原告(反訴被告)：上海滄華印刷包裝有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：金銀華，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：王清坤，北京金誠同達(dá)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：肖鑫，北京金誠同達(dá)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海潤煦建筑材料有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：孫玲，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：王安輝，上海勝杰律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：程玉祥，上海政錦律師事務(wù)所律師。
　　原告上海滄華印刷包裝有限公司(以下簡稱“滄華公司”)與被告上海潤煦建筑材料有限公司(以下簡稱“潤煦公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法適用簡易程序?qū)徖怼Ｋ煤?，被告潤煦公司向本院提起反訴，本院依法受理后與本訴合并，并于2018年8月9日、2018年9月17日第一、二次公開開庭進(jìn)行了審理。后因案情復(fù)雜，本案轉(zhuǎn)為適用普通程序，并于2018年12月20日、2019年2月25日第三、四次公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人王清坤、肖鑫，被告的法定代表人孫玲及其委托訴訟代理人王安輝四次均到庭參加了訴訟。被告的委托訴訟代理人程玉祥到庭參加了第四次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告滄華公司向本院提出本訴請求：1、判令原、被告簽訂的《房屋出租合同》于2018年6月17日解除；2、判令被告清理位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)龍高路XXX號2號工業(yè)用房內(nèi)的物資，并將該房屋返還給原告；3、判令被告向原告支付自2018年5月11日起至2018年6月17日所拖欠的租金48,961.36元及逾期支付租金所產(chǎn)生的違約金79,396.8元，共計128,358.16元。4、判令被告向原告支付自2018年6月18日起至實際清理并返還上述房屋之日止按照1,323.28元/日租金標(biāo)準(zhǔn)計算的房屋占有使用費。事實與理由：2014年6月30日，原、被告簽訂《房屋出租合同》，約定原告將坐落于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)久富開發(fā)區(qū)龍高路XXX號2幢樓的廠房(以下簡稱“系爭廠房”)出租給被告，建筑面積約1,500平方米，租賃期限自2014年8月10日起至2022年8月9日止，年租金為460,000元，如未改建、重建、擴建、翻建的，3年租期以外按每叁年提增5%租金計算。雙方在上述合同中，針對發(fā)生改建、擴建、重建、翻建等情形時雙方的權(quán)利、義務(wù)作出的相應(yīng)的約定。2018年3月16日，原告依照重建、翻建需要及合同約定向被告發(fā)函，告知其合同約定的終止事由已經(jīng)發(fā)生，故被告應(yīng)于收到上述函件之日起屆滿3個月的次日解除，并要求被告按期搬離，然被告未予履行。此后，被告逾期支付租金超過一個月，亦使合同約定的解除權(quán)成就。原告遂于2018年6月11日向被告發(fā)函，再次催告被告于2018年6月17日前搬離并返還系爭廠房，并及時向原告支付拖欠的租金，然被告仍未理睬，雙方協(xié)商未果，遂涉訴。本案審理過程中，原告變更訴訟請求為：判令被告向原告支付自2018年5月11日起至2019年1月9日止拖欠的租金321,557.04元以及逾期支付租金違約金79,396.80元。事實和理由為：其此前基于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的新建和改建，向被告發(fā)出解除通知，現(xiàn)規(guī)劃期間已超過，其無法按期施工，解除事由已不存在，因此基于繼續(xù)履行合同變更了訴請，被告自2018年5月11日起未向原告支付租金，故應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的付款義務(wù)和違約責(zé)任，遂涉訴。
　　被告潤煦公司辯稱，被告拒付租金是因為原告在不具備解除合同的法定及約定事由時，向被告發(fā)出了解除通知，此后被告隨即回函，表示不同意原告所稱的解除合同，愿意在原告消除違約行為后立即支付租金。被告確實自2018年5月11日起未支付租金，但此系原告違約要求解除合同并采取不法手段阻礙被告經(jīng)營所致，被告系行使不安抗辯權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。此外，對于原告主張的租金標(biāo)準(zhǔn)，鑒于原告交付的系爭廠房建筑面積為1,491平方米，與合同約定的1,500平方米存在差異，且合同履行過程中871.21平方米的大棚被拆除，故租金應(yīng)按照30.49元每年計算[即雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)每年483,000元/(1,491平方米+871.21平方米)*1,491平方米]。
　　被告潤煦公司向本院提出反訴請求：1、判令原告返還被告租金9,545元；2、判令原告賠償其違約行為造成被告的損失9,379.8元；3、判令原告支付被告用電費用22,512元；4、判令原告向被告賠禮道歉并支付精神損失費用50,000元。本案審理過程中，被告變更反訴請求為：1、判令原告返還被告多支付的租金334,300元；2、判令原告支付被告因堵門造成的損失9,379.80元；3、判令原告賠償被告私自使用電力造成的損失50,000元。事實與理由：原、被告所簽訂的《房屋出租合同》約定系爭廠房面積為1,500平方米，然系爭廠房實際面積僅有1,491平方米，存在9平方米的差額，被告自2014年8月10日至2018年5月10日期間就此多付租金共計6,900元。同時，雙方約定的租賃標(biāo)的物包含為面積871.21平方米的大棚，然大棚已于2016年6月23日拆除，故被告就大棚多支付的租金為327,400元，上述多付租金合計334,300元，原告應(yīng)予返還。此外，在合同履行過程中，原告為迫使被告搬離，采取了惡意堵門、私竊電力、惡意解約等手段，給被告的生產(chǎn)經(jīng)營帶來困難，亦造成相應(yīng)損失。被告遂就此提出反訴。
　　原告滄華公司針對被告潤煦公司的反訴請求辯稱，不同意被告的全部反訴請求。雙方約定的租賃標(biāo)的物即為系爭廠房本身，并非按照面積計算租金，大棚免費提供給被告使用，并未計算租金。大棚拆除后，被告并未要求減少租金，亦印證了大棚未計租。退一步講，即便被告存在多付租金，也已超過訴訟時效。另，被告訴請的相應(yīng)損失，缺乏事實依據(jù)，原告不予認(rèn)可。
　　本院經(jīng)審理，對于雙方當(dāng)事人無爭議的事實認(rèn)定如下：
　　2014年6月30日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)就系爭廠房簽訂《房屋出租合同》一份，約定甲方將系爭廠房，建筑面積1,500平方米，出租給乙方做鋁合金生產(chǎn)加工，租賃期限自2014年8月10日起至2022年8月9日止。合同第四條約定，系爭廠房全年租金460,000“包括大棚，不開票”元整。合同第五條約定，乙方應(yīng)于本合同生效之日向甲方支付一個月的房租作為押金40,000元整。租金按季度結(jié)算，由乙方于每季度的第一個月的10日前交付給甲方。合同第十二條第2款約定，因出租方改建、重建、擴建、翻建的需要，需騰空或者拆除出租房的，出租方有權(quán)提前3個月通知承租方終止本合同。如該等情形發(fā)生在3年租期內(nèi)，出租方應(yīng)免收3個月通知期的租金，但承租方仍需繳納水電煤等費用。如該等情形發(fā)生在3年租期以外，承租方仍需繳納全部租金。如該房屋未改建、重建、擴建、翻建的，3年租期以外按每叁年提增5%租金。合同第十三條約定，租賃期限內(nèi)雙方必須信守合同，任何一方違反本合同的約定，須向?qū)Ψ浇患{二個月租金的違約金。合同另對其他相關(guān)事項進(jìn)行了約定。
　　2017年6月23日，原告就系爭廠房所在地塊取得不動產(chǎn)權(quán)證書。
　　2018年1月10日，上海市松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局向原告頒發(fā)滬松建(2018)FAXXXXXXXXXXXXXX號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(以下簡稱“6532號建設(shè)工程規(guī)劃許可證”)，建設(shè)項目名稱為“生產(chǎn)用房”，建設(shè)位置為“松江區(qū)九亭鎮(zhèn)龍高路XXX號”，建設(shè)規(guī)模為“4,221平方米”，建設(shè)名稱為“車間1,建筑面積1,237.6平方米；車間2，建筑面積1,491.7平方米；車間3,建筑面積1,491.7平方米”。原、被告均確認(rèn)，系爭廠房即為上述“車間2”。
　　2018年3月16日，原告向被告發(fā)出《解除租賃合同通知》，其上載明，因原告擬將系爭廠房收回自行使用并改建，因此根據(jù)雙方合同約定，提前終止租賃合同，被告自收到該通知之日起滿三個月后的次日雙方租賃合同解除，被告應(yīng)及時搬離并結(jié)清相關(guān)費用。上述通知于2018年3月17日送達(dá)被告。
　　2018年4月18日，上海市松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局向原告頒發(fā)滬松建(2018)FAXXXXXXXXXXXXXX號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(以下簡稱“6929號建設(shè)工程規(guī)劃許可證”)，建設(shè)項目名稱為“改建生產(chǎn)用房”，建設(shè)位置為“松江區(qū)九亭鎮(zhèn)龍高路1,280號”，建設(shè)規(guī)模為“6,278.65平方米(其中地下建筑面積485.37平方米，計容建筑面積5,670平方米”，建設(shè)名稱為“車間3擴建，計容建筑面積5,670平方米”。
　　2018年5月20日，被告向原告回函稱，系爭廠房不存在改建，原告如執(zhí)意解約，需賠償被告相應(yīng)損失，租金將在解決問題后一并處理。
　　2018年6月11日，原告向被告發(fā)送律師函稱，鑒于系爭廠房改建，其已于2018年3月16日向被告發(fā)出終止租賃合同的書面通知，現(xiàn)要求被告于2018年6月17日搬離系爭廠房，且被告逾期支付自2018年5月11日起的租金，原告亦有權(quán)據(jù)此解除合同，被告需支付相應(yīng)租金及逾期付款違約金。
　　2018年6月15日，被告向原告回復(fù)律師函稱，原告提出的解約理由缺乏依據(jù)，如原告堅持解約，需給予被告相應(yīng)賠償及補償，被告曾提出電表度數(shù)問題，原告未予答復(fù)，現(xiàn)等待警方處理，系爭廠房租金將在解決上述問題時一并處理。
　　庭審中，雙方當(dāng)事人一致確認(rèn)，被告已按約將系爭廠房租金支付至2018年5月10日。
　　審理中，雙方當(dāng)事人就有爭議的事實發(fā)表提供以下證據(jù)并發(fā)表如下意見：
　　(一)雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)是否針對具體面積以及大棚是否計收租金？
　　原告稱，雙方約定的租賃標(biāo)的物即為系爭廠房，并非按照面積計算租金，被告承租系爭廠房后，還使用了系爭廠房以外的餐廳、廚房等，實際使用面積超過1,500平方米,當(dāng)年原告本打算拆除大棚，被告表示其承租后要用，遂無償提供給被告使用，大棚確于2016年6月23日拆除，此后被告從未要求過減少租金，均是按約支付。
　　被告則稱，承租時原告曾提出拆除大棚，其表示不用拆除，由其支付加固費，原告曾要求加租，其表示因為大棚拆除，故不能再加租，并要求減免租金，然原告不予同意，考慮到租期較長，被告就未再堅持。
　　被告另提供微信記錄打印件一份，稱此為2014年5月、6月時，被告工作人員與中介的聊天內(nèi)容，其上體現(xiàn)了租賃標(biāo)的物面積1,500平方米且包括大棚。原告對上述證據(jù)三性均不予認(rèn)可。
　　(二)原告是否曾實施過堵門及私自使用電力行為？
　　被告為此提供2018年4月16日、2018年7月13日的報警記錄兩份、案外人書某的證明一份以及原、被告法定代表人通話記錄，并稱：報警記錄顯示被告法定代表人曾報警稱，系爭廠房電表存在問題，電費偏高以及原告將面包車停在系爭廠房內(nèi)，擋住了系爭廠房的門等；證明顯示案外人稱2018年2月期間工廠未開工，電費卻和平時一致；通話記錄顯示被告法定代表人曾就電力問題等與原告法定代表人交涉。被告另明確，其本案中主張的相應(yīng)損失系估算。原告對上述證據(jù)均不予認(rèn)可，認(rèn)為報警記錄僅是被告單方陳述，證明屬證人證言應(yīng)出庭作證，錄音材料無法聽取，被告自行估算的損失缺乏依據(jù)。
　　本案審理過程中，本院曾就6532號建設(shè)工程規(guī)劃許可證是針對系爭廠房本身頒布還是針對系爭廠房改建頒布，分別于2018年10月16日、2018年11月12日兩次向上海市松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局發(fā)函，該局在回復(fù)意見中稱，事實按新建項目審批。
　　以上事實，有房屋出租合同、不動產(chǎn)權(quán)證、6532號建設(shè)工程規(guī)劃許可證、6929號建設(shè)工程規(guī)劃許可證、解除租賃合同通知、回函、律師函及當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，原、被告間簽訂的《房屋出租合同》系當(dāng)事人真實意思的表示，并未違反法律、行政法規(guī)效力性的強制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)恪守?，F(xiàn)原、被告主要爭議在于：1、被告需就系爭廠房支付的租金標(biāo)準(zhǔn)為何？2、被告是否存在逾期支付租金行為以及應(yīng)否承擔(dān)違約責(zé)任？3、被告主張的相應(yīng)損失有無事實和法律依據(jù)？
　　對于第一個爭議焦點，本院認(rèn)為，首先，被告作為承租人，應(yīng)是在對租賃標(biāo)的物情況知曉的基礎(chǔ)上締約。而結(jié)合合同內(nèi)容來看，雙方約定的租金計算標(biāo)準(zhǔn)為房屋年租金，并非按照面積計算單價，故本院由此推定，締約之時，被告以支付租金為對價，意圖取得是針對整幢系爭廠房本身的承租權(quán)，而非1,500平方米租賃面積的承租權(quán)。其次，被告雖稱大棚拆除后，租金應(yīng)予減少，然其亦曾自認(rèn)，在向原告要求過減免租金未果后，考慮到租期較長，就未再堅持。再次，從大棚拆除到本案訴訟前，長達(dá)兩年多的時間內(nèi)，被告均系按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金。綜上，本院認(rèn)定，原、被告已就大棚拆除后租金不做減少，達(dá)成了合意并實際履行。鑒于此，被告以系爭廠房實測面積與合同約定面積存在差額、承租過程中大棚被拆為由，要求減少租金的抗辯意見，本院不予采信。
　　現(xiàn)按照雙方約定，原告訴請期間即2018年5月11日起至2019年1月9日止的租金支付條件已成就，被告需按約支付上述期間的租金，現(xiàn)原告自愿按照321,577.04元主張，此系其對自身權(quán)益的處分，于法不悖，本院予以準(zhǔn)許，對于原告的該項本訴請求，本院亦予支持。對于被告要求返還租金的反訴請求，本院不予支持。
　　對于第二個爭議焦點，根據(jù)雙方約定，被告應(yīng)在每季度的第一個的10日內(nèi)支付原告該季度租金。本案中，被告雖存在未按期支付租金之行為，但本案糾紛系因原告于2018年3月16日向被告發(fā)出解除租賃合同通知，并以系爭廠房將要改建為由要求解約而起，此后被告多次回函對原告解約行為提出異議，并表示其租金將在原告收回違約解除行為等時予以支付，故被告并無拖欠租金的惡意。而根據(jù)本案查明的事實，原告在前述解約通知中所稱的解除理由依據(jù)不足。原告違約在先，被告以拒付租金為抗辯具有一定的合理性。鑒于此，對于原告要求被告向其支付違約金的訴請，本院不予支持。
　　對于被告主張相應(yīng)損失，其提供的證據(jù)尚不足以證明原告實施了其所稱的損害行為，就損失金額本身而言，被告亦僅僅是自行估算，依據(jù)不足，故被告要求原告支付其堵門損失、電力損失的反訴請求，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院亦不支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：　　
　　一、被告(反訴原告)上海潤煦建筑材料有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海滄華印刷包裝有限公司2018年5月11日起至2019年1月9日止的租金321,577.04元；
　　二、駁回原告(反訴被告)上海滄華印刷包裝有限公司的其余本訴請求；
　　三、駁回被告(反訴原告)上海潤煦建筑材料有限公司的全部反訴請求。
　　如果負(fù)有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費7,314元，反訴案件受理費3,602.50元，合計訴訟費用10,916.50元，由原告(反訴被告)上海滄華印刷包裝有限公司負(fù)擔(dān)1,190元(已付)，由被告(反訴原告)上海潤煦建筑材料有限公司負(fù)擔(dān)9,726.50元(已付4,245.50元，剩余5,481元于本判決生效之日起七日內(nèi)交至本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：沙??莎

書記員：康曉莉