原告:上海永某物業(yè)管理有限公司,住所地上海市青浦區(qū)。
法定代表人:周洪斌,總經理。
委托訴訟代理人:許世鋒,上海翰森律師事務所律師。
委托訴訟代理人:韋淵卿,上海翰森律師事務所律師。
被告:宋某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住江蘇省靖江市。
委托訴訟代理人:王為榮,上海申如律師事務所律師。
委托訴訟代理人:潘穎,上海申如律師事務所律師。
原告上海永某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱“永某公司”)與被告宋某某物業(yè)服務合同糾紛一案,本院于2019年11月13日立案受理后,依法適用簡易程序審理公開開庭進行了審理。原告永某公司的委托訴訟代理人許世鋒、被告宋某某及其委托訴訟代理人王為榮、潘穎到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告永某公司向本院提出訴訟請求:1、判令被告向原告支付自2016年4月1日起至2018年4月30日止的物業(yè)管理費共計87,107.50元;2、判令被告向原告支付違約金37,392.70元,自2016年8月10日起至2019年6月30日止,按年利率24%的標準計算。事實和理由:2015年,被告購買了坐落于本市閔行區(qū)申虹路XXX號商鋪,面積為195.75平方米。原告系開發(fā)商聘請的為該物業(yè)提供物業(yè)管理的物業(yè)管理公司,開發(fā)商已于2016年3月30日前向被告通知交房,被告應于2016年4月開始向原告交納物業(yè)管理費,并按17.80元/月/平方米即每月3,484.35元的標準向原告支付。原告多次向被告催討物業(yè)管理費,但被告一直拖延至今未予支付?,F原告為維護自身合法權益,故起訴至法院。
被告宋某某辯稱,不同意原告的訴訟請求,認為被告沒有欠繳物業(yè)管理費。原告與被告的交接時間應為2018年4月20日,由于之前被告與開發(fā)商之間存在著買賣糾紛,所以在2018年4月20日的時候,被告才辦理了正式的房屋交接手續(xù)。另外,認為原告違反了誠信原則,涉案房屋的交接必須要有大產證,而2016年4月原告向被告主張物業(yè)管理費時連大產證都沒有,且原告亦從來沒有與被告聯系過,也沒有向被告催討過物業(yè)費,即使催討也應該向開發(fā)商催討物業(yè)費,所以要求駁回原告的全部訴訟請求。
經審理查明,2014年12月2日,原告永某公司作為乙方與上海旭弘置業(yè)有限公司作為甲方簽訂《前期物業(yè)服務合同》,約定對坐落于本市申虹路1188弄,物業(yè)名稱為恒基旭輝中心(03-02、03-05地塊)進行物業(yè)管理,收費標準為商業(yè)、餐飲為17.80元/月/平方米,自2016年1月1日(或實際交付日)起至2018年12月31日止。合同另對其他事項進行了約定。
另查明,2015年9月17日,被告宋某某作為乙方(買方)與上海旭弘置業(yè)有限公司作為甲方(賣方)簽訂《上海市商品房預售合同》,由乙方向甲方購買申虹路《恒基旭輝中心》1226號1層1層室的店鋪,面積為195.75平方米。
還查明,2018年2月,宋某某作為原告將上海旭弘置業(yè)有限公司作為被告起訴至本市閔行區(qū)人民法院,要求上海旭弘置業(yè)有限公司向宋某某交付適合的房屋,并向其支付逾期交房違約金。上述法院經審理查明如下事實:2016年9月27日,坐落于本市申虹路《恒基旭輝中心》1226號1層1層室的店鋪被核準登記至宋某某名下;2016年12月,上海旭弘置業(yè)有限公司曾向宋某某寄送書面材料,要求其于2016年12月8日至上海市閔行區(qū)申貴路遷虹路路口恒基旭輝中心售樓中心辦理房屋交付手續(xù),上述函件于2016年12月10日顯示由“本人收”。另,上述法院認為2016年12月上海旭弘置業(yè)有限公司發(fā)函要求宋某某前來辦理房屋交付手續(xù)之日至2018年4月20日期間,宋某某以房屋門前道路未通、交房通知未收到等為由拒絕辦理交房手續(xù),并主張該期間的逾期交房違約金并無依據,法院對此不予支持。
以上事實,由原告提供的《上海市商品房預售合同》、《前期物業(yè)服務合同》、(2018)滬0112民初6277號民事判決書及被告提供的照片、房屋交接材料、律師函、公證書等證據及雙方當事人的庭審陳述,并均經庭審質證所證實。
本院認為,原告與上海旭弘置業(yè)有限公司簽訂前期物業(yè)服務合同系雙方真實意思表示,未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,合法有效,其內容對包括被告在內的全體業(yè)主均有約束力。被告作為本市申虹路《恒基旭輝中心》1226號1層1層室店鋪的產權人理應按照相關規(guī)定支付物業(yè)服務費用。現被告長期拖欠物業(yè)服務費,其行為顯屬不當,應承擔相應的責任,其拒絕收房期間之物業(yè)管理費亦應由被告承擔,故現原告要求被告給付拖欠的物業(yè)服務費,于法有據,本院予以支持。對于物業(yè)管理費的起算時間,本院認為,被告系在2016年12月10日被告知要求其辦理房屋的交接手續(xù),故應給予被告一定的合理期限以辦理上述手續(xù),現本院酌情確定被告應自2017年1月1日起向原告交納物業(yè)管理費。對于違約金,綜合考慮本案實際情況,本院不予支持。據此,依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百零九條之規(guī)定,判決如下:
一、被告宋某某于本判決生效之日起十日內支付原告上海永某物業(yè)管理有限公司自2017年1月1日起至2018年4月30日止的物業(yè)服務費總計55,749.60元;
二、駁回原告其余訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取計1,255.64元,由原告上海永某物業(yè)管理有限公司負擔655.64元,被告宋某某負擔600元。
如不服本判決,可在本判決送達之日起十五日內,向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員:薛??靚
書記員:張??安
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