原告(反訴被告)：上海匯安汽車服務有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：毛開榮，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：余揚，上海市金馬律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海昂立包裝彩印有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：孫鋼，總經理。
　　委托訴訟代理人：瞿瓊君，上海市志君律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：黃建剛，上海市志君律師事務所律師。
　　原告上海匯安汽車服務有限公司(以下簡稱“匯安公司”)與被告上海昂立包裝彩印有限公司(以下簡稱“昂立公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月3日受理后，依法適用簡易程序進行審理。審理中，被告昂立公司提出反訴，本院受理后與本訴合并進行審理。經原告匯安公司提出申請，本院依法委托上海滬港建設咨詢有限公司進行了司法審價。本案分別于2018年4月24日、2018年9月13日公開開庭進行了審理。原告匯安公司的委托訴訟代理人余揚、被告昂立公司的委托訴訟代理人瞿瓊君到庭參加二次庭審。本案現已審理終結。
　　原告匯安公司向本院提出訴訟請求：1.確認雙方于2016年1月1日簽訂的《廠房租賃合同》無效；2.被告返還原告自2016年3月1日起至2017年9月30日止的租金2,171,284.40元；3.被告返還原告押金150,000元；4.被告賠償原告裝修費250,000元、2017年8月1日起至2017年9月30日止遲延搬離原址產生的房屋使用費187,941元(3,132.35元/日×估算的60日)。事實與理由：2016年1月1日，原、被告簽訂《廠房租賃合同》，約定被告將本區(qū)茸梅路XXX號的房屋(以下簡稱“涉案房屋”)出租給原告，面積12,000平方米，月租金125,000元，押金150,000元，裝修期2個月免收租金，被告負責幫助原告辦理營業(yè)執(zhí)照。合同簽訂后，被告未將涉案房屋全部交付給原告，原告向被告支付了自2016年3月1日起至2017年9月30日止的租金2,171,284.40元、押金150,000元，并產生裝修費250,000元，另案外人上海遍地物流有限公司(以下簡稱“遍地公司”)向被告支付租金203,715.60元。但是，涉案房屋沒有房產證，被告亦自稱不能辦理建設工程規(guī)劃許可證，導致原告無法辦理營業(yè)執(zhí)照，故無法進行生產經營。2017年8月1日，被告向原告發(fā)送《解除房屋租賃合同通知書》。原告認為，原告的合同目的無法實現，故訴至本院，請求判如訴請。
　　被告昂立公司辯稱：1.同意合同無效，涉案房屋確實沒有產證和建設工程規(guī)劃許可證，但是原告對此也有審查義務，在明知相應的法律后果前提下仍承租了房屋，后果應自行承擔。2.確認收到原告相應租金，但即便合同無效，這也是原告應付的2016年3月1日起至2017年7月31日的房屋使用費。3.確認收到押金，但原告欠付了2016年3月1日起至2017年7月31日的水電費25萬元左右，押金抵扣水電費后沒有剩余，故不同意返還押金。4.合同約定裝修不得破壞房屋的結構，但原告嚴重破壞了墻面，合同約定裝修必須經過有關部門批準，原告也未經批準，原告在2017年7月就已經解除了裝修合同，其產生25萬元裝修費存疑。5.60日的使用費是原告預估的，沒有實際產生，即便實際產生也和被告沒有因果關系。
　　審理中，被告昂立公司向本院提出反訴請求：1.反訴被告支付反訴原告自2016年1月1日起至2016年2月29日的免租期內占有使用費250,000元；2.反訴被告支付反訴原告自2016年1月1日起至2017年7月31日的水費47,377.50元、電費213,456.20元。
　　針對被告昂立公司的反訴請求，原告匯安公司辯稱：不同意被告的反訴請求。合同無效的過錯在被告，但免租條款應屬有效。被告沒有交付全部房屋，因被告和遍地公司也在廠房內辦公，故被告無法證明水電費是原告使用而產生的。
　　經審理查明：2014年4月25日，被告與案外人遍地公司簽訂《租賃合同》，約定被告將本區(qū)茸梅路XXX號兩幢廠房(1110平方米)出租給遍地公司，租期自2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同另對其他相關事宜進行了約定。
　　2016年1月1日，被告(乙方)與案外人上海金葉草投資管理有限公司(甲方)，約定乙方向甲方承租本區(qū)茸梅路XXX號的房屋，總建筑面積4,910.09平方米，用途為乙方辦公及轉租部分給匯安公司，租期自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同另對其他相關事宜進行了約定。
　　同日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《廠房租賃合同》一份，約定甲方出租給乙方的廠房坐落在本區(qū)茸梅路XXX號，建筑面積12,000平方米；裝修期2個月，自2016年1月1日起至2016年3月1日止，裝修期間免收租金；租期自2016年1月1日起至2024年12月31日止；月租金125,000元，年租金1,500,000元，押金150,000元，前5年租金不變，第6年起租金遞增率為5%，每3年遞增一次；乙方另需裝修或者增設附屬設施和設備的，應事先征得甲方書面同意，按規(guī)定須向有關部門審批的，還應由甲方報請有關部門批準后方可進行；租賃期間，乙方可根據自己的經營特點進行裝修，但原則上不得破壞原房結構，裝修費用由乙方自負；甲方負責幫助乙方辦理營業(yè)執(zhí)照等有關手續(xù)，其費用由乙方承擔。合同另對其他相關事宜進行了約定。
　　合同簽訂后，原告向被告支付了押金150,000元、自2016年3月1日起至2017年9月30日止的租金2,171,284.40元。
　　2016年6月27日，原告與案外人遍地公司簽訂《租賃合同》，約定原告將本區(qū)茸梅路XXX號一車間的南半段(770平方米)、四車間(405平方米)出租給遍地公司，租期自2016年7月15日起至2019年7月14日止。合同另對其他相關事宜進行了約定。
　　合同履行過程中，被告向上海市松江自來水有限公司支付了2016年1月1日起至2017年7月31日的水費47,377.50元，向國網上海市電力公司支付了2016年1月至2017年6月的電費213,456.20元。
　　2017年8月1日，被告向原告發(fā)送《解除房屋租賃合同通知書》，言明原告拖欠4個月房租，自本通知函發(fā)之日起，雙方簽訂的廠房租賃合同解除；請原告在收到本書面通知后3日內(最遲在2017年8月5日前)搬出涉案房屋。
　　2017年8月5日，原告搬離涉案房屋。
　　2017年9月4日，原告向被告回復《律師函》，要求被告退還租金、押金并賠償裝修費。
　　審理中，原告為證明其主張，提交了如下證據材料：
　　1.裝修合同書、結算書、付款憑證、發(fā)票，擬證明因被告沒有房產證而無法辦理營業(yè)執(zhí)照，各部門通知原告停止裝修，原告遂解除了裝修合同并支付了25萬元裝修費。被告對證據不予認可，認為裝修時間系在房屋交付1年零4個月之后，原告此時可能已經知道房屋無法辦理環(huán)評手續(xù)進而無法辦理營業(yè)執(zhí)照，原告對于裝修的擴大損失應該自行承擔。
　　2.(2016)滬01民終12606號民事判決書，擬證明原、被告發(fā)生爭議導致原告無法搬離原有房屋，原告需按上述判決確認的使用費標準支付案外人占有使用費。被告對證據的真實性沒有異議，但認為該證據與本案無關，不能作為原告訴請的依據。
　　3.辦事指南，載明公司設立登記需要公司住所證明，擬證明因被告無法提供房產證，導致原告無法辦理營業(yè)執(zhí)照。被告對證據的真實性沒有異議，但認為被告僅有協(xié)助辦理的義務，若原告于2016年1月前去辦理營業(yè)執(zhí)照則不存在障礙，系因原告拖延辦證才導致營業(yè)執(zhí)照無法辦理。
　　同時，被告提交了房屋照片，擬證明原告沒有實際進行裝修，只是對涉案房屋進行了結構性破壞。原告對照片的真實性不予認可，表示該照片的拍攝時間不確定。
　　審理中，經原告申請，本院委托上海滬港建設咨詢有限公司對上海市松江區(qū)茸梅路XXX號內原告裝修形成附合的裝飾裝修的現值損失進行了司法審價，該鑒定機構于2018年7月26日出具了滬港司法[2018]0025號《司法審價報告》，確定上述裝飾裝修的現值金額為80,298元。原告對于鑒定金額沒有異議，但認為此外原告還支付了垃圾清運費、窩工費、人員工資15萬元。被告認為施工范圍不明確、大部分項目參照原告和施工單位的結算書進行計算而沒有參照市場價和信息價，鑒定金額偏高，有失公允。對此，鑒定機構表示原告所述的15萬元損失現場并不可見；被告所述不屬實，鑒定機構系根據現場情況、市場價格、參考信息價進行鑒定的。
　　另外，原告申請單志勇作為證人出庭作證。單志勇表示其系裝修公司的現場負責人，其裝修范圍包括挖基礎、排水管、拆除工程、垃圾清運，其中花費了15天清理了涉案房屋內的100多車的垃圾。原告對此沒有異議，又表示廠房拆除和垃圾清運花費了15萬元，黃沙水泥、窩工費共1萬元。被告對此不予認可，表示對于證人身份不能確認，即便是裝修公司的員工，其與原告也存在利害關系，且垃圾清理費并沒有證據進行證明。
　　以上事實，由租賃合同、付款憑證、對賬單、解除房屋租賃合同通知書、律師函、快遞單、民事判決書、辦事指南、房屋租賃合同、水費證明、電費發(fā)票、證人證言、司法審價報告以及當事人的陳述等證據證明，本院予以確認。
　　本院認為：出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，涉案房屋沒有建設工程規(guī)劃許可證及房地產權證，故雙方簽訂的廠房租賃合同因涉案房屋缺乏合法建造手續(xù)而應屬無效。
　　合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。合同既屬無效，被告基于合同而取得的押金150,000元應予返還。對于原告已經取得的占有利益，原告應參照合同約定的租金標準支付被告房屋占有使用費以返還占有利益給被告。原告主張其在免租期內不應支付使用費，但合同無效，免租期的相應條款亦因此無效，原告應支付相應的占有使用費，原告的主張缺乏依據，本院不予支持。但是，從查明的情況來看，原告實際于2017年8月5日搬離，故原告的占有使用費應自2016年1月1日計算至2017年8月5日為止。同時，被告無法提供房屋的合法建造手續(xù)而導致原告無法辦理營業(yè)執(zhí)照，影響了原告對于房屋的正常使用，本院根據合同履行情況、雙方過錯程度酌情確定原告應按照合同約定的標準的50%支付上述期間的占有使用費。經計算，原告應付2016年1月1日起至2016年2月29日的占有使用費金額為125,000元[(125,000元/月×2個月)×50%];原告應付的2016年3月1日起至2017年8月5日的占有使用費金額為1,072,580.65元[(125,000元/月×17個月＋125,000元/月÷31日×5日)]×50%,對此原告已付2016年3月1日起至2017年9月30日止的使用費2,171,284.40元，故被告應返還原告多付的使用費1,098,703.75元。原告要求被告賠償裝修費250,000元，但經鑒定，原告形成附合的裝飾裝修的現值損失為80,298元。對于合同無效的過錯問題，本院認為，被告作為出租人應提供具有合法建造手續(xù)的房屋供承租人正常經營使用，而原告作為承租人亦應具有合理的審慎義務，應核查涉案房屋確實具有合法建造手續(xù)后再予以承租，本院根據合同履行情況酌情確定被告應承擔原告裝修費損失80,298元的70%即56,208.60元，原告應自行承擔80,298元的30%即24,089.40元。原告主張的鑒定金額之外的垃圾清運費、窩工費、人員工資等，被告不予認可，原告的證人與其具有利害關系，且原告未提供其他證據對此進行佐證，本院對此不予采納。原告主張被告賠償原告因遲延搬離原址而支付給案外人的某于其他房屋的占有使用費，本院認為，原告支付給案外人的占有使用費是基于另案判決書確定的原告對于其他房屋的實際占有，與被告缺乏關聯性，本院對此主張不予支持。關于水電費的問題，本院認為，涉案房屋由原告及遍地公司實際使用，相應水電費應由原告及遍地公司支付給水電公司，現被告代為支付了2016年1月1日起至2017年7月31日水費36,667.10元、電費165,201.20元，但原告及遍地公司對此各自應分攤的比例卻不明確。本院根據合同履行情況、原告及遍地公司各自面積的比例，酌情確定原告應承擔2016年1月1日起至2017年7月31日水費43,113.50元、電費194,245.14元。原告在合同履行近兩年后辯稱被告未交付全部房屋，缺乏依據，本院不予支持。
　　依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條、第六十九條第二項的規(guī)定，判決如下：　　
　　一、原告(反訴被告)上海匯安汽車服務有限公司與被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司于2016年1月1日簽訂的《廠房租賃合同》無效；
　　二、被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告(反訴被告)上海匯安汽車服務有限公司自2016年3月1日起至2017年9月30日的使用費1,098,703.75元；
　　三、被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司于本判決生效之日起十日內返還(反訴被告)上海匯安汽車服務有限公司押金150,000元；
　　四、被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司于本判決生效之日起十日內賠償原告(反訴被告)上海匯安汽車服務有限公司裝修費56,208.60元；
　　五、原告(反訴被告)上海匯安汽車服務有限公司于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司自2016年1月1日起至2016年2月29日的占有使用費125,000元；
　　六、原告(反訴被告)上海匯安汽車服務有限公司于本判決生效之日起十日內支付被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司自2016年1月1日起至2017年7月31日水費36,667.10元、電費165,201.20元。
　　七、駁回原告(反訴被告)上海匯安汽車服務有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費28,954元，減半收取計14,477元，反訴案件受理費4,454元，司法鑒定費7,500元，合計訴訟費26,431元，由原告(反訴被告)上海匯安汽車服務有限公司負擔13,514元(已付)，被告(反訴原告)上海昂立包裝彩印有限公司負擔12,917元(已付4,881.25元，余款8,035.75元于本判決生效之日起七日內交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：洪??飛

書記員：劉思鈺