原告(反訴被告)：上海夢某園林管理有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：趙世友，職務董事長。
　　委托訴訟代理人：沈壬戌，上海觀韜中茂律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：徐一鳴。
　　被告(反訴原告)：上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：戴晟，職務董事長。
　　委托訴訟代理人：劉智慧，上海普若律師事務所律師。
　　原告上海夢某園林管理有限公司與被告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司以及反訴原告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司與反訴被告上海夢某園林管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)上海夢某園林管理有限公司(以下簡稱夢某園林管理公司)的委托訴訟代理人沈壬戌、徐一鳴，被告(反訴原告)上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱意浩公司)的委托訴訟代理人劉智慧到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告夢某園林管理公司提出的訴訟請求：1、確認原被告之間的《房屋租賃協(xié)議書》自2017年5月8日解除；2、被告意浩公司立即搬離并騰空宜昌路XXX號夢某園區(qū)域內(nèi)的租賃房屋；3、被告向原告支付計算至2017年5月8日的未付租金人民幣322510.07元(以下幣種均為人民幣)、水電燃氣費150661.98元、管理費1000元，以及違約金9739.86元；4、被告向原告支付自2017年5月8日合同解除之日至其實際搬離上述房屋之日止的房屋占用費、水電燃氣費、管理費；5、本案訴訟費由被告承擔。事實與理由：原被告雙方簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，約定原告將本市宜昌路XXX號夢某園區(qū)域內(nèi)原釀造樓(即涉案房屋)出租給被告。租賃期限自2014年1月1日至2019年12月31日止，共計五年，雙方并對每年的租金計算標準、支付時間等均作了明確約定。在實際履行過程中，被告數(shù)次拖延支付租金、水電燃氣費等費用，原告分別于2017年3月15日、5月5日向被告送達《催款單》、《律師函》，告知被告存在逾期付款行為，經(jīng)催繳仍未足額支付費用，故租賃合同于2017年5月8日解除，被告應當承擔騰空、搬離涉案房屋、結(jié)清相關(guān)費用的義務，但被告置之不理，故提起本案訴訟，請求法院支持原告的訴訟請求。
　　被告意浩公司辯稱，雙方確實存在租賃關(guān)系。在合同履行過程中，原告未能按照約定履行確保租賃期間的房屋及管線完好適用的合同義務，故其單方行使合同解除權(quán)沒有事實依據(jù)，不符合合同約定及法律規(guī)定，不同意解除合同并搬離房屋。對原告訴請中的租金、違約金、管理費的計算方法及計算的金額沒有異議，電費的計算金額不予認同，以上費用均不同意承擔。
　　反訴原告意浩公司提出的反訴請求：1、夢某園林管理公司向意浩公司支付涉案房屋的修繕維修費用XXXXXXX.11元；2、如果雙方的房屋租賃關(guān)系被法院確認解除，請求夢某園林管理公司返還租賃保證金730406.25元，賠償裝飾裝修損失XXXXXXX.3元；3、夢某園林管理公司退還2011年6月至2017年4月期間收取的水電損耗費174504.25元，退還電費超額支出221607元。事實與理由：在租賃合同履行期間，因作為出租人的夢某園林管理公司未能履行確保租賃期間的房屋及管線完好適用的合同義務，反訴原告組織安排工程公司在2011年、2014年、2016年期間對涉案房屋進行了修理修繕，累計產(chǎn)生費用XXXXXXX.11元。同時，因租賃房屋開展經(jīng)營活動的需要，反訴原告支出各類裝飾裝修費用累計XXXXXXX.3元。另外，夢某園林管理公司自2011年6月至2017年4月期間收取的水電費5%損耗費沒有法律和合同依據(jù)，且電費的計價標準偏高，造成反訴原告經(jīng)濟損失。綜上，在本案中提起反訴。
　　反訴被告夢某園林管理公司辯稱，針對反訴請求一，意浩公司在沒有通知反訴被告的情況下，對涉案房屋進行維修違反合同約定，產(chǎn)生的費用不予認可；針對訴請二，由于意浩公司存在欠付租金的違約行為，其要求退回保證金的請求沒有依據(jù)，同時，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，因承租人違約導致合同解除的，出租人對裝修損失不應當補償，對該請求不予同意；針對訴請三，收取水電費用及超額支出費用均是在反訴原告確認了相關(guān)水電的讀數(shù)后，由其主動支付，之前從沒有提出過異議，直到本案訴訟，反訴被告不認同反訴原告的意見，如果該項請求獲得法院的支持，起算點已經(jīng)超過訴訟時效，應當予以調(diào)整。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證，經(jīng)審理查明本訴部分的事實如下：
　　一、涉案房屋本市普陀區(qū)宜昌路XXX號夢某園區(qū)域內(nèi)的原釀造樓的權(quán)利人是案外人上海城投資產(chǎn)經(jīng)營有限公司，其授權(quán)夢某園林公司可以將上述房屋出租。
　　二、2013年，夢某園林管理公司(合同甲方)與意浩公司(合同丙方)、案外人上海圣雪投資管理有限公司(合同乙方)簽訂《房屋租賃三方合同書》，內(nèi)容大致為：1、甲乙雙方就涉案房屋于2009年簽訂了《房屋租賃協(xié)議書》，約定將涉案房屋出租給乙方使用；2、2011年1月，甲乙丙三方簽訂《補充協(xié)議》，約定自2011年1月1日起，由丙方代乙方履行前述《房屋租賃協(xié)議書》的相關(guān)付款義務；3、自2014年1月1日起，乙方擬向丙方轉(zhuǎn)讓其在《房屋租賃協(xié)議書》中的全部權(quán)利義務，具體方式為原甲乙雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》、《補充協(xié)議》于2013年12月31日解除，并由甲丙雙方簽訂協(xié)議書；4、三方就相關(guān)結(jié)算事宜作了約定。
　　三、2014年，夢某園林管理公司(合同甲方)與意浩公司(合同乙方)簽訂《房屋租賃協(xié)議書》，約定涉案房屋面積約2610平方米，由意浩公司根據(jù)當前營業(yè)執(zhí)照所登載的經(jīng)營范圍進行使用，租賃期限自2014年1月1日至2019年12月31日，共五年。租金按年度計算，其中2017年5月1日至2019年4月30日為XXXXXXX元/年，2019年5月1日至2019年12月31日為XXXXXXX.6元/年，意浩公司應于每月25日前支付下月的租金及物業(yè)管理費，及每月1000元的管理費，并補差保證金，在合同履行完畢并結(jié)清租金和相關(guān)費用后，夢某園林管理公司不計息退還全額保證金。在租賃期內(nèi)，由意浩公司單獨安裝和使用水電燃氣計量表，并參照水電燃氣計量表的實際讀數(shù)和公用事業(yè)單位相關(guān)規(guī)定進行核算，水電燃氣費用由意浩公司承擔。意浩公司應嚴格遵守國家及本市的有關(guān)規(guī)定，在確保房屋結(jié)構(gòu)安全的前提下進行裝飾裝修。夢某園林管理公司確保租賃期間該房屋及管線的完好和適用狀態(tài)。在接到意浩公司的報修后，夢某園林管理公司應在24小時內(nèi)派人進行維修，否則意浩公司可請他人維修，費用由夢某園林管理公司承擔。在違約責任條款中約定，意浩公司逾期支付租金及水電燃氣費用的，每逾期一日，按應付租金金額的0.5‰支付違約金，逾期超過30日的，夢某園林管理公司有權(quán)解除本協(xié)議，且可將租賃保證金作違約金處理。意浩公司退房時可將該房屋內(nèi)屬于意浩公司所有的可移動設施設備自行搬離，但不得損壞該房屋的裝飾裝修及固定設備，并應保持該房屋意浩公司使用時的現(xiàn)狀，即“原狀交房，現(xiàn)狀退房”，雙方并就其他租賃事宜進行了約定?！斗课葑赓U協(xié)議書》附件包括涉案房屋房地產(chǎn)權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)人委托夢某園林管理公司租賃涉案房屋的授權(quán)委托書、意浩公司的營業(yè)執(zhí)照。
　　四、2017年3月15日，夢某園林管理公司向意浩公司郵寄《催款單》，該《催款單》上列明了意浩公司欠付的2016年至2017年部分月份的租金、管理費、水電費的金額，并要求意浩公司收到此函的7日內(nèi)交清上述欠款，到期未付將按照協(xié)議及法律法規(guī)處理。5月5日，夢某園林管理公司向意浩公司發(fā)出《律師函》，明確在意浩公司收到《催款單》后，仍未能全額結(jié)清所欠費用，逾期超過30日，違反了合同約定，故夢某園林管理公司根據(jù)約定，行使合同解除權(quán)，《房屋租賃協(xié)議書》于5月8日解除，并要求意浩公司于合同解除之日起60日內(nèi)騰空并搬離涉案房屋，結(jié)清應結(jié)而未結(jié)的費用。意浩公司確認收到上述《律師函》。
　　五、夢某園林管理公司與意浩公司在審理中均確認原案外人上海圣雪投資管理有限公司因租賃涉案房屋而向夢某園林管理公司支付的租賃保證金，視為意浩公司履行《房屋租賃協(xié)議書》而向夢某園林管理公司支付的保證金，金額為730406.25元。
　　六、經(jīng)雙方對賬確認，本次訴訟之前，意浩公司實際支付租金至2017年3月底，水電費支付至2017年4月底，意浩公司對5月至8月的電費欠費金額不予確認，9月、10月的欠費金額予以確認。因燃氣費系意浩公司自行支付，故夢某園林管理公司不再予以主張。本案訴訟期間，夢某園林管理公司稱其于2018年6月8日收到859261.38元，意浩公司稱上述款項中包括2017年4月至6月底的租金以及該期間的管理費3000元，多余款項為意浩公司向夢某園林管理公司支付的案外其他租賃房屋的費用，與本案訴訟標的無關(guān)，夢某園林管理公司對上述意見予以認同。
　　以上事實有產(chǎn)權(quán)證、《情況說明》、《房屋租賃三方合同書》、《房屋租賃協(xié)議書》、《催款單》、《律師函》、付款憑證等證據(jù)予以證明，本院予以認定。
　　關(guān)于反訴部分的事實如下：
　　七、意浩公司稱，因客房天溝及露臺頂滲水、屋面梁及大梁等結(jié)構(gòu)需加固，而夢某園林管理公司沒有進行維修，意浩公司于2011年、2014年、2016年期間分別聘請外單位對涉案房屋進行了修理修繕，產(chǎn)生訴請的費用XXXXXXX.11元，為此提供了相應的施工合同、維修合同、維修清單、發(fā)票、付款憑證等證據(jù)。夢某園林管理公司以意浩公司沒有根據(jù)約定履行通知義務為由，對上述維修事實是否成立及費用金額的真實性均不予認可，意浩公司則表示每次進行維修均口頭告知了夢某園林管理公司，但沒有相關(guān)證據(jù)提供，但雙方在同一處地點辦公，夢某園林管理公司對施工行為應當是明知的。又因為進行了幾次維修，修復之前的損害狀況已經(jīng)無法予以證明。
　　八、意浩公司稱，因經(jīng)營需要，意浩公司對涉案房屋進行了裝飾裝修，累計產(chǎn)生訴請的費用達XXXXXXX.3元，意浩公司提供了相應的施工合同、發(fā)票。夢某園林管理公司認為對是否產(chǎn)生了費用的真實性無法確認，且根據(jù)發(fā)票判斷部分費用發(fā)生在涉案房屋的租賃期限之外，意浩公司則補充雙方在同一處地點辦公，夢某園林管理公司對裝修應當是明知的，且由于三方協(xié)議的存在，意浩公司對房屋的使用存在連續(xù)性，故裝修行為均發(fā)生在租賃期內(nèi)。
　　九、2017年9月，意浩公司向夢某園林管理公司發(fā)函，內(nèi)容大致為：今年4-6月酒店客房關(guān)門但電能耗沒有減少，沒有抄表本公司也沒有簽字確認，希望1、更換按照新表；2、每一次抄表數(shù)由雙方核對后簽字確認；3、對于之前發(fā)生的電費偏高，希望雙方派員核對找出原因。夢某園林管理公司對此的意見同其反訴辯稱意見。
　　十、審理期間，意浩公司表示關(guān)于其主張的水電損耗費及超額收取的電費，可以由法院酌情判決。
　　以上事實有相關(guān)的《建設工程施工承包合同》、《屋頂滲漏水維修合同》、《裝飾裝修合同》、維修清單、發(fā)票、付款憑證、公函等證據(jù)在案。
　　本院認為，依法成立的合同，自成立時生效。涉案的《房屋租賃協(xié)議書》是在原被告雙方之間簽訂，內(nèi)容沒有違反法律規(guī)定之處，且簽約雙方對合同的效力不持異議，故《房屋租賃協(xié)議書》應當視為是雙方的真實意思表示，屬于有效合同，各方應當按照約定行使權(quán)利、承擔義務?，F(xiàn)就本案雙方爭議的焦點作以下分析：關(guān)于本訴。1、《房屋租賃協(xié)議書》的解除。法律規(guī)定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。合同自通知到達對方時解除。根據(jù)《房屋租賃協(xié)議書》的約定，意浩公司作為承租人，其負有“于每月25日前支付下月的租金及物業(yè)管理費等相關(guān)費用的義務”，如其“每逾期一日，按應付租金金額的0.5‰支付違約金，逾期超過30日的，夢某園林管理公司有權(quán)解除本協(xié)議”?，F(xiàn)查明，在意浩公司出現(xiàn)逾期付款的情況之后，夢某園林管理公司于2017年3月15日向其發(fā)出了《催款單》，要求其補交所欠的2016年、2017年的全額費用，但之后意浩公司僅支付了部分欠費，為此，夢某園林管理公司于2017年5月5日發(fā)出《律師函》，向意浩公司重申了支付欠費的意見，并提出解除合同，既有事實依據(jù)，也符合雙方約定，因此，該解除行為有效，《房屋租賃協(xié)議書》解除日為《律師函》中確定的2017年5月8日。同時，基于法律的規(guī)定以及雙方的約定，意浩公司負有“按現(xiàn)狀”搬離并騰空租賃房屋的義務。至于意浩公司辯稱的因夢某園林管理公司未能履行確保租賃期間的房屋及管線完好適用的合同義務，無權(quán)行使合同解除權(quán)的意見，本院認為，根據(jù)法律規(guī)定，承租人無正當理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。一方面，意浩公司提供的在案證據(jù)無法證明其所述的待證事實能夠有效成立，另一方面，在夢某園林管理公司依據(jù)法律規(guī)定向其送達《催款單》后，意浩公司也沒有行使抗辯權(quán)，故其辯稱意見本院難以采納。2、《房屋租賃協(xié)議書》解除后的費用結(jié)算。根據(jù)雙方在審理過程中對相關(guān)費用的對賬情況以及意浩公司對費用計算方法無異議的表述，意浩公司應當支付2017年7月起的房屋使用費、管理費及違約金，水電費從2017年5月起計算。關(guān)于反訴。根據(jù)法律規(guī)定及雙方約定，只有在意浩公司明確要求夢某園林管理公司履行維修義務而其不履行的情況下，意浩公司可以自行修復，費用由夢某園林管理公司承擔，現(xiàn)意浩公司沒有證據(jù)證明其履行了通知義務，且基于現(xiàn)有的在案證據(jù)不足以證明反訴原告意浩公司所稱的房屋存在大梁、屋面滲水等質(zhì)量問題的事實能夠有效成立，且意浩公司在審理中也確認相關(guān)質(zhì)量問題已經(jīng)被修復，原有現(xiàn)場的狀況已經(jīng)無法取證，故對反訴第一項訴訟請求不予支持。同時，相關(guān)司法解釋規(guī)定，因承租人違約導致合同解除，承租人請求承租人賠償剩余租賃期限內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。根據(jù)本訴部分闡明的理由，意浩公司構(gòu)成單方違約，其要求夢某園林管理公司返還保證金、賠償裝飾裝修損失的第二項訴訟請求不符合合同約定及法律規(guī)定，本院也不予支持。至于意浩公司提出的退還水電損耗費、電費超額支出的反訴請求，雖然從形式上意浩公司簽字表示了同意，但從相關(guān)證據(jù)顯示，其對此種收費方法是持有異議的，且夢某園林管理公司收取上述費用沒有合法依據(jù)，對該項請求本院結(jié)合雙方的意見酌情判決。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第一百零七條、第二百二十一條、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海夢某園林管理有限公司與被告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議書》自2017年5月8日解除；
　　二、被告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)攜屬其所有的可移動設施設備搬離并騰空普陀區(qū)宜昌路XXX號夢某園區(qū)域內(nèi)的租賃房屋；
　　三、被告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海夢某園林管理有限公司支付上述房屋從2017年7月1日起的占用使用費和管理費，直至被告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司搬離騰空上述房屋之日止(房屋使用費、管理費的標準按照租賃協(xié)議書約定的租金及管理費的標準執(zhí)行)；
　　四、被告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海夢某園林管理有限公司支付2017年5月1日起的水電費，直至被告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司搬離上述房屋之日止(水電費的給付標準按照供水供電部門出具的憑證及被告實際使用數(shù)為準)；
　　五、被告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海夢某園林管理有限公司支付違約金人民幣9739.86元；
　　六、反訴被告上海夢某園林管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向反訴原告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司一次性返還水電損耗費、電費超額支出費共計人民幣200000元；
　　七、對反訴原告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司的其余反訴請求不予支持。
　　如未按本判決指定的期間履行上述給付金錢的義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案訴訟保全費人民幣5000元，由被告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司承擔。
　　本案本訴受理費人民幣25021元，由被告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司承擔。
　　本案反訴受理費人民幣38035元，由反訴原告上海意浩企業(yè)發(fā)展有限公司承擔人民幣37202元，反訴被告上海夢某園林管理有限公司承擔人民幣833元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：王敏瑩

書記員：王??飛