原告(反訴被告)：上海市寶山區(qū)依玲小吃店，經(jīng)營場所上海市寶山區(qū)呼蘭西路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX樓1-104。
　　經(jīng)營者：朱建軍，1979年6月25日生，漢族，住上海市寶山區(qū)合川路XXX號(hào)。
　　委托訴訟代理人：馬寧，上海君恩律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：陳攀，上海君恩律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海森山倉儲(chǔ)有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：謝貴貞，董事長。
　　委托訴訟代理人：刑寶亭，上海九澤律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告，以下簡稱“原告”)上海市寶山區(qū)依玲小吃店(以下簡稱“依玲小吃店”)訴被告(反訴原告，以下簡稱“被告”)上海森山倉儲(chǔ)有限公司(以下簡稱“森山公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年8月1日立案后，被告森山公司向本院提出反訴，本院予以受理。本院依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告依玲小吃店的經(jīng)營人朱建軍及其委托訴訟代理人馬寧、陳攀，被告森山公司的委托訴訟代理人邢寶亭到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告依玲小吃店向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、依法解除原、被告于2015年1月10日簽訂的《房屋租賃合同》；2、確認(rèn)原、被告于2016年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》無效；3、被告賠償原告裝修房屋的損失430,110元。事實(shí)與理由：原告與被告分別于2015年1月10日、2016年3月1日簽訂兩份《租賃合同》，約定被告將上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX樓消防通道西側(cè)1-1-4底樓及閣樓(以下簡稱系爭房屋)出租給原告。底樓租賃面積156平方米，租賃期限自2014年11月10日起至2019年11月9日止；閣樓租賃面積126平米，租賃期限自2016年3月1日起至2019年11月9日止?！蹲赓U合同》第五條約定，原告將租賃標(biāo)的物用于員工餐廳。第十八條約定，租賃物如外墻、樓板、房頂、門窗(含把手、支撐)、消防設(shè)施、供電、供水系統(tǒng)、煤氣、公共照明、道路、圍墻、路燈及下水道等附屬設(shè)施設(shè)備的日常維修、大修、保養(yǎng)，由被告負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。原告承租后對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并支付了相關(guān)的裝修費(fèi)用，依法辦理了營業(yè)執(zhí)照等手續(xù)。消防噴淋等設(shè)施設(shè)備均由被告安裝。根據(jù)合同約定該設(shè)施設(shè)備也應(yīng)當(dāng)由被告負(fù)責(zé)，但是被告安裝的上述設(shè)備經(jīng)消防部門檢驗(yàn)后被認(rèn)定為不合格，未能通過消防驗(yàn)收，原告無法正常經(jīng)營，故被告理應(yīng)對(duì)造成原告的裝修損失等進(jìn)行賠償。二樓隔層也是被告擅自搭建，并且已被確認(rèn)是違法搭建。被告明知該隔層系違法搭建，仍在合同第二條中謊稱租賃標(biāo)的具有物權(quán)憑證，騙取原告簽訂租賃合同以謀取利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定閣樓的租賃合同為無效合同。被告還應(yīng)當(dāng)賠償原告對(duì)二層閣樓的裝修損失。原告為維護(hù)合法權(quán)益，故訴至本院。
　　被告森山公司辯稱，同意解除原、被告于2015年1月10日簽訂的《房屋租賃合同》，要求返還租賃物并支付租金247,912元；同意解除原、被告于2016年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》，要求返還租賃物并支付租金114,000元。原告裝修損失已有生效文書確認(rèn)，應(yīng)向案外人主某，而非向被告主某。原告應(yīng)支付被告直至返還房屋前的租金及占有使用費(fèi)。
　　被告森山公司向本院提出反訴請(qǐng)求：1、解除原、被告于2015年1月10日簽訂的《房屋租賃合同》，并立即返還上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓消防通道西側(cè)1-1-4室底樓；2、解除原、被告于2016年3月1日簽訂的《房屋租賃合同》，原告立即返還租賃標(biāo)的物上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓消防通道西側(cè)1-1-4室閣樓；3、原告按每月19,048元向被告支付自2017年11月10日起至上述系爭房屋返還之日止房屋租金。事實(shí)和理由：2015年1月10日雙方就上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓消防通道西側(cè)1-1-4室底樓簽訂租賃合同，租金每月租金13,048元；2016年3月1日雙方就上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓消防通道西側(cè)1-1-4室閣樓簽訂租賃合同，租金每月6,000元，合計(jì)每月19,048元。原告長期拖欠租金構(gòu)成違約，被告有權(quán)解除租賃合同，并要求原告支付租金，返還系爭房屋。
　　原告依玲小吃店針對(duì)反訴辯稱，同意解除2015年1月10日簽訂的租賃合同。針對(duì)閣樓的租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效而非解除，閣樓是違章搭建，不能用于出租。系爭房屋已于2019年5月10日返還給東源公司及其物業(yè)公司。自2017年11月20日起消防部門驗(yàn)收不合格，通知必須停業(yè)，原告無法營業(yè)。因租賃物未達(dá)到合同目的，應(yīng)當(dāng)減免或不付租金，故原告認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)支付租金。閣樓是違規(guī)搭建，不應(yīng)用于牟利，故原告不應(yīng)當(dāng)支付租金或占有使用費(fèi)等任何費(fèi)用。前案件判決中酌定減免租金為每季度6萬(864平方米)。原告已支付租金至2017年11月9日。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　上海市寶山區(qū)呼蘭西路XXX號(hào)原門牌號(hào)為南蕰藻路XXX號(hào)，權(quán)利人為東源公司，房屋類型為倉庫、堆棧。2014年6月11日，上海市寶山區(qū)公安消防支隊(duì)向東源公司出具建設(shè)工程竣工驗(yàn)收消防備案受理憑證，內(nèi)容為，東源公司經(jīng)網(wǎng)上備案受理系統(tǒng)進(jìn)行寶山倉庫改建項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收消防備案，根據(jù)《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》的規(guī)定，該工程未被確定為抽查對(duì)象。
　　2015年1月10日，森山公司(甲方)與朱建軍(乙方)簽訂《租賃合同》，約定甲方將上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX樓消防通道西側(cè)1-1-4底樓出租給乙方用于員工餐廳，租賃面積156平方米，租賃期限自2014年11月10日起至2019年11月9日，2014年11月10日至2015年2月9日為免租期，2017年2月10日至2019年2月9日每月租金13,048元，2019年2月10日至2020年2月9日每月租金13,997元。合同第四條約定，簽署本合同前，乙方已對(duì)租賃標(biāo)的物權(quán)利憑證記載的相關(guān)信息以及租賃標(biāo)的物現(xiàn)狀進(jìn)行核實(shí)和實(shí)地查看，充分了解了租賃標(biāo)的物狀況，愿意根據(jù)本合同的約定承租租賃標(biāo)的物。第十八條約定，租賃物如外墻、樓板、房頂、門窗(含把手、支撐)、消防設(shè)施、供電、供水系統(tǒng)、煤氣、公共照明、道路、圍墻、路燈及下水道等附屬設(shè)施設(shè)備的日常維修、大修、保養(yǎng)，由甲方負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。合同第22條約定，乙方應(yīng)根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定自行辦理員工餐廳合法運(yùn)營所需的工商、衛(wèi)生、消防等所有手續(xù)，如因未辦理等原因受到相關(guān)部門處罰的與甲方無關(guān)；如因乙方自身原因無法辦理相關(guān)執(zhí)照而需提前解除合同的屬違約行為，乙方應(yīng)承擔(dān)第三十三條的違約責(zé)任。
　　2016年3月1日，森山公司(甲方)與朱建軍(乙方)簽訂《租賃合同》，約定甲方將上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX樓消防通道西側(cè)1-1-4閣樓，不含甲方自用辦公司約22平方米，租賃面積126平方米，租賃期限自2016年3月1日起至2019年11月9日，免租期自2016年3月1日至4月30日，2017年5月1日至2019年4月30日每月租金6,000元，2019年5月1日至2019年11月9日每月租金6,500元。
　　2016年7月14日，朱建軍在系爭房屋地址設(shè)立依玲小吃店。依玲小吃店已支付租金至2017年11月9日。
　　2018年1月，上海東源企業(yè)發(fā)展股份有限公司(以下簡稱東源公司)向本院提起訴訟，要求確認(rèn)東源公司與上海彩勝餐飲管理有限公司(以下簡稱彩勝公司)簽訂的租賃合同于2017年5月11日解除，彩勝公司恢復(fù)上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX樓消防通道西側(cè)1-103室、1-104室房屋原狀并搬離后返還等，案號(hào)(2018)滬0113民初2267號(hào)。該案中，經(jīng)彩勝公司申請(qǐng)，本院委托上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)工程建設(shè)咨詢有限公司對(duì)彩勝公司在系爭房屋內(nèi)的添附進(jìn)行審價(jià)。上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)集團(tuán)工程建設(shè)咨詢有限公司于2018年7月16日出具鑒定意見，鑒定意見為，上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX樓消防通道西側(cè)1-103室、1-104室房屋固定添附造價(jià)為2,221,078元，其中彩勝公司工程造價(jià)為1,565,673元，依玲小吃店工程造價(jià)為655,405元，按平均年限法折舊，則現(xiàn)值為1,457,582元，其中彩勝公司現(xiàn)值為1,027,473元，依玲小吃店工程造價(jià)為430,110元。在后附“工程造價(jià)匯報(bào)表”中列明：依玲小吃店工程造價(jià)為655,405元中一樓造價(jià)267,175元，二樓造價(jià)388,230元，使用年限為33個(gè)月，折舊年限96個(gè)月，現(xiàn)值430,110元中一樓現(xiàn)值175,334元，二樓現(xiàn)值為254,776元。審理后，本院認(rèn)為，“東源公司與彩勝公司簽訂的租賃合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。東源公司與依玲小吃店簽訂的租賃合同，雙方并未實(shí)際履行，依玲小吃店主某該合同僅用于工商登記，法院予以采信。依玲小吃店主某東源公司同意彩勝公司將部分系爭房屋交由依玲小吃店使用，法院予以采信。東源公司與彩勝公司簽訂的租賃合同約定，彩勝公司對(duì)租賃房屋的用途、功能、房屋現(xiàn)狀進(jìn)行核實(shí)和實(shí)地查看，充分了解租賃物的狀況，愿意根據(jù)合同約定承租租賃物；彩勝公司根據(jù)國家規(guī)定自行辦理員工食堂合法運(yùn)營所需的工商、衛(wèi)生、消防等所有手續(xù)，如無法辦理或不辦理而產(chǎn)生的損失與責(zé)任與東源公司無關(guān)。按照上述約定，彩勝公司對(duì)系爭房屋的用途、功能、現(xiàn)狀均系明知的，其在未確定系爭房屋能否辦理經(jīng)營所需的相關(guān)證照的情況下，即投入裝修及經(jīng)營，現(xiàn)因消防問題導(dǎo)致無法經(jīng)營，其對(duì)損失應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。同時(shí)，系爭房屋登記的用途為倉庫、堆棧，而東源公司出租給彩勝公司的用途約定為餐飲，東源公司并沒有對(duì)系爭房屋進(jìn)行餐飲用途的消防驗(yàn)收備案，彩勝公司實(shí)際上自己不能辦出經(jīng)營餐飲所需的消防驗(yàn)收證照，故東源公司對(duì)系爭房屋因消防問題而無法經(jīng)營的后果也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！?017年2月起，因消防問題對(duì)彩勝公司的經(jīng)營產(chǎn)生影響，法院根據(jù)雙方的過錯(cuò)等因素，酌情確定東源公司按每季度6萬元支付東源公司2017年5月12日起的租金及房屋使用費(fèi)”，并判決一、解除東源公司與彩勝公司簽訂的租賃合同；二、彩勝公司、依玲小吃店于判決生效之日起十日內(nèi)，搬離上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX樓消防通道西側(cè)1-103室、1-104室房屋，將該房屋返還給東源公司；三、彩勝公司于判決生效之日起十日內(nèi)，支付東源公司從2016年8月12日起至2017年2月11日止的租金220,369.98元，并以110,184.99元為本金，按日萬分之二點(diǎn)五計(jì)算，分別支付從2016年8月8日起，及從2016年11月8日起至實(shí)際付清之日止的滯納金；四、彩勝公司于判決生效之日起十日內(nèi)，按每季度6萬元計(jì)算，支付東源公司從2017年5月12日起至實(shí)際返還房屋之日止的租金及房屋使用費(fèi)；五、彩勝公司于判決生效之日起十日內(nèi)，支付東源公司水電費(fèi)共計(jì)47,629.80元；六、東源公司于判決生效之日起十日內(nèi)，支付彩勝公司添附物補(bǔ)償款440,000元；七、東源公司于彩勝公司結(jié)清全部租金及滯納金、房屋使用費(fèi)、水電費(fèi)，并返還上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX樓消防通道西側(cè)1-103室、1-104室房屋同時(shí)，將保證金36,728.33元返還給上海彩勝餐飲管理有限公司；八、駁回東源公司的其他訴訟請(qǐng)求；九、駁回彩勝公司的其他反訴請(qǐng)求。彩勝公司不服本院作出的上述判決，上訴至上海市第二中級(jí)人民法院。上海市第二中級(jí)人民院于2019年5月10日作出終審判決，駁回上訴，維持原判。2019年8月10日，經(jīng)本院強(qiáng)制執(zhí)行，上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓XXX樓消防通道西側(cè)1-103室房屋返還給東源公司。
　　審理中，依玲小吃店表示其于2019年5月20日左右將系爭房屋交還東源公司。森山公司表示，依玲小吃店2018年上半年還在營業(yè)，東源公司目前在對(duì)系爭房屋進(jìn)行裝修。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)已生效的(2018)滬0113民初2267號(hào)案件判決認(rèn)定，解除東源公司與彩勝公司之間的租賃合同，森山公司與依玲小吃店之間于2015年1月10日簽訂的轉(zhuǎn)租合同因森山公司喪失出租權(quán)而履行不能，故雙方之間的租賃合同亦應(yīng)予以解除。關(guān)于2016年3月1日雙方簽訂的《房屋租賃合同》，因森山公司將該加層部分作為獨(dú)立租賃物單獨(dú)出租，故該加層的租賃合同應(yīng)屬無效。關(guān)于裝修損失，依玲小吃店依據(jù)合同相對(duì)性向作為實(shí)際出租人的森山公司主某符合法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。關(guān)于依玲小吃店以鑒定意見確定的現(xiàn)值430,110元主某裝修損失，因該金額確定的系以東源公司與彩勝公司之間租賃年限96個(gè)月進(jìn)行折舊，該年限折舊不適用本案，底樓裝修添附的折舊年限應(yīng)以依玲小吃店與森山公司之間租賃期限確定。底樓裝修殘值損失，本院結(jié)合造價(jià)及折舊年限、使用年限酌情確定。關(guān)于閣樓裝修損失，根據(jù)雙方過錯(cuò)結(jié)合鑒定部門出具的造價(jià)費(fèi)用由本院酌情確定。本院酌情確定森山公司賠償依玲小吃店裝修損失15萬元。
　　關(guān)于系爭房屋返還問題，結(jié)合依玲小吃店、森山公司陳述及1-103室房屋返還時(shí)間等事實(shí)，可以看出系爭房屋已于2019年8月20日前返還給東源公司。因系爭房屋已經(jīng)返還給東源公司，故森山公司要求依玲小吃店返還系爭房屋的主某，本院不予支持。關(guān)于森山公司主某依玲小吃店支付自2017年11月10日起至系爭房屋實(shí)際返還之日的租金及占有使用費(fèi)，依玲小吃店稱自2017年11月20日起因消防問題無法營業(yè)，但其并未將系爭房屋返還給森山公司，故依玲小吃店占有系爭房屋期間的租金及房屋占有使用費(fèi)理應(yīng)支付?？紤]消防問題對(duì)依玲小吃店使用系爭房屋確有影響，結(jié)合雙方過錯(cuò)等本案實(shí)際情況，本院酌情確定依玲小吃店支付森山公司租金及占有使用費(fèi)19萬元。
　　依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、第九十七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、解除原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)依玲小吃店與被告(反訴原告)上海森山倉儲(chǔ)有限公司于2015年1月10日就上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓消防通道西側(cè)1-1-4室底樓簽訂的《租賃合同》；
　　二、原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)依玲小吃店與被告(反訴原告)上海森山倉儲(chǔ)有限公司于2016年3月1日就上海市寶山區(qū)南蕰藻路XXX號(hào)XXX號(hào)樓消防通道西側(cè)1-1-4室閣樓簽訂的《租賃合同》無效；
　　三、被告(反訴原告)上海森山倉儲(chǔ)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)，賠償原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)依玲小吃店裝修損失15萬元；
　　四、原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)依玲小吃店于本判決生效之日起十日內(nèi)，支付被告(反訴原告)上海森山倉儲(chǔ)有限公司房屋占有使用費(fèi)19萬元；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海森山倉儲(chǔ)有限公司的其他反訴請(qǐng)求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)3,876元，由原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)依玲小吃店承擔(dān)2,226元，被告(反訴原告)上海森山倉儲(chǔ)有限公司承擔(dān)1,650元。反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)3,364元，由原告(反訴被告)上海市寶山區(qū)依玲小吃店承擔(dān)2,050元，被告(反訴原告)上海森山倉儲(chǔ)有限公司承擔(dān)1,314元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：武恩強(qiáng)

書記員：湯??娜