原告：上海江某數(shù)碼科技發(fā)展有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：歐栢賢，董事長。
　　委托訴訟代理人：黃超，上海四維樂馬律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：齊中飛，上海四維樂馬律師事務(wù)所律師。
　　被告：姚成軼，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　委托訴訟代理人：常志剛，上海漢商律師事務(wù)所。
　　第三人：上海吉納瑞斯餐飲管理有限公司，住所地上海市靜安區(qū)萬榮路XXX號XXX幢XXX室。
　　法定代表人：馬某某，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：說爾布。
　　原告上海江某數(shù)碼科技發(fā)展有限公司與被告姚成軼房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年12月12日立案后依法適用簡易程序。審理中，根據(jù)被告姚成軼的申請，本院依法追加上海吉納瑞斯餐飲管理有限公司作為本案第三人參加訴訟。后，本院經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)有不宜適用簡易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序，于2018年11月15日公開開庭進行了審理。原告上海江某數(shù)碼科技發(fā)展有限公司的委托訴訟代理人黃超、齊中飛，被告姚成軼及其委托訴訟代理人常志剛，第三人上海吉納瑞斯餐飲管理有限公司的委托訴訟代理人說爾布到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海江某數(shù)碼科技發(fā)展有限公司向本院提出訴訟請求：1、原、被告之間的《上海江某大廈租賃合同》(合同編號：KY滬租2015-0022)及《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》(合同編號：KY滬物2015-0010)于2017年12月15日解除，被告向原告返還上海市靜安區(qū)廣中西路777弄91.99號江某大廈一層104室房屋(以下簡稱系爭房屋)；2、被告支付拖欠的租金346,636.50元(2017年6月1日至2017年10月19日期間按照每月52,362元計算；2017年10月20日至2017年12月15日期間按照每月56,551元計算)；3、被告支付違約金113,102元；4、被告支付免租期租金7,357.64元；5、被告支付房屋使用費，自2017年12月16日起至實際返還房屋之日止，按每日3,443元計算；6、被告支付逾期付款滯納金，均按每日萬分之五的標準計算(截至2017年12月15日，滯納金為19,411.61元；自2017年12月16日起至實際支付之日止，以346,636.50元為基數(shù)，按每日萬分之五標準計算)；7、被告支付原告拖欠的物業(yè)管理費，自2017年6月1日起至實際房屋交還之日止，按每月7,825元計算。事實與理由：原告系上海市靜安區(qū)廣中西路777弄91.99號房屋的產(chǎn)權(quán)人。2015年10月30日，原、被告簽訂《上海江某大廈租賃合同》(合同編號：KY滬租2015-0022)，約定原告將系爭房屋出租給被告，租賃期限自2015年10月20日至2018年10月19日。租賃合同簽訂后，原告按約履行各項義務(wù)，但被告自2017年6月1日起至今一直拖欠租金，經(jīng)原告多次催討仍未支付，故起訴至法院。原告認為合同解除日期應(yīng)以訴狀副本送達被告之日為準，具體解除日期由法院依法認定。水、電費不在本案中主張。被告向原告支付了租賃保證金104,724元，應(yīng)優(yōu)先抵扣被告拖欠的費用，希望法院在本案中一并處理。本案中，原告僅向被告主張權(quán)利，不向第三人主張權(quán)利。
　　被告姚成軼到庭辯稱，不同意原告的全部訴訟請求。被告實際系代第三人與原告簽訂租賃合同，系爭房屋的實際承租人為第三人，故原告起訴被告屬于主體錯誤。因為系爭房屋實際承租人為第三人，故被告無法返還系爭房屋及支付租金。租賃合同對違約金有明確約定，應(yīng)當以104,724元為準；原告同時主張房屋使用費加重了被告的違約金責任。滯納金沒有合同和法律依據(jù)，且同時主張滯納金、違約金加重了被告的責任，且滯納金標準過高。因原告起訴要求解除合同，不存在提前退租的問題，不同意支付免租期租金。對于物業(yè)管理費，原告主體不適格，原告也未提供證據(jù)證明其代被告支付了相關(guān)的物業(yè)管理費，對于物業(yè)管理費的標準無異議。被告向原告支付了租賃保證金104,724元，同意在本案中一并處理。
　　第三人上海吉納瑞斯餐飲管理有限公司到庭陳述，系爭房屋目前由第三人實際使用。第三人與原告之間不存在房屋租賃關(guān)系，故第三人無支付租金、違約金、滯納金等的義務(wù)。但第三人作為實際使用人，愿意按照原、被告合同約定的租金標準向原告支付自2017年6月1日起的房屋使用費。
　　當事人圍繞訴訟請求依法遞交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：原告系上海市靜安區(qū)廣中西路777弄91.99號全幢房屋的產(chǎn)權(quán)人。
　　2012年，原告與第三人簽訂《上海江某大廈租賃合同》(合同編號：KY滬租2012-0005)，約定原告將系爭房屋出租給第三人；房屋出租面積305.80平方米，租賃該房屋為餐廳使用；租賃期限3年，自2012年10月20日至2015年10月19日止；每月每平方米167.29元，合計每月租金51,158元。
　　2015年9月11日，第三人向原告出具情況說明，因經(jīng)營情況不佳，決定于2015年10月19日不續(xù)租。
　　2015年10月13日，原告向第三人出具通知函：“上海吉納瑞斯餐飲管理有限公司(房號104)，(合同編號：KY滬租2012-005)，原合同至2015年10月19日到期，屆時合約終止，不予續(xù)租，請貴方在19日前結(jié)清相關(guān)費用，謝謝合作，特此通知”。
　　2015年10月30日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《上海江某大廈租賃合同》(合同編號：KY滬租2015-0022)，約定甲方將系爭房屋出租給乙方，房屋租賃面積為313平方米。租賃期限3年，自2015年10月20日至2018年10月19日，其中2015年10月20日至2015年11月4日為免收租費期，如提前退租，則須按相應(yīng)租期比例計付免租期租金。房屋租賃期間第一年每日每平方米(租賃面積)的租金單價為5.5元，每月租金計52,362元。乙方應(yīng)支付定金(相當于2個月的房屋租金)104,724元，自乙方交付房屋租金起始日起轉(zhuǎn)為房屋租賃保證金。租賃期間，乙方若出現(xiàn)拖欠租金或損壞物業(yè)、私自轉(zhuǎn)租、改變租賃房屋用途、單方解除合同或本合同約定的其他違約行為等所產(chǎn)生的費用，甲方有權(quán)從保證金中抵扣用作賠償損失；租賃期滿后，租賃保證金扣除乙方應(yīng)承擔的費用后，若有剩余，則無息退還乙方。乙方支付租金的起始日為2015年10月20日，每月應(yīng)交租金52,362元；乙方交付第一期房屋租金為起始日，之后，每月末或每個支付周期的最后一個月月末前交付次月或下一個使用周期的房屋租金，先交付后使用。租賃期內(nèi)，前兩年乙方交付房屋租金不變，從第三年起，在前一年的基礎(chǔ)上遞增8%的漲幅計算租金；如乙方從第三年起不續(xù)租，則第二年的租金按第三年應(yīng)遞增的租金增漲幅度計算。乙方應(yīng)按時交納房屋租金，逾期支付的，每逾期一日，按未付款金額的3‰向甲方支付滯納金。合同期滿終止或合同提前解除，乙方返還租賃房屋應(yīng)當符合正常使用后的狀態(tài)。返還時，應(yīng)經(jīng)甲方驗收認可，并相互結(jié)清各自應(yīng)當承擔的費用。除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同租期屆滿的次日返還租賃房屋給甲方，乙方未經(jīng)甲方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，應(yīng)按日租金的2倍向甲方支付房屋占用費。甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知對方提前解除合同，但違反合同約定的一方應(yīng)按12.1條約定向?qū)Ψ街Ц哆`約金：……(6)乙方逾期不支付房屋租金或其他費用累計超過1個月的。甲乙雙方應(yīng)正確履行本租賃合同，如一方提前解除合同或其他違反合同約定，違約方應(yīng)向守約方支付相當于2個月房屋租金的違約金，因一方違約給對方造成損失的，還應(yīng)賠償損失(有約定違約金條款的依照其約定)。如乙方違反合同約定，甲方行使單方面終止合同權(quán)利時，乙方應(yīng)當及時返還房屋并配合辦理終止合同手續(xù)(包括但不限于租金等費用結(jié)算、房屋恢復原狀等)；若乙方不配合辦理手續(xù)超過一個月的，視作自動放棄對租賃房屋內(nèi)所有物品的所有權(quán)，一切物品歸甲方處理。甲方有權(quán)向人民法院起訴，要求乙方立即返還占用的房屋并承擔占用期間的使用費及賠償相關(guān)的經(jīng)濟損失。
　　同日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》(合同編號：KY滬物2015-0010)，約定甲方負責江某大廈公共區(qū)域的日常保潔服務(wù)和全方位的保安服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)期限為3年，自2015年10月20日起至2018年10月19日止。第1層商業(yè)用房物業(yè)管理費每月25元/平方米。乙方租用的第一層房屋104，面積313平方米，每月應(yīng)交納物業(yè)管理服務(wù)費合計7,825元。乙方交納物業(yè)管理費的起始日為2015年10月20日，物業(yè)管理費按月/季交納，每月/季末前交納次月/季物業(yè)管理服務(wù)費，先交后用。
　　2016年5月27日，被告向原告出具委托書：“本人姚成軼，從2016年5月開始本人租賃江某大廈104室所有費用，包括租金、物業(yè)管理費、水電等費用，委托馬某某(身份證號XXXXXXXXXXXXXXXXXX)支付。原租賃合同條款不變。由此引起的所有法律責任均由本人承擔”。同日，案外人馬某某出具情況說明：“付款人馬某某支付104室所有費用，發(fā)票抬頭開姚成軼”。
　　2017年12月15日，被告收到訴狀副本等相關(guān)材料。
　　另查，自2015年11月5日至2016年12月31日期間，租金收取周期為每月5日至次月4日；自2017年1月1日起，租金按自然月為周期收取。
　　審理中，被告陳述系爭房屋原先由第三人租賃，整體用于經(jīng)營咖啡店，后因經(jīng)營不善，第三人的原法定代表人金成斌將第三人公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給被告，被告于2015年6月將系爭房屋分割為三間，一間由被告經(jīng)營日韓簡餐，一間出租給案外人馬某某的弟弟說爾布經(jīng)營面館，一間出租經(jīng)營水果店。2015年10月原租賃期限到期后，原、被告重新簽訂租賃合同，系爭房屋繼續(xù)按原樣經(jīng)營，被告收取面館、水果店租金后，支付給原告。2016年5月，經(jīng)被告、案外人馬某某及水果店三方協(xié)商后，將系爭房屋全部交給案外人馬某某經(jīng)營面館，還曾找了原告姓祝的經(jīng)理，其同意轉(zhuǎn)為面館。2016年6月，案外人馬某某對系爭房屋重新裝修后經(jīng)營。并且為了經(jīng)營面館的營業(yè)執(zhí)照，被告將第三人公司股份全部轉(zhuǎn)給了說爾布，馬某某作為第三人公司的法定代表人。
　　馬某某向本院陳述，2016年5月前，系爭房屋分為三個區(qū)域，被告經(jīng)營一塊區(qū)域，并出租給水果店及面店各一塊區(qū)域使用，馬某某向姚成軼支付租金；2016年5月后，經(jīng)被告同意，系爭房屋全部由馬某某經(jīng)營面館使用，原告祝經(jīng)理也是同意的，并且口頭承諾不會讓其他類似的店進駐。因原來面館的營業(yè)執(zhí)照是以第三人公司名義辦理的，所以將第三人的法定代表人變更為馬某某。馬某某及第三人并未與原、被告簽訂房屋租賃合同。
　　原告到庭表示祝鑫敏于2016年4月5日至2017年3月10日期間在原告公司擔任物業(yè)經(jīng)理，后離職。
　　原告及第三人一致確認，原告與第三人于2017年就系爭房屋簽訂《上海江某大廈租賃合同》(合同編號：[KYCONTRACTNOHERE])系用于第三人工商登記。
　　原、被告及第三人一致確認，2016年5月前的租金、物業(yè)費均由被告姚成軼支付，2016年5月后的租金、物業(yè)費由第三人支付；2017年5月31日前租金、物業(yè)費均已結(jié)清，2017年6月1日起被告及第三人未再支付租金及物業(yè)費。原告開具的租金及物業(yè)費發(fā)票抬頭均為被告。
　　本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。原、被告之間簽訂的《上海江某大廈租賃合同》(合同編號：KY滬租2015-0022)，系雙方真實意思表示，應(yīng)屬有效。對于被告系代表第三人與原告簽訂租賃合同的主張，一方面在被告與原告訂立租賃合同前，第三人曾明確表示不再續(xù)租系爭房屋，被告當時亦非第三人的法定代表人；另一方面，被告在簽訂本案租賃合同后亦自行經(jīng)營或分割出租，并于2016年5月出具委托書承諾相關(guān)法律責任均由被告本人承擔，故對于被告的主張，本院不予采信。故被告應(yīng)按約履行原、被告之間的租賃合同，鑒于原、被告及第三人均確認自2017年6月1日起未支付租金，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)單方解除合同，現(xiàn)原告主張原、被告之間的《上海江某大廈租賃合同》(合同編號：KY滬租2015-0022)于2017年12月15日(本案訴狀副本送達之日)解除并要求被告返還系爭房屋，本院予以支持。
　　對于原告主張的各項費用，本院認定如下：1、原告主張被告支付2017年6月1日至2017年12月15日的租金346,636.50元，其中2017年6月1日至2017年10月19日按月租金52,362元計算，2017年10月20日至2017年12月15日租金按月租金56,551元計算，符合合同約定，本院予以支持。2、原告要求被告支付免租期租金7357.64元，與合同約定無悖，本院予以支持。3、原告要求被告支付逾期付款滯納金，其中截至2017年12月15日，滯納金為19,411.61元；自2017年12月16日起至實際支付之日止，以346,636.50元為基數(shù)，按每日萬分之五標準計算?；诒驹阂颜J定被告根本違約，故原告的該項主張，本院可予支持。原告自愿將滯納金標準調(diào)整為日萬分之五，尚屬合理，本院予以采納，原告主張的滯納金計算方式，符合合同約定，本院予以確認。4、原告主張被告支付違約金113,102元，有相應(yīng)的合同及事實依據(jù)，本院予以支持。5、對于房屋使用費，因被告違約導致合同提前解除，故原告主張自2017年12月16日起至實際返還房屋之日的房屋使用費并無不妥；然，系爭房屋自2016年5月改變經(jīng)營業(yè)態(tài)并由案外人馬某某實際使用，原告作為系爭房屋的出租人及物業(yè)管理方，既未提出異議，甚至還配合第三人簽訂租賃合同備案，故原告對于系爭房屋的使用情況應(yīng)屬明知。綜合考慮上述情況，本院酌情調(diào)整房屋使用費標準為每日1,859.22元。6、《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》(合同編號：KY滬物2015-0010)及物業(yè)管理費，對于原告解除《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》(合同編號：KY滬物2015-0010)的主張，因該合同與本案并非同一法律關(guān)系，本院不予處理；同時物業(yè)管理費并非本案租賃合同項下的約定，且被告明確表示不同意在本案中一并處理，本院亦不予處理，原告可另行主張。7、租賃保證金104,724元，按照合同約定，在被告結(jié)清前述相關(guān)費用后，原告應(yīng)當返還。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第一百零七條、第一百零九條、第一百一十四條、第二百三十五條規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海江某數(shù)碼科技發(fā)展有限公司與被告姚成軼就上海市靜安區(qū)廣中西路777弄91.99號江某大廈一層104室房屋簽訂的《上海江某大廈租賃合同》(合同編號：KY滬租2015-0022)于2017年12月15日解除；
　　二、被告姚成軼應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)將上海市靜安區(qū)廣中西路777弄91.99號江某大廈一層104室房屋返還原告上海江某數(shù)碼科技發(fā)展有限公司；
　　三、被告姚成軼應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海江某數(shù)碼科技發(fā)展有限公司支付拖欠租金346,636.50元；
　　四、被告姚成軼應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海江某數(shù)碼科技發(fā)展有限公司支付免租期租金7,357.64元；
　　五、被告姚成軼應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海江某數(shù)碼科技發(fā)展有限公司支付拖欠租金的滯納金(其中截至2017年12月15日滯納金為19,411.61元；自2017年12月16日起至實際支付之日止，以346,636.50元為基數(shù)，按每日萬分之五標準計算)；
　　六、被告姚成軼應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海江某數(shù)碼科技發(fā)展有限公司支付違約金113,102元；
　　七、被告姚成軼應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海江某數(shù)碼科技發(fā)展有限公司支付房屋使用費，自2017年12月16日起至實際返還房屋之日止，按每日1,859.22元計算；
　　八、上述應(yīng)付款項應(yīng)在被告姚成軼支付的租賃保證金104,724元中優(yōu)先抵扣。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費14,713元，由被告姚成軼負擔。
　　如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：薛為安

書記員：李??彥