原告：上海浦東新區(qū)楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：朱衛(wèi)其，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：錢利明，上海市徐浦律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海麥某服飾有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：吳愛小，總經(jīng)理。
　　被告：鄒某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省。
　　上述兩被告共同委托訴訟代理人：田海星，北京觀韜中茂(上海)律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上?？ǖ习材岱椨邢薰荆∷厣虾Ｊ衅謻|新區(qū)上南路XXX號XXX號樓底層。
　　法定代表人：鄒某某,總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：張茂沈，男。
　　原告上海浦東新區(qū)楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司(以下簡稱楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司)訴被告上海麥某服飾有限公司(以下簡稱麥某公司)、鄒某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法適用簡易程序，于2019年7月26日公開開庭進(jìn)行了審理。原告楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司的委托訴訟代理人錢利明，被告麥某公司、鄒某某的共同委托訴訟代理人田海星到庭參加訴訟。根據(jù)原告申請，本院依法通知上海卡迪安尼服飾有限公司(以下簡稱卡迪安尼公司)作為第三人參加訴訟，于2019年10月15日公開開庭進(jìn)行了審理。原告楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司的委托訴訟代理人錢利明，被告麥某公司、鄒某某的共同委托訴訟代理人田海星，第三人卡迪安尼公司的委托訴訟代理人張茂沈到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司向本院提出訴訟請求：1、依法終止原告與被告麥某公司簽訂的《房屋租賃合同》并遷出；2、兩被告支付自2016年7月1日起至2019年6月30日止的租金人民幣(幣種下同)598,975元(2016年7月1日至2017年6月30日的年租金為19萬元，之后逐年遞增5%)和自2019年7月1日起至2號樓房屋實際返還之日止的房屋使用費(fèi)(按租金標(biāo)準(zhǔn)以2號樓的面積計算)；3、兩被告支付房屋水電費(fèi)30,945.14元(實際計算至遷出日止)；4、本案訴訟費(fèi)由兩被告承擔(dān)。事實及理由：2016年6月20日，原告與麥某公司簽訂《房屋租賃合同》一份，約定原告將坐落于上海市浦東新區(qū)上南路XXX號XXX號樓、2號樓房屋(以下簡稱系爭1號、2號房屋)出租給麥某公司使用，面積441平米，租期自2016年7月1日起至2019年6月30日止，年租金為19萬元，每年提增5%。然被告至今未支付過租金。2018年10月29日，原告與鄒某某對麥某公司欠付的租金和水電費(fèi)進(jìn)行確認(rèn)，截止2018年12月31日被告欠付租金494,237.50元，水電費(fèi)30,945.14元。2019年，被告將系爭3號樓房屋返還給原告；同年6月30日，被告將系爭1號樓返還給原告。截止目前，僅剩系爭2號樓尚未歸還于原告，故要求被告和第三人遷出。為維護(hù)原告合法權(quán)益，故訴如所請。
　　被告麥某公司、鄒某某辯稱：雖然原告與麥某公司于2016年6月簽訂了房屋租賃合同，但原告未按約交付房屋，被告也未支付租金，該租賃合同并未實際履行。系爭房屋實際使用人應(yīng)為卡迪安尼公司，且卡迪安尼公司使用該房屋的依據(jù)系原告于2014年7月8日與第三人簽訂的租賃合同，第三人也已將注冊地址遷入系爭房屋內(nèi)，故原告所訴無事實和法律依據(jù)，請求駁回原告訴請。另外，被告鄒某某系接受麥某公司委托簽訂租賃合同，不應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
　　第三人卡迪安尼公司述稱：認(rèn)可被告的抗辯意見。目前卡迪安尼公司實際使用系爭2號樓房屋，面積為243.69平米。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：坐落于上海市浦東新區(qū)上南路XXX號房屋產(chǎn)權(quán)人系上海浦東新區(qū)楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司，建筑面積4966.51平米，其中1號全幢建筑面積為1378.6平米，層數(shù)為4層，2號全幢建筑面積為243.69平米，層數(shù)為3層，3號全幢建筑面積為155.72平米，層數(shù)為1層……
　　2014年7月8日，甲方楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司與乙方麥某公司簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將坐落于上海市浦東新區(qū)上南路XXX號，房屋1號樓104-108室，共計5間200㎡出租給乙方使用，租期5年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止，年租金66,000元，年租金每三年調(diào)整一次，調(diào)整幅度暫定按10%比例提增，押金2萬元。承租方落款處由麥某公司蓋章及法定代表人處由鄒某某簽名。
　　2014年7月8日，甲方楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司與乙方卡迪安尼公司簽訂《房屋租賃合同》一份，約定甲方將坐落于上海市浦東新區(qū)上南路XXX號2號樓房屋，772平米出租給乙方使用；租期5年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止，年租金253,600元，年租金每三年調(diào)整一次，調(diào)整幅度暫定按10%比例提增，押金3萬元。承租方落款處由卡迪安尼公司蓋章及法定代表人處由鄒某某簽名。
　　2016年6月20日，原告楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司(甲方)與被告麥某公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：一、甲方同意將坐落在上海市浦東新區(qū)上南路XXX號XXX號樓、2號樓房屋，441平米出租給乙方使用。二、租賃期限為三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。三、房屋面積計算：按房屋產(chǎn)權(quán)證使用面積為準(zhǔn)。四、租金全年為19萬元。五、租金交納方式為先付款后使用，全年租金分二期交納完畢。首期付款應(yīng)在甲乙雙方自簽訂合同日起，乙方須在七天內(nèi)繳納6個月的租金9.5萬元給甲方，余額租賃款分別在每年1月1日七天內(nèi)繳納給甲方。七、年租賃費(fèi)每年調(diào)整一次，調(diào)整幅度按5%的比例環(huán)比提增。十一、乙方在經(jīng)營活動中涉及到水、電及清潔管理等一些共同費(fèi)用，由甲方進(jìn)行分?jǐn)偤笙蛞曳竭M(jìn)行結(jié)算，電話費(fèi)用按電訊局清單結(jié)算。承租方落款處由麥某公司的蓋章，法定代表人處有鄒某某的簽名。
　　另查，2015年11月20日，甲方楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司與乙方鄒某某簽訂《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，雙方約定：甲方以550萬元將上南路XXX號院內(nèi)部分房屋(建筑面積836.19平方米)使用權(quán)讓給乙方，土地證屬甲方所有，建筑物歸乙方；房屋使用權(quán)即日起轉(zhuǎn)移，房屋的管理維修保養(yǎng)等各項事務(wù)均有乙方負(fù)責(zé)；使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為至動遷為止；使用期內(nèi)，若發(fā)生國家征收、市政動遷事項、土地補(bǔ)償費(fèi)由甲方享受收益，地上物補(bǔ)償費(fèi)用乙方優(yōu)先受償550萬元，超出部分80%歸乙方,20%歸甲方所得。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司將上述房屋交付給鄒某某使用，鄒某某分別于2015年11月25日、次日、同年12月8日和2016年8月23日將轉(zhuǎn)讓款200萬元、30萬元、20萬元和300萬元交付給楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司。
　　2018年4月3日，鄒某某起訴至本院，要求解除與楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司于2015年11月20日簽訂的《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》；楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司返還使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款550萬元；楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司給付使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款占用期間之利息；楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司賠償原告因使用該房屋所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失817,562.50元及律師費(fèi)24萬元。本院經(jīng)審理查明：上海市浦東新區(qū)上南路XXX號3號樓二層至三層為違法建筑物，于2017年12月底至次年1月上旬被拆除，有證的一層房屋處于空置狀態(tài)。2018年12月，本院出具(2018)滬0115民初25445號民事判決書，判決：一、解除鄒某某與上海浦東新區(qū)楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司就上海市浦東新區(qū)上南路XXX號3號樓中有證面積房屋部分簽訂的《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，就上列房屋中無證面積部分簽訂的《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》無效；二、上海浦東新區(qū)楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司于本判決生效之日起二十日內(nèi)返還鄒某某轉(zhuǎn)讓款550萬元；三、上海浦東新區(qū)楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司于本判決生效之日起二十日內(nèi)賠償鄒某某經(jīng)濟(jì)損失669,562.50元的70%，計468,693.75元；四、駁回鄒某某其余之訴訟請求。該判決現(xiàn)已生效。
　　審理中，雙方對承租主體、租賃面積產(chǎn)生爭議。原告主張，2014年7月8日，原告將1號樓出租給了被告麥某公司，把2號樓出租給了第三人，2016年鄒某某購買上海市浦東新區(qū)上南路XXX號3號樓房屋使用權(quán)后，于2016年6月20日以麥某公司為承租人與原告重新簽訂租賃合同，租賃房屋為上南路XXX號XXX號樓101-108室、2號樓房屋，共計441平米；被告則主張，2014年7月8日，原告與第三人簽訂的租賃合同的標(biāo)的包含了1號樓的104-108房間200㎡以及2號樓243.69㎡、3號樓(一層)155.72㎡，所以面積為772平方米，之后，所有的房屋均由第三人使用；原告與麥某公司于2016年6月20日簽訂的租賃合同并未實際履行；卡迪安尼公司已于2019年返還了系爭1號樓、3號樓房屋?？ǖ习材峁疽嗾J(rèn)可其是實際使用人，目前仍在使用系爭2號樓房屋，面積為243.69平米。
　　原告提供《麥某1號2號樓水電費(fèi)房租清單(2015.4-2018.12)》一份，表格一載明：1.開票日期2015.6.19，4-6月電費(fèi)1,030.46元；2.開票日期2015.9.18，7-9月電費(fèi)1,314.30元；3.開票日期2015.12.21，10-12月電費(fèi)1,553.58元；4.開票日期2016.4.20，1-3月電費(fèi)1,607.28元；5.開票日期2016.8.23，4-6月電費(fèi)551.04元；6.開票日期2016.11.15，7-9月電費(fèi)250.86元；7.開票日期2016.12.22，10-12月電費(fèi)1,040.52元；8.開票日期2017.4.20，1-3月水電費(fèi)5,451.70元；9.開票日期2017.7.17，4-6月水電費(fèi)4,076.40元；10.開票日期2017.10.24，7-9月電費(fèi)4,380元；11.開票日期2017.10.24，7-9月水費(fèi)715.50元；12.開票日期2017.12.26，10-12月電費(fèi)2,412元；13.開票日期2017.12.26，10-12月水費(fèi)699.60元；14.開票日期2016.12.29，7-12月房租95,000元；15.開票日期2017.7.17，1-6月房租95,000元；16.開票日期2017.10.24，7-12月房租95,000元?？鄢?018.7.6已收水電費(fèi)轉(zhuǎn)賬13,000元，未收到款項合計297,083.24元。表格二載明：1.房屋租賃費(fèi)2018年1-6月104,500元；2.房屋租賃費(fèi)2018年7-12月104,737.50元；3.電費(fèi)2018年1-3月5,849.80元；4.電費(fèi)2018年4-6月3,502.40元；5.電費(fèi)2018年7-9月5,118.30元；6.電費(fèi)2018年10月917.40元；7.電費(fèi)2018年11月987.60元；8.電費(fèi)2018年12月1,039.50元；9.水費(fèi)2018.1-12月1,446.90元；總計228,099.40元。備注：至2018年12月底止，麥某應(yīng)收未收款共計525,182.64元，手寫“其中房租494,237.50元、水電30,945.11元”。簽收人處有“鄒某某”的簽名并署期2019.1.21。被告質(zhì)證稱，鄒某某的簽名系在簽收人處，只能代表其收到了上述清單，并不能代表其對金額的確認(rèn)。
　　以上事實由上海市房地產(chǎn)權(quán)證、房屋租賃合同、(2018)滬0115民初25445號民事判決書、麥某1號2號樓水電費(fèi)房租清單(2015.4-2018.12)等證據(jù)以及當(dāng)事人的庭審陳述在案佐證。
　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。原告在本案的主張的依據(jù)系2016年6月20日其與被告麥某公司簽訂的房屋租賃合同，根據(jù)查明的事實，該租賃合同簽訂后原告并未向被告麥某公司交付房屋，麥某公司也未就此交納房屋租金；房屋實際使用人系第三人卡迪安尼公司，第三人使用房屋的依據(jù)系其與原告之間于2014年7月8日簽訂的租賃合同。目前，雖然雙方對于各租賃合同的面積組成無法確切說明，但一致確認(rèn)已返還系爭1號樓、3號樓房屋，目前由第三人使用系爭2號樓。故原告依據(jù)原告與被告麥某公司之間于2016年6月20日簽訂的房屋租賃合同提出的訴訟請求無合同及法律依據(jù)，本院均不予支持。鑒于第三人使用房屋的依據(jù)系其與原告之間簽訂的租賃合同，該合同雖已到期，但不屬于本案的處理范圍，原告可另行主張。
　　據(jù)此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告上海浦東新區(qū)楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司全部訴訟請求。
　　案件受理費(fèi)9,051元，減半收取計4,525.50元，由原告上海浦東新區(qū)楊思鄉(xiāng)工貿(mào)總公司承擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院?！　?br/>

審判員：楊曉云

書記員：袁穎麗