原告(反訴被告)：上海正大帝盈商業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：俞德中，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：應(yīng)駿。
　　被告(反訴原告)：上海道鑒企業(yè)營銷策劃有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：成涌玲，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：彭勇，上海興浦律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)：上海正大帝盈商業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“帝盈公司”)與被告(反訴原告)上海道鑒企業(yè)營銷策劃有限公司(以下簡稱“道鑒公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員楊利民獨任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告(反訴被告)帝盈公司的委托訴訟代理人應(yīng)駿，被告(反訴原告)道鑒公司的委托訴訟代理人彭勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)帝盈公司向本院提出訴訟請求：1、判令道鑒公司支付2016年10月1日至2017年7月31日期間的租金人民幣276,601.50元(以下幣種均為人民幣)，并以27,660.15元為本金，按每日千分之一計算，分別支付上述期間內(nèi)每月應(yīng)付款之次日起(前月的25日起)至實際付清之日止的滯納金。2、判令道鑒公司支付2016年8月1日起至2016年8月31日止的物業(yè)管理費(fèi)13,875.17元，并按日千分之一計算，支付該款從2016年7月25日起至實際付清該款之日止的滯納金，及支付從2016年9月1日起至2017年7月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)153,002.52元，并以13,909.32元為本金，按每日千分之一計算，分別支付上述期間每月應(yīng)付款之次日起(前月的25日起)至實際付清該款之日止的滯納金。3、判令道鑒公司支付2016年6月1日至2017年7月31日期間的廣告推廣費(fèi)19,281.87元，并按日千分之一計算，支付該款從2016年7月25日起至實際支付之日止的滯納金。4、判令道鑒公司支付2017年7月1日起至2017年7月31日期間的餐余垃圾費(fèi)14,040元。5、判令道鑒公司支付違約金124,708.41元，道鑒公司已付租賃保證金予以沒收。事實和理由：2015年9月，帝盈公司與道鑒公司簽訂了《正大樂城租賃合同》，約定，道鑒公司租賃帝盈公司寶山區(qū)陸翔路XXX號正大樂城2F-003商鋪，用于經(jīng)營大龍一番品牌日式餐飲，租期從2015年10月15日起至2020年11月28日止，2015年10月15日至2017年11月28日每月租金27,729元(2016年7月起因營改增調(diào)整為27,660.15元)，物業(yè)管理費(fèi)每月13,813元(2016年7月因營改增調(diào)整為13,909.32元)，宣傳推廣費(fèi)為當(dāng)月商鋪銷售額的1.5%。道鑒公司在經(jīng)營過程中多次拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)等，帝盈公司數(shù)次催討未果。2017年11月20日，帝盈公司與道鑒公司簽訂了終止協(xié)議，約定，雙方于2017年7月31日終止租賃關(guān)系，租賃合同終止不影響雙方具體結(jié)算工作。但道鑒公司直至2018年1月才搬離了系爭房屋。
　　被告(反訴原告)道鑒公司反訴并辯稱，道鑒公司的租金支付至2016年9月底，物業(yè)管理費(fèi)支付至2017年2月底，并于2017年7月搬離了系爭房屋。帝盈公司交付的系爭房屋實際面積比合同約定的面積少了34平方米，道鑒公司一直與帝盈公司交涉按照實際面積計算租金等費(fèi)用，故道鑒公司未按約支付租金等費(fèi)用不構(gòu)成違約，不同意支付滯納金、違約金及沒收保證金。如果構(gòu)成違約，要求對滯納金、違約金進(jìn)行調(diào)低。帝盈公司起訴1年之前的租金已經(jīng)超過訴訟時效，不應(yīng)予以支持。道鑒公司同意支付帝盈公司訴請的餐余垃圾費(fèi)。帝盈公司從未進(jìn)行過廣告推廣，不同意支付該費(fèi)用。道鑒公司反訴要求：判令帝盈公司返還道鑒公司按實際面積計算后多支付的租金、物業(yè)管理費(fèi)及押金共計203,988元。
　　原告(反訴被告)帝盈公司針對反訴辯稱，租賃合同約定系爭商鋪的租賃面積為圖紙面積，且約定了如果道鑒公司對面積有異議應(yīng)在10日內(nèi)提出異議，但道鑒公司在合同履行中從未提出過異議。不同意道鑒公司的反訴請求。
　　經(jīng)審理查明，2015年9月23日，帝盈公司(甲方)與道鑒公司(乙方)簽訂了《正大樂城租賃合同》，約定，甲方將座落于正大樂城的商鋪出租給乙方，商鋪租賃部位編號見合同附件一，該商鋪具體位置在本合同附件三中予以標(biāo)注，該商鋪租賃面積(不含公攤面積)、建筑面積見附件一，該商鋪的租賃面積為圖紙租賃面積，即根據(jù)圖紙測量得出的租賃面積，見本合同附件一，如乙方對該租賃面積有異議，乙方應(yīng)于商鋪交付日起10日內(nèi)向甲方提出書面異議，否則租賃面積不再調(diào)整，乙方提出異議的，應(yīng)自行委托經(jīng)甲方認(rèn)可的專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量，若誤差在3%以內(nèi)，面積不予調(diào)整，測繪費(fèi)由乙方承擔(dān)，若誤差在3%以上，租賃面積按實調(diào)整，測繪費(fèi)由甲方承擔(dān)，在確定實際租賃面積之前，所有根據(jù)圖紙租賃面積計算的金額，例如租金、物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用暫按照圖紙租賃面積確定；乙方應(yīng)自計租日開始按照本合同的約定承擔(dān)該商鋪租金，除首月基本租金于合同簽訂之后三日內(nèi)支付外，乙方須于每月25日前支付下月基本租金；自計租日起，乙方應(yīng)繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)按該商鋪建筑面積計算，物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見合同附件一，裝修免租期間，乙方仍應(yīng)按約定支付裝修期間的物業(yè)管理費(fèi)；首月物業(yè)管理費(fèi)與租金一并支付，每月25日前支付下月物業(yè)管理費(fèi)；乙方應(yīng)當(dāng)每月支付甲方整體宣傳推廣費(fèi)，宣傳推廣費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見附件一；乙方于計租日起按照合同約定繳納宣傳推廣費(fèi)，按銷售額收取的宣傳推廣費(fèi)，從第二月起，于每月25日前支付上月宣傳推廣費(fèi)；乙方租賃保證金數(shù)額為3個月合同期內(nèi)最高月基本租金和物業(yè)管理費(fèi)之總和；本合同項下甲方收取的租金(包括基本租金和提成租金)、物業(yè)管理費(fèi)、宣傳推廣費(fèi)等一切費(fèi)用均不含稅，其稅額由乙方承擔(dān)，乙方向甲方支付每一項費(fèi)用時，還應(yīng)同時支付各項稅額，合同期內(nèi)任何一項費(fèi)用的稅種和稅率若有新的調(diào)整，乙方應(yīng)支付的稅額亦相應(yīng)調(diào)整；乙方應(yīng)當(dāng)于本合同約定的租賃期限屆滿或一方以任何原因書面確定終止合同的當(dāng)日22：00前交還該商鋪，乙方已實際撤離該商鋪，乙方在該商鋪內(nèi)遺留的任何裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、物品等均視為乙方放棄了所有權(quán)及一切權(quán)利，甲方有權(quán)自行處置；租賃期內(nèi)乙方逾期支付租金或物業(yè)管理費(fèi)或宣傳推廣費(fèi)及其他應(yīng)付款的，每逾期一日，應(yīng)自逾期之日按逾期交付金額的千分之一支付滯納金；租賃期內(nèi)，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回該商鋪，乙方支付的保證金及當(dāng)月未履行的部分租金、物業(yè)管理費(fèi)不予退還，且乙方還應(yīng)支付甲方合同解除當(dāng)月基本租金的三倍作為違約金賠償給甲方：拖欠支付租金、物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用連續(xù)超過15日或累計超過30日；任何文件通知或其他通訊往來，如以一般郵寄方式，在寄出后第7日將被視作已送達(dá)，如以特快專遞寄出的，則在寄出后第3日將被視作已送達(dá)，快遞機(jī)構(gòu)的郵件發(fā)送記錄將作為有效證明。合同附件一約定，甲方將位于正大樂城2F-003號商鋪出租給乙方使用，該商鋪租賃面積為151.94平方米，建筑面積為276.25平方米，租賃面積與約定面積不符的，按照合同相關(guān)條款約定確認(rèn)；租期從2015年10月15日至2020年11月28日，含裝修免租期45天；乙方每月繳納基本租金或每月營業(yè)額提成二者中高者作為租金，本合同所述租金為未含稅租金加簽約時適用的稅種、稅率核算的稅金，若稅種稅率發(fā)生調(diào)整，甲方書面通知乙方調(diào)整租金金額；基本租金：2015年10月15日至2017年11月28日月租金27,729元，2017年11月29日至2019年11月28日月租金32,351元，2019年11月29日至2020年11月28日月租金36,972元；自2015年10月15日起至2020年11月28日止，乙方物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫為每月每平方米50元，管理費(fèi)按該房屋建筑面積276.25平方米計算，即每月物業(yè)管理費(fèi)13,813元；乙方應(yīng)當(dāng)支付每月銷售額的1.5%作為正大樂城整體宣傳推廣費(fèi)用，由甲方或物業(yè)公司支配使用；保證金為152,355元；商鋪交付日期為2015年10月15日之前，開業(yè)時間為2015年11月29日。合同簽訂后，道鑒公司支付帝盈公司保證金152,355元，并支付了至2016年9月底的租金。
　　2016年，帝盈公司(甲方)與道鑒公司(乙方)簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，約定，自2016年5月1日起至2017年11月28日，乙方每月基本租金為26,343元，自2017年11月29日至2019年11月28日，每月基本租金為30,733元，自2019年11月29日起至2020年11月28日,，每月基本租金為35,123元；乙方物業(yè)管理費(fèi)計算標(biāo)準(zhǔn)暫為每月每平方米47.50元，管理費(fèi)按房屋建筑面積276.25元每平方米計算，每月物業(yè)管理費(fèi)為13,122元；乙方按每月營業(yè)總額(含稅)1.43%支付推廣宣傳費(fèi)；就本合同提及的甲方向乙方收取的任何租金、物業(yè)管理費(fèi)、推廣宣傳費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)、保證金等一切通過甲方開票的費(fèi)用，均為不含稅金額，乙方在向甲方支付本協(xié)議約定的一切費(fèi)用時，還應(yīng)同時支付稅額，甲方向乙方開具相應(yīng)的發(fā)票；合同其他條款保持不變。
　　2017年11月20日，帝盈公司(甲方)與道鑒公司(乙方)
　　簽訂終止協(xié)議，約定，甲乙雙方同意于2017年7月31日終止《正大樂城租賃合同》，該合同終止不影響雙方具體結(jié)算工作，甲方有權(quán)對乙方未繳清的費(fèi)用進(jìn)行追償。
　　2017年12月31日，道鑒公司簽署了正大樂城寶山店物品出門單，將店內(nèi)設(shè)備、物品等搬離。
　　審理中，帝盈公司提供了如下證據(jù)：
　　1、銷售額統(tǒng)計表，及推廣費(fèi)計算表，按銷售額1.43%計算廣告推廣費(fèi)，加上稅金后，廣告推廣費(fèi)共計19,281.87元。
　　2、2017年8月10日、9月19日、10月18日、11月24日以及2018年2月9日，帝盈公司向道鑒公司在合同中所留通訊地址郵寄的欠繳租金、管理費(fèi)及其他費(fèi)用催告函，及寄件憑證、快遞查詢信息，查詢信息顯示2017年8月11日、9月20日、11月1日、11月27日及2018年2月12日，郵件被簽收。
　　道鑒公司表示，對上述證據(jù)1真實性不予認(rèn)可，道鑒公司沒有收到證據(jù)2中的催告函。
　　審理過程中，道鑒公司經(jīng)本院釋明，未提供支付租金、物業(yè)管理費(fèi)、廣告推廣費(fèi)的付款憑證。
　　以上事實，有帝盈公司提供的《正大樂城租賃合同》及附件、催告函及郵寄憑證、快遞查詢信息、補(bǔ)充協(xié)議、終止協(xié)議、物品出門單，及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)為證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以認(rèn)定。
　　本院認(rèn)為，帝盈公司與道鑒公司簽訂的《正大樂城租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效。合同約定，系爭商鋪的租賃面積為圖紙租賃面積，即根據(jù)圖紙測量得出的租賃面積，如乙方對該租賃面積有異議，乙方應(yīng)于商鋪交付日起10日內(nèi)向甲方提出書面異議，否則租賃面積不再調(diào)整，乙方提出異議的，應(yīng)自行委托經(jīng)甲方認(rèn)可的專業(yè)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量，若誤差在3%以內(nèi)，面積不予調(diào)整，測繪費(fèi)由乙方承擔(dān)，若誤差在3%以上，租賃面積按實調(diào)整，測繪費(fèi)由甲方承擔(dān)，在確定實際租賃面積之前，所有根據(jù)圖紙租賃面積計算的金額應(yīng)暫按照上述圖紙租賃面積確定。道鑒公司在商鋪交付后10日內(nèi)未就商鋪面積向帝盈公司提出異議，且按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付了租金、物業(yè)管理費(fèi)，雙方在2016年簽訂補(bǔ)充協(xié)議時，道鑒公司亦未就該問題提出異議。現(xiàn)道鑒公司以商鋪約定面積與實際面積不符，要求調(diào)整并返還租金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，不符合約定，本院不予準(zhǔn)許。合同約定，任何文件通知或其他通訊往來，如以一般郵寄方式，在寄出后第7日將被視作已送達(dá)，如以特快專遞寄出的，則在寄出后第3日將被視作已送達(dá)，快遞機(jī)構(gòu)的郵件發(fā)送記錄將作為有效證明。2017年8月起，帝盈公司向道鑒公司在合同上所留通訊地址發(fā)送了催告函，并提供了郵寄憑證及查詢信息，按照上述約定，不論道鑒公司是否實際收到，均可視為已送達(dá)。道鑒公司主張帝盈公司訴請的租金超過訴訟時效，本院不予采納。
　　合同約定，乙方須于每月25日前支付下月基本租金，每月25日前支付下月物業(yè)管理費(fèi)，于每月25日前支付上月宣傳推廣費(fèi)；乙方逾期支付租金或物業(yè)管理費(fèi)、廣告推廣費(fèi)，每逾期一日，按逾期交付金額的千分之一支付滯納金。補(bǔ)充協(xié)議約定，自2016年5月1日起至2017年11月28日，乙方每月基本租金為26,343元；每月物業(yè)管理費(fèi)為13,122元；乙方在向甲方支付本協(xié)議約定的一切費(fèi)用時，還應(yīng)同時支付稅額。租賃合同于2017年7月31日終止，道鑒公司認(rèn)可租金支付至2016年9月底，帝盈公司要求道鑒公司支付2016年10月1日至2017年7月31日期間的租金276,601.50元(含稅)，及相應(yīng)的滯納金，符合約定。道鑒公司作為承租人，對支付物業(yè)管理費(fèi)的情況負(fù)有舉證責(zé)任，道鑒公司未對此提供相應(yīng)證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)不利后果。帝盈公司要求道鑒公司支付2016年8月1日至2017年7月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)166,877.69元(含稅)，及相應(yīng)滯納金，符合約定。以上租金和物業(yè)管理費(fèi)的滯納金標(biāo)準(zhǔn)較高，道鑒公司要求調(diào)整，可予準(zhǔn)許，本院酌情調(diào)整上述滯納金按日萬分之二點五計算。補(bǔ)充協(xié)議約定，道鑒公司按每月營業(yè)總額(含稅)1.43%支付推廣宣傳費(fèi)。帝盈公司提供的道鑒公司銷售額統(tǒng)計表未經(jīng)道鑒公司確認(rèn)，道鑒公司對該統(tǒng)計表也不認(rèn)可，帝盈公司要求按該統(tǒng)計表計收廣告推廣費(fèi)，本院不予準(zhǔn)許。道鑒公司在審理中未提供確切的、經(jīng)雙方一致確認(rèn)的銷售額統(tǒng)計表，考慮到道鑒公司確有經(jīng)營，本院酌情確定道鑒公司應(yīng)付廣告推廣費(fèi)1萬元(含稅)。雙方對廣告推廣費(fèi)一直未確定，道鑒公司未支付該款不構(gòu)成違約，帝盈公司要求支付該款滯納金，本院不予準(zhǔn)許。帝盈公司要求道鑒公司支付餐余垃圾費(fèi)14,040元(含稅)，道鑒公司無異議，本院予以準(zhǔn)許。合同約定，租賃期內(nèi)，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，乙方支付的保證金不予退還，且乙方還應(yīng)支付甲方合同解除當(dāng)月基本租金的三倍作為違約金賠償給甲方：拖欠支付租金、物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用連續(xù)超過15日或累計超過30日。帝盈公司要求沒收保證金，并要求道鑒公司支付違約金79,029元(26,343元×3)，符合約定，本院予以準(zhǔn)許，其余部分不予準(zhǔn)許。鑒于帝盈公司主張的租金、物業(yè)管理費(fèi)至2017年7月31日，道鑒公司實際于2017年底才搬離，故帝盈公司主張沒收的保證金及要求道鑒公司支付的違約金，相較于其損失并不過高，道鑒公司主張返還保證金、調(diào)低違約金，本院不予準(zhǔn)許。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海道鑒企業(yè)營銷策劃有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付原告(反訴被告)上海正大帝盈商業(yè)發(fā)展有限公司2016年10月1日至2017年7月31日期間的租金276,601.50元(含稅)，并以每月租金27,660.15元為本金，按每日萬分之二點五計算，分別支付從2016年9月26日起、10月26日起、……(依次從每月的26日起)、2017年6月26日起至實際付清上述租金之日止的滯納金；
　　二、被告(反訴原告)上海道鑒企業(yè)營銷策劃有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付原告(反訴被告)上海正大帝盈商業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理費(fèi)166,877.69元(含稅)，并以13,875.17元為本金，按每日萬分之二點五計算，支付從2016年7月26日起至實際付清該款之日止的滯納金，及以13,909.32元為本金，按每日萬分之二點五計算，分別支付從2016年8月26日起、9月26日起、……(依次從每月的26日起)、2017年6月26日起至實際付清上述物業(yè)管理費(fèi)之日止的滯納金；
　　三、被告(反訴原告)上海道鑒企業(yè)營銷策劃有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付原告(反訴被告)上海正大帝盈商業(yè)發(fā)展有限公司廣告推廣費(fèi)1萬元(含稅)、餐余垃圾費(fèi)14,040元(含稅)；
　　四、被告(反訴原告)上海道鑒企業(yè)營銷策劃有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付原告(反訴被告)上海正大帝盈商業(yè)發(fā)展有限公司違約金79,029元；
　　五、被告(反訴原告)上海道鑒企業(yè)營銷策劃有限公司已付保證金152,355元，歸原告(反訴被告)上海正大帝盈商業(yè)發(fā)展有限公司所有；
　　六、駁回原告(反訴被告)上海正大帝盈商業(yè)發(fā)展有限公司的其他訴訟請求；
　　七、駁回被告(反訴原告)上海道鑒企業(yè)營銷策劃有限公司要求退還租金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用的反訴請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取為4,908元，反訴案件受理費(fèi)2,180元，由原告(反訴被告)上海正大帝盈商業(yè)發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)378元，被告(反訴原告)上海道鑒企業(yè)營銷策劃有限公司負(fù)擔(dān)6,710元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：楊利民

書記員：賈??路