原告：上海永某物業(yè)管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：周洪斌，該公司總裁。
　　委托訴訟代理人：張云沙，上海沃江律師事務(wù)所律師。
　　被告：陳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　原告上海永某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱永某物業(yè))與被告陳某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2019年1月3日受理后，依法適用簡易程序(小額訴訟)，公開開庭進行了審理。原告永某物業(yè)委托訴訟代理人張云沙、被告陳某某到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告永某物業(yè)訴請：要求被告陳某某支付2017年1月1日至2018年10月31日期間的物業(yè)管理費人民幣(以下幣種均為人民幣)6,938.36元及違約金1,196.56元。
　　被告陳某某辯稱，原告訴請期間未付物業(yè)費屬實。此前一直按時繳納物業(yè)費，后續(xù)不繳納物業(yè)費事出有因：1、前期物業(yè)服務(wù)合同至2018年4月已到期，業(yè)主未與原告簽訂過合同，2018年4月之后的物業(yè)費原告無權(quán)向業(yè)主收??；2、物業(yè)費一直以來均按照每月每平方米4.50元的標準收取，有繳費發(fā)票、業(yè)主與開發(fā)商簽訂的補充協(xié)議為證，且原告向小區(qū)業(yè)主發(fā)出的物業(yè)費催繳通知單上載明的單價亦為每月每平方米4.50元，故被告不應(yīng)按照每月每平方米6.50元的標準收取物業(yè)費；3、被告房屋存在滲水問題，要求物業(yè)解決，物業(yè)一直拖延不予解決。綜上，被告不同意支付2018年4月以后的物業(yè)費，待原告解決被告房屋滲水問題后，被告愿意按照每月每平方米4.50元的價格支付2017年1月至2018年4月的物業(yè)費。
　　審理中，針對被告的答辯，原告認為前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標準一直為每月每平方米6.50元，因開發(fā)商針對按時繳納物業(yè)費的業(yè)主提供每月每平方米2元的物業(yè)費補貼，該補貼由開發(fā)商直接支付原告，故按時繳納物業(yè)費時業(yè)主僅需按照每月每平方米4.50元的價格支付，現(xiàn)被告逾期繳費，不再享受開發(fā)商的物業(yè)費補貼，原告有權(quán)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定按照每月每平方米6.50元收取物業(yè)費。物業(yè)費催繳通知單有截止日期，超過截止日期就要按照每月每平方米6.50元的標準收取物業(yè)費。被告房屋滲水問題原因不清楚，如為房屋質(zhì)量問題，應(yīng)由開發(fā)商維修，業(yè)主需物業(yè)公司予以維修的，應(yīng)由業(yè)主承擔相應(yīng)費用，如為樓上業(yè)主造成，應(yīng)向樓上業(yè)主主張侵權(quán)責任。原告一直按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行管理義務(wù)，被告應(yīng)按約全額支付物業(yè)管理費。
　　經(jīng)審理查明，被告陳某某系原告提供物業(yè)管理服務(wù)的上海市嘉定區(qū)寶翔路XXX弄XXX號XXX室的業(yè)主，房屋建筑面積48.52平方米。根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同及前期物業(yè)服務(wù)合同續(xù)約協(xié)議的約定：原告于2017年1月1日至2018年10月31日期間為被告房屋提供物業(yè)服務(wù)，辦公樓收取物業(yè)管理費標準為每月每平米6.50元；物業(yè)管理費按月繳納，業(yè)主應(yīng)在每月10日前履行交納義務(wù)；逾期交納物業(yè)管理費的，原告有權(quán)按每日萬分之五收取違約金。被告一直未支付2017年1月1日至2018年10月31日期間的物業(yè)管理費，原告經(jīng)催收未果，遂訴訟來院。
　　又查明：1、2015年5月25日，案外人上海旭為置業(yè)有限公司(以下簡稱旭為置業(yè))與被告簽訂了《關(guān)于旭輝南翔商都項目促銷優(yōu)惠的約定》(以下簡稱《約定》)，約定：“旭輝南翔商都”項目物業(yè)服務(wù)費(辦公樓)收費標準為每月6.5元/平方米；凡在2014年4月前購房的業(yè)主，開發(fā)單位給予業(yè)主一定的優(yōu)惠獎勵，即屆時按規(guī)定日期辦理入住手續(xù)并按時足額繳付物業(yè)服務(wù)費的用戶，自完成入住手續(xù)辦理的次月起，業(yè)戶僅需按每月4.5元/平方米支付物業(yè)管理費；差額部分作為對業(yè)戶的優(yōu)惠，由開發(fā)商直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付；優(yōu)惠有效日期為按規(guī)定日期辦理完成入住手續(xù)的次月起至2018年5月31日止；逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費的將終止本項優(yōu)惠條款。2、2017年6月13日，原告向被告發(fā)出《繳費通知單》，通知被告于2017年6月18日之前繳付物業(yè)管理費，費用發(fā)生期間為2017年1月至12月，單價每月218.30元，應(yīng)付金額為2,619.60元。
　　本院認為，建設(shè)單位與原告簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同、續(xù)期協(xié)議合法有效，效力及于全體業(yè)主。原告依法對被告所在的小區(qū)提供服務(wù)和管理，被告理應(yīng)依據(jù)服務(wù)合同的約定按時支付物業(yè)費。關(guān)于物業(yè)費收取標準，基于合同相對性原則，被告與旭為置業(yè)間簽訂的《約定》僅對合同當事人即被告與旭為置業(yè)具有法律約束力，對原告沒有法律約束力，且《約定》明確旭為置業(yè)僅向按時足額繳納物業(yè)費的業(yè)主提供相應(yīng)補貼，逾期不繳費的業(yè)主不再享受補貼；原告向被告發(fā)出的繳費通知單屬于要約，該要約的承諾期限為2017年6月18日，承諾方式為受要約人即被告繳納物業(yè)服務(wù)費，現(xiàn)被告未在承諾期限內(nèi)繳納物業(yè)費，應(yīng)視為未作出同意要約的意思表示，該要約已失效，不構(gòu)成對前期物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)費繳納條款的實質(zhì)性變更。故對被告認為應(yīng)按每月每平方米4.50元收取物業(yè)費的抗辯主張，本院不予采納，原告主張按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的每月每平方米6.50元的標準收取物業(yè)費于法有據(jù)，本院予以支持。至于被告反映的房屋滲水問題，被告應(yīng)查明原因后向相應(yīng)的責任主體即開發(fā)商或樓上業(yè)主另行主張權(quán)利，與本案非屬同一法律關(guān)系，該糾紛不構(gòu)成被告拒交或少交物業(yè)費的正當理由，故原告要求被告支付物業(yè)費6,938.36元的請求本院予以支持。原告作為一家物業(yè)服務(wù)單位，本身負有為業(yè)主提供良好的、全面的物業(yè)服務(wù)的義務(wù)，應(yīng)多傾聽業(yè)主的意見和建議，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，考慮到被告未付物業(yè)管理費事出有因，故原告主張違約金的訴請本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零九條，《物業(yè)管理條例》第四十二條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告陳某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海永某物業(yè)管理有限公司2017年1月1日至2018年10月31日期間的物業(yè)管理費人民幣6,938.36元；
　　二、駁回原告上海永某物業(yè)管理有限公司要求被告陳某某支付違約金1,196.56元的訴訟請求。
　　負有金錢給付義務(wù)的當事人，如未能在本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費10元，由被告陳某某負擔，被告負擔之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　本判決為終審判決。

審判員：朱維平

書記員：顧益琳