上訴人(原審被告)：上海海螺商務(wù)咨詢有限公司，住所地上海市徐匯區(qū)。
　　法定代表人：林某某，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：楊國(guó)強(qiáng)。
　　被上訴人(原審原告)：張某為，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)。
　　被上訴人(原審原告)：楊軼群，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市靜安區(qū)。
　　兩被上訴人共同委托訴訟代理人：黃效寧，上海歐瑞騰律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海海螺商務(wù)咨詢有限公司(以下簡(jiǎn)稱“海螺公司”)因與被上訴人張某為、楊軼群租賃合同糾紛一案，不服上海市靜安區(qū)人民法院(2018)滬0106民初20151號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上訴人海螺公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決主文第一、二、三、四、五項(xiàng)，改判駁回張某為、楊軼群的一審訴訟請(qǐng)求。
　　事實(shí)和理由：一審判決認(rèn)定的“海螺公司拒絕支付2018年5月及之后的租金”為虛假事實(shí)，以“張某為、楊軼群降低月租金為人民幣(以下幣種均為人民幣)10,000元是有條件的同意”為由判決支持張某為、楊軼群解除原訂《上海市房屋租賃合同》的訴請(qǐng)屬于認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。海螺公司承租上海市靜安區(qū)南京西路XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)后花費(fèi)巨資進(jìn)行了裝修。因系爭(zhēng)房屋漏水，導(dǎo)致次承租人提前退租，對(duì)其造成了經(jīng)濟(jì)損失。雙方曾多次協(xié)商減免租金并達(dá)成了口頭協(xié)議?？紤]到合同的長(zhǎng)期性和嚴(yán)肅性，海螺公司多次要求張某為、楊軼群以書面形式加以確認(rèn)，萬(wàn)想不到收到的卻是一紙?jiān)V狀。海螺公司認(rèn)為應(yīng)待法院判決后再履行自己的交租義務(wù)。
　　被上訴人張某為、楊軼群辯稱，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　張某為、楊軼群向一審法院起訴，要求判令：一、張某為、楊軼群與海螺公司于2016年8月1日簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年5月21日解除；二、海螺公司將系爭(zhēng)房屋返還給張某為、楊軼群；三、海螺公司支付張某為、楊軼群租金22,290.32元；四、海螺公司支付張某為、楊軼群房屋使用費(fèi)(按11,500元/月的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年5月22日計(jì)算至實(shí)際交還上述房屋之日止)；五、海螺公司支付張某為、楊軼群違約金11,500元(已支付的押金11,500元予以抵扣)。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記為張某為、楊軼群及案外人楊彥共同共有。
　　2016年6月，張某為、楊軼群(甲方)與案外人上海仄柔建筑設(shè)計(jì)有限公司、案外人林某某(乙方)經(jīng)中介公司居間，就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房屋租賃合同》。
　　期間，案外人林某某向張某為、楊軼群提出解除雙方之間的租賃合同，由其另行尋找租客與張某為、楊軼群簽訂租賃合同。張某為、楊軼群對(duì)此表示同意，并于同年7月29日向案外人林某某出具了一張包括代為簽訂租賃合同、代為收取租金、保證金、代為處理租賃期間發(fā)生的一切法律事宜等權(quán)限的《房屋委托書》。
　　同年8月1日，張某為、楊軼群(出租方、甲方)與海螺公司(承租方、乙方)經(jīng)中介公司居間，就系爭(zhēng)房屋簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定：租期自2016年9月1日至2023年8月31日；月租金11,500元；房屋租賃保證金11,500元；押一付二；租賃期內(nèi)的水、電、煤氣由乙方承擔(dān)，物業(yè)管理費(fèi)由甲方承擔(dān)；甲方在合同簽字并收到乙方第一筆租金后，同意乙方按照自己的設(shè)計(jì)開(kāi)始裝修，并按乙方要求把房屋內(nèi)東西搬走；租賃期滿后，乙方裝修的固定設(shè)備歸甲方所有，可移動(dòng)的乙方可自行帶走，租賃期內(nèi)，由乙方負(fù)責(zé)房屋維修；乙方逾期超過(guò)三十天未付租金，甲方有權(quán)解除合同，保證金不予退還；租賃期內(nèi)，如甲方中途收回，需提前兩個(gè)月通知乙方，除保證金雙倍賠償外，還需賠償乙方固定裝修費(fèi)40萬(wàn)元；乙方應(yīng)在每月一號(hào)支付房租，超過(guò)五天未支付的，應(yīng)每日按月租金千分之一支付違約金。案外人林某某作為海螺公司的代理人在乙方處簽字，合同還載明了甲方的收款賬號(hào)、張某為的手機(jī)號(hào)碼、案外人林某某的手機(jī)號(hào)碼等內(nèi)容。該合同簽訂時(shí)，本案中海螺公司的委托訴訟代理人楊國(guó)強(qiáng)亦在現(xiàn)場(chǎng)。
　　同年8月3日，張某為、楊軼群將系爭(zhēng)房屋交付給海螺公司，海螺公司向張某為、楊軼群支付房屋租金23,000元及房屋押金11,500元。海螺公司接收房屋后，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修并轉(zhuǎn)租予他人使用。
　　同年11月11日，海螺公司向張某為、楊軼群支付租金23,000元。
　　海螺公司分別于2017年1月6日、2月13日、3月8日、4月21日、6月3日、6月30日、7月28日、8月20日、8月31日、10月9日、11月17日、12月19日各向張某為、楊軼群支付租金11,500元。
　　期間，因系爭(zhēng)房屋發(fā)生過(guò)漏水，張某為、楊軼群與海螺公司就此曾進(jìn)行過(guò)溝通。一審審理中，海螺公司稱，物業(yè)公司修理屋頂致系爭(zhēng)房屋于2017年10月16日開(kāi)始漏水，后海螺公司對(duì)房屋漏水自行修復(fù)，于11月底修好。張某為、楊軼群稱，海螺公司曾于2017年10月底向張某為、楊軼群提起過(guò)因物業(yè)公司修樓頂導(dǎo)致房屋漏水，張某為、楊軼群想要上門查看，海螺公司表示其自行解決。
　　2018年2月14日，海螺公司向張某為、楊軼群支付租金11,500元。
　　同年3月7日，海螺公司向張某為、楊軼群支付租金10,000元。
　　同年4月3日，張某為、楊軼群兒媳發(fā)短消息給案外人林某某，要求盡快支付3、4月房租，林某某回復(fù)“好，這周內(nèi)安排”。
　　同年4月9日，海螺公司向張某為、楊軼群支付租金10,000元。
　　同年5月1日，張某為、楊軼群兒媳發(fā)短消息給案外人林某某，要求盡快支付本月房租、押金。一審審理中，張某為、楊軼群稱，該短信中的押金就是違約金的意思。
　　后張某為、楊軼群與海螺公司就支付租金一事產(chǎn)生糾紛，致成訟。
　　一審另查明，海螺公司于2018年5月21日收到法院向其送達(dá)的起訴狀副本。
　　一審審理中，張某為、楊軼群稱，2016年12月之后海螺公司就按月支付租金，對(duì)此張某為、楊軼群曾通過(guò)電話提出異議；2017年底海螺公司曾要求減免租金、降低租金標(biāo)準(zhǔn)及兩個(gè)月一付變更為一個(gè)月一付，但張某為、楊軼群從未同意。海螺公司稱，其承租房屋后將房屋出租給案外人上海佐宥餐飲管理有限公司，后因房屋漏水導(dǎo)致租賃合同解除，該公司于2018年3月底搬走，押金已經(jīng)退還；其于2017年底聯(lián)系張某為、楊軼群要求減免一個(gè)月租金并將后續(xù)月租金降為10,000元；張某為、楊軼群先同意免掉2018年1月的租金，后又同意從2018年3月開(kāi)始月租金降為10,000元，海螺公司亦按此約定履行；后海螺公司要求張某為、楊軼群將口頭約定落實(shí)到書面上，張某為、楊軼群一直拖延，后就直接起訴了；鑒于張某為、楊軼群系惡意起訴，故不同意交還房屋，也不同意按照月租金10,000元的標(biāo)準(zhǔn)支付2018年5月份之后的租金；如果雙方達(dá)成和解，愿意承擔(dān)滯納金和2018年5月房租，2018年6月以后房屋只愿意承擔(dān)一半。
　　一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。張某為、楊軼群與海螺公司就系爭(zhēng)房屋簽訂的房屋租賃合同是張某為、楊軼群與海螺公司的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)按約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。雖然根據(jù)合同約定付款方式為押一付二，即租金為兩個(gè)月一付，但自2017年開(kāi)始海螺公司實(shí)際是按照一月一付的方式支付租金。張某為、楊軼群雖稱對(duì)此提出過(guò)異議，但并未提供相應(yīng)證據(jù)予以證明，現(xiàn)海螺公司對(duì)此否認(rèn)，故法院對(duì)張某為、楊軼群關(guān)于就此曾提出異議的意見(jiàn)，不予采信。法院認(rèn)為，在長(zhǎng)達(dá)一年多的時(shí)間里，張某為、楊軼群對(duì)海螺公司一月一付的租金支付方式未提出異議，應(yīng)視為張某為、楊軼群對(duì)此種租金支付方式予以認(rèn)可。故張某為、楊軼群據(jù)此要求解除合同、海螺公司承擔(dān)違約責(zé)任的依據(jù)不足，法院不予支持。
　　關(guān)于張某為、楊軼群是否曾同意免除2018年1月的租金。根據(jù)雙方陳述及海螺公司提供的系爭(zhēng)房屋內(nèi)漏水的照片，可以認(rèn)定系爭(zhēng)房屋于2017年確實(shí)發(fā)生過(guò)漏水。海螺公司作為承租方，在房屋發(fā)生漏水后與張某為、楊軼群就漏水造成的損失進(jìn)行協(xié)商亦屬合理行為。而根據(jù)張某為、楊軼群兒媳與海螺公司代理人林某某的短信記錄，張某為、楊軼群兒媳在2018年4月給林某某發(fā)送的短信中只是要求海螺公司支付2018年3月、4月的房租，且在2018年5月前未曾要求海螺公司支付2018年1月租金。法院認(rèn)為，海螺公司關(guān)于張某為、楊軼群已同意免除2018年1月租金的意見(jiàn)，具有合理性，應(yīng)予采納。張某為、楊軼群據(jù)此要求解除、海螺公司承擔(dān)違約責(zé)任，缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。
　　關(guān)于張某為、楊軼群是否曾同意降低月租金。首先，根據(jù)張某為、楊軼群兒媳與林某某的短信記錄，在海螺公司支付2018年3月、4月租金各1萬(wàn)元后，張某為、楊軼群兒媳即在2018年5月1日的短信中要求海螺公司支付押金(違約金)，并于同月提起本案訴訟。即便張某為、楊軼群在與林某某的通話中提到其同意降低月租金，但該種同意也是有條件的，并非海螺公司所說(shuō)的沒(méi)有條件的同意。海螺公司雖稱張某為、楊軼群同意降低月租金，但除證人林某某的證言外，并未提供其他直接證據(jù)予以佐證。綜合考慮張某為、楊軼群在海螺公司降低月租金后較短時(shí)間內(nèi)即提起訴訟的行為，法院認(rèn)為，海螺公司關(guān)于張某為、楊軼群曾同意降低月租金的意見(jiàn)，法院難以支持。其次，海螺公司于審理中陳述系爭(zhēng)房屋漏水是因?yàn)槲飿I(yè)公司修樓頂所致，可知漏水并不是因?yàn)榉课荼旧碣|(zhì)量問(wèn)題所致。后海螺公司用一個(gè)多月時(shí)間修復(fù)漏水問(wèn)題，張某為、楊軼群亦已同意免除2018年1月租金作為漏水補(bǔ)償。在后續(xù)租期還剩5年多的情況下，海螺公司要求月租金均降為1萬(wàn)元顯然不合情理。最后，經(jīng)法院反復(fù)釋明，即便按照其所稱的月租金1萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，海螺公司仍拒絕將2018年5月及之后的租金補(bǔ)足，并表示即使現(xiàn)在房屋空關(guān)，也不愿意交還房屋。法院認(rèn)為，海螺公司欠付2018年3月、4月租金各1,500元，并拒絕支付2018年5月后租金的行為，已經(jīng)達(dá)到了合同約定的解除條件，張某為、楊軼群據(jù)此要求解除合同，于法無(wú)悖，應(yīng)予支持。海螺公司要求合同繼續(xù)履行的意見(jiàn)，缺乏法律依據(jù)，法院難以支持。根據(jù)法律規(guī)定，合同解除日期應(yīng)以解除合同的通知送達(dá)對(duì)方之日為準(zhǔn)。因海螺公司于2018年5月21日收到法院向其送達(dá)的起訴狀副本，故租賃合同應(yīng)于2018年5月21日解除。合同解除后，海螺公司應(yīng)將欠付的租金補(bǔ)足，并支付房屋使用費(fèi)?，F(xiàn)張某為、楊軼群要求按照房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算使用費(fèi)，并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予支持。鑒于本案違約在于海螺公司，故海螺公司應(yīng)向張某為、楊軼群支付違約金。張某為、楊軼群要求海螺公司支付一個(gè)月租金作為違約金，尚屬合理，應(yīng)予支持。鑒于房屋租賃合同已經(jīng)解除，張某為、楊軼群收取的押金應(yīng)退予海螺公司。海螺公司關(guān)于案外人林某某系雙重代理的意見(jiàn)，缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予采信。
　　一審法院判決：一、張某為、楊軼群與海螺公司于2016年8月1日就系爭(zhēng)房屋簽訂的《上海市房屋租賃合同》于2018年5月21日解除；二、海螺公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)將上址房屋交還給張某為、楊軼群；三、海螺公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付張某為、楊軼群房屋租金10,790.32元；四、海螺公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付張某為、楊軼群房屋使用費(fèi)(按照每月11,500元的標(biāo)準(zhǔn)，自2018年5月22日計(jì)算至實(shí)際交還上址房屋之日止)；五、海螺公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付張某為、楊軼群違約金11,500元；六、張某為、楊軼群應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)退還海螺公司房屋押金11,500元。
　　本院經(jīng)審理查明，一審法院查明的事實(shí)無(wú)誤，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人基于自己的真實(shí)意思表示，約定各自民事權(quán)利和義務(wù)的合同，受法律保護(hù)，且各方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同的約定履行相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。雙方當(dāng)事人所簽訂的合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)為每月11,500元，上訴人主張被上訴人曾同意按照每月10,000元的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，但并未提供充分證據(jù)予以證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。上訴人占用系爭(zhēng)房屋，負(fù)有按時(shí)支付租金的義務(wù)。直至一審法院審理期間，上訴人并未足額支付自2018年3月始的租金，構(gòu)成違約，一審法院判令解除合同并無(wú)不當(dāng)。上訴人認(rèn)為其應(yīng)待法院判決后支付租金系對(duì)其義務(wù)的誤解，就不利后果應(yīng)自行承擔(dān)。綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予以駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)3,447元，由上訴人上海海螺商務(wù)咨詢有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：鄔海蓉

書記員：劉建穎