原告上海澤某健康咨詢有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人陶引娟。
　　委托代理人張正勤，上海東方環(huán)發(fā)律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人王輝，上海東方環(huán)發(fā)律師事務(wù)所律師。
　　被告上海市普陀區(qū)西部商廈(南北樓)業(yè)主委員會,住所地上海市普陀區(qū)蘭溪路XXX號XXX室。
　　負(fù)責(zé)人余凌逸。
　　負(fù)責(zé)人曹文祥。
　　委托代理人葛偉，上海國創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
　　委托代理人王曙東，上海國創(chuàng)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海澤某健康咨詢有限公司與被告上海市普陀區(qū)西部商廈(南北樓)業(yè)主委員會房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后,依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海澤某健康咨詢有限公司的委托代理人張正勤、王輝，被告上海市普陀區(qū)西部商廈(南北樓)業(yè)主委員會的委托代理人葛偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海澤某健康咨詢有限公司訴稱，2017年7月4日，原被告就上海市普陀區(qū)蘭溪路XXX號中之3樓區(qū)域一、區(qū)域三、區(qū)域四單元房屋(以下簡稱涉案房屋)簽訂《租賃合同》一份，約定：1、被告將涉案房屋出租給原告，使用功能為“足浴”；2、建筑面積為644平方米；3、租期自2017年8月1日起至2027年7月31日止，免租期為90天；4、物業(yè)費(fèi)按人民幣(以下幣種均為人民幣)36元/平方米/月支付；5、押金為148872元。合同簽訂后，原告向被告支付了相應(yīng)的押金及租金，并且對涉案房屋進(jìn)行了裝修及消防裝修。但原告裝修完畢后，報消防驗(yàn)收時，被告不履行配合義務(wù)，遲遲不能提供相關(guān)材料，導(dǎo)致不能申報。由此還被行政部門進(jìn)行行政處罰，原告為此支付了3萬元罰款。嗣后，原被告于2018年1月15日簽訂《備忘錄》，約定免租一個月作為賠償原告因消防引發(fā)的問題，并且約定由被告落實(shí)涉案房屋的消防問題。但被告遲遲未履行雙方約定的義務(wù)，嚴(yán)重影響原告的經(jīng)營活動，后原告向被告發(fā)出函要求解除合同。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，現(xiàn)原告向法院提起訴訟，請求法院依法判令：一、原被告就涉案房屋簽訂的《租賃合同》于2018年7月24日解除；二、被告向原告返還押金148872元；三、被告向原告賠償損失XXXXXXX.80元；四、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
　　被告上海市普陀區(qū)西部商廈(南北樓)業(yè)主委員會辯稱，同意解除合同，但解除時間應(yīng)為2018年9月28日；同時認(rèn)為因原告拖欠租金違約在先，故對其余訴請均不予同意。
　　經(jīng)審理查明，2017年7月4日，原告作為乙方，被告作為甲方就涉案房屋簽訂《租賃合同》一份，主要內(nèi)容為：1、乙方向甲方承租涉案房屋，使用功能為足?。?、建筑面積為644平方米；3、租期自2017年8月1日起至2027年7月31日止，免租期90天；4、首年月租金為50930元，第四年遞增5%，第七年遞增5%，第十年遞增5%；5、支付方式為季付，先付后用，乙方需每次提前15天將下一次的租金支付給甲方；6、乙方應(yīng)依約繳納與房屋有關(guān)的其他費(fèi)用(包括物業(yè)管理費(fèi)、水、電費(fèi)等)；7、甲方應(yīng)于2017年8月1日前將房屋交付乙方；8、押金為148872元(合同終止后，在乙方退場二個月后，甲方確認(rèn)乙方無任何債務(wù)責(zé)任且乙方辦妥以該餐廳為營業(yè)地址的工商注銷或變更手續(xù)后10日內(nèi)無息返還乙方)，在租賃期內(nèi)，押金可以作為乙方遲延支付租賃費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等的扣款，甲方從押金中扣除租賃費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用的，乙方仍應(yīng)按本合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任;9、租賃期限內(nèi)，非本合同已約定的情況，任何一方擅自解除本合同，擅自解除方應(yīng)支付另一方相當(dāng)于當(dāng)前租賃年度三個月租賃費(fèi)的違約金，若支付的違約金不足抵付守約方損失的，違約方還應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；10、在乙方進(jìn)場裝修前，該房屋應(yīng)已通過政府部門驗(yàn)收，甲方或甲方指定的物業(yè)管理方積極協(xié)助乙方租賃區(qū)域內(nèi)二次裝修的消防、環(huán)保報批、施工和驗(yàn)收；11、乙方欠繳租金或本合同約定的其他任何費(fèi)用達(dá)20天的，甲方有權(quán)提前解除本合同，乙方應(yīng)支付當(dāng)年租賃年度三個月租金的違約金；12、甲方具有其他可能導(dǎo)致乙方嚴(yán)重?fù)p害行為，經(jīng)乙方提醒仍未改正的或因甲方原因，根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定允許提前解除租賃合同的情況發(fā)生的，甲方應(yīng)退還未使用期間已繳納的租金及物業(yè)管理費(fèi)等所有應(yīng)退費(fèi)用，在乙方清場并結(jié)算完畢各項(xiàng)費(fèi)用后返還押金并支付當(dāng)年租賃年度3個月租金的違約金；13、乙方應(yīng)當(dāng)在因下列情形導(dǎo)致的本合同效力終止時，乙方應(yīng)全部完成搬遷騰空并將該房屋及其設(shè)施完好無損的按交付時的狀況交接給甲方：1)、合同租賃期屆滿、雙方不再續(xù)租的；2)、因甲方違約行為而達(dá)到乙方行使合同解除權(quán)條件，乙方有權(quán)單方解除本合同；3)、因乙方違約行為而達(dá)到甲方行使解除權(quán)條件，甲方有權(quán)單方解除本合同；4)、雙方協(xié)商一致解除合同的。合同又約定，如租賃期滿或本合同終止后乙方不能按時搬出該房屋逾期達(dá)到5天的，視為乙方自動放棄該房屋內(nèi)的裝修產(chǎn)權(quán)和所有物品，甲方有權(quán)從該房屋中將乙方的物品強(qiáng)行搬出任意處置，并有權(quán)從履約保證金中扣取實(shí)際發(fā)生的清場費(fèi)用。合同簽訂后，被告按約向原告交付涉案房屋。同年7月11日，原告向被告支付2017年11月至2018年1月期間的租金、物業(yè)管理費(fèi)共計223308元及押金148872元，后原告進(jìn)場裝修并開店經(jīng)營。
　　2017年9月14日，原告因涉案房屋存在未經(jīng)消防設(shè)計審核擅自施工的違法行為被上海市普陀區(qū)公安消防支隊處罰款3萬元。2018年1月15日，原告作為乙方，被告作為甲方簽訂《備忘錄》，主要內(nèi)容為：“鑒于消防機(jī)關(guān)對于上海市普陀區(qū)蘭溪路142-148(雙)號大樓消防標(biāo)準(zhǔn)整體提高的特殊情況，故此，甲方與乙方經(jīng)磋商決定以一個月免租期為條件(下期所付租金期限2018.2.1-2018.4.30，甲乙雙方均認(rèn)可只需支付2個租金，免掉其中一個月的租金)，作為一攬子解決所有乙方關(guān)于消防引發(fā)的問題。甲方負(fù)責(zé)解決并落實(shí)上海市普陀區(qū)蘭溪路142-148(雙)號大樓大消防證問題。”至2018年4月30日雙方租金及物業(yè)管理費(fèi)均結(jié)算完畢(含前后兩次免租期)。
　　2018年7月23日，原告向被告發(fā)出《律師函》，告知被告因消防許可證的缺失，導(dǎo)致原告無法正常經(jīng)營，無法實(shí)現(xiàn)合同目的，故原告要求解除合同、賠償損失并退還已支付的租金。庭審中，被告稱其于同年7月24日收到上述《律師函》，但未作明確答復(fù)。同時表示其分別于2018年7月19日、7月24日曾口頭和書面告知原告涉案房屋已通過消防驗(yàn)收。同時提供案外人上海正飛物業(yè)管理有限公司于2018年7月24日向原告發(fā)出的《告知書》。原告表示未收到被告的上述通知。
　　審理中，被告稱其于2018年9月25日向原告發(fā)出《通知書》，告知原告因其拖欠支付租金已構(gòu)成違約，故租賃合同終止，被告將收回涉案房屋，同時要求原告須于2018年9月27日支付租金及違約金，逾時不支付，被告將于2018年9月28日收回涉案房屋。后因原告逾期未支付租金，被告于同年9月28日對涉案房屋采取封門措施。2019年3月28日，被告將涉案房屋鑰匙交予下家。原告稱未收到上述《通知書》，認(rèn)可封門日期，同時表示3月28日之前被告已拆除涉案房屋內(nèi)的設(shè)施。
　　庭審中，原告為證明其損失提交了與案外人簽訂的《特許加盟合同》及其發(fā)票、付款清單；《建筑裝飾工程施工合同》、《上海市消防工程施工合同》及消防罰款收據(jù)。被告對此表示，僅認(rèn)可消防罰款。
　　被告為證明在其封門前原告未受消防影響一直都在正常對外經(jīng)營提交了在原告處的消費(fèi)單及相應(yīng)照片。原告對此表示，因消防未通過，原告僅是試運(yùn)營。
　　另，本院向上海市普陀區(qū)消防支隊詢問涉案房屋的消防情況，該隊消防專員稱，涉案房屋所在的整棟大樓是通過消防驗(yàn)收的，但是涉案房屋原經(jīng)營商場，后因半個樓面經(jīng)營足浴店，改變了該樓面的結(jié)構(gòu)、用途、性質(zhì)，故需要對該層樓面整層重新進(jìn)行消防驗(yàn)收備案。物業(yè)公司在2018年1月之前就開始征詢過辦理的相應(yīng)的手續(xù)，但開始未通過。后又于同年7月6日再次申請，并于同年7月18日通過消防驗(yàn)收備案。原、被告對上述陳述均無異議。
　　本院認(rèn)為，依法成立的合同自成立時生效。當(dāng)事人對房屋租賃關(guān)系、費(fèi)用的結(jié)算狀況、押金的支付等事實(shí)均不持異議，本院對此予以確認(rèn)。審理中，原被告均認(rèn)可租賃合同已解除，然對合同解除權(quán)的行使及責(zé)任的承擔(dān)存在爭議。合同履行過程中，涉案房屋的消防驗(yàn)收系因房屋用于經(jīng)營足浴店，從而改變了樓面的結(jié)構(gòu)、用途、性質(zhì)，需要對整層樓面重新進(jìn)行消防驗(yàn)收，而并非被告或其物業(yè)管理方不積極配合所致。相反，雙方于2018年1月15日通過《備忘錄》形式對消防問題達(dá)成了諒解，約定一攬子解決因消防引發(fā)的問題且通過涉案房屋的物業(yè)管理部門進(jìn)行了消防驗(yàn)收備案的申報辦理，最終于2018年7月18日通過了消防驗(yàn)收備案(網(wǎng)上公示)，結(jié)合原告的實(shí)際經(jīng)營情況，原告以涉案房屋因被告未能辦出消防驗(yàn)收備案，構(gòu)成根本違約之訴稱，本院不予采納。合同履行過程中，原告未按約支付租金，該行為已構(gòu)成違約，故對被告以原告違約在先，被告享有合同解除權(quán)的抗辯意見，本院予以采納。解除之日以合同實(shí)際解除之日為準(zhǔn)，即2018年9月28日。對于原告要求返還押金之訴請，鑒于原告尚欠被告相應(yīng)的租賃費(fèi)用，按雙方合同的約定，押金可作為上述費(fèi)用的扣款，被告關(guān)于押金抵扣租金之抗辯意見，本院予以采納。故對原告要求返還押金之訴請，本院難以支持。針對原告要求被告賠償損失之訴請，本院認(rèn)為，按雙方合同的約定，合同解除后，原告不能按時搬出涉案房屋逾期達(dá)到5天的，視為放棄該房屋內(nèi)的裝修產(chǎn)權(quán)及所有物品，然合同解除后被告對房屋直接采取了封門措施以致原告已喪失對房屋的控制，對原告的損失被告亦有一定的過錯，故對原告要求被告賠償損失之訴請，本院予以支持。至于損失的具體數(shù)額，一方面，合同解除的責(zé)任在于承租人的原告方，原告作為承租人未支付租金，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，金額的確定要根據(jù)過錯程度而定。另一方面，被告采取的封門措施不當(dāng)，給原告造成損失亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。結(jié)合原告提供損失的相應(yīng)證據(jù)及雙方均同意具體數(shù)額由本院酌定，故損失數(shù)額由本院予以酌判。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第九十三條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海澤某健康咨詢有限公司與被告上海市普陀區(qū)西部商廈(南北樓)業(yè)主委員會2017年7月4日就上海市普陀區(qū)蘭溪路XXX號中之3樓區(qū)域一、區(qū)域三、區(qū)域四單元房屋簽訂《租賃合同》于2018年9月28日解除；
　　二、被告上海市普陀區(qū)西部商廈(南北樓)業(yè)主委員會應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海澤某健康咨詢有限公司損失人民幣200000元；
　　三、對原告上海澤某健康咨詢有限公司的其余訴訟請求均不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的利息。
　　本案受理費(fèi)人民幣28630元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣26630元，被告負(fù)擔(dān)人民幣2000元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王??盈

書記員：蔣國紅