原告：上海匯通房地產(chǎn)有限公司，住所地上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　法定代表人：王建偉，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：楊根水，上海浦銀律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：吳燁，上海浦銀律師事務(wù)所律師。
　　被告：維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：徐只華，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：韋娟，上海市海燕律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：馬立國(guó)，上海市海燕律師事務(wù)所律師。
　　原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司訴被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司房屋租賃合同糾紛一案，原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司于2018年2月24日向本院起訴，本院受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，后因有不宜適用簡(jiǎn)易程序的事由，本案裁定轉(zhuǎn)為普通程序，于2018年7月2日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司的委托訴訟代理人吳燁到庭參加訴訟。被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司經(jīng)本院合法傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理。后被告出現(xiàn)，本院于2018年8月15日再次開(kāi)庭審理。原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司的委托訴訟代理人吳燁、被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司的委托訴訟代理人韋娟、馬立國(guó)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.確認(rèn)原、被告雙方的租賃合同于2017年11月30日解除；2.判令被告向原告支付涉案房屋2017年4月至同年11月以及免租期3個(gè)月合計(jì)11個(gè)月的租金3,339,391.11元；3.判令被告向原告支付2017年11月的物業(yè)管理費(fèi)49,491.30元；4.判令被告向原告支付違約金2,118,433.86元(6個(gè)月租金及物業(yè)費(fèi)之和)；5.判令被告向原告支付涉案房屋使用期間的公用事業(yè)費(fèi)16,455.45元；6.判令被告支付涉案房屋使用期間發(fā)生的維修費(fèi)用10,552元；7.本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
　　事實(shí)和理由：2016年8月15日，原、被告簽訂上海市房屋租賃合同，約定原告將本市長(zhǎng)寧區(qū)長(zhǎng)寧路XXX號(hào)701-707單元(以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案房屋)出租給被告作為辦公之用。合同約定裝修期3個(gè)月，租賃期5年。合同簽訂后，原告按約向被告交付了房屋，被告進(jìn)行裝修并入住使用。但被告在支付2個(gè)月租金后，即未支付后續(xù)租金。原告多次催收無(wú)果。2017年11月，原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋已無(wú)人辦公，且無(wú)法與被告取得聯(lián)系，遂先后發(fā)函催討及解除合同，并隨后收回房屋。原告認(rèn)為，被告的行為侵害了原告的合法權(quán)益，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，故原告提起訴訟。
　　被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司辯稱(chēng)，同意解除合同，但合同解除時(shí)間應(yīng)當(dāng)是2017年11月27日原告發(fā)函之日，雖然被告不認(rèn)可原告有單方解除權(quán)，但接受合同解除的事實(shí)；被告實(shí)際使用房屋至2017年9月30日，十一長(zhǎng)假結(jié)束后，被告到公司發(fā)現(xiàn)涉案房屋被原告上鎖，被告與原告溝通后支付了65,237元預(yù)付11月的租金后，原告仍不讓被告繼續(xù)使用房屋；同意支付6個(gè)月的租金，但應(yīng)當(dāng)從保證金和意向金中抵扣；被告沒(méi)有單方解除合同，不同意支付免租期的租金；被告已經(jīng)繳清物業(yè)費(fèi)且已經(jīng)預(yù)付11月的物業(yè)費(fèi)；被告沒(méi)有提出解除合同，沒(méi)有違約，被告和原告溝通得其同意可在原告開(kāi)具發(fā)票后再行支付剩余租金，被告在10月預(yù)付費(fèi)用后，原告仍然拒絕被告使用涉案房屋，是原告違約；被告不欠付公共事業(yè)費(fèi)；玻璃損壞與被告無(wú)關(guān)，也不同意支付。綜上，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查認(rèn)定的租賃合同、收據(jù)、費(fèi)用催交函、解除合同函、電表抄表單、快遞單、照片、房地產(chǎn)登記簿等證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　本市長(zhǎng)寧區(qū)長(zhǎng)寧路XXX號(hào)7層產(chǎn)權(quán)人為原告。
　　2016年8月15日，原告(甲方)與被告(乙方)就涉案房屋簽訂房屋租賃合同，約定甲方將涉案房屋出租給乙方作辦公使用，租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分無(wú)息歸還乙方。合同補(bǔ)充條款及附件均為本合同不可分割的一部分，本合同及補(bǔ)充條款和附件內(nèi)空格部分填寫(xiě)的文字與鉛印文字具有同等效力。補(bǔ)充條款約定：房屋的計(jì)租面積為1649.71平方米。對(duì)于主合同第五條保證金和其他費(fèi)用的補(bǔ)充為：簽署合同后，乙方應(yīng)按合同約定向甲方支付租賃保證金，作為履行義務(wù)的擔(dān)保，如乙方違反其在本合同項(xiàng)下的義務(wù)，造成甲方損失的或應(yīng)向甲方支付違約金的，則甲方有權(quán)從該租賃保證金中相應(yīng)扣減。甲方根據(jù)本合同約定于房屋租賃保證金內(nèi)扣減相應(yīng)費(fèi)用后，乙方應(yīng)當(dāng)于甲方通知的期限內(nèi)補(bǔ)足保證金金額。對(duì)主合同第九條解除合同條件的補(bǔ)充為：如乙方未能按照本合同規(guī)定在必須支付租金、管理費(fèi)、補(bǔ)足房屋租賃保證金等其他費(fèi)用的日期后的三十日內(nèi)付清該租金、管理費(fèi)、其他費(fèi)用的，則甲方有權(quán)在事件發(fā)生后的任何時(shí)間提前終止本合同并合法地提前收回該房屋或其任何部分，同時(shí)甲方有權(quán)沒(méi)收房屋租賃保證金，且乙方應(yīng)按剩余租期對(duì)應(yīng)租金總額的50%或相當(dāng)于六個(gè)月租金及物業(yè)管理費(fèi)總和(兩者取其高)向甲方支付違約金。對(duì)主合同第十條違約責(zé)任的補(bǔ)充為：若乙方未經(jīng)甲方事先書(shū)面認(rèn)可擅自提前解除合同的，則甲方有權(quán)沒(méi)收乙方的房屋租賃保證金，同時(shí)乙方必須向甲方支付其實(shí)際使用該房屋期間根據(jù)本合同應(yīng)付而未付的一切款項(xiàng)和相當(dāng)于剩余租期內(nèi)租金總額的50%或相當(dāng)于六個(gè)月租金及物業(yè)管理費(fèi)總和(兩者取其高)作為解約違約金，同時(shí)支付裝修期和免租期內(nèi)所減免的所有租金，并賠償甲方因此遭受的一切損失。按照本合同須向一方送達(dá)的任何文件或通告，如以?huà)焯?hào)郵件的方式寄往一方在本合同附表三所列通訊地址或該方以?huà)焯?hào)郵件方式通知對(duì)方更改的地址，在寄出三個(gè)工作日后，將被視為已送達(dá)收件人。附表一：房屋交付日：2016年11月1日。裝修期：自交付日至2017年1月31日。租金開(kāi)始支付日：2017年2月1日。租賃期：2017年2月1日至2022年1月31日。合同期：2016年11月1日至2022年1月31日。乙方應(yīng)按月向甲方支付租金。自2017年2月1日至2020年1月31日，涉案房屋的租金單價(jià)為每天每平方米6.05元，每月租金為303,581.01元；剩余期間的租賃單價(jià)為6.96元每天每平方米，每月租金349,243.61元。租金需按月匯入甲方帳戶(hù)。附表二：管理費(fèi)自合同期開(kāi)始日起算，每月每平方米租賃面積為30元，每月管理費(fèi)為49,491.30元。管理費(fèi)按月匯入上海新世紀(jì)房產(chǎn)服務(wù)有限公司即物業(yè)公司帳戶(hù)。涉案房屋內(nèi)發(fā)生的公用事業(yè)費(fèi)由乙方繳納。房屋租賃保證金為三個(gè)月的租金及管理費(fèi)之和1,059,216.93元。附表三：甲方和乙方的的注冊(cè)地址以及通訊地址。附表六：租賃期間，甲方向乙方提供6個(gè)停車(chē)位，其中三個(gè)為平面車(chē)位，泊車(chē)費(fèi)每月每個(gè)車(chē)位0元，另三個(gè)為機(jī)械車(chē)位，泊車(chē)位每個(gè)每月1,000元。停車(chē)管理費(fèi)每月每個(gè)車(chē)位396元。合同主文與補(bǔ)充條款及附表若有不一致，以補(bǔ)充協(xié)議及附表的規(guī)定為準(zhǔn)。
　　2016年6月20日，原告出具收據(jù)表示收到被告支付的意向金353,072.31元。
　　2016年9月6日，原告出具收據(jù)確認(rèn)收到原告支付的租賃保證金706,144.62元。
　　原告確認(rèn)上述兩筆款項(xiàng)合計(jì)1,059,216.93元，為被告向其繳納的租賃保證金。
　　2016年9月6日，原告出具收據(jù)確認(rèn)收到被告支付的預(yù)付租金3,033,581.01元。原告確認(rèn)該筆預(yù)收租金系支付起租日的首筆租金即2017年2月的租金。
　　2017年3月16日，原告出具收據(jù)確認(rèn)收到被告支付的涉案房屋2017年3月的租金303,581.01元。
　　被告提供2017年1月至9月間的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，證明其已經(jīng)支付了截止2017年10月的物業(yè)費(fèi)，但原告一直未開(kāi)具租金發(fā)票，被告未惡意拖欠租金；同時(shí)，被告還提供了一份2017年10月11日的銀行回單，證明被告在該日向原告(實(shí)際系向物業(yè)公司)支付了65,237.25元費(fèi)用，是應(yīng)原告要求預(yù)付的11月的物業(yè)費(fèi)、車(chē)位管理費(fèi)(合計(jì)51,867.30元)、空調(diào)外機(jī)租擺費(fèi)500元以及9月份的電費(fèi)(8,149.95元)、9月份的停車(chē)費(fèi)(2,900元)被告還陳述每次付款原告要求其支付多少，其就支付多少，被告不知道付款的明細(xì)。原告認(rèn)為被告支付的65,237.25元，系支付2017年8月的維修費(fèi)、電費(fèi)、2017年9月租擺費(fèi)、2017年10月的停車(chē)費(fèi)、車(chē)位管理費(fèi)以及物業(yè)管理費(fèi)，并提供3張發(fā)票為證。被告對(duì)兩份發(fā)票的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為即使三張發(fā)票的金額加起來(lái)為65,237.25元，也不能證明該筆款項(xiàng)是支付2017年10月的物業(yè)費(fèi)，因?yàn)楦鶕?jù)雙方的交易往來(lái)，一直是被告先付款，原告才開(kāi)具發(fā)票，故2017年10月的物業(yè)管理費(fèi)被告在9月22日就支付了。
　　后因被告遲遲未付租金，原告多次催促無(wú)果。2017年11月，原告致函被告稱(chēng)被告欠付4-11月的租金，原告已經(jīng)通過(guò)電話(huà)及郵件通知被告提交租戶(hù)開(kāi)票信息及補(bǔ)交租金，但均無(wú)回復(fù)。
　　2017年11月初，原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋已無(wú)人員辦公，且與被告無(wú)法取得聯(lián)系，遂于11月8日，通過(guò)書(shū)面信函方式催促被告繳納自2017年4月至11月的租金，并將信函分別寄送被告在合同中預(yù)留的注冊(cè)地址及通訊地址。
　　2017年11月27日，原告向被告發(fā)送解除合同告知函，稱(chēng)原告于2017年10月上門(mén)催收，發(fā)現(xiàn)被告已擅自撤離租賃房屋，故原告致函解除并承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，并將信函分別寄送被告在合同中預(yù)留的注冊(cè)地址及通訊地址。
　　另?yè)?jù)原告陳述，涉案房屋有獨(dú)立的電表，原告每月抄表后送交租戶(hù)確認(rèn)，然后按照每度1.35元計(jì)算應(yīng)付金額。涉案房屋2017年9月和10月的抄表數(shù)分別為6037以及2170，應(yīng)付電費(fèi)為8,149.95元和2,929.50元，合計(jì)11,079.45元。
　　原告稱(chēng)2017年11月27日，原告在日常巡查時(shí)發(fā)現(xiàn)，涉案房屋706單元內(nèi)的玻璃爆裂，原告隨后進(jìn)行了更換維修，花費(fèi)10,552元。
　　2018年3月及5月，原告將涉案房屋中的707單元及701－706單元分別出租給案外人。
　　本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的租賃合同系雙方的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容符合相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定合法有效，雙方均應(yīng)恪守履行。原告作為出租方，依約將涉案房屋交付給被告使用，被告在前期也能按約支付租金。但自2017年4月后，被告遲遲未支付租金，直至2017年11月原告發(fā)現(xiàn)涉案房屋已經(jīng)空關(guān)，遂在催促無(wú)果后于2017年11月27日發(fā)函解除。根據(jù)合同約定，信函寄出三個(gè)工作日后視為簽收，故本院確認(rèn)涉案房屋的租賃合同于2017年11月30日解除。被告認(rèn)為合同解除之日應(yīng)以原告發(fā)函解除之日，沒(méi)有法律和合同依據(jù)，本院不予采納。被告辯稱(chēng)經(jīng)與原告協(xié)商后，原告同意待發(fā)票開(kāi)具后再行支付租金，被告遲延支付租金沒(méi)有違約，且原告將涉案房屋上鎖不許被告經(jīng)營(yíng)，是原告違約，因被告對(duì)其辯稱(chēng)未提供證據(jù)證明，原告也不認(rèn)可，且承租方的主要義務(wù)是支付租金，故本院對(duì)于被告的此項(xiàng)抗辯不予采納。被告認(rèn)為原告的解約函上寫(xiě)明已經(jīng)發(fā)現(xiàn)被告10月撤場(chǎng)，原告還將解約函寄送至涉案房屋以外的地址，對(duì)此，本院認(rèn)為原告陳述10月撤場(chǎng)是筆誤，應(yīng)是11月，即使原告發(fā)現(xiàn)被告10月撤場(chǎng)，也會(huì)有與被告核實(shí)情況確定是否發(fā)函解除，故原告在隨后的11月發(fā)函解除，也屬合理；同時(shí)合同明確規(guī)定，雙方有約定的聯(lián)系地址應(yīng)寄送聯(lián)系地址，故被告所述沒(méi)有依據(jù)，本院不予采信。
　　合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)將欠付的租金及管理費(fèi)、電費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等支付給原告。同時(shí)根據(jù)合同約定，原告還有權(quán)要求被告補(bǔ)交三個(gè)月免租期內(nèi)的租金以及支付相當(dāng)于六個(gè)月租金及物業(yè)費(fèi)的解約違約金?，F(xiàn)原告提出上述主張，本院予以照準(zhǔn)。被告辯稱(chēng)不欠付公共事業(yè)費(fèi)，但并未提供已經(jīng)繳納公共事業(yè)費(fèi)的依據(jù)，故本院不予采信。被告辯稱(chēng)租賃保證金可以?xún)?yōu)先沖抵應(yīng)付費(fèi)用，原告主張的違約責(zé)任過(guò)高，應(yīng)調(diào)整為5萬(wàn)元，對(duì)此，本院認(rèn)為盡管合同約定在被告違約的情況下，原告有權(quán)沒(méi)收保證金并要求被告承擔(dān)相當(dāng)于六個(gè)月租金及物業(yè)費(fèi)的違約金，并支付免租期內(nèi)的租金，即有權(quán)要求被告承擔(dān)12個(gè)月租金及物業(yè)費(fèi)及補(bǔ)付3月租金的違約責(zé)任，該違約金相較于被告違約給原告帶來(lái)的損失而言，明顯過(guò)高，本院結(jié)合本案的履行情況、原告另行出租的時(shí)間節(jié)點(diǎn)等綜合考慮，酌情由被告承擔(dān)6個(gè)月租金及物業(yè)費(fèi)以及3個(gè)月租金的違約金。
　　至于被告要求原告退回10月11日預(yù)付的費(fèi)用65,237.25元用以抵扣租金。本院認(rèn)為，原告所述該筆款項(xiàng)系用于支付2017年10月、9月以及8月欠付的費(fèi)用較被告所述更有可信度。首先，原告三張發(fā)票的金額恰好是65,237.25元，即使100元維修費(fèi)的發(fā)票是復(fù)印件，扣除之后的數(shù)額與被告所主張的支付明細(xì)之總和，更接近10月11日的支付金額；其次，按照被告的辯稱(chēng)其每次付款均是原告要求其支付多少，其就支付多少，被告不知道付款的明細(xì)，不符合常理；其三，被告辯稱(chēng)原告在10月初就將涉案房屋上鎖，不允許被告進(jìn)入，如真如此，按照常理，原告應(yīng)當(dāng)要求被告支付租金而不是要求支付物業(yè)費(fèi)等雜費(fèi)才更合理；其四，先開(kāi)發(fā)票還是先付款，雙方各執(zhí)一詞，均有可能，因被告沒(méi)有證據(jù)證明原告對(duì)涉案房屋上鎖，并拒絕被告使用，故本院僅能推斷系被告要提前搬離，一個(gè)要提前搬離的公司同意預(yù)付未使用房屋的物業(yè)費(fèi)用，不合常理。綜上，本院采信原告的陳述。
　　至于原告要求被告支付維修費(fèi)用，因涉案房屋玻璃爆裂時(shí)被告已經(jīng)離開(kāi)，原告沒(méi)有證據(jù)證明玻璃的爆裂系被告故意為之，原告有義務(wù)保證涉案房屋的正常使用，故對(duì)于原告的此項(xiàng)訴請(qǐng)本院不予準(zhǔn)許。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司與被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司之間的租賃合同于2017年11月30日解除；
　　二、被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司欠付的租金3,339,391.11元；
　　三、被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司欠付的物業(yè)費(fèi)49,491.30元；
　　四、被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司違約金2,118,433.86元；
　　五、被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司社會(huì)公共費(fèi)用16,455.45元；
　　(上述2-5項(xiàng)的費(fèi)用從租賃保證金1,059,216.93元中先行抵扣)
　　六、駁回原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)的當(dāng)事人未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)50,540.20元，由原告上海匯通房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)96.36元，由被告維構(gòu)(上海)文化傳媒有限公司負(fù)擔(dān)50,443.84元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：楊耀豐

書(shū)記員：胡桂霞