上訴人(原審被告、反訴原告)：上海武跆會(huì)文化傳媒有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：張中偉。
　　委托訴訟代理人：馬偉，上海申澤律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：上海瑞虹新城有限公司，住所地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：李日清，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：馮兢，上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：鄭小杏，上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　上訴人上海武跆會(huì)文化傳媒有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“武跆會(huì)公司”)因與被上訴人上海瑞虹新城有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“瑞虹新城公司”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市虹口區(qū)人民法院(2018)滬0109民初7162號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年10月15日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　武跆會(huì)公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決主文第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)，發(fā)回重審或依法改判武跆會(huì)公司不支付瑞虹新城公司違約金8萬(wàn)元及律師費(fèi)1.3萬(wàn)元，并改判瑞虹新城公司賠償武跆會(huì)公司裝修損失20萬(wàn)元。事實(shí)和理由：1、武跆會(huì)公司的經(jīng)營(yíng)范圍中雖未明確寫(xiě)明“少兒項(xiàng)目”字樣，但“健身服務(wù)”卻應(yīng)當(dāng)包括成人和少兒，武跆會(huì)公司提交的證據(jù)足以認(rèn)定瑞虹新城公司明知武跆會(huì)公司經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目中有少兒參與。瑞虹新城公司作為專(zhuān)業(yè)從事商業(yè)房屋租賃的企業(yè)，亦應(yīng)明知《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》中關(guān)于地下一層不能經(jīng)營(yíng)有少兒參與的項(xiàng)目的規(guī)定，但其仍將本市天寶路XXX弄XXX號(hào)地下一層18室部分房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“系爭(zhēng)房屋”)出租給武跆會(huì)公司經(jīng)營(yíng)，使武跆會(huì)公司在不知情的情況下承租了該經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，付出大量的裝修費(fèi)用，卻無(wú)法取得消防備案而經(jīng)營(yíng)受阻，消防部門(mén)多次口頭要求整改，消防部門(mén)不予備案是不出具書(shū)面文書(shū)的，但不能備案卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，武跆會(huì)公司因無(wú)法取得消防備案而經(jīng)營(yíng)受阻也是客觀事實(shí)。武跆會(huì)公司的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，瑞虹新城公司已構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)賠償武跆會(huì)公司損失。武跆會(huì)公司因瑞虹新城公司的根本違約而搬離系爭(zhēng)房屋，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2、即使是武跆會(huì)公司違約，一審判決武跆會(huì)公司支付8萬(wàn)元違約金，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出瑞虹新城公司的實(shí)際損失。在租賃合同未經(jīng)法院確認(rèn)解除前，武跆會(huì)公司已經(jīng)搬離，而瑞虹新城公司將系爭(zhēng)房屋出租給案外人，收取租金，故不存在房屋空租情況，且其利用了武跆會(huì)公司的裝修獲取了利益，因此瑞虹新城公司沒(méi)有實(shí)際損失，不應(yīng)要求武跆會(huì)公司承擔(dān)違約責(zé)任。
　　被上訴人瑞虹新城公司辯稱(chēng)：武跆會(huì)公司違約事實(shí)清楚，一審法院確定的違約金金額適當(dāng)。雙方簽訂的《房屋租賃合同》對(duì)律師費(fèi)的承擔(dān)有約定，武跆會(huì)公司理應(yīng)支付。合同解除系武跆會(huì)公司欠付租金違約所致，且一審中武跆會(huì)公司未按時(shí)交納評(píng)估費(fèi)用，是武跆會(huì)公司自己放棄了權(quán)利，故裝修損失不應(yīng)得到支持。綜上，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　瑞虹新城公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)瑞虹新城公司與武跆會(huì)公司之間簽訂的《房屋租賃合同》于2018年1月31日解除；2、判令武跆會(huì)公司向瑞虹新城公司支付拖欠的房屋租金59,765.65元、推廣費(fèi)3,159元、物業(yè)管理費(fèi)49,374.12元、公用事業(yè)費(fèi)4,084.30元；3、判令武跆會(huì)公司支付房屋租金的逾期利息6,253.87元、推廣費(fèi)的逾期利息327.48元、物業(yè)管理費(fèi)的逾期利息8,318.32元、公用事業(yè)費(fèi)的逾期利息344.12元(暫計(jì)至2018年3月15日，請(qǐng)求按照每日0.1%計(jì)算至實(shí)際支付之日止)；4、判令武跆會(huì)公司支付瑞虹新城公司優(yōu)惠租金差額54,729.69元；5、判令武跆會(huì)公司支付瑞虹新城公司恢復(fù)原狀違約金52,650元；6、判令武跆會(huì)公司支付瑞虹新城公司解約違約金89,271.37元；7、判令武跆會(huì)公司支付瑞虹新城公司律師費(fèi)13,000元。
　　武跆會(huì)公司反訴請(qǐng)求：判令解除瑞虹新城公司、武跆會(huì)公司之間的租賃合同，瑞虹新城公司賠償武跆會(huì)公司裝修損失20萬(wàn)元。
　　一審法院認(rèn)定事實(shí)：瑞虹新城公司是上海市天寶路280弄等房屋的產(chǎn)權(quán)人。
　　2016年12月23日，瑞虹新城公司(甲方)與武跆會(huì)公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，約定武跆會(huì)公司向瑞虹新城公司承租系爭(zhēng)房屋作店鋪經(jīng)營(yíng)，套內(nèi)建筑面積105.30平方米，租期自2016年12月26日至2019年12月31日；其中2016年12月26日至2017年4月25日為優(yōu)惠租金每月4,488.41元，2017年4月26日至2017年12月31日(第一租賃年度第二階段)保底租金為5.50元/天/平方米，2018年的保底租金為6元/天/平方米，每月應(yīng)付租金還應(yīng)加上增值稅；乙方應(yīng)支付保證金89,271.37元、公用事業(yè)費(fèi)押金3,000元；物業(yè)管理費(fèi)為每月每平方米61.33元加增值稅，推廣費(fèi)每月每平方米9.44元加增值稅;乙方應(yīng)在每月第一天前繳付當(dāng)月費(fèi)用。合同5.3條約定，租賃期限內(nèi)，若乙方未足額支付款項(xiàng)，甲方可按實(shí)際數(shù)額從保證金中扣除抵償，乙方應(yīng)立即補(bǔ)足保證金。合同5.5條約定，租賃期滿(mǎn)終止或提前終止時(shí)，甲方從保證金中扣除乙方根據(jù)合同應(yīng)支付之違約金及其他費(fèi)用后，如有剩余則返還乙方。合同13.1條約定，若乙方拖欠應(yīng)付費(fèi)用，應(yīng)按日息0.1%支付逾期利息及甲方因追討欠款而支出的律師費(fèi)等。合同13.3條約定，若乙方有拖欠應(yīng)付費(fèi)用超過(guò)7天等行為的，甲方有權(quán)收回房屋，合同提前終止，乙方已付保證金不予退還，乙方還應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于剩余租期租金總額的款項(xiàng)作為違約金，按第一租賃年度第二階段的租金標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付其已享受的租賃期內(nèi)優(yōu)惠金額之差額，并支付律師費(fèi)等。合同13.9條約定，租期屆滿(mǎn)或提前終止，若乙方未按約將房屋恢復(fù)原狀，則應(yīng)向甲方支付違約金，按套內(nèi)面積乘以500元/平方米計(jì)算。合同附表四約定，乙方承諾租賃該房屋以“武跆會(huì)”為店名作為“跆拳道、武術(shù)、泰拳服務(wù)”使用，乙方確保在租賃期內(nèi)所有與經(jīng)營(yíng)相關(guān)的批準(zhǔn)和許可證的持續(xù)有效，甲方并不保證該房屋適用作上述用途。
　　合同簽訂后，雙方按約履行。武跆會(huì)公司在系爭(zhēng)房屋辦理了分公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，注冊(cè)經(jīng)營(yíng)范圍有健身服務(wù)等，未記載少兒內(nèi)容。2017年下半年起，武跆會(huì)公司開(kāi)始欠付租金等相關(guān)費(fèi)用。2018年1月27日起，瑞虹新城公司對(duì)系爭(zhēng)房屋停水停電。2018年1月31日，瑞虹新城公司向武跆會(huì)公司發(fā)送終止函，同時(shí)自行收回房屋。2018年4月16日，瑞虹新城公司將系爭(zhēng)房屋出租給他人，租期兩個(gè)月。瑞虹新城公司為本案訴訟支出律師費(fèi)13,000元。
　　一審審理中，武跆會(huì)公司申請(qǐng)對(duì)系爭(zhēng)房屋內(nèi)的裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，但經(jīng)催告后仍未繳納評(píng)估費(fèi)用，致評(píng)估未能進(jìn)行。
　　一審法院認(rèn)為，武跆會(huì)公司未按合同約定支付租金等相關(guān)費(fèi)用，構(gòu)成違約；瑞虹新城公司按約解除合同，追討欠款，并追究武跆會(huì)公司的違約責(zé)任，符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。武跆會(huì)公司辯稱(chēng)瑞虹新城公司提供的系爭(zhēng)房屋違反消防規(guī)定，不能用于少兒服務(wù)項(xiàng)目，致使消防部門(mén)限制其營(yíng)業(yè)，無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，卻未提供任何證據(jù)對(duì)此予以證明；且武跆會(huì)公司在合同中并未約定房屋用途涉及少兒服務(wù)，在辦理的營(yíng)業(yè)執(zhí)照中也未涉及該內(nèi)容，無(wú)理由認(rèn)為瑞虹新城公司存在違約，故對(duì)武跆會(huì)公司的抗辯理由無(wú)法采納。關(guān)于武跆會(huì)公司已付的保證金，合同中既有約定抵償欠費(fèi)，也有約定甲方可沒(méi)收不予返還，一審法院根據(jù)本案實(shí)際情況，考慮到交易慣例、公平原則等因素，認(rèn)為應(yīng)首先抵償欠費(fèi)為宜。對(duì)公用事業(yè)押金，則應(yīng)充抵相應(yīng)欠費(fèi)。瑞虹新城公司訴請(qǐng)的解約違約金、逾期利息、優(yōu)惠租金差額等違約責(zé)任，相比瑞虹新城公司實(shí)際損失而言顯然過(guò)高，應(yīng)當(dāng)予以調(diào)整降低。法院酌情確定武跆會(huì)公司應(yīng)支付瑞虹新城公司違約金8萬(wàn)元，對(duì)逾期利息、優(yōu)惠租金差額不再重復(fù)支持。瑞虹新城公司訴請(qǐng)的律師費(fèi)，符合合同約定，應(yīng)予支持。瑞虹新城公司訴請(qǐng)的恢復(fù)原狀違約金，因瑞虹新城公司發(fā)出解約函的同時(shí)即自行將房屋收回，顯然未給予對(duì)方合理的恢復(fù)原狀時(shí)間，故對(duì)此不予支持。武跆會(huì)公司反訴的裝修費(fèi)，因其未預(yù)繳評(píng)估費(fèi)，致無(wú)法評(píng)估裝修價(jià)值，故缺乏事實(shí)認(rèn)定基礎(chǔ)，一審法院無(wú)法支持。
　　一審法院判決：一、確認(rèn)上海瑞虹新城有限公司與上海武跆會(huì)文化傳媒有限公司就上海市天寶路XXX弄XXX號(hào)地下一層18室部分房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2018年1月31日解除；二、上海武跆會(huì)文化傳媒有限公司應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)支付上海瑞虹新城有限公司欠付的房屋租金、推廣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)合計(jì)24,111.70元(已抵扣保證金89,271.37元和公用事業(yè)費(fèi)押金3,000元)；三、上海武跆會(huì)文化傳媒有限公司應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)支付上海瑞虹新城有限公司違約金8萬(wàn)元；四、上海武跆會(huì)文化傳媒有限公司應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)支付上海瑞虹新城有限公司律師費(fèi)13,000元；五、駁回上海瑞虹新城有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回上海武跆會(huì)文化傳媒有限公司的其他反訴請(qǐng)求。
　　本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，瑞虹新城公司與武跆會(huì)公司的《房屋租賃合同》合法有效，雙方均應(yīng)按照合同履行。因武跆會(huì)公司逾期未支付租金等費(fèi)用構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。武跆會(huì)公司上訴稱(chēng)，瑞虹新城公司提供的系爭(zhēng)房屋無(wú)法取得消防備案，不能用于少兒服務(wù)項(xiàng)目，致使武跆會(huì)公司經(jīng)營(yíng)受阻，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，但武跆會(huì)公司并未提供證據(jù)證明其主張，故其以此為由否定其違約責(zé)任，缺乏依據(jù)，本院不予支持。至于違約金是否合理的問(wèn)題，本院認(rèn)為，從違約金的性質(zhì)出發(fā)，違約金既有彌補(bǔ)損失的作用，也包含了對(duì)違約方一定的懲罰性。綜合考量涉案合同的約定、合同實(shí)際履行情況、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度及瑞虹新城公司的損失等多種因素，本院認(rèn)為，一審法院酌定由武跆會(huì)公司支付瑞虹新城公司8萬(wàn)元違約金，具有合理性，本院認(rèn)同。關(guān)于瑞虹新城公司主張的律師費(fèi)，雙方在《房屋租賃合同》有明確約定，武跆會(huì)公司理應(yīng)承擔(dān)。關(guān)于武跆會(huì)公司主張的裝修損失20萬(wàn)元，因其一審中未預(yù)繳評(píng)估費(fèi)，導(dǎo)致無(wú)法評(píng)估裝修價(jià)值，故其該項(xiàng)主張缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。綜上所述，武跆會(huì)公司的上訴理由不能成立，其上訴請(qǐng)求，本院不予支持。一審法院所作判決正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費(fèi)人民幣5,695元，由上訴人上海武跆會(huì)文化傳媒有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　徐　晨

審判員：徐??江

書(shū)記員：陳??俊