原告反訴被告：上海松江區(qū)創(chuàng)意幼某某，住所地上海市松江區(qū)。
法定代表人：王衛(wèi)國，理事長。
委托訴訟代理人：施衛(wèi)國，上海豐啟耘律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：殷敏，上海豐啟耘律師事務(wù)所律師。
被告反訴原告：上海健鵬紡織有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
法定代表人：李來縣，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：朱佳倩，上海市新閔律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：馬嫄媛，上海市新閔律師事務(wù)所律師。

原告上海松江區(qū)創(chuàng)意幼某某與被告上海健鵬紡織有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年08月03日立案后，依法適用普通程序。期間，被告提起反訴，本院受理后決定與本訴合并審理。原告的委托訴訟代理人施衛(wèi)國、殷敏、被告的委托訴訟代理人馬嫄媛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告上海松江區(qū)創(chuàng)意幼某某向本院提出訴訟請求：確認(rèn)被告于2018年5月31日簽發(fā)的房屋租賃合同到期告知公函無效，被告繼續(xù)履行2016年3月1日簽訂的租賃合同。事實(shí)和理由：原告自2011年8月1日起承租被告所屬的位于上海市九亭鎮(zhèn)九誼路XXX號1幢的兩層主廠房及一層門衛(wèi)房，附帶1幢和3幢之間的300平方米的草地，租賃房屋面積為3,292.31平方米現(xiàn)改名上海市松江區(qū)九誼路XXX號,以下簡稱系爭房屋，開辦松江區(qū)創(chuàng)意幼某某，租期自2011年8月1日起至2016年7月31日，約定租金為第一年0.64元每天每平方米，以后租金每年遞增5%。2016年3月1日原、被告雙方就系爭房屋重新簽訂了一份租期自2016年3月1日起至2024年12月31日的租賃合同，約定租金為第一年1.6元每天每平方米，以后租金每年遞增10%。后原、被告于2016年9月1日簽署一份租賃合同約定2016年9月1日至2018年8月31日二年租金不遞增。合同簽訂后，被告于2018年5月31日向原告發(fā)出房屋租賃合同到期告知公函，以2016年9月1日簽署的合同到期為由終止雙方租賃合同關(guān)系。原告遂與被告協(xié)商，被告以提高租金至3元每天每平方米為條件，同意繼續(xù)履行雙方租賃合同。在雙方無法談攏的情況下，被告采取了在園區(qū)邊上架起高音喇叭的行為，原告遂訴至法院。
被告上海健鵬紡織有限公司辯稱：2018年8月31日雙方租賃合同到期，雙方并未續(xù)簽任何的房屋租賃合同。原、被告于2016年9月1日簽訂的合同才是雙方實(shí)際履行的合同，且被告支付租金的情況也可以證明雙方實(shí)際履行的是2011年8月1日和2016年9月1日簽訂的合同。故請求駁回原告的訴請。同時，被告上海健鵬紡織有限公司提出反訴，請求判令：1、確認(rèn)雙方于2016年9月1日簽訂的租賃合同在2018年8月31日終止；2、原告搬離系爭房屋。訴訟中，被告自行撤回第1項(xiàng)反訴請求。事實(shí)和理由：2018年8月31日雙方租賃合同到期，原告應(yīng)當(dāng)返還系爭房屋。
針對反訴，原告上海松江區(qū)創(chuàng)意幼某某辯稱，本案雙方于2016年3月1日簽訂了8年期的合同，2016年9月1日簽訂的2年期的合同只是對前份合同租金進(jìn)行調(diào)整，租期仍應(yīng)按8年期合同履行，且由于已經(jīng)存在前份合同，故未提出續(xù)租請求。同時，同等情況下，原告有優(yōu)先承租權(quán)，要求履行8年期的合同。
經(jīng)審理查明：2011年8月1日，原告作為承租方、被告作為出租方，簽訂一份《租賃合同》以下簡稱合同1，約定被告將上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)九誼路XXX號1幢的兩層主廠房及一層門衛(wèi)房，附帶1幢和3幢之間的300平方米的草地租賃房屋面積為3292.31平方米出租原告，租賃期限自2011年8月1日起至2016年7月31日止；約定租金為第一年0.64元每天每平方米，以后租金第年遞增5%；租賃保證金190,000元，租賃合同期滿、原告支付全部租金及因租賃費(fèi)用產(chǎn)生的一切費(fèi)用并且返還被告房屋后，被告于10日內(nèi)無條件退還保證金。合同1簽訂后，雙方即履行各自義務(wù)。
上述合同1履行完畢后，原、被告再次簽訂了一份《廠房租賃合同》以下簡稱合同2，約定原告自2016年3月1日起至2024年12月31日止租賃系爭房屋租賃物未變，但合同記載為九誼路XXX號3號樓，建筑面積3292.31平方米；租金為第一年按不含稅1.6元每天每平方米計算，往后每年3月1日房屋租金遞增10%，租金按半年交納；合同自雙方簽章并收到房租后生效。
之后，原、被告又簽訂了第三份《廠房租賃合同》以下簡稱合同3，約定原告自2016年9月1日起至2018年8月31日止租賃系爭房屋租賃物仍未變，但合同記載為九誼路XXX號，2號樓包括兩層主廠房及一層門衛(wèi)以及院內(nèi)草坪，建筑面積3292.31平方米；租賃期滿，被告有權(quán)收回房屋，原告應(yīng)如期交還，原告如要續(xù)租，則必須在租賃期滿三個月前書面通知被告，被告同意后，重新簽訂租賃合同；租金為稅前1.6元每平方米天計算，即每年租金1,922,709元；租金每季度提前10日支付；合同1中約定的保證金本合同繼續(xù)延用；如原告裝修或設(shè)置對房屋結(jié)構(gòu)有影響的，租賃期滿后，被告有權(quán)要求原告恢復(fù)原狀原告不恢復(fù)原狀，被告收取恢復(fù)工程實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用；被告在租賃期滿后仍要出租的，在同等情況下，原告享有優(yōu)先承租權(quán)。
合同3的租賃屆滿后，被告發(fā)函告知原告房屋租賃合同到期，要求原告搬離系爭房屋。原告認(rèn)為合同2租賃期并未到期，要求被告繼續(xù)履行合同未果，遂涉訴。
另查明，合同1到期后，2016年9月20日，原告按照合同3的標(biāo)準(zhǔn)支付9月至11月的房租費(fèi)用480,677.26元，同時交納8月租金81,474元其中1,865.9元為水電費(fèi)，8月租金與合同1中約定的2015年8月1日到2016年7月31日的日租金為人民幣0.78元每天每平方米一致。
再查明，被告于2017年8月31日取得上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)九誼路XXX號房屋的不動產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)登記的399號1幢和399號3幢房屋類型為工廠，建筑面積合計3292.31平方米。
審理中，原告表示又支付被告2018年9月至11月的租金480,677元，被告確認(rèn)收到，但不認(rèn)可為租金，同意充抵使用費(fèi)。同時，雙方確認(rèn)租賃保證金為19萬元，同意在本案中一并處理。而使用費(fèi)被告要求按結(jié)束至原告實(shí)際搬離之日止。
以上事實(shí)，由相關(guān)租賃合同、房地產(chǎn)權(quán)證及宗地圖、銀行收款通知、收款收據(jù)、當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案所涉的三份租賃合同，系當(dāng)事人雙方真實(shí)意思表示，租賃房屋具備房地產(chǎn)權(quán)證，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，可以認(rèn)定為合法有效。現(xiàn)雙方爭議的焦點(diǎn)在于合同1履行完畢后，雙方履行的究竟是合同2、3中的哪一份。對此，本院認(rèn)為：一則，從合同形成的時間看，合同2先簽，合同3后簽，兩份合同的主體、租賃物等相同，但是租期、租金、支付方式、支付期限等均有所改變，合同內(nèi)容并非同一性，在無特別約定的前提下，一般應(yīng)理解為后合同取代前合同，雙方的租賃合同關(guān)系以后合同為準(zhǔn)；二則，從雙方的租金支付履行看，原告2016年8月31日之前支付的租金是按照合同1的租金標(biāo)準(zhǔn)支付，2016年9月之后是按照合同3的租金標(biāo)準(zhǔn)支付，并未按合同2的租金標(biāo)準(zhǔn)履行，應(yīng)理解為雙方以自己的行為表明愿意履行的是合同3，非合同2；三則，合同2并非雙方簽字即生效的合同，根據(jù)該合同約定，需要實(shí)際支付按該合同約定的租金合同才生效，而原告從未按該合同約定支付租金，故合同2未達(dá)生效條件。據(jù)此，本院認(rèn)為，原、被告在合同1到期后，雙方實(shí)際履行的應(yīng)為合同3，該合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。合同到期后，雙方未就續(xù)租事宜達(dá)成一致，被告有權(quán)收回房屋，原告應(yīng)當(dāng)予以返還。
鑒于當(dāng)事人提出就使用費(fèi)、保證金、訴訟中的已付款一并結(jié)算處理，為減少當(dāng)事人訟累，降低訴訟成本，本院酌情一并結(jié)算。因被告現(xiàn)仍實(shí)際占用系爭房屋，而該部使用的對價利益適用價值返還原則，被告應(yīng)比照合同3約定之“租金”標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)自2018年9月1日起至實(shí)際返還之日止的使用費(fèi)。被告自愿就收取的3個月費(fèi)用沖抵原告欠付的使用費(fèi)，并無不當(dāng)，本院予以準(zhǔn)許。租賃保證金本院亦酌情抵扣使用費(fèi)處理。
據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十五條第一款、第七十七條、第二百三十五條的規(guī)定判決如下：

一、原告反訴被告上海松江區(qū)創(chuàng)意幼某某于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離并返還被告反訴原告上海健鵬紡織有限公司位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)九誼路XXX號2號樓包括兩層主廠房及一層門衛(wèi)以及院內(nèi)草坪，建筑面積3292.31平方米【滬2017松字不動產(chǎn)權(quán)第033977號不動產(chǎn)登記顯示為399號1幢、3幢，建筑面積合計3292.31平方米】；
二、原告反訴被告上海松江區(qū)創(chuàng)意幼某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告反訴原告上海健鵬紡織有限公司自2018年12月1日起至實(shí)際搬離返還上述房屋之日止的使用費(fèi)按每年1,922,709元標(biāo)準(zhǔn)計算，租賃保證金190,000元可與使用費(fèi)一并沖抵結(jié)算；
三、駁回原告反訴被告上海松江區(qū)創(chuàng)意幼某某的訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)90,920元，反訴案件受理費(fèi)80元，合計訴訟費(fèi)91,000元，由原告上海松江區(qū)創(chuàng)意幼某某負(fù)擔(dān)90,960元已付90,920元，余款40元于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院，被告上海健鵬紡織有限公司負(fù)擔(dān)40元已付。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判長 張孜
審判員 暨秉恒
人民陪審員 馬蒙恩

書記員： 梁峙濤