原告(反訴被告)：上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：段厚鎖，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：曹乾坤，安徽尋求律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海圣華食品銷售有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：林瑞柱，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：楊海峰，上海聚緣律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：金衛(wèi)。
　　原告(反訴被告)上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“梵岑公司”)與被告(反訴原告)上海圣華食品銷售有限公司(以下簡稱“圣華公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)梵岑公司法定代表人段厚鎖及其委托訴訟代理人曹乾坤、被告(反訴原告)圣華公司的委托訴訟代理人楊海峰、金衛(wèi)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告訴稱，2018年3月29日，原、被告雙方簽訂《上海市標準租賃合同》，約定由被告租賃原告向他人承租的房屋，租賃標的物位于上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)發(fā)祥路XXX號，租賃面積為1600平方米。合同約定的租賃期限從2018年5月1日至2027年12月31日止，年租金人民幣(以下幣種均為人民幣)986,650元及環(huán)衛(wèi)費46,800元。依照合同約定，若乙方租期未滿退租，則要退還免租期的房租。合同生效后，原告依據(jù)合同約定向被告交付了租賃房屋，但被告未依約履行合同義務，拖欠原告租金達兩個月之久，并向原告表示其不再繼續(xù)承租。被告的行為嚴重損害了原告的合法權益。故原告訴至法院要求：1、依法判令解除原、被告雙方簽訂的《上海市標準租賃合同》；2、被告支付拖欠原告租金合計258,362.5元，后原告調(diào)整此項訴請為要求被告支付拖欠原告租金合計602,845.88元(從2018年11月至2019年4月共計六個月的租金和一個月的免租期租金)；3、被告支付原告違約金258,362.5元；4、被告支付拖欠房屋租金的滯納金51,660元(按日租金10%計算為每日287元，從2018年11月10日計算至2019年5月9日)；5、被告支付租賃期間拖欠原告的電費65,292.56元(從2018年11月至2019年4月)。
　　被告辯稱，同意解除雙方的租賃合同。因原告出租的房屋地址無法辦理相關證照，所以被告未支付后續(xù)租金，被告并未惡意拖欠租金。原告實際交付房屋是在5月1日之后，由于原告違約在先，所以原告要求被告支付2018年3月29日至2018年5月1日期間免租期內(nèi)的租金無事實和法律依據(jù)。原告在計算滯納金時將環(huán)衛(wèi)費計算到租金內(nèi)有違合同約定。此外，原告所述的違約金和滯納金都沒有相關的事實依據(jù)和法律依據(jù)。
　　被告提出反訴稱，被告于2018年5月27日支付了首期租金及環(huán)衛(wèi)費(2018年5月1日至8月1日期間)共計258,362.5元，被告另支付押金172,241元。2018年7月27日，被告又向原告支付了第二期租金及環(huán)衛(wèi)費計258,362.5元。被告支付首期租金及押金后原告向被告交付了房屋。嗣后，被告要求原告配合辦理工商注冊登記以及食品經(jīng)營許可證等相關證照手續(xù)，但因為該地址上已經(jīng)注冊了另外一家公司(上海鍍鋅鐵絲廠，也就是系爭房屋產(chǎn)權人單位)，致使被告無法在承租的房屋地址上面辦理工商注冊登記。雖然后來在原告的協(xié)調(diào)下，原告將被告租用的房屋安排注冊在發(fā)祥路XXX號一個辦公室內(nèi)，幾經(jīng)轉(zhuǎn)折，經(jīng)過半年多時間才辦下來工商注冊登記。期間，因為沒有營業(yè)執(zhí)照，實際上無法正常經(jīng)營，失去了很多的客戶。后來因為工商登記地址與實際經(jīng)營地址不一致無法辦理食品經(jīng)營許可證，使被告承租的房屋無法正常合法的經(jīng)營。2018年12月7日，被告通過郵寄的方式書面通知原告要求終止合同。因為無法正常經(jīng)營，被告也沒有支付后續(xù)的租金。原告后來通過斷水斷電的方式來迫使被告交納房租，并將被告租賃房屋內(nèi)的辦公用品和貨物留置在系爭房屋內(nèi)。根據(jù)雙方簽訂的租賃合同之約定，任何一方違約將以三個月租金作為違約金賠償給守約方。如乙方需辦理注冊企業(yè)的，甲方應提供所有應有的手續(xù)。本案中，由于原告出租的房屋地址上面無法辦理工商注冊登記和食品經(jīng)營許可證，致使被告承租的房屋無法正常經(jīng)營，被告簽訂合同的目的不能實現(xiàn)，原告的行為已經(jīng)構成違約。依據(jù)合同約定，原告應當向被告賠償相當于三個月租金金額的違約金計246,662.5元，并賠償被告為經(jīng)營食品而租用的冷庫的損失共計202,653元。雙方合同中有關被告退租原告有權沒收被告租賃保證金的條款違反了上海市房屋租賃條例第19條的規(guī)定，應當屬于無效條款，且本案中被告并不屬于擅自退租的情形，原告應當退還向被告收取的押金172,241元，并返還其留置被告的物品。故被告提出反訴要求：1、原告向被告返還租賃房屋內(nèi)的物品；2、要求原告退還收取的相當于兩個月租金金額的押金共計172,241元；3、要求原告承擔違約責任，賠償違約金246,662.5元。
　　原告針對反訴答辯稱，對第一項反訴請求沒有異議。被告要求退回押金無事實和法律依據(jù)。雙方合同C6條當中約定，乙方中途退租須支付三個月租金的違約金且甲方有權沒收租賃保證金?，F(xiàn)被告主張原告違約，與事實不符。實際情況是被告未按時交納租金構成違約，而原告并無違約行為，被告無權要求原告承擔違約責任并支付違約金。
　　經(jīng)審理查明，2018年3月29日，梵岑公司(甲方)和圣華公司(乙方)簽訂《上海市標準租賃合同》，約定圣華公司向梵岑公司承租系爭房屋，租賃面積為1600平方米。合同約定租賃期限從2018年5月1日至2027年12月31日止，從合同簽訂之日至起租日為甲方給予乙方的免租期，若乙方租期未滿退租，則要退還免租期房租。租金、保證金的支付方式和期限為：付三個月押兩個月，稅前租金每年合計986,650元，年環(huán)衛(wèi)費46,800元。每期支付房租及物業(yè)費須提前十天支付，先付后用。每三個月支付房租及環(huán)衛(wèi)費金額為258,362.5元。押金兩個月合計172,241元。租賃協(xié)議簽訂時，乙方應在一個工作日內(nèi)向甲方支付172,241元作為租賃押金。若不在規(guī)定時間內(nèi)支付，則視為乙方違約。租賃關系終止時，乙方辦理好公司注冊遷移后，甲方收取的租賃保證金用于抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方。若乙方需求辦理注冊遷移公司，甲方提供所有應有的手續(xù)。(乙方)每拖繳(租金)超過一天按日租金的10%滯納金收取，甲方有權采取停水、停電、關閉門等措施。乙方不按時支付租金超過10天，甲方有權無條件收回房屋，并收取房屋滯納金，同時有權終止合同，并對承租方廠房內(nèi)物資進行清理，乙方承擔因拖欠租金對自己所造成的所有損失(停水停電等)。合同還約定出租方違反合同約定，使承租方無法使用租賃房屋及承租方不支付或不按時支付租金超過10天以上者，守約方有權單方面解除合同。任何一方違約將以三個月租金作為違約金賠償給守約方。合同C6條約定，非本合同規(guī)定的情況，乙方在租賃期中途擅自退租的，乙方應向甲方支付三個月租金作為違約金，甲方有權沒收乙方兩個月租賃保證金。為保證廠房的完整，乙方裝修的部分以及添置物無償歸甲方。上述合同簽訂后，圣華公司向梵岑公司支付租金和環(huán)衛(wèi)費至2018年10月，并支付押金172,241元。2018年11月12日，梵岑公司向圣華公司發(fā)出通知稱圣華公司逾期支付租金已達20余日，要求圣華公司在收到通知后三日內(nèi)支付，否則梵岑公司將采取必要手段(斷水電)，如造成圣華公司損失概不負責。2018年12月10日，梵岑公司對系爭房屋采取了封堵屋門的措施。2019年4月，梵岑公司起訴來院。
　　另查，圣華公司稱其于2018年12月7日向梵岑公司發(fā)出一份《告知書》，稱由于合同簽訂的地址和房產(chǎn)證地址不符，圣華公司租賃的房屋已經(jīng)有別的公司注冊在里面，圣華公司只能注冊在辦公樓里。因以上情況致使圣華公司在辦理執(zhí)照時拖延達六個多月，使圣華公司原先談好的客戶因時間拖延而紛紛取消和圣華公司合作。另外由于執(zhí)照辦在辦公樓里，和實際租房(地址)不符合也就無法辦理食品經(jīng)營許可證，食品銷售很難開展?，F(xiàn)圣華公司在租賃房屋內(nèi)進行了一定的裝修并安裝了冷庫，租金也都按合同約定支付，總計花費近90萬元。由于銷售業(yè)務無法開展，經(jīng)濟損失嚴重。鑒于上述種種原因，圣華公司將終止雙方間的房屋租賃關系，保留追訴(梵岑公司)給圣華公司帶來經(jīng)濟損失的權利。
　　梵岑公司稱其收到過圣華公司發(fā)送的《告知書》，但內(nèi)容與圣華公司提交的上述《告知書》內(nèi)容不一致，為此梵岑公司向本院提交了另一份《告知書》，該份《告知書》大致內(nèi)容為，圣華公司與梵岑公司簽訂了《房屋租賃合同》，后因梵岑公司提供的合同簽訂地址與實際房產(chǎn)證地址不符、且圣華公司租賃期內(nèi)需要辦理的工商執(zhí)照等手續(xù)無法正常辦理(租賃地址已被其他單位或個人注冊辦理)，致使圣華公司在租賃期內(nèi)無法正常開展業(yè)務、辦理相關手續(xù)，且經(jīng)濟損失巨大。鑒于因梵岑公司合同簽訂地址錯誤、租賃房屋工商地址被他方注冊等因素造成圣華公司各類損失，圣華公司多次與梵岑公司協(xié)商解決，均得不到有效解決，故正式書面告知梵岑公司要求賠償圣華公司各類經(jīng)濟損失并終止雙方簽訂的《房屋租賃合同》及其相關租賃關系，保留由此造成圣華公司經(jīng)濟損失的一切法律追責權利。
　　審理中，梵岑公司表示進出系爭房屋的門牌號為發(fā)祥路XXX號，與梵岑公司和圣華公司所簽租賃合同記載的租賃標的物地址一致，但系爭房屋實際房地產(chǎn)登記的地址位于發(fā)祥路XXX號。梵岑公司為此提供了登記權利人為上海鍍鋅鐵絲廠、房地產(chǎn)座落為江橋工業(yè)園區(qū)發(fā)祥路XXX號的上海市房地產(chǎn)權證，并提供了其與上海鍍鋅鐵絲廠簽訂的租賃合同。梵岑公司稱其與上海鍍鋅鐵絲廠簽訂的租賃合同約定的租賃面積1173平方米，即房地產(chǎn)權證附記上登記幢號為3號的建筑物，建筑面積為1172.89平方米，梵岑公司將該建筑物轉(zhuǎn)租給圣華公司，轉(zhuǎn)租合同記載的租賃面積1600平方米是因為包含了公攤面積。圣華公司則表示對梵岑公司所述情況其原來并不清楚。梵岑公司還提供了戶名為上海鍍鋅鐵絲廠的電費發(fā)票，認為相關電費應由圣華公司承擔；圣華公司則表示梵岑公司無法證明該電表系圣華公司獨用，梵岑公司要求圣華公司支付該部分電費沒有依據(jù)。
　　庭審中，在本院作出釋明的情況下，梵岑公司和圣華公司均明確表示不愿繼續(xù)履行租賃合同。本院遂提示雙方為避免損失擴大，要求雙方盡快辦理系爭房屋交接手續(xù)。2019年5月17日，梵岑公司和圣華公司簽署交接證明，圣華公司已攜其財產(chǎn)搬離系爭房屋。
　　本院認為，梵岑公司和圣華公司所簽租賃合同系雙方真實意思表示，合法有效。圣華公司未能按照合同約定支付租金和其他費用，已經(jīng)構成違約，應承擔相應的違約責任。梵岑公司以圣華公司逾期支付租金構成違約為由要求解除合同，合法有據(jù)，本院予以支持。本院確認上述合同于梵岑公司起訴狀副本送達圣華公司之日即2019年4月12日起解除。梵岑公司要求圣華公司支付所拖欠的租金和環(huán)衛(wèi)費(2018年11月至2019年4月)，支付拖欠房屋租金的滯納金并支付違約金，符合合同約定，本院均予以支持。圣華公司按合同約定本應支付給梵岑公司2018年11月至2019年4月期間的租金和環(huán)衛(wèi)費的金額為516,725元，但考慮到2018年12月10日梵岑公司對系爭房屋采取封堵屋門措施后圣華公司無法正常使用系爭房屋等因素，本院酌情將該時間段內(nèi)的圣華公司應付租金和環(huán)衛(wèi)費金額調(diào)整為400,000元。梵岑公司對拖欠房屋租金的滯納金的計算方式(將環(huán)衛(wèi)費納入滯納金計算基數(shù))及對違約金金額的計算均有誤，本院予以糾正且一并酌情予以確定。關于梵岑公司主張的一個月的免租期租金，因合同約定圣華公司租期未滿退租應予退還(此處實際應為賠償)，故梵岑公司通?？梢砸笫トA公司賠償，但鑒于梵岑公司未能證明其已經(jīng)按照合同約定在免租期開始之時即已交付系爭房屋，故本院對梵岑公司要求圣華公司支付(賠償)一個月免租期租金的訴請，不予支持。梵岑公司要求圣華公司支付所拖欠的電費的證據(jù)尚不充分，本院難以支持。
　　圣華公司所述工商注冊登記及食品經(jīng)營許可證辦理之事，在雙方未作特別約定的情況下，作為出租方的梵岑公司通常僅負有協(xié)助辦理之義務?，F(xiàn)圣華公司自述其工商注冊登記已經(jīng)辦理，又未能提供證據(jù)證明其無法辦理食品經(jīng)營許可證系梵岑公司未盡協(xié)助辦理義務所致，故圣華公司據(jù)此認為梵岑公司已經(jīng)構成違約的理由不能成立，其要求梵岑公司支付違約金的反訴請求，本院不予支持。合同約定圣華公司在租賃期中途擅自退租的，圣華公司應向梵岑公司支付三個月租金作為違約金且梵岑公司有權沒收圣華公司兩個月租賃保證金，表明圣華公司支付三個月租金的違約金及梵岑公司沒收租賃保證金均屬圣華公司違約前提下的違約責任承擔方式。但考慮到圣華公司要求調(diào)整違約金及本案的實際情況，本院對上述違約責任承擔方式作出調(diào)整，即在本院已經(jīng)判令圣華公司承擔相當于三個月租金的違約金的情況下，對梵岑公司要求沒收租賃保證金(押金)的主張不再予以支持。梵岑公司應將已收取圣華公司的押金172,241元返還給圣華公司。梵岑公司和圣華公司已于2019年5月17日簽署交接證明，圣華公司已攜其財產(chǎn)搬離系爭房屋。故對圣華公司要求梵岑公司將租賃房屋內(nèi)的物品返還給圣華公司的反訴訴請，本院不再予以支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條第二款、第九十六條、第九十七條、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司與被告(反訴原告)上海圣華食品銷售有限公司于2018年3月29日簽訂的《上海市標準租賃合同》自2019年4月12日起解除；
　　二、被告(反訴原告)上海圣華食品銷售有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司支付2018年11月至2019年4月期間的租金和環(huán)衛(wèi)費400,000元；
　　三、被告(反訴原告)上海圣華食品銷售有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司支付違約金246,662.5元；
　　四、被告(反訴原告)上海圣華食品銷售有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司支付拖欠房屋租金的滯納金30,000元；
　　五、原告(反訴被告)上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海圣華食品銷售有限公司返還押金172,241元；
　　六、原告(反訴被告)上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司的其余訴訟請求，不予支持；
　　七、被告(反訴原告)上海圣華食品銷售有限公司的其余反訴請求，不予支持。
　　負有金錢給付義務的當事人如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案本訴案件受理費13,064元，減半收取6,532元，反訴受理費3,791.5元，合計收取訴訟費10,323.5元，由原告(反訴被告)上海梵岑實業(yè)發(fā)展有限公司負擔3,323.5元，被告(反訴原告)上海圣華食品銷售有限公司負擔7,000元，雙方負擔之款應于本判決生效之日起七日內(nèi)給付。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。　　　　

審判員：秦??忠

書記員：張??浩