原告(反訴被告)：上海梟梵投資管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：孫雯俐，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：陳中圓，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐惠忠，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：許某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市寶山區(qū)。
　　委托訴訟代理人：丁勇，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“梟梵公司”)與被告(反訴原告)許某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月1日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告梟梵公司法定代表人孫雯俐及委托訴訟代理人陳中圓、被告許某某委托訴訟代理人丁勇參加了2019年3月26日庭審；原告梟梵公司法定代表人孫雯俐及委托訴訟代理人陳中圓、被告許某某及其委托訴訟代理人丁勇參加了2019年5月24日庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：被告支付拖欠原告的租金暫計(jì)人民幣(以下幣種同)16,000元(自2018年8月起暫計(jì)至2018年9月止，請(qǐng)求按照前述標(biāo)準(zhǔn)支持至判決生效之日)。庭審中，原告變更訴訟請(qǐng)求為：1．解除原、被告簽訂的《辦公室租賃合同》；2．被告支付拖欠原告的租金32,000(自2018年7月21日起計(jì)算至2018年11月20日止)；3．被告向原告支付占有使用費(fèi)(按照租金標(biāo)準(zhǔn)每月8,000元，自2018年11月21日起計(jì)算至2019年4月4日止)；4．被告支付違約金57,600元(按租賃合同總金額的20%計(jì)算)，并判令原告沒收被告押金16,000元。事實(shí)與理由：2018年1月16日，原、被告簽訂1份《辦公室租賃合同》，合同約定原告將坐落于上海市嘉定區(qū)金沙江路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)租賃給被告供經(jīng)營(yíng)使用，租金為每月8,000元，每年遞增500元。租賃期限為三年，自2018年4月11日起至2021年4月20日止。前述合同對(duì)付款方式、付款時(shí)間、違約責(zé)任等事項(xiàng)均做出了具體約定。其中該合同第二條第3點(diǎn)明確：乙方采取付三支付方式，租金享受折扣優(yōu)惠，折后首期租房租金為24,000元；下期租金需提前7日支付。合同簽訂后，原告按約將系爭(zhēng)房屋交付被告使用。但被告自2018年7月起拒絕支付下一季度的房租。2018年11月16日，被告又無故向原告發(fā)送《辦公室租賃合同解除通知書》，單方面要求解除合同，原告曾積極與被告溝通并要求繼續(xù)履行合同，但無奈被告仍堅(jiān)持解除合同，且至今未付清房租。經(jīng)原告多次催告無果。原、被告簽訂的《辦公室租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，雙方租賃關(guān)系依法成立，雙方均應(yīng)恪守遵行。現(xiàn)被告拒不支付租金且單方面提前解除合同，已構(gòu)成根本違約，侵害了原告的合法權(quán)益，故原告訴至法院。
　　被告辯稱，系爭(zhēng)房屋長(zhǎng)期漏水導(dǎo)致被告無法正常租賃使用，被告難以實(shí)現(xiàn)訂立租賃合同的目的，被告可以依法解除合同，原、被告簽訂的《辦公室租賃合同》因被告行使解除權(quán)而解除，合同解除的時(shí)間應(yīng)為2018年11月16日，即被告向原告送達(dá)《辦公室解除通知書》之日。原告提供的房屋長(zhǎng)期漏水致使被告無法正常使用系爭(zhēng)房屋，原告構(gòu)成根本違約并導(dǎo)致合同解除，被告不存在違約行為，不應(yīng)當(dāng)支付違約金，同時(shí)，原告應(yīng)當(dāng)返還被告已付押金。即使法院認(rèn)定被告應(yīng)支付違約金，也應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)際損失調(diào)整違約金數(shù)額，而非認(rèn)定原告訴請(qǐng)主張的金額。原告惡意訴訟，違反禁止權(quán)利濫用原則，更體現(xiàn)其違約惡意。在租賃期間，原告應(yīng)當(dāng)保證租賃物符合約定的用途，否則須承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，被告有權(quán)要求減免房屋租金。系爭(zhēng)房屋漏水長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月，自承租起不久，系爭(zhēng)房屋已無法正常使用，根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南》的通知第七條“租賃期間，承租人不能對(duì)租賃房屋繼續(xù)使用、收益，并具備法定或約定要件事實(shí)時(shí)，承租人可以請(qǐng)求減少或免除租金”的規(guī)定，對(duì)于被告自4月起已經(jīng)支付的租金，原告應(yīng)當(dāng)予以返還。
　　被告向本院提出反訴請(qǐng)求：1．確認(rèn)雙方簽訂的《辦公室租賃合同》于2018年11月14日解除；2．原告賠償損失105,966元(具體包括：更換辦理食品流通許可證9,000元、裝修費(fèi)用5,500元、貨物損失6,551元、停工損失64,915元、經(jīng)營(yíng)損失20,000元)；3．原告返還押金16,000元。事實(shí)與理由：租賃合同簽訂后，被告對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修。因被告經(jīng)營(yíng)食品加工業(yè)務(wù)，需在系爭(zhēng)房屋所在地辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，在營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理期間，系爭(zhēng)房屋即出現(xiàn)多處、大面積、持續(xù)漏水及落灰現(xiàn)象，且所漏的是散發(fā)著惡臭的污水，污水侵蝕墻壁及房屋內(nèi)物品，室內(nèi)裝修已面目全非，貨物受侵蝕、受潮損壞，工作空間散發(fā)著濃烈的惡臭，無法正常使用。被告經(jīng)營(yíng)的是食品業(yè)務(wù)，對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的衛(wèi)生要求較高，持續(xù)的污水滴漏，導(dǎo)致被告根本無法開展經(jīng)營(yíng)。被告對(duì)此多次與原告溝通，要求其對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行修繕，但漏水情況并未得到解決，導(dǎo)致被告損失慘重，被告訂立租賃合同的目的已無法實(shí)現(xiàn)，被告有權(quán)解除合同，并要求原告退還押金、賠償損失。
　　庭審中，被告變更反訴的訴訟請(qǐng)求2為判令原告賠償損失168,865.47元(具體包括：裝修費(fèi)用7,500元、貨物損失8,561元、漏水維修費(fèi)用1,200元、漏水造成的窩工損失64,915元、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)損失77,689.47元、辦理食品經(jīng)營(yíng)許可證9,000元)。
　　針對(duì)被告的反訴，原告辯稱，同意雙方簽訂的《辦公室租賃合同》于2018年11月14日解除，不同意被告提出的其余反訴請(qǐng)求，理由如下：被告反訴訴請(qǐng)2所列的各項(xiàng)損失沒有事實(shí)依據(jù)，所列各項(xiàng)損失與原告無關(guān)，且根據(jù)租賃合同約定，裝修損失應(yīng)由承租方自行承擔(dān)，被告違約在先，該損失也不應(yīng)由原告承擔(dān)。同時(shí)，根據(jù)合同約定，在被告違約的情況下，原告有權(quán)不予返還押金，故原告不同意返還押金16,000元。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　1．上海市嘉定區(qū)金沙江路XXX弄XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)、XXX號(hào)XXX層房屋登記在案外人陳某某名下。2014年9月30日，陳某某與孫雯俐簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定陳某某將上述房屋出租給孫雯俐，租賃期限自2015年1月1日起至2026年12月31日止。就上述房屋的分割、出租事宜，陳某某于2015年7月17日出具授權(quán)委托書，該授權(quán)委托書載明，把上述房屋作為辦公用途，出租給孫雯俐個(gè)人，同時(shí)允許孫雯俐授權(quán)梟梵公司分割成小型辦公室出租。后梟梵公司將上述房屋分割，系爭(zhēng)房屋系上述房屋分割后的其中一間辦公室。
　　2．2018年1月16日，梟梵公司(甲方)與許某某(乙方)簽訂1份《辦公室租賃合同》，合同約定：甲方將系爭(zhēng)房屋出租給乙方作為辦公室；租期自2018年4月11日起至2021年4月20日止，其中，自2018年4月11日起至2018年4月20日為乙方的免租期；首年租金為8,500元／月，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，折后租金為8,000元／月，之后每年遞增500元，其中第二年租金為8,500元／月，第三年租金為9,000元／月；乙方需支付甲方租房押金16,000元；乙方采取付三支付方式，折后首期租房租金為24,000元，下期租金需提前7日支付；若乙方提前解除合同，視為乙方單方面違約，甲方將已經(jīng)支付的租金及押金作為違約金扣除，同時(shí)要求乙方支付合同總金額的20%作為違約金；甲方將房屋交給乙方后，乙方的裝修及修繕，甲方概不負(fù)責(zé)，其經(jīng)營(yíng)情況也與甲方無關(guān)；合同另約定了其他內(nèi)容。上述合同簽訂后，梟梵公司將系爭(zhēng)房屋交付許某某使用，許某某向梟梵公司支付了16,000元押金，并按租賃合同約定的租金金額支付租金至2018年7月20日。
　　3．因許某某經(jīng)營(yíng)的食品公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理問題，許某某與梟梵公司產(chǎn)生矛盾。同時(shí)，自2018年6月12日起，系爭(zhēng)房屋時(shí)常出現(xiàn)漏水現(xiàn)象。許某某向梟梵公司公司反映了漏水情況，梟梵公司進(jìn)行了一定的修繕，但房屋漏水問題并未解決，許某某遂拒絕向梟梵公司支付下期租金。2018年8月13日，梟梵公司向許某某發(fā)出律師函，函告許某某不接受單方面解除合同的行為，再次催告許某某繼續(xù)履行租賃合同；許某某應(yīng)在接到本函后三日內(nèi)向梟梵公司付清已拖欠的下一季度租金66,000元。2018年11月16日，許某某向梟梵公司發(fā)出《辦公室房屋退租交接通知書》，該通知書載明：因梟梵公司拒不配合，導(dǎo)致系爭(zhēng)房屋移交不能順利完成，期間產(chǎn)生的所有費(fèi)用應(yīng)由梟梵公司承擔(dān)，梟梵公司若仍以合同未解除為由要求許某某交付因“延遲交房”所導(dǎo)致的房租及相應(yīng)的逾期利息或違約金，許某某有理由拒絕支付；自本通知函發(fā)之日起，視為許某某已完成退房交接義務(wù)，梟梵公司不得以任何理由拒絕收房，否則產(chǎn)生的法律后果由梟梵公司承擔(dān)；請(qǐng)梟梵公司退回押金16,000元，賠償辦證損失一個(gè)月房租8,000元及漏水造成的物損50,000元。2018年11月16日，許某某搬離系爭(zhēng)房屋。2018年11月21日，許某某至梟梵公司辦公地址欲交還系爭(zhēng)房屋的鑰匙，但梟梵公司未予配合。許某某與梟梵公司未簽訂書面的交接書。
　　以上事實(shí)，有上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿、《辦公室租賃合同》、《辦公室租賃合同解除通知書》、律師函等證據(jù)材料及庭審筆錄為證。
　　本院認(rèn)為，梟梵公司與許某某簽訂的《辦公室租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方應(yīng)依約履行各自的義務(wù)。梟梵公司作為出租方，應(yīng)當(dāng)保證租賃物在租賃期間符合約定的用途，系爭(zhēng)房屋漏水情況屬實(shí)，對(duì)許某某的辦公經(jīng)營(yíng)也產(chǎn)生了影響，但漏水情況尚未達(dá)到系爭(zhēng)房屋無法使用的程度，許某某以系爭(zhēng)房屋漏水為由主張單方解除權(quán)缺乏依據(jù)，應(yīng)當(dāng)支付其占有系爭(zhēng)房屋期間的房屋租金?，F(xiàn)梟梵公司亦主張解除合同，并同意以許某某送達(dá)《辦公室租賃合同解除通知書》之日作為合同解除之日，故本院確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同于2018年11月16日解除。關(guān)于房屋租金的金額，考慮到系爭(zhēng)房屋漏水確實(shí)給許某某的辦公經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了一定的影響，故對(duì)許某某要求減少房屋漏水期間租金并適當(dāng)返還漏水期間已付租金的抗辯意見，本院予以采信，本院酌情確定許某某按照原租金的70%，即5,600元／月支付房屋漏水期間的租金。對(duì)于2018年6月12日至同年7月20日許某某的已付租金，梟梵公司應(yīng)返還許某某3,000元。對(duì)于2018年7月21日至同年11月20日期間的租金，許某某應(yīng)當(dāng)向梟梵公司支付22,400元。2018年11月16日，許某某向梟梵公司送達(dá)了《辦公室房屋退租交接通知書》，且于當(dāng)日搬離了系爭(zhēng)房屋，同年11月21日，許某某退還系爭(zhēng)房屋鑰匙時(shí)，亦遭到了梟梵公司工作人員的拒絕，因此，對(duì)于系爭(zhēng)房屋未被及時(shí)利用的擴(kuò)大損失應(yīng)由梟梵公司承擔(dān)，梟梵公司要求許某某支付2018年11月21日至2019年4月4日期間的房屋占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。關(guān)于違約金及房屋押金，系爭(zhēng)房屋尚未達(dá)到無法使用的程度，許某某提前解除合同存在過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)支付違約金，但梟梵公司提供的租賃房屋有瑕疵，且未及時(shí)解決系爭(zhēng)房屋的漏水問題，梟梵公司亦有過錯(cuò)，梟梵公司主張的違約金過高，許某某亦提出調(diào)整違約金的金額，本院酌情確定許某某支付梟梵公司違約金16,000元，房屋押金16,000元梟梵公司應(yīng)予返還。按照合同約定，裝修費(fèi)用本應(yīng)由許某某自行承擔(dān)，許某某提前解除合同，故許某某主張裝修費(fèi)用、更換食品流通證的費(fèi)用缺乏依據(jù)。同時(shí)，許某某主張的貨物損失、停工損失及經(jīng)營(yíng)損失，根據(jù)許某某提供的現(xiàn)有證據(jù)，本院尚難認(rèn)定許某某主張的受損金額與系爭(zhēng)房屋漏水有關(guān)。故許某某要求梟梵公司賠償經(jīng)濟(jì)損失168,865.47元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第九十七條、第一百零七條及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司與被告(反訴原告)許某某于2018年1月16日簽訂的《辦公室租賃合同》于2018年11月16日解除；
　　二、原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)許某某已付租金3,000元；
　　三、被告(反訴原告)許某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司2018年7月21日至2018年11月20日期間的租金22,400元；
　　四、被告(反訴原告)許某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司違約金16,000元；
　　五、原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)許某某房屋押金16,000元；
　　六、原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司的其余本訴請(qǐng)求，不予支持；
　　七、被告(反訴原告)許某某的其余反訴請(qǐng)求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)2,732元，減半收取1,366元，由原告(反訴被告)負(fù)擔(dān)929元，被告(反訴原告)負(fù)擔(dān)437元。被告(反訴原告)負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。反訴受理費(fèi)2,739.4元，減半收取1,369.7元，由被告(反訴原告)負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：馬??丹

書記員：吳嘉蕓