原告(反訴被告)：上海梟梵投資管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：孫雯俐，董事長。
　　委托訴訟代理人：陳中圓，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐惠忠，北京煒衡(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海意柒創(chuàng)意設(shè)計有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：王園園，設(shè)計總監(jiān)。
　　委托訴訟代理人：丁勇，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司(以下簡稱“梟梵公司”)與被告(反訴原告)上海意柒創(chuàng)意設(shè)計有限公司(以下簡稱“意柒公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月1日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告梟梵公司法定代表人孫雯俐及委托訴訟代理人陳中圓、被告意柒公司委托訴訟代理人丁勇參加了2019年3月26日庭審；原告梟梵公司法定代表人孫雯俐及委托訴訟代理人陳中圓、被告意柒公司法定代表人王園園及委托訴訟代理人丁勇參加了2019年5月24日庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：1．解除原、被告簽訂的《辦公室租賃合同》；2．被告支付拖欠原告的租金人民幣(以下幣種同)22,000元(自2018年7月1日起至2018年7月31日止)；3．被告向原告交付上海市嘉定區(qū)金沙江路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“系爭房屋”)；4．被告向原告支付占有系爭房屋的使用費(fèi)，暫計22,000元(按照租金標(biāo)準(zhǔn)每月22,000元，自2018年8月27日起暫計至2018年9月19日止，請求按合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付至被告實際交房之日止)；5．被告支付違約金293,044.80元。事實與理由：2017年7月11日，原、被告簽訂1份《辦公室租賃合同》，合同約定原告將系爭房屋租賃給被告供經(jīng)營使用，租金為每月20,000元，每年遞增10%。租賃期限為五年，自2017年7月1日起至2022年7月31日止。前述合同對付款方式、付款時間、違約責(zé)任等事項均做出了具體約定。其中該合同第十條第2點(diǎn)明確：若乙方提前解除合同，視為乙方單方面違約，甲方有權(quán)扣除乙方已經(jīng)支付的租金及押金，同時支付合同金額的20%作為違約金。合同簽訂后，原告按約將系爭房屋交付被告使用至今。但被告自2018年6月起拒絕支付下一季度的房租，經(jīng)原告催告無果。2018年7月1日，被告又無故向原告發(fā)送《辦公室租賃合同解除通知書》，單方面要求解除租賃合同，原告曾積極與被告溝通并要求繼續(xù)履行合同，但被告仍堅持解除合同且實際占有系爭房屋至今，并未付清房租。原、被告簽訂的《辦公室租賃合同》系雙方真實意思表示，雙方租賃關(guān)系依法成立，雙方均應(yīng)恪守遵行。現(xiàn)被告拒不支付租金，已構(gòu)成根本違約，占據(jù)原告房屋至今的行為已經(jīng)侵害了原告的合法權(quán)益，故原告訴至法院。
　　庭審中，原告變更訴訟請求為：1．解除原、被告簽訂的《辦公室租賃合同》；2．被告向原告支付占有系爭房屋的使用費(fèi)66,000元(按照租金標(biāo)準(zhǔn)每月22,000元，自2018年8月1日起計算至2018年10月29日止)；3．被告支付違約金293,044.80元(按租賃合同總金額的20%計算)，并判令原告沒收被告押金40,000元。
　　被告辯稱，系爭房屋長期漏水導(dǎo)致被告無法正常租賃使用，被告難以實現(xiàn)訂立租賃合同的目的，被告可以依法解除合同，原、被告簽訂的《辦公室租賃合同》因被告行使解除權(quán)而解除，合同解除的時間應(yīng)為2018年7月31日，即被告向原告送達(dá)《辦公室解除通知書》之日。原告提供的房屋長期漏水致使被告無法正常使用系爭房屋，原告構(gòu)成根本違約并導(dǎo)致合同解除，被告不存在違約行為，不應(yīng)當(dāng)支付違約金。原告主張違約金沒有法律依據(jù)，也沒有實際損失作為依據(jù)。即使法院認(rèn)定被告應(yīng)當(dāng)支付違約金，也應(yīng)當(dāng)依據(jù)實際損失調(diào)整違約金的數(shù)額，而非認(rèn)定原告所主張的違約金數(shù)額。原告惡意訴訟，違反禁止權(quán)利濫用原則，更體現(xiàn)其違約惡意。系爭房屋長期漏水，導(dǎo)致被告經(jīng)營和物件損失，若不及時解除合同，損失可能進(jìn)一步擴(kuò)大。雙方就因房屋漏水導(dǎo)致的被告損失賠償問題交涉中，原告違約后拒絕退還押金。且原告對系爭房屋采取了斷水?dāng)嚯娦袨?，客觀上系爭房屋已沒有被使用的可能，故原告不應(yīng)收取所謂“占用費(fèi)”，對已經(jīng)支付的租金亦應(yīng)當(dāng)返還。同時，系爭房屋漏水長達(dá)5個月，自3月起，系爭房屋已無法正常使用，根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛辦案要件指南》的通知第七條“租賃期間，承租人不能對租賃房屋繼續(xù)使用、收益，并具備法定或約定要件事實時，承租人可以請求減少或免除租金”的規(guī)定，對于被告自3月起已經(jīng)支付的租金，原告應(yīng)當(dāng)予以返還。
　　被告提出反訴請求：1．確認(rèn)雙方簽訂的《辦公室租賃合同》于2018年7月31日解除；2．原告賠償損失276,024.63元(具體包括：裝修費(fèi)用3,380元、貨物損失106,664.34元、搬家費(fèi)用2,857元、經(jīng)營損失163,123.29元)；3．原告返還押金40,000元。事實與理由：原告提供的租賃房屋出現(xiàn)漏水情況，且滴下來的水并非潔凈水，而是散發(fā)著惡臭的污水，污水侵蝕墻壁及房屋內(nèi)物品，室內(nèi)裝修已面目全非。被告經(jīng)營創(chuàng)意設(shè)計業(yè)務(wù)，持續(xù)的污水滴漏，不僅導(dǎo)致被告的創(chuàng)意設(shè)計樣板等辦公用品變形受損，還致使辦公室散發(fā)著一股濃烈的霉臭，嚴(yán)重影響了被告的正常經(jīng)營，導(dǎo)致被告訂立租賃合同的目的無法實現(xiàn)，故原告應(yīng)承擔(dān)因房屋漏水給被告造成的全部損失，并退還押金。
　　庭審中，被告變更反訴的訴訟請求2為判令原告賠償損失305,361.13元(具體包括：裝修費(fèi)用3,380元、貨物損失145,656.04元、搬家費(fèi)用2,857元、經(jīng)營損失153,468.09元)。
　　針對被告的反訴，原告辯稱，同意雙方簽訂的《辦公室租賃合同》于2018年7月31日解除，不同意被告提出的其余反訴請求，理由如下：被告反訴訴請2所列的各項損失沒有事實依據(jù)，所列各項損失與原告無關(guān)，且根據(jù)租賃合同約定，裝修損失和搬家損失應(yīng)由承租方自行承擔(dān)，被告違約在先，該損失也不應(yīng)由原告承擔(dān)。同時，根據(jù)合同約定，在被告違約的情況下，原告有權(quán)不予返還押金，故原告不同意返還押金40,000元。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：
　　1．上海市嘉定區(qū)金沙江路XXX弄XXX號、XXX號、XXX號、XXX號XXX層房屋登記在案外人陳某某名下。2014年9月30日，陳某某與孫雯俐簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定陳某某將上述房屋出租給孫雯俐，租賃期限自2015年1月1日起至2026年12月31日止。就上述房屋的分割、出租事宜，陳某某于2015年7月17日出具授權(quán)委托書，該授權(quán)委托書載明，把上述房屋作為辦公用途，出租給孫雯俐個人，同時允許孫雯俐授權(quán)梟梵公司分割成小型辦公室出租。后梟梵公司將上述房屋分割，系爭房屋系上述房屋分割后的其中一間辦公室。
　　2．2017年7月11日，梟梵公司(甲方)與意柒公司(乙方)簽訂1份《辦公室租賃合同》，合同約定：甲方將系爭房屋出租給乙方作為辦公室；租期5年，自2017年7月1日起至2022年7月31日止；乙方采取季度付支付方式，折后房租為20,000元／月，第一年季度房租為60,000元，免租期一個月，自2017年7月1日起至2017年7月31日止；租期5年，第一年為20,000元／月，之后每年按上一年租金的10%遞增；乙方需支付甲方租房押金40,000元；若乙方提前解除合同，視為乙方單方面違約，甲方有權(quán)扣除乙方已經(jīng)支付的租金及押金，同時支付合同總金額的20%作為違約金；甲方將房屋交給乙方后，乙方的裝修及修繕，甲方概不負(fù)責(zé)，其經(jīng)營情況也與甲方無關(guān)；合同另約定了其他內(nèi)容。上述合同簽訂后，梟梵公司將系爭房屋交付意柒公司使用，意柒公司向梟梵公司支付了40,000元押金，并按照合同約定的租金金額支付租金至2018年7月31日。
　　3．自2018年3月初至同年10月，系爭房屋時常出現(xiàn)漏水現(xiàn)象。意柒公司向梟梵公司反映了漏水情況，梟梵公司進(jìn)行了一定的修繕，但房屋漏水問題并未解決。意柒公司與梟梵公司就此產(chǎn)生爭議。2018年7月31日，意柒公司向梟梵公司發(fā)出《辦公室租賃合同解除通知書》，該通知書載明：自本通知函發(fā)之日起，梟梵公司與意柒公司之間簽訂的《辦公室租賃合同》解除，梟梵公司收到本書面通知后3-5個工作日給予回復(fù)確認(rèn)；梟梵公司退回意柒公司支付的押金40,000元，收到退回押金后，意柒公司將在3個工作日搬離現(xiàn)場。2018年8月13日，梟梵公司向意柒公司發(fā)出律師函，函告意柒公司付清已拖欠的租金24,000元。2018年8月27日，梟梵公司再次向意柒公司發(fā)出律師函，函告意柒公司應(yīng)在2018年9月1日向梟梵公司交付系爭房屋并完成相關(guān)善后義務(wù)(即于2018年9月1日前搬出全部物件并向梟梵公司交付系爭房屋，如9月1日仍未搬出的相關(guān)物品將視為意柒公司自動放棄所有權(quán))、支付合同總價款20%的違約金、付清已拖欠的租金。因梟梵公司與意柒公司未能就雙方爭議達(dá)成一致意見，2018年9月20日至同年10月7日，梟梵公司對系爭房屋采取了斷電措施。2018年10月27日，意柒公司搬離系爭房屋，同年10月29日雙方就系爭房屋進(jìn)行交接。
　　以上事實，有上海市不動產(chǎn)登記簿、《辦公室租賃合同》、《辦公室租賃合同解除通知書》、律師函等證據(jù)材料及庭審筆錄為證。
　　本院認(rèn)為，梟梵公司與意柒公司簽訂的《辦公室租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，雙方應(yīng)依約履行各自的義務(wù)。梟梵公司作為出租方，應(yīng)當(dāng)保證租賃物在租賃期間符合約定的用途，系爭房屋漏水情況屬實，對意柒公司的辦公經(jīng)營也產(chǎn)生了影響，但漏水情況尚未達(dá)到系爭房屋無法使用的程度，意柒公司以系爭房屋漏水為由主張單方解除權(quán)缺乏依據(jù)，應(yīng)當(dāng)支付房屋租金以及占有系爭房屋期間產(chǎn)生的房屋使用費(fèi)?，F(xiàn)梟梵公司亦主張解除合同，并同意以意柒公司送達(dá)《辦公室租賃合同解除通知書》之日作為合同解除之日，故本院確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同于2018年7月31日解除。關(guān)于房屋租金及占有使用費(fèi)的金額，考慮到系爭房屋漏水確實給意柒公司的經(jīng)營產(chǎn)生了一定的影響，故對意柒公司要求減少租金及房屋使用費(fèi)并返還部分已付房租的抗辯意見，本院予以采信。對于2018年3月1日至同年7月31日意柒公司的已付租金，本院酌情確定意柒公司按照原租金的70%，即15,400元／月支付，故梟梵公司應(yīng)返還意柒公司已付租金33,000元。對于2018年8月1日至同年10月29日期間的房屋占有使用費(fèi)，雙方在該時段就系爭房屋漏水及退租問題已產(chǎn)生嚴(yán)重爭議，梟梵公司在2018年9月20日至同年10月7日期間對系爭房屋采取了斷電措施，且系爭房屋的漏水情況也未解決，本院酌情確定意柒公司按照原租金的60%，即13,200／月支付該時段的占用費(fèi)，故意柒公司應(yīng)當(dāng)支付梟梵公司房屋占有使用費(fèi)39,600元。關(guān)于違約金及房屋押金，系爭房屋存在漏水情況，但尚未達(dá)到無法使用的程度，意柒公司提前解除合同存在過錯，應(yīng)當(dāng)支付違約金，但梟梵公司提供的租賃房屋有瑕疵，且未及時解決系爭房屋的漏水問題，梟梵公司亦有過錯，梟梵公司主張的違約金過高，意柒公司亦提出調(diào)整違約金的金額，本院酌情確定意柒公司支付梟梵公司違約金44,000元，房屋押金40,000元梟梵公司應(yīng)予返還。按照合同約定，裝修費(fèi)用本應(yīng)由意柒公司承擔(dān)，意柒公司提前解除合同，故意柒公司主張裝修費(fèi)用、搬家費(fèi)用的損失缺乏依據(jù)。意柒公司主張的貨物損失及經(jīng)營損失，根據(jù)意柒公司提供的現(xiàn)有證據(jù)，本院尚難認(rèn)定意柒公司主張的受損金額與系爭房屋漏水有關(guān)。故對意柒公司要求梟梵公司賠償經(jīng)濟(jì)損失305,361.13元的訴訟請求，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條、第一百零七條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司與被告(反訴原告)上海意柒創(chuàng)意設(shè)計有限公司于2017年7月11日簽訂的《辦公室租賃合同》于2018年7月31日解除；
　　二、原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)上海意柒創(chuàng)意設(shè)計有限公司已付租金33,000元；
　　三、被告(反訴原告)上海意柒創(chuàng)意設(shè)計有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司2018年8月1日至2018年10月29日期間的房屋占有使用費(fèi)39,600元；
　　四、被告(反訴原告)上海意柒創(chuàng)意設(shè)計有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司違約金44,000元；
　　五、原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)上海意柒創(chuàng)意設(shè)計有限公司押金40,000元；
　　六、原告(反訴被告)上海梟梵投資管理有限公司的其余本訴請求，不予支持；
　　七、被告(反訴原告)上海意柒創(chuàng)意設(shè)計有限公司的其余反訴請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)7,285.66元，減半收取3,642.83元，由原告(反訴被告)負(fù)擔(dān)2,914.26元，被告(反訴原告)負(fù)擔(dān)728.57元。被告(反訴原告)負(fù)擔(dān)之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。反訴受理費(fèi)5,880.42元，減半收取2,940.21元，由被告(反訴原告)負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
　　

審判員：馬??丹

書記員：吳嘉蕓