原告：上海泛申置業(yè)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：潘思源，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：朱明輝，男。
　　委托訴訟代理人：李正，上海市君志律師事務(wù)所律師。
　　被告：聚亮(上海)餐飲管理有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：胡文錦。
　　被告：早安世界(北京)餐飲管理有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人：曲巖煒。
　　原告上海泛申置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱泛申公司)與被告聚亮(上海)餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱聚亮公司)、早安世界(北京)餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱早安公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年4月24日立案后，依法適用普通程序。因被告聚亮公司、早安公司下落不明，向其公告送達(dá)起訴狀副本及傳票等訴訟文書，于2019年9月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告泛申公司委托訴訟代理人李正、朱明輝到庭參加訴訟。被告聚亮公司、早安公司經(jīng)公告送達(dá)開庭傳票，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告泛申公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)原、被告就上海市靜安區(qū)西康路XXX號(hào)1樓B室(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)簽訂的房屋租賃合同于2018年6月6日解除；2.聚亮公司支付逾期辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、食品經(jīng)營(yíng)許可證注銷手續(xù)違約金，按每月25,000元自2018年8月3日起算計(jì)至注銷之日；3.聚亮公司支付拖欠的租金和物業(yè)管理費(fèi)32,500元、水電等費(fèi)用4,259.4元，并以欠付金額36,759.4元為基數(shù)，按每日3‰支付逾期付款違約金，自2018年7月19日起算至付清之日；4.聚亮公司以3個(gè)月租金和物業(yè)管理費(fèi)總額向原告支付提前解除房屋租賃合同的違約金82,875元(以聚亮公司在原告處的保證金82,875元抵付)；5.早安公司對(duì)上述第2-4項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；6.本案訴訟費(fèi)由聚亮公司承擔(dān)。審理中，泛申公司變更上述第三項(xiàng)訴請(qǐng)為要求聚亮公司支付拖欠的租金32,500元、水電費(fèi)及網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用4,109.4元，并以欠付金額36,609.4元為基數(shù)，按每日3‰支付逾期付款違約金，自2018年7月19日起算至付清之日；其余訴請(qǐng)不變。
　　事實(shí)和理由：泛申公司與早安公司于2016年8月17日簽訂《泛太平洋大廈房屋租賃合同》，約定泛申公司將系爭(zhēng)房屋出租給早安公司經(jīng)營(yíng)使用，租賃期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止等。合同簽訂以后，因兩被告內(nèi)部業(yè)務(wù)原因，聚亮公司向泛申公司書面要求變更承租主體，三方遂于2016年10月9日共同簽訂《泛太平洋大廈1樓B室房屋租賃合同變更協(xié)議》，約定系爭(zhēng)房屋承租主體變更為聚亮公司，早安公司承擔(dān)連帶保證擔(dān)保。
　　2018年6月5日，聚亮公司向泛申公司發(fā)送《租賃合同終止通知函》，明確基于公司經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，決定終止合同，不再續(xù)簽合同，將依據(jù)合同約定與泛申公司結(jié)清雙方已經(jīng)發(fā)生的權(quán)利義務(wù)。2018年7月18日，泛申公司與聚亮公司、早安公司共同擬定了《關(guān)于提前解除上海市靜安區(qū)西康路XXX號(hào)一樓B室泛太平洋大廈房屋租賃合同協(xié)議書》，載明聚亮公司應(yīng)當(dāng)向泛申公司支付提前解除房屋租賃合同的違約金計(jì)82,875元，以房屋租賃保證金抵付；在本協(xié)議簽訂的同時(shí)聚亮公司應(yīng)將欠交租金32,500元、水電費(fèi)4,259.4元?jiǎng)澣敕荷旯俱y行賬戶；聚亮公司應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議簽訂后15日內(nèi)將租賃期間注冊(cè)于承租地址內(nèi)早安公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、食品衛(wèi)生許可證等全部證照辦妥注銷手續(xù)，逾期聚亮公司應(yīng)按原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)以逾期實(shí)際天數(shù)為準(zhǔn)向泛申公司賠償損失；原房屋租賃合同自2018年6月6日起提前解除。早安公司及聚亮公司的法定代表人原為同一人即曲巖煒，事后泛申公司才發(fā)現(xiàn)2018年7月16日聚亮公司的法定代表人已變更為胡文錦。因兩被告未予告知，泛申公司認(rèn)為構(gòu)成表見代理。嗣后，聚亮公司自2018年6月6日起自行停業(yè)、不知去向，未支付上述費(fèi)用，亦未辦妥證照注銷或者遷移手續(xù)，致使泛申公司無(wú)法將房屋后續(xù)出租，并遭到新租客的索賠。遂涉訴。
　　被告聚亮公司、早安公司未答辯，亦未向法庭提供證據(jù)。
　　因兩被告未到庭參加訴訟，放棄對(duì)證據(jù)的質(zhì)證，本院對(duì)泛申公司的陳述及提供的證據(jù)進(jìn)行核對(duì)。經(jīng)審理查明：上海市靜安區(qū)西康路XXX號(hào)1層所有權(quán)人為泛申公司。2016年8月17日,泛申公司(甲方)與早安公司(乙方)簽訂《泛太平洋大廈房屋租賃合同》，約定甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方，建筑面積75平方米；租賃期限自2016年9月1日至2019年8月31日，甲方于2016年9月1日前向乙方交付該房屋；房屋裝修期為房屋交付日起30日內(nèi)，裝修期內(nèi)，乙方無(wú)需向甲方支付租金，但乙方仍需支付物業(yè)管理費(fèi)及支付裝修押金、裝修臨時(shí)用電等；月租金25,000元；物業(yè)管理費(fèi)每月2,625元由乙方承擔(dān)；該房屋租金和物業(yè)管理費(fèi)自第二年起在上一年度的基礎(chǔ)上每年增加5%；乙方應(yīng)于每季度開始的當(dāng)月1日前向甲方預(yù)先繳付下3個(gè)月之租金、物業(yè)管理費(fèi)，逾期支付的每逾期一日，乙方需按逾期支付金額的每日3‰支付違約金或賠償損失，違約金或者賠償損失按期逐日計(jì)算，直至付清為止；保證金為3個(gè)月的租金和物業(yè)管理費(fèi)的總和即82,875元；租賃期屆滿或合同解除，乙方須與甲方聯(lián)系騰退和返還房屋事宜，把該房屋連同其所有的附屬物、裝置、附加物按本合同規(guī)定，在與原狀一致或者甲方書面認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)的可租用及良好使用狀態(tài)下交還甲方；如乙方逾期不支付租金累計(jì)超過(guò)30日，或乙方違反本合同項(xiàng)下的任何其他義務(wù)的，甲方可書面通知乙方解除合同，本合同自通知之日起解除，違反合同的一方，還應(yīng)向另一方按月租金和物業(yè)管理費(fèi)總和的3倍支付違約金等。嗣后，泛申公司向早安公司交付房屋，早安公司支付保證金82,875元。聚亮公司于2016年9月27日在系爭(zhēng)房屋地址登記注冊(cè)并在此經(jīng)營(yíng)餐飲。
　　2016年10月9日，泛申公司、早安公司與聚亮公司簽訂《泛太平洋大廈1樓B室房屋租賃合同變更協(xié)議》，約定因聚亮公司書面要求變更租賃主體，自2016年10月9日起，原由早安公司承租的系爭(zhēng)房屋變更為聚亮公司承租；早安公司在原租賃合同項(xiàng)下交付的保證金82,875元繼續(xù)作為聚亮公司的保證金，早安公司與聚亮公司之間就保證金另行結(jié)算；承租人變更后泛申公司與聚亮公司另行簽訂新的房屋租賃合同，自新的房屋租賃合同生效后原租賃合同終止，新的房屋租賃合同未生效的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效并應(yīng)全面、實(shí)際履行；早安公司對(duì)于泛申公司與聚亮公司另行簽訂的新的房屋租賃合同中聚亮公司在該合同項(xiàng)下的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的保證擔(dān)保，保證期間為前述新的房屋租賃合同確定的債務(wù)到期之次日起兩年。嗣后，泛申公司與聚亮公司未簽訂新的租賃合同。簽訂上述變更協(xié)議之前的租金均由曲巖煒支付；簽訂變更協(xié)議之后的公共事業(yè)費(fèi)、租金、管理費(fèi)曲巖煒、聚亮公司、早安公司及案外人均有支付。
　　2018年6月5日，聚亮公司向泛申公司發(fā)送《租賃合同終止通知函》，載明關(guān)于貴公司與我公司于2016年9月1日簽訂的租賃合同將于2019年8月31日到期，基于公司經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整，我司現(xiàn)決定終止合同，不再與貴司續(xù)簽合同，我司將依據(jù)合同約定與貴司結(jié)清雙方已經(jīng)發(fā)生的權(quán)利義務(wù)。
　　2018年7月18日，泛申公司與早安公司簽訂《協(xié)議書》，載明鑒于泛申公司與早安公司簽訂租賃合同，泛申公司、早安公司、聚亮公司于2016年10月9日共同簽訂《泛太平洋大廈1樓B室房屋租賃合同變更協(xié)議》，將系爭(zhēng)房屋承租人主體變更為聚亮公司，早安公司承擔(dān)連帶責(zé)任的保證擔(dān)保，約定由于聚亮公司提前解除合同，其應(yīng)支付違約金82,875元，以保證金抵付；聚亮公司自2018年4月1日起欠交租金至今，截至2018年5月31日欠交租金總額為32,500元、水電費(fèi)4,259.4元，在本協(xié)議簽訂的同時(shí)聚亮公司將錢款劃入泛申公司銀行賬戶，逾期付款的，自逾期之日開始按逾期金額以每日3‰向泛申公司支付逾期付款的違約金直至付清日止；聚亮公司已在承租地址內(nèi)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的食品經(jīng)營(yíng)許可證等，其應(yīng)在本協(xié)議簽訂后15日內(nèi)將租賃期間注冊(cè)于承租地址內(nèi)早安公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、食品衛(wèi)生許可證等全部證照辦妥注銷手續(xù)，逾期聚亮公司應(yīng)按原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)以實(shí)際逾期天數(shù)為準(zhǔn)向泛申公司賠償損失；原房屋租賃合同自2018年6月6日起提前解除；聚亮公司于2018年7月18日之前已按原租賃合同約定向泛申公司及時(shí)返還房屋，雙方辦理房屋移交手續(xù)；早安公司對(duì)聚亮公司在本協(xié)議項(xiàng)下的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的保證擔(dān)保；本協(xié)議在各方蓋章簽署后立即生效。該協(xié)議落款處有泛申公司及早安公司蓋章，聚亮公司處無(wú)捺印或簽字。
　　嗣后，聚亮公司未注銷在系爭(zhēng)房屋地址辦理的營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證照，聚亮公司、早安公司亦未支付任何款項(xiàng)。
　　另查明：1.2018年5月18日，泛太平洋大廈物業(yè)管理公司向聚亮公司送達(dá)催款通知，載明2018年4月1日至6月30日期間應(yīng)付網(wǎng)費(fèi)為每月150元，共計(jì)450元；2018年2月24日至5月18日期間應(yīng)付水費(fèi)93.5元、電費(fèi)3,715.9元，要求聚亮公司于2018年6月1日前付款。
　　2.系爭(zhēng)房屋2018年3月底之前的租金均已足額支付。2018年4月1日起的租金聚亮公司分別于2018年5月4日、5月9日、5月21日支付5,000元、10,000元及5,000元，共計(jì)20,000元。
　　3.聚亮公司初始股東為曲巖煒、翟玲玲，曲巖煒系法定代表人。2018年7月6日，聚亮公司股東及法定代表人均變更為胡文錦。
　　審理中，泛申公司表示因聚亮公司證照未遷出系爭(zhēng)房屋地址，導(dǎo)致遭到新租客索賠，后續(xù)亦無(wú)法出租房屋，系爭(zhēng)房屋一直空關(guān)。
　　本院認(rèn)為，泛申公司與早安公司簽訂的《泛太平洋大廈房屋租賃合同》合法有效。通過(guò)《泛太平洋大廈1樓B室房屋租賃合同變更協(xié)議》，租賃合同主體自2016年10月9日起變更為泛申公司與聚亮公司?，F(xiàn)聚亮公司于合同到期之前提出提前終止合同，雙方協(xié)商于2018年6月6日解除合同，本院依法予以確認(rèn)。合同解除的責(zé)任在于聚亮公司，聚亮公司理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任的具體內(nèi)容合同雙方可以協(xié)商。泛申公司主張按照2018年7月18日的《協(xié)議書》確認(rèn)兩被告的違約責(zé)任或連帶責(zé)任，但該協(xié)議書僅有泛申公司及早安公司的簽章，聚亮公司既無(wú)簽章又無(wú)工作人員簽字。泛申公司稱該《協(xié)議書》系曲巖煒簽訂，曲巖煒可以同時(shí)代表兩被告，但無(wú)證據(jù)予以證明。即使《協(xié)議書》是曲巖煒簽訂，鑒于《協(xié)議書》簽訂之前其已不是聚亮公司的法定代表人及股東，亦難以認(rèn)定其有權(quán)代表聚亮公司承諾違約責(zé)任。而根據(jù)變更協(xié)議的約定，早安公司在合同主體變更后僅為租賃合同項(xiàng)下聚亮公司債務(wù)的擔(dān)保人，其與聚亮公司系獨(dú)立的法律主體，無(wú)權(quán)代其承諾違約責(zé)任。因此，聚亮公司的違約責(zé)任及早安公司的擔(dān)保范圍仍應(yīng)根據(jù)《泛太平洋大廈房屋租賃合同》及相關(guān)法律規(guī)定確定。
　　合同解除后，出租人有權(quán)主張合同期內(nèi)的租金。泛申公司主張聚亮公司支付2018年4月1日至5月31日的租金，鑒于該對(duì)應(yīng)租期內(nèi)租金每月為26,250元，扣除其已支付的20,000元，故聚亮公司還應(yīng)支付租金32,500元。該項(xiàng)費(fèi)用在2018年7月19日已逾期，租賃合同明確約定逾期支付租金的違約金標(biāo)準(zhǔn)為每日3‰，兩被告亦未提出抗辯，故本院對(duì)泛申公司的違約金計(jì)算方式依法予以采納。聚亮公司欠付的水電等費(fèi)用4,109.4元亦有物業(yè)管理公司的通知等證據(jù)為證，本院予以認(rèn)可。但租賃合同中并未約定逾期支付該項(xiàng)費(fèi)用的違約金，故泛申主張?jiān)擁?xiàng)費(fèi)用的違約金缺乏合同依據(jù)，本院不予支持。租賃合同明確約定了一方違約的應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对伦饨鸷臀飿I(yè)管理費(fèi)總和3倍的違約金，故泛申公司有權(quán)主張違約金82,875元。泛申公司以保證金抵扣，應(yīng)予準(zhǔn)許。2018年7月18日《協(xié)議書》中關(guān)于逾期注銷或遷出營(yíng)業(yè)證照的違約金條款因該協(xié)議缺乏成立要件而難以適用，而租賃合同中并未明確約定此種情形下的特別違約責(zé)任?，F(xiàn)泛申公司主張注銷或遷出營(yíng)業(yè)證照即等于未交還房屋，故亦有權(quán)按照租金標(biāo)準(zhǔn)主張房屋使用費(fèi)，但結(jié)合相關(guān)條款的文義及一般常識(shí)，本院認(rèn)為合同所指的交還房屋應(yīng)指實(shí)體交還，故本院對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)不予支持。早安公司在《泛太平洋大廈1樓B室房屋租賃合同變更協(xié)議》中承諾對(duì)聚亮公司在租賃合同項(xiàng)下的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，故泛申公司有權(quán)要求早安公司對(duì)聚亮公司的上述付款義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　綜上所述，本案系爭(zhēng)租賃合同于2018年6月6日解除；聚亮公司應(yīng)向泛申公司支付租金32,500元，并按每日3‰的標(biāo)準(zhǔn)支付2018年7月19日至實(shí)際清償之日止的逾期違約金；聚亮公司還應(yīng)支付水電費(fèi)及網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用4,109.4元；聚亮公司應(yīng)支付的違約金82,875元與保證金相抵扣，故泛申公司有權(quán)不退還保證金；早安公司應(yīng)承擔(dān)連帶付款義務(wù)。聚亮公司、早安公司經(jīng)本院傳喚，未到庭參加訴訟，放棄對(duì)事實(shí)及證據(jù)的抗辯，本院依法缺席審理。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第九十三條第一款、第九十七條、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條、第三十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海泛申置業(yè)有限公司與被告聚亮(上海)餐飲管理有限公司關(guān)于上海市靜安區(qū)西康路XXX號(hào)1樓B室的租賃合同于2018年6月6日解除；
　　二、被告聚亮(上海)餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海泛申置業(yè)有限公司租金32,500元，并按每日3‰的標(biāo)準(zhǔn)支付2018年7月19日至實(shí)際清償之日止的逾期違約金；
　　三、被告聚亮(上海)餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海泛申置業(yè)有限公司水電費(fèi)及網(wǎng)絡(luò)費(fèi)用4,109.4元；
　　四、原告上海泛申置業(yè)有限公司有權(quán)不予退還租賃保證金82,875元；
　　五、被告早安世界(北京)餐飲管理有限公司對(duì)被告聚亮(上海)餐飲管理有限公司上述第一至三項(xiàng)付款義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；被告早安世界(北京)餐飲管理有限公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任后，有權(quán)向被告聚亮(上海)餐飲管理有限公司追償；
　　六、駁回原告上海泛申置業(yè)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)715.24元，由被告聚亮(上海)餐飲管理有限公司、早安世界(北京)餐飲管理有限公司共同負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：陳洪林

書記員：陳??鈺