原告:上海民殷實業(yè)有限公司,住所地上海市閔行區(qū)。
法定代表人:唐國偉,董事長。
委托訴訟代理人:陸秋明,上海望秀律師事務所律師。
委托訴訟代理人:趙丹華,上海望秀律師事務所律師。
被告:上海九好辦公服務有限公司,住所地上海市浦東新區(qū)。
法定代表人:郭叢軍,總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:張勇。
原告上海民殷實業(yè)有限公司(以下簡稱民殷公司)與被告上海九好辦公服務有限公司(以下簡稱九好公司)房屋租賃合同糾紛一案,本院于2018年8月13日立案受理后,依法適用簡易程序,于2018年9月27日公開開庭進行了審理。原告民殷公司的委托訴訟代理人趙丹華到庭參加了訴訟。被告九好公司經(jīng)本院傳票傳喚,無正當理由拒不到庭,本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告民殷公司向本院提出訴訟請求:1.判令被告支付原告違約金422,807.4元(人民幣,下同);2.本案訴訟費用由被告承擔。
事實和理由:2018年3月,原、被告簽訂《虹橋國際商務廣場房屋租賃合同》一份,約定:原告將坐落于上海市閔行區(qū)合川路XXX號之虹橋國際商務廣場辦公樓X座X幢XXXA、XXXB房屋(以下簡稱涉案房屋)出租給被告使用。租賃期限為2018年3月12日起至2020年3月11日止,月租金為70,467.9元。合同簽訂后,原告按約向被告交付了涉案房屋,被告向原告支付了一個月租金及物業(yè)管理費共計78,321.3元作為租賃保證金。2018年3月28日,被告向原告提出解除雙方所簽訂的租賃合同。4月18日,被告通過順豐速運將涉案房屋鑰匙快遞給原告。根據(jù)原、被告所簽訂的房屋租賃合同第13.4條約定:“除本合同另有約定外,在本合同有效期內(nèi),如乙方中途提前解除本合同的,乙方所支付的房屋租賃保證金不予退還,另還應向甲方支付相當于本合同6個月租金的違約金,合計422,807.4元。若違約金不足抵扣甲方損失,乙方還應向甲方補交剩余租期的所有租金。因甲方在前期給乙方1個月免租裝修期,乙方已提前享受,若乙方提前解除合同,則乙方不再享受裝修期優(yōu)惠租金,乙方應在退租前向甲方全額支付1個月裝修期租金?!睘榇耍嬉蟊桓嫦蚱渲Ц哆`約金,但被告至今仍未支付。故原告提起訴訟。
被告九好公司未到庭答辯。
原告為證明其訴訟主張,向本院提交如下證據(jù):
1、《虹橋國際商務廣場房屋租賃合同》,證明雙方簽訂合同的時間、所在地、房屋租賃期間、租金以及違約金的約定;
2、上海市房地產(chǎn)權(quán)證,證明涉案房屋所有權(quán)人是案外人上海新橋?qū)崢I(yè)公司(以下簡稱新橋公司);
3、新橋公司與原告簽訂的《房屋租賃合同》、授權(quán)委托書,證明涉案房屋為新橋公司出租給原告,由原告轉(zhuǎn)租給被告,合同8.2條新橋公司確認原告有權(quán)對外租賃;
4、退租申請,證明被告于2018年3月28日單方面向原告提出解除合同;
5、被告向原告寄回租賃房屋鑰匙的順豐快遞郵寄憑證,證明2018年4月18日原告收到被告租賃房屋鑰匙。
被告未向本院進行舉證,亦未對原告證據(jù)進行質(zhì)證。
本院經(jīng)審查,認為原告證據(jù)真實、合法、且與待證事實相關(guān),故本院對原告證據(jù)的證明效力予以認可。
根據(jù)原告提交的證據(jù)及庭審陳述,本院查明事實如下:坐落于上海市閔行區(qū)合川路XXX號之虹橋國際商務廣場辦公樓B座9幢601A、601B房屋的所有權(quán)人為案外人新橋公司。
2012年2月20日,案外人新橋公司(出租方、甲方)與原告民殷公司(承租方、乙方)簽訂《房屋租賃合同》一份,約定:甲方出租給乙方的房屋位于上海市閔行區(qū)合川路XXX號-XXXX號。租賃房屋的租賃期限為20年。乙方轉(zhuǎn)租該房屋,應按規(guī)定與受租方訂立書面的轉(zhuǎn)租合同,并送交甲方備案。轉(zhuǎn)租期限不得超過合同期限。雙方還就其他權(quán)利義務進行了約定。
同年4月24日,案外人新橋公司向原告出具《授權(quán)委托書》一份,上載:本授權(quán)委托書聲明:我公司系上海新橋?qū)崢I(yè)公司,現(xiàn)授權(quán)委托上海民殷實業(yè)有限公司為我公司房產(chǎn)租賃代理人,全權(quán)代理位于(合川路XXX-XXX號)的寫字樓的房產(chǎn)經(jīng)營租賃(包括物業(yè)、停車管理)等一切與之相關(guān)的事務。代理期限為20年,在此期間的合同談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關(guān)的一切事務,在符合我國有關(guān)法律法規(guī)及政府相關(guān)規(guī)定的前提下,我司均予以承認。代理人無權(quán)委托。特此委托。
2018年3月,原告民殷公司(出租方、甲方)與被告九好公司(承租方、乙方)簽訂《虹橋國際商務廣場房屋租賃合同》一份(合同編號:HQGJ129),約定:甲方將坐落于上海市合川路XXX號之虹橋國際商務廣場辦公樓X座X幢XXXA、XXXB單元出租給乙方使用。房屋租賃期自2018年3月12日起到2020年3月11日止,共計24個月。月租金總計70,467.9元。甲、乙雙方約定于簽署本合同后的5個工作日內(nèi),乙方向甲方支付房屋租賃保證金,保證金為3個月的租金和3個月的物業(yè)管理費,共計234,963.9元。除本合同另有約定外,在本合同有效期內(nèi),如乙方中途提前解除本合同的,乙方所支付的房屋租賃保證金不予退還,另還應向甲方支付相當于合同6個月租金的違約金(合計422,807.4,大寫:肆拾貳萬貳仟捌佰零柒元肆角整)。若違約金不足抵扣甲方損失的,乙方還應向甲方補交剩余租期的所有租金?!p方還就其他權(quán)利義務進行了約定。
2018年3月28日,被告向原告發(fā)送《退租申請》一份,上載:尊敬的上海民殷實業(yè)有限公司:現(xiàn)因我司經(jīng)營不善,已無力繼續(xù)承擔租金支出,為了減少雙方損失,提出解除與貴司簽約的合同編號為:HQGJ129房屋租賃合同,我司將盡快把房屋交還貴司,請予以接收。從交房至今我司未進場裝修,懇請貴司不再追究我司其他任何責任,不勝感激。
2018年4月18日,原告收到被告通過順豐速運郵寄的涉案房屋鑰匙。
本院認為,原告從案外人處承租涉案房屋,并在租賃期限內(nèi)得到案外人授權(quán)將涉案房屋轉(zhuǎn)租給被告。原、被告間《虹橋國際商務廣場房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思表示,且不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定,應屬有效,雙方均應按照合同約定全面履行合同義務。
對于雙方租賃合同,本院認為,被告在原告未違反合同約定、未根本違約且未出現(xiàn)不可抗力的情況下,提前解除合同,被告并無合同解約權(quán),但因原告未對合同解除提出異議,因此雙方間房屋租賃合同關(guān)系已經(jīng)解除。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十八條“合同的權(quán)利義務終止,不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力?!敝?guī)定,雙方租賃合同第13.4條“除本合同另有約定外,在本合同有效期內(nèi),如乙方中途提前解除本合同的,乙方所支付的房屋租賃保證金不予退還,另還應向甲方支付相當于本合同6個月租金的違約金,合計422,807.4元。”之約定屬于結(jié)算與清理條款,在合同解除后仍應繼續(xù)有效。
現(xiàn)被告無正當理由在沒有合同解除權(quán)的情況下,提前解除租賃合同,顯然違反了雙方合同約定。原告之訴請符合雙方合同約定以及法律規(guī)定,本院對此予以支持。
被告經(jīng)本院合法傳喚,無正當理由拒不到庭,系放棄相應的訴訟權(quán)利,由此產(chǎn)生的法律后果由被告自行承擔。
綜上,依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十八條、第一百零七條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定,判決如下:
被告上海九好辦公服務有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海民殷實業(yè)有限公司提前解除合同違約金人民幣422,807.4元。
如果未按本判決指定的期間履行給付義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取計人民幣3,821.06元,由被告上海九好辦公服務有限公司負擔。
如不服本判決,可以在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級人民法院。
審判員:陳??潔
書記員:張??辰
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