必須按時支付物業(yè)管理費，物業(yè)管理費為每月建筑面積每平方米RMB22元整(大寫：人民幣貳拾貳元整)。乙方應于當期物業(yè)管理費到期3日前向甲方或甲方指定單位支付下期物業(yè)管理費。但自交付日起的首期物業(yè)管理費乙方應于本合同簽署時支付給甲方。如乙方獨立安裝水表的，因甲方系代收代繳，如乙方需提供發(fā)票的，則需相應繳納3.21%的稅費。租賃期內(nèi)首月及尾月物業(yè)管理費的計算方法：(當月每平方米的物業(yè)管理費×房屋的租用建筑面積)×(該月實際租用天數(shù)/當月總天數(shù))……”合同第10-3-4條約定：“未經(jīng)雙方協(xié)商一致，乙方單方面要求提前終止合同，或本合同依據(jù)第九條中因乙方違反本合同有關規(guī)定而提前終止時，甲方有權不予退還乙方已付的保證金。乙方還需支付下列費用作為違約金：a)本合同未履約部分的租金及物業(yè)管理費；b)甲方基于乙方完全履行本合同考慮而給予乙方享有的免租期、先行使用期的租金；c)甲方支付給中介公司的與本合同有關的傭金；d)因乙方擅自改變該房屋結構，或損壞該房屋使甲方支出的全部修繕費用；e)因乙方提前退租和出現(xiàn)本合同第九條所述的違約事件給甲方造成的其它損失和使用甲方支出的合理費用，包括但不限于律師費用、公證費用等。如乙方或其代理人、雇傭人員違反本合同其它任何條款，乙方應在收到甲方書面通知后十五日內(nèi)予以糾正。如因此給甲方造成任何損失的，乙方應立即予以足額賠償?！焙贤炗喓?，原告按約向被告交付房屋。被告已經(jīng)支付租金至2017年7月31日止。原告確認被告于2018年12月25日將系爭房屋返還原告。
　　另查明，原告于2015年2月3日與案外人上海勝邦房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂《傭金確認書》，并向案外人上海勝邦房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司支付中介服務費178,266元，案外人上海勝邦房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于2016年2月22日向原告開具相應發(fā)票。原告與案外人上海正策律師事務所簽訂《法律服務合同》，并向案外人上海正策律師事務所支付鑒證咨詢服務、律師費15,000元。
　　以上事實，有原告提供的《東方萬國企業(yè)中心租賃合同》、《租戶退樓驗收表》、中介服務合同及發(fā)票、法律服務合同及發(fā)票、以及法庭審理筆錄等在案佐證。
　　本院認為，原、被告簽訂的《東方萬國企業(yè)中心租賃合同》系雙方真實意思表示，雙方均應按約履行。雙方均認可被告支付租金至2017年7月31日止，被告理應支付2017年8月1日起的租金。關于計算租金的截止日期，被告認為其于2018年9月實際搬離并認為雙方合同于2018年10月26日終止、租金應計算至2018年10月26日，對此被告并未提交證據(jù)，故其主張本院難以采信。原告認可被告實際搬離日期為2018年12月25日，其要求租金及物業(yè)管理費計算至2018年11月8日，并以被告實際搬離日為合同解除之日的主張，并無不妥，本院據(jù)實予以支持。審理中，原告明確表示對于被告已經(jīng)支付的保證金不予退還，本院認為根據(jù)雙方合同約定，被告單方面要求提前終止合同，原告有權不予退還保證金，被告還應另行支付違約金，故原告不予退還保證金的主張本院予以準許；原告要求被告支付違約金的請求，亦符合雙方合同約定，但考慮到原告已經(jīng)沒收被告支付的保證金以及雙方合同的履行情況等，本院酌情調(diào)整違約金為360,000元。原告要求被告支付逾期支付租金及物業(yè)管理費滯納金的請求，因原告已另行主張了合同解除的解約違約金，故相應的滯納金本院據(jù)實支持至合同解除之日，即2018年12月25日。關于滯納金的計算標準，被告認為原告主張的日千分之一的計算標準過高，要求調(diào)整，本院根據(jù)被告的主觀惡意、原告的事實損失，將滯納金標準酌情調(diào)整為日萬分之五。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告華夏國泰國際控股有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海潤安置業(yè)發(fā)展有限公司自2017年8月1日至2018年11月8日止的租金1,461,186.98元；
　　二、被告華夏國泰國際控股有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海潤安置業(yè)發(fā)展有限公司自2017年8月1日至2018年11月8日止的物業(yè)管理費317,785.60元；
　　三、被告華夏國泰國際控股有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海潤安置業(yè)發(fā)展有限公司違約金360,000元；
　　四、被告華夏國泰國際控股有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海潤安置業(yè)發(fā)展有限公司逾期支付租金滯納金(以89,133元為本金，自2017年5月29日起計算；以267,399元為本金，自2017年8月29日起計算；以294,138.90元為本金，自2017年11月28日起計算；以294,138.90元為本金，自2018年2月26日起計算；以294,138.90元為本金，自2018年5月29日起計算；以222,238.28元為本金，自2018年8月29日起計算，以上均按照日萬分之五的標準，計算至2018年12月25日止)；
　　五、被告華夏國泰國際控股有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海潤安置業(yè)發(fā)展有限公司逾期支付物業(yè)管理費滯納金(以39,072元為本金，自2017年5月29日起計算；以58,608元為本金，自2017年8月29日起計算；以58,608元為本金自2017年11月28日起計算；以58,608元為本金，自2018年2月26日起計算；以58,608元為本金，自2018年5月29日起計算。以44,281.60元為本金，自2018年8月29日起計算，以上均按照日萬分之五的標準，計算至2018年12月25日止)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費29,656元,減半收取14,828元，由被告華夏國泰國際控股有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：周??婉

書記員：陶佳佳