原告(反訴被告)：上海浦東優(yōu)護花樣年社區(qū)養(yǎng)某服務(wù)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：高天階，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：向德喜，上海才富律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：秦臻，上海才富律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海林某花鳥綜合市場經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：孫軍，董事長。
　　委托訴訟代理人：丁光華，上海紅三權(quán)律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海浦東優(yōu)護花樣年社區(qū)養(yǎng)某服務(wù)有限公司(以下簡稱優(yōu)護公司)與被告(反訴原告)上海林某花鳥綜合市場經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱林某公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法適用簡易程序，于2018年11月1日公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)優(yōu)護公司的委托訴訟代理人向德喜、秦臻，被告(反訴原告)林某公司的委托訴訟代理人丁光華到庭參加訴訟。后本案依法轉(zhuǎn)為普通程序，于2018年11月26日公開開庭進行了審理，原告(反訴被告)優(yōu)護公司的委托訴訟代理人向德喜、秦臻，被告(反訴原告)林某公司的委托訴訟代理人丁光華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告優(yōu)護公司向本院提出訴訟請求：1、判令原、被告雙方簽訂的《房屋租賃合同》無效；2、判令被告賠償原告裝修損失人民幣(幣種下同)257,794元、搬場費2,186元，消防罰款3萬元；3、判令被告支付原告預(yù)期經(jīng)營收入暫計20萬元。2018年11月1日，原告變更第3項訴訟請求，要求被告支付預(yù)期經(jīng)營收入2,199.87萬元，后稱考慮到訴訟成本的問題，又取消變更。事實及理由：2015年10月28日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定由原告承租坐落于上海市浦東新區(qū)凌兆路XXX-XXX號(單)內(nèi)房屋(以下簡稱系爭房屋)，建筑面積為645平米，租期自2015年10月28日起至2021年12月31日止。合同簽訂后，原告收到政府公告，稱系爭房屋屬于無證建筑，將拆除。后原告與被告交涉，但被告未正面回復(fù),直至糾紛難以解決訴至法院，原告才得知系爭房屋系無證建筑。根據(jù)法律規(guī)定，雙方租賃合同應(yīng)為無效合同。被告故意隱瞞該事實，導(dǎo)致合同無效，理應(yīng)賠償原告相關(guān)損失。另外，因系爭房屋消火栓未接入管網(wǎng)，導(dǎo)致原告被行政部門責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)并處三萬元罰款。原告認為，消火栓系正常房屋應(yīng)配備的基礎(chǔ)設(shè)施，接入管網(wǎng)系被告的義務(wù)，該處罰應(yīng)由被告承擔(dān)。為維護原告合法權(quán)益，故訴如所請。
　　被告林某公司辯稱，簽約情況屬實。簽訂租賃合同時，被告曾告知原告系爭房屋屬臨時建筑，故原告明知房屋屬性。關(guān)于原告所述的裝修損失、搬場費，原告入住后拆除了系爭房屋原有的消防設(shè)施，亦未積極安裝經(jīng)營所需的相應(yīng)消防設(shè)施導(dǎo)致被處罰，且原告未取得相關(guān)養(yǎng)某證照即經(jīng)營導(dǎo)致被民政局處罰，原告不得已自行搬離系爭房屋，該損失應(yīng)由原告自行承擔(dān)。關(guān)于預(yù)期經(jīng)營損失，原告系無資質(zhì)違法經(jīng)營，其要求損失賠償無法律依據(jù)，被告對此不予認可。綜上，請求駁回原告的訴訟請求。
　　反訴原告林某公司向本院提出反訴請求：判令反訴被告支付反訴原告房屋租金27萬元、違約金27萬元。事實和理由：反訴原、被告簽訂的《房屋租賃合同》約定，2018年度租金45,000元/月，付六押一，先付后用。2018年6月18日，反訴原告通知反訴被告支付2018年7月1日至同年12月31日止的租金，但反訴被告以種種理由拒不支付。根據(jù)合同約定，一方違約，須按月租金的6倍支付違約金。事實上，反訴被告于2018年8月左右已自行搬離系爭房屋，造成反訴原告較大損失。為維護反訴原告合法權(quán)益，故訴如所請。
　　反訴被告優(yōu)護公司辯稱，雙方簽訂合同后，反訴被告一直按約履行合同。現(xiàn)反訴被告已付清了截止2018年6月30日的租金。自2018年6月起，反訴被告即收到相關(guān)部門的通知，稱系爭房屋屬于無證建筑，要被拆除，故反訴被告搬離系爭房屋，不存在任何違約行為，反訴原告的訴請無事實及法律依據(jù)，故請求駁回反訴訴請。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2015年10月28日，甲方林某公司(出租方)與乙方優(yōu)護公司(承租方)簽訂《房屋租賃合同》一份，約定由乙方承租坐落于上海市浦東新區(qū)凌兆路XXX號二樓房屋內(nèi)，建筑面積275平米，租賃用途為養(yǎng)護院。三、交付日期和租賃日期約定，租期自2015年10月28日起至2021年12月31日至。四、租金支付方式和期限約定，4.1該房屋租金每天每平米2.20元，首年租金為220,825元。第四年開始，該房屋年租金每年環(huán)比遞增6%。4.2該房屋租金首年首次付款為付三押一，為73,608.34元，其中三個月租金為55,206.25元，押金18,402.09元；后續(xù)租金為每三個月一付，為55,206.25元。次年開始，后續(xù)租金為每6個月一付。乙方需提前十五天支付該房屋租金，依此類推，不得拖延，如遇拖欠、拒付，甲方有權(quán)終止合同，并向乙方提出賠償，具體數(shù)目由雙方商定。嗣后，雙方經(jīng)磋商，優(yōu)護公司租賃面積增至645平米。
　　合同簽訂后，林某公司交付了系爭房屋，優(yōu)護公司向林某公司付清了截止2018年6月底的租金并交納押金45,000元。
　　2018年4月8日，上海市浦東新區(qū)公安消防支隊作出滬浦公(消)行罰決字【2018】6056號行政處罰決定書，行政相對人為優(yōu)護公司，處罰事由為消防設(shè)施設(shè)置不符合標準，處罰結(jié)果為罰款3萬元。同月13日，上海市浦東新區(qū)公安消防支隊作出第XXXXXXXXXX號罰款繳納通知書，內(nèi)容為：優(yōu)護公司，2018年4月13日本機關(guān)對你單位發(fā)出滬浦公(消)行罰決字【2018】第6056號《行政處罰決定書》，對你單位作出相應(yīng)的行政處罰決定?，F(xiàn)要求你單位于2018年4月28日前攜帶本通知書，將罰款3萬元繳至本市工商銀行或者建設(shè)銀行的具體代收機構(gòu)?！?5日，優(yōu)護公司繳納了罰款3萬元。
　　2018年6月25日，上海市浦東新區(qū)民政局作出浦民責(zé)改【2018】4號關(guān)于責(zé)令上海浦東優(yōu)護花樣年社區(qū)養(yǎng)某服務(wù)有限公司停辦的通知，內(nèi)容為：鑒于優(yōu)護公司未經(jīng)許可設(shè)立養(yǎng)某機構(gòu)，違法從事為老年人提供集中居住和照料服務(wù)行為，且拒不整改，根據(jù)《老年人權(quán)益保障法》第七十八條的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)責(zé)令優(yōu)護公司在收到本通知后，立即停辦養(yǎng)某機構(gòu)業(yè)務(wù)，并妥善安置收住老人。逾期不停辦，進一步造成違法后果或其他損害的，須承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。
　　審理中，林某公司與優(yōu)護公司一致確認優(yōu)護公司于2018年7月24日搬離系爭房屋。系爭房屋已被相關(guān)部門拆除中。
　　以上事實，由房屋租賃合同、發(fā)票、行政處罰決定書、罰款繳納通知書等證據(jù)以及當(dāng)事人的庭審陳述在案佐證。
　　本院認為，出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。涉案租賃合同標的物為未經(jīng)批準的臨時建筑，優(yōu)護公司與林某公司之間的《房屋租賃合同》應(yīng)確認無效。
　　合同無效，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。林某公司將不合法建筑出租給優(yōu)護公司使用，顯然存在過錯。優(yōu)護公司承租時未對房屋合法性盡到必要的審查、注意義務(wù)，其自身亦有過錯。因合同無效造成的裝修損失，林某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與自身過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。雙方合同明確約定了優(yōu)護公司的裝修期自2015年10月28日起至2015年12月31日止，但優(yōu)護公司提供的發(fā)票等證據(jù)，不能充分證明其裝修、搬遷等損失，不能作為本案認定依據(jù)。鑒于租賃房屋已被拆除，已無法通過司法鑒定確定裝修價值，本院根據(jù)優(yōu)護公司的承租面積、租賃期限、搬離原因及裝修用途，兼顧折舊等因素，酌定林某公司應(yīng)賠償裝修及搬遷損失數(shù)額為10萬元。優(yōu)護公司要求林某公司賠償消防罰款損失，但未能提供證據(jù)證明系林某公司過錯所致，該請求本院不予支持。優(yōu)護公司要求林某公司賠償預(yù)期收益損失，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
　　雖然合同無效，但優(yōu)護公司使用了系爭房屋，應(yīng)支付使用期間房屋使用費。林某公司要求支付自2018年7月1日至12月31日的使用費，鑒于優(yōu)護公司已于2018年7月24日搬離，本院認為，優(yōu)護公司應(yīng)參照合同約定的租金標準支付自2018年7月1日至24日的使用費。林某公司返還優(yōu)護公司所繳納的押金45,000元。因合同無效，林某公司要求賠償違約金，無合同依據(jù)，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條、第五條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海浦東優(yōu)護花樣年社區(qū)養(yǎng)某服務(wù)有限公司與被告(反訴原告)上海林某花鳥綜合市場經(jīng)營管理有限公司之間的《房屋租賃合同》無效；
　　二、被告(反訴原告)上海林某花鳥綜合市場經(jīng)營管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告(反訴被告)上海浦東優(yōu)護花樣年社區(qū)養(yǎng)某服務(wù)有限公司支付裝修等賠償款10萬元；
　　三、原告(反訴被告)上海浦東優(yōu)護花樣年社區(qū)養(yǎng)某服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)向被告(反訴原告)上海林某花鳥綜合市場經(jīng)營管理有限公司支付2018年7月1日至7月24日的房屋使用費34,839元；
　　四、被告(反訴原告)上海林某花鳥綜合市場經(jīng)營管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告(反訴被告)上海浦東優(yōu)護花樣年社區(qū)養(yǎng)某服務(wù)有限公司返還押金45,000元；
　　五、駁回原告(反訴被告)上海浦東優(yōu)護花樣年社區(qū)養(yǎng)某服務(wù)有限公司其余訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)上海林某花鳥綜合市場經(jīng)營管理有限公司其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費8,649元，反訴案件受理費4,600元(已減半收取)，合計13,249元，由原告(反訴被告)上海浦東優(yōu)護花樣年社區(qū)養(yǎng)某服務(wù)有限公司負擔(dān)6,684元，被告(反訴原告)上海林某花鳥綜合市場經(jīng)營管理有限公司負擔(dān)6,565元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：楊曉云

書記員：嚴偉國