原告：上海永某物業(yè)管理有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：周洪斌，該公司總裁。
　　委托訴訟代理人：張云沙，上海沃江律師事務所律師。
　　被告：趙建功，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市嘉定區(qū)。
　　委托訴訟代理人：趙奇(系被告之子)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地河南省。
　　原告上海永某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱永某物業(yè))與被告趙建功物業(yè)服務合同糾紛一案，本院于2019年1月3日受理后，依法適用簡易程序(小額訴訟)，公開開庭進行了審理。原告永某物業(yè)委托訴訟代理人張云沙、被告趙建功委托訴訟代理人趙奇到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告永某物業(yè)訴請：要求被告趙建功支付2018年1月1日至2018年10月31日期間的物業(yè)管理費人民幣(以下幣種均為人民幣)3,153元及違約金260.12元。
　　被告趙建功辯稱，未交物業(yè)費屬實，但對欠費期間有異議，被告已繳納2018年1月1日至2018年3月31日期間的物業(yè)管理費，有發(fā)票為證。后續(xù)不繳納物業(yè)費事出有因：1、物業(yè)費一直以來均按照每月每平方米4.50元的標準收取，有2018年1月至3月的物業(yè)費發(fā)票為證，且被告于2018年12月收到原告發(fā)來的繳費通知單，要求被告繳付2018年4月至12月的物業(yè)費，其載明的單價仍為218.20元，即每月每平方米4.50元，故被告不應按照每月每平方米6.50元的標準收取物業(yè)費；2、物業(yè)公司未盡到合同約定的服務義務，保潔、公共部位及公共設施的維護保養(yǎng)均不到位，路面地磚存在開裂、松動，公共衛(wèi)生間地面有積水，安全通道堆有雜物不予清理；3、公共衛(wèi)生間長期被物業(yè)公司私自占用，日常處于關閉狀態(tài)，業(yè)主無法使用。綜上，被告認為，物業(yè)公司物業(yè)費收取標準有誤，且物業(yè)公司服務質(zhì)量未達到合同要求，故被告不同意支付物業(yè)費及違約金。
　　審理中，原告確認被告已繳納2018年1月1日至2018年3月31日期間的物業(yè)費654.60元，并將訴訟請求變更為：要求被告支付2018年4月1日至2018年10月31日期間的物業(yè)管理費人民幣2,207.20元及違約金317.84元。針對被告的答辯，原告認為前期物業(yè)服務合同約定的收費標準一直為每月每平方米6.50元，因開發(fā)商針對按時繳納物業(yè)費的業(yè)主提供每月每平方米2元的物業(yè)費補貼，該補貼由開發(fā)商直接支付原告，故按時繳納物業(yè)費時業(yè)主僅需按照每月每平方米4.50元的價格支付，現(xiàn)被告逾期繳費，不再享受開發(fā)商的物業(yè)費補貼，原告有權(quán)依照前期物業(yè)服務合同的約定按每月每平方米6.50元收取。物業(yè)費催繳通知單有截止日期，超過截止日期就要按照每月每平方米6.50元的標準收取物業(yè)費。原告一直按照物業(yè)服務合同的約定履行管理義務，不存在被告所述的服務不到位問題，被告應按約全額支付物業(yè)管理費。
　　經(jīng)審理查明，被告趙建功系原告提供物業(yè)管理服務的上海市嘉定區(qū)寶翔路XXX弄XXX號XXX室的業(yè)主，房屋建筑面積48.51平方米。根據(jù)前期物業(yè)服務合同及前期物業(yè)服務合同續(xù)約協(xié)議的約定：原告于2018年4月1日至2018年10月31日期間為被告房屋提供物業(yè)服務，辦公樓收取物業(yè)管理費標準為每月每平米6.50元；物業(yè)管理費按月繳納，業(yè)主應在每月10日前履行交納義務；逾期交納物業(yè)管理費的，原告有權(quán)按每日萬分之五收取違約金。被告一直未支付2018年4月1日至2018年10月31日期間的物業(yè)管理費，原告經(jīng)催收未果，遂訴訟來院。
　　又查明：1、被告已向原告繳納了2018年1月1日至2018年3月31日的物業(yè)管理費654.60元，原告向被告出具了相應的上海增值稅普通發(fā)票；2018年12月26日，原告向被告發(fā)出繳費通知單，通知被告于2018年12月28日之前繳付物業(yè)管理費，費用發(fā)生期間為2018年4月至12月，單價218.20元，應付金額為1963.80元；3、2015年5月25日，案外人上海旭為置業(yè)有限公司(以下簡稱旭為置業(yè))與被告簽訂了《關于旭輝南翔商都項目促銷優(yōu)惠的約定》(以下簡稱《約定》)，約定：“旭輝南翔商都”項目物業(yè)服務費(辦公樓)收費標準為每月6.5元/平方米；凡在2014年4月前購房的業(yè)主，開發(fā)單位給予業(yè)主一定的優(yōu)惠獎勵，既屆時按規(guī)定日期辦理入住手續(xù)并按時足額繳付物業(yè)服務費的用戶，自完成入住手續(xù)辦理的次月起，業(yè)戶僅需按每月4.5元/平方米支付物業(yè)管理費；差額部分作為對業(yè)戶的優(yōu)惠，由開發(fā)商直接向物業(yè)服務企業(yè)支付；優(yōu)惠有效日期為按規(guī)定日期辦理完成入住手續(xù)的次月起至2018年5月31日止；逾期不繳納物業(yè)服務費的將終止本項優(yōu)惠條款。
　　本院認為，建設單位與原告簽訂的前期物業(yè)服務合同、續(xù)期協(xié)議合法有效，對原被告雙方均具有法律約束力。原告依法對被告所在的小區(qū)提供服務和管理，被告理應依據(jù)服務合同的約定按時支付物業(yè)費。關于物業(yè)費收取標準，被告抗辯稱收費標準應為每月每平方米4.50元，并提供物業(yè)費發(fā)票、繳費通知單為證。本院認為，1、對于2018年1月1日至2018年3月31日期間的物業(yè)管理費，因被告按時繳納，原告基于建設單位為被告提供物業(yè)費補貼的原因按照每月每平方米4.50元收取，不構(gòu)成對前期物業(yè)服務合同物業(yè)費繳納條款的實質(zhì)性變更；2、原告向被告發(fā)出的繳費通知單屬于要約，該要約的承諾期限為2018年12月28日，承諾方式為受要約人即被告繳納物業(yè)服務費，現(xiàn)被告未在承諾期限內(nèi)繳納物業(yè)費，應視為未作出同意要約的意思表示，該要約已失效，亦不構(gòu)成對前期物業(yè)服務合同物業(yè)費繳納條款的實質(zhì)性變更。故被告此項抗辯主張，本院不予采納，原告依據(jù)前期物業(yè)服務合同及續(xù)期協(xié)議的約定按照每月每平方米6.50元主張物業(yè)費于法有據(jù)，本院予以支持。至于被告提出的物業(yè)服務不到位問題，不足以作為被告拒交或少交物業(yè)服務費的正當理由，故原告要求被告支付物業(yè)費2,207.20元的請求本院予以支持。關于違約金一節(jié)，本院認為，原告作為一家物業(yè)服務單位，本身負有為業(yè)主提供良好的、全面的物業(yè)服務的義務，應多傾聽業(yè)主的意見和建議，提高物業(yè)服務的質(zhì)量，考慮到被告未付物業(yè)管理費事出有因，故原告主張違約金的訴請本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零九條，《物業(yè)管理條例》第四十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告趙建功應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海永某物業(yè)管理有限公司2018年4月1日至2018年10月31日期間的物業(yè)管理費人民幣2,207.20元；
　　二、駁回原告上海永某物業(yè)管理有限公司要求被告趙建功支付違約金317.84元的訴訟請求。
　　負有金錢給付義務的當事人，如未能在本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案受理費10元，由被告趙建功負擔，被告負擔之款應于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　本判決為終審判決。

審判員：朱維平

書記員：顧益琳