原告：上海滬錟網絡科技有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：張炎華，總經理。
　　委托訴訟代理人：江楠，上海遠業(yè)律師事務所律師。
　　被告：上海浩廣安全設施廠，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：王家銘，廠長。
　　委托訴訟代理人：孫磊，上海市廣發(fā)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：韓嘉文，上海市廣發(fā)律師事務所律師。
　　第三人：上海岳靈供應鏈管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華丹路XXX號XXX幢-1。
　　法定代表人：李崇亮，總經理。
　　委托訴訟代理人：江楠，上海遠業(yè)律師事務所律師。
　　第三人：上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府，住所地上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華新街XXX號。
　　法定代表人：林峰，鎮(zhèn)長。
　　委托訴訟代理人：袁家倫，上海東炬律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：王依蕓，上海東炬律師事務所律師。
　　原告上海滬錟網絡科技有限公司(以下簡稱滬錟公司)訴被告上海浩廣安全設施廠(以下簡稱浩廣設施廠)、第三人上海岳靈供應鏈管理有限公司(以下簡稱岳靈公司)、第三人青浦區(qū)華新鎮(zhèn)建設用地減量化辦公室(以下簡稱華新減量辦)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年7月17日以(2017)滬0118民初10147號立案受理后，依法適用普通程序進行審理。該案經審理后于2018年1月31日作出一審判決。原告滬錟公司與被告浩廣設施廠不服判決，向上海市第二中級人民法院提出上訴。上海市第二中級人民法院經審理后認為原審判決認定基本事實不清，于2018年6月5日以(2018)滬02民終3268號民事裁定書作出裁定：一、撤銷上海市青浦區(qū)人民法院(2017)滬0118民初10147號民事判決；二、發(fā)回上海市青浦區(qū)人民法院重審。本院于2018年7月2日以(2018)滬0118民初11269號立案受理后，依法組成合議庭適用普通程序進行審理。因案件審理需要，本院依法通知華新減量辦退出訴訟，并通知上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)人民政府(以下簡稱華新鎮(zhèn)政府)作為第三人參加訴訟。本案于2018年12月10日公開開庭進行審理，原告滬錟公司及第三人岳靈公司的共同委托訴訟代理人江楠，被告浩廣設施廠的法定代表人王家銘及委托訴訟代理人孫磊、韓嘉文，第三人華新鎮(zhèn)政府的委托訴訟代理人袁家倫到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告滬錟公司訴稱：2016年1月31日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》，約定被告將其合法擁有的位于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路XXX弄XXX號物業(yè)租賃給原告使某，該物業(yè)已取得國家相關部門建筑批準，租賃期限自2016年8月1日至2025年7月31日，年租金人民幣(以下幣種均為人民幣)400萬元，原告先向被告支付預付款100萬元；租金每六個月支付一次，預付款中40萬元在廠房交付時作為租賃保證金，剩余60萬元作為第二期租金，原告享有轉租權。合同簽訂后，原告對系爭廠房進行了裝修，共花費2,969,450元，并將廠房轉租給第三人岳靈公司等多家企業(yè)。為便于次承租人使某，原告投入1,330萬元將一棟廠房改造成冷庫，并對冷庫總部集成端進行系統(tǒng)管理花費6萬元。廠房裝修完畢自2016年11月投入使某后不久，華新鎮(zhèn)相關部門于2017年5月17日告知原告案涉廠房屬違法用地，并于當天11時采取強制停電措施，給冷庫內的商品造成了不可挽回的損失，至今電力一直未恢復。原告為配合政府工作，不得不將儲存在冷庫內的物品搬離。原告認為，原、被告簽訂的租賃合同合法有效，應受法律保護。被告作為廠房權利人，承諾系爭廠房已取得相關部門建筑批準，系合法使某房屋，但原告投入巨額資金進行廠房冷庫建造使某未滿一年即被告知屬違建應拆除，給原告造成巨大損失，故原告訴至法院請求判令：1、被告返還原告租金200萬元；2、被告賠償原告裝修損失2,380,360元；3、被告賠償原告綜合補償款3,861,829元；4、被告賠償原告冷庫設備及安裝損失1,060萬元；5、訴訟費由被告負擔。審理中，原告撤回第4項訴訟請求。
　　被告浩廣設施廠辯稱：不同意原告的全部訴訟請求。針對訴請1，原告實際占用涉案房屋的期間為2016年8月1日至2017年8月30日共13個月，租賃合同無效，原告應根據合同標準支付被告占有使某費。合同標準每年原告應付400萬元，原告已支500萬元。2017年，被告又退還原告100萬元，故原告實際已付400萬元，不足以支付其應付的占有使某費；針對訴請2，原告未就涉案房屋進行裝修，不存在裝修損失。即使原告進行過裝修，在合同無效的情況下裝修損失應根據雙方過錯承擔。簽訂合同時，被告告知過原告房屋沒有產證。合同約定原告進行裝修須經被告同意，但原告未經被告同意擅自裝修，被告不存在過錯；針對訴請3，被告向政府核實過，綜合補償款是政府發(fā)給被告，原告主張的如果是綜合補償款，因原告沒有份額，被告不應支付，原審中原告要補償搬遷、停產停業(yè)的損失費用也無依據。原告在原審中將搬遷等費用與綜合補償款混同，綜合補償款的標準是按建筑面積產生的，與原告在房屋拆遷后是否實際產生停產停業(yè)損失無關，原告不能因此向被告主張相應損失。
　　第三人岳靈公司述稱：同意原告訴訟請求。
　　第三人華新鎮(zhèn)政府述稱：原、被告之間的糾紛與其無關。
　　經開庭審理查明：2016年1月31日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《廠房租賃合同》，第一條約定，甲方將其合法擁有的位于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路XXX弄XXX號物業(yè)(以下稱“系爭廠房”)有償租賃給乙方使某，出租時甲方明確該租賃物業(yè)已經取得國家相關部門建筑批準，該房子無綠證如不可在系爭廠房內注冊，但甲方保證租賃客戶可以在青浦區(qū)華新鎮(zhèn)注冊。第二條約定，乙方租用該廠房期限為9年，即自2016年8月1日至2025年7月31日止，若提前交付的，按實際交房日期計算，若遲延交付的租賃期限也依此順延，但交付期限最晚不超過2016年8月30日，交付時甲方應保證該租賃物業(yè)的完整、整潔交付。第三條約定，該廠房占地共26.4畝，建筑面積16,555平米，年租金為400萬元。第四條約定，甲乙雙方簽訂合同時，乙方向甲方支付100萬元作為預付金，當該物業(yè)交付使某時，該預付款中的40萬元作為租賃保證金，剩余的60萬元作為第二期租金，待租賃期滿在保證甲方的財產使某完好的前提下，保證金全額無息退還給乙方。第六條約定，租金每6個月支付一次，先付后用。廠房完整交付后，甲方給予乙方三個月的裝修免租期，交房時間待甲方書面通知，乙方認可交付狀態(tài)后再進駐，乙方同意在進駐該廠房裝修時支付給甲方第一期租金。第七條約定，甲方同意乙方將租賃的廠房出租給第三方，但甲方不負責乙方與第三方在經營上的任何責任。第十二條約定，本合同有效期內，如遇到國家有新的規(guī)劃，雙方應積極配合國家的規(guī)劃執(zhí)行。如遇政府動遷，土地改良化等發(fā)送的文件或政令，甲乙任何一方收到后都必須在七天內通知對方，政府賠付給乙方的費用由乙方所得，賠償給甲方的由甲方所得。甲乙雙方均不承擔違約責任。第十三條約定，如乙方在經營期間需要改建或維修廠房的，應預先得到甲方的認可方能執(zhí)行，甲方應積極協(xié)助其辦理相關手續(xù)。合同另對其他內容進行了約定。
　　合同簽訂后，原告支付押金40萬元、租金60萬元。系爭廠房于2016年8月1日交付原告。2016年9月1日，原告支付租金200萬元。
　　另查明：2016年10月5日，第三人岳靈公司(乙方)與被告(甲方)簽訂《廠房租賃合同》，約定：甲方將其合法擁有的位于上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路XXX弄XXX號物業(yè)有償租賃給乙方使某，出租時甲方應明確該租賃物業(yè)已經取得國家與政府相關部門批準，并提供相關批準文件，1、青浦區(qū)發(fā)展計劃委員會文，2、青浦區(qū)規(guī)劃管理局文件，3、中華人民共和國建筑用地規(guī)劃許可證；乙方租用該廠房期限為9年，即自2017年2月20日至2026年2月19日止；該廠房占地面積27畝，建筑面積13,500平米，年租金為400萬元；甲乙雙方簽訂合同時，乙方向甲方支付40萬元，預付款40萬元，預付金當該物業(yè)交付使某時，該預付款作為租賃保證金，待租賃期滿乙方在保證甲方財產使某完好，付清水電費的前提下，保證金全額無息退還給乙方；租金每6個月支付一次，先付后用，廠房完整交付后甲方給予乙方三個月的裝修免租期(2016年11月20日至2017年2月20日)；本合同有效期內，如遇到國家有新的規(guī)劃，雙方應積極配合執(zhí)行，如遇政府動遷或土地改良化等，賠償給甲方的由甲方所得，政府賠付給乙方的由乙方所得，甲乙雙方均各不承擔任何違約責任及一切經濟損失。合同另對其他內容進行了約定。
　　同日，被告(甲方)與第三人岳靈公司(乙方)簽訂《租賃補充合同》，約定：甲乙雙方在2016年10月31日簽訂租房合同，自合同簽訂以來在雙方共同的努力及配合下，各項工作進展順利，為避免今后產生不必要的矛盾，經雙方商議一致同意補定下列條款：一、原合同簽訂時的面積為16,555平方米，實際面積為13,500平方米；二、本廠房正式起租日定為2016年11月1日；三、續(xù)租事宜，租賃期滿后，經雙方商量后決定，但在同等的條件下乙方有優(yōu)先續(xù)租權；四、如因乙方經營需求，甲方同意乙方對廠房進行裝修或在廠區(qū)內進行搭建，費用由乙方自行支付，合同到期后，若乙方不再續(xù)租，乙方搭建的不可移動的建筑物以后歸甲方所有；五、原合同第七條所指第三方，甲方只與上海滬錟網絡網絡科技有限公司發(fā)生業(yè)務關系，不與其他方有所往來；六、甲乙雙方租房期間，甲方如有意愿出售，應提前通知乙方，并征得乙方意見，并妥善做好轉租手續(xù)；七、與上海岳靈供應鏈管理有限公司簽的合同為開票賬戶，由上海岳靈供應鏈管理有限公司付款給上海浩廣安全設施廠，實際操作事項以上海滬錟網絡科技有限公司簽訂的合同為依據。合同簽訂后，第三人岳靈公司于2017年3月7日支付被告房租款100萬元、3月11日支付房租款100萬元。
　　2017年5月19日，第三人華新鎮(zhèn)政府向青浦區(qū)規(guī)土局發(fā)函，要求對系爭廠房所在土地進行認定。同年5月24日，青浦區(qū)規(guī)土局發(fā)送《執(zhí)法協(xié)助書面意見》，認定位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華徐公路XXX弄XXX號的地塊，土地面積約19,706.27平方米，未經辦理相關土地手續(xù)，擅自使某，屬違法用地。后華新鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境綜合治理領導小組辦公室發(fā)出告知書，要求被告在2017年6月30日前騰空、搬離。原告收到上述材料后，即與被告聯(lián)系，要求恢復生產及賠償相應損失。
　　2017年6月29日，華新減量辦(甲方)、新誼村村民委員會(乙方)及被告(丙方)簽訂《建設用地減量協(xié)議》，約定：按照青浦區(qū)“198”區(qū)域建設用地減量化工作的有關規(guī)定，經協(xié)商，丙方將位于華徐公路XXX弄XXX號的建設用地納入乙方本年度土地減量計劃；丙方用地面積29.54畝，建筑面積17,392平方米；丙方自簽訂本協(xié)議之日起至2017年6月30日之前完成騰退搬遷工作(含地塊內所有企業(yè))；經協(xié)商，丙方獲得協(xié)議地塊土地減量總補償(補貼)為20,726,000元。協(xié)議另對其他內容進行了約定。
　　2017年7月3日，上海同信土地房地產評估投資咨詢有限公司(以下稱“同信評估公司”)出具《浩廣設施廠位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新誼村華徐公路XXX弄XXX號的附屬設施建安重置現(xiàn)值補償費估價報告》，載明：以2017年4月6日為估價時點，華徐公路XXX弄XXX號的附屬設施建安重置價為1,892,784元、綠化建安重置價206,165元。同日，同信評估公司出具《浩廣設施廠位于青浦區(qū)華新鎮(zhèn)新誼村華徐公路XXX弄XXX號的無證房屋舊材料回收補償咨詢報告》，載明：以2017年4月6日為基準時點，華徐公路XXX弄XXX號無證房屋舊材料回購價4,312,608元、綜合補償(停產搬遷、職工遣散)3,861,829元。
　　又查明：被告于2017年6月16日、20日、7月5日分三次共返還原告保證金40萬元、租金60萬元，共計100萬元。
　　以上查明的事實，由原、被告及第三人的陳述，廠房租賃合同、租賃補充合同、收據、電子回單、告知書、執(zhí)法協(xié)助書面意見、快遞回單、建設用地減量協(xié)議、評估報告、收條、轉賬憑證等證據予以證明，并經庭審質證屬實，本院予以確認。
　　審理中，原告表示：1、合同效力由法院認定，但無論合同是否有效，應按照原告實際使某情況扣除3個月免租期，故起租日實際為2016年11月1日。原告向被告支付租金及押金500萬元，廠房于2017年5月17日停電后未恢復供電，導致原告無法正常使某，直至2017年8月14日搬空，被告應返還原告租金200萬元；2、被告在將系爭廠房出租給原告前已知曉廠房納入減量化范圍，但向原告承諾不會拆遷，并告知原告系爭廠房有合法建造手續(xù)，原告才簽訂租賃合同?，F(xiàn)案涉廠房因無相關手續(xù)被拆除，導致原告巨大損失，被告對此存在重大過錯；3、原告承租系爭廠房前，廠房由案外人使某，在其搬離時對廠房拆除，導致房屋出現(xiàn)嚴重質量問題。原告接收廠房后對廠房進行粉刷、裝飾、維護，被告應賠償原告裝修損失。如果被告表示有裝修，其應提供證據。原告委托評估公司對廠房裝修及附屬設施進行評估，評估價為238,0360元，原告基于此主張裝修損失。為此，提供了外墻裝飾裝修工程合同、工程總價表、收據、照片、評估報告。被告對該組證據的真實性不予認可，相關費用及收據無正式發(fā)票及轉賬記錄，且裝飾裝修是針對已形成附和的部分。涂料是原告粉刷的，其他地方都是被告裝修；照片拍攝時間不清楚，無法顯示由原告進行了裝飾裝修，被告是在將系爭廠房平整好后交給原告；評估報告無原件且是原告單方委托，無法判斷裝修是誰做的。第三人岳靈公司表示其承租時廠房已經裝修好，對具體裝修費不清楚。第三人華新鎮(zhèn)政府認為與其無關；4、原告主張的綜合補償款包括停產搬遷、職工遣散。
　　被告表示：1、被告在2016年7月份得知系爭廠房在2020年前會拆除，后即將相關情況告知了原告，并表示如發(fā)生拆除被告不承擔責任。被告到2017年4月26日才得知系爭廠房所在土地被納入土地減量化，系爭廠房將被拆遷，原告實際使某系爭廠房至2017年8月30日。涉案合同無效，不存在免租期，應按照原告實際使某時間，即2016年8月1日至2017年8月30日計算占有使某費，被告已付款尚不足以抵扣。為此，提供了情況說明、關于浩廣設施廠減量化工作詢函回復意見、證明。原告對真實性不予認可，形成時間存疑，爭議早已產生，被告表示此時得知減量化不符常理。第三人岳靈公司同原告質證意見。第三人華新鎮(zhèn)政府對真實性無異議；2、案涉廠房是拆遷形成，2003年由于嘉金高速公路動遷，上海華中交通設施廠動遷置換到系爭土地，該廠原先是校辦廠，2004年3月由于教育局改革，華中交通設施廠停辦后被告法人成立了被告公司，相關手續(xù)沒有變更。系爭廠房只有建設用地規(guī)劃許可證，沒有批建手續(xù)。為此，提供了告知書、不予受理告知書、申訴函復函、審批材料、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷補償協(xié)議書、協(xié)議書。原告對被告提供的告知書、審批材料、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷補償協(xié)議書、協(xié)議書真實性無異議，但對其證明目的不予認可；對不予受理告知書、申訴函復函真實性不清楚。第三人岳靈公司表示質證意見同原告。第三人華新鎮(zhèn)政府對告知書、審批材料、建設用地規(guī)劃許可證、拆遷補償協(xié)議書、協(xié)議書真實性無異議；對不予受理告知書、申訴函復函真實性不清楚；3、原被告合同第13條約定，如原告裝修需征得被告同意，但原告未經被告同意即擅自裝修，故不同意賠償裝修損失；4、系爭廠房所在土地因減量化而發(fā)放的綜合補償款3,861,829元的實際權益人是被告，原告無權要求分配。該補償是以華新鎮(zhèn)工礦建設用地減量化結算辦法為發(fā)放依據并根據廠房土地面積計算，金額不代表實際的損失數額，且與廠房實際使某人發(fā)生的停產搬遷、職工遣散等無關。
　　第三人華新鎮(zhèn)政府表示：1、2016年4月至7月期間，華新鎮(zhèn)政府已多次告知被告不得再將系爭廠房出租，后該廠房納入政府減量化區(qū)域。后經排查整治發(fā)現(xiàn)該廠房內有企業(yè)生產經營情況，故2017年5月17日華新鎮(zhèn)政府組織多部門聯(lián)合執(zhí)法，對案涉廠房采取了強制停電、“只進不出”的管制措施。案涉廠房在評估時參照的標準是《華新鎮(zhèn)工礦建設用地減量化結算辦法》中“歷史遺留問題(2)有證土地無證建筑”的標準進行計算，綜合補償包括基礎設施、停產搬遷、員工遣散；2、減量化協(xié)議是與被告簽訂，綜合補償原則上受益人是被告，對原告主張的搬遷費用、職工遣散費由法院認定。
　　根據庭審確認的事實，本院認為：原被告就雙方存在租賃關系均無異議，但被告未提供涉案廠房合法批建手續(xù)，原、被告簽訂的租賃合同無效，被告作為出租方，對出租的房屋有義務保障具有合法性，原告作為承租方，在租賃房屋時也有義務了解審查房屋的合法性材料，故原告與被告雙方均有過錯。合同雖無效，但原告實際占有使某涉案廠房，理應向被告支付占有使某費。根據第三人陳述，案涉廠房于2017年5月17日停電并實施管制，確會對原告生產經營造成影響，至此之后的占有使某費標準本院酌情予以調整。庭審中，雙方對計算占有使某費是否應扣除免租期存在爭議，本院結合雙方過錯程度、租金起算時間、免租期約定及原告搬離時間，酌定原告應支付被告的占有使某費為240萬元，原告實際支付被告500萬元，扣除被告已退還原告的100萬元，本院認定被告應退還原告占有使某費160萬元。
　　針對裝飾裝修損失，由于原告未能提供充分證據證明其裝飾裝修損失數額，且被告也未取得裝飾裝修拆遷補償，原告主張的裝修損失依據不足，本院不予支持。
　　針對綜合補償款，涉案廠房因建設用地減量化而被動遷，被告依據補償協(xié)議取得相應補償款，原告作為涉案廠房承租人，在合同租賃期屆滿之前提前搬離租賃場所，產生了一定損失，故原告有權向出租人主張因動遷產生的合理補償款。原告未能提供相應證據證明其產生所主張的損失金額，然涉案廠房被動遷，原、被告均產生了相應損失，故本院結合動遷事實、房屋權屬、雙方損失、補償標準、合同履行程度、合同的預期利益、租賃現(xiàn)狀等酌情認定被告應支付原告綜合補償(停產搬遷及職工遣散費)1,930,914.50元。
　　據此，依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、第二百一十二條、第二百一十六條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海浩廣安全設施廠應于本判決生效之日起十日內退還原告上海滬錟網絡科技有限公司房屋占有使某費人民幣160萬元；
　　二、被告上海浩廣安全設施廠應于本判決生效之日起十日內支付原告上海滬錟網絡科技有限公司綜合補償款人民幣1,930,914.50元；
　　三、原告上海滬錟網絡科技有限公司的其余訴訟請求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　案件受理費人民幣69,495.30元，由原告上海滬錟網絡科技有限公司負擔人民幣47,317.10元，被告上海浩廣安全設施廠負擔人民幣22,178.20元；財產保全申請費人民幣5,000元，由被告上海浩廣安全設施廠負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：費??萍

書記員：孫佑正