原告：上海來伊份食品連鎖經(jīng)營有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：郁瑞芬，總裁。
　　委托訴訟代理人：楊小萍，女。
　　委托訴訟代理人：唐棟華，男。
　　被告：謝某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：喬宇梁，上海環(huán)綺律師事務(wù)所律師。
　　原告上海來伊份食品連鎖經(jīng)營有限公司(以下簡稱來伊份公司)與被告謝某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告來伊份公司的委托訴訟代理人楊小萍、唐棟華及被告謝某某的委托訴訟代理人喬宇梁到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　來伊份公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告退還原告履約保證金11,000元、退還已支付未履行的2018年11月20日至12月19日的租金11,000元及逾期退還保證金和租金的利息暫計68.62元(按本金22,000元，自2018年11月20日起計算至2019年4月25日，按同期銀行貸款利率計算)；2、被告賠償原告裝修損失10萬元及相當(dāng)于3個月租金的提前解除合同的違約金33,000元。事實和理由：原、被告于2015年12月25日簽訂《房屋租賃合同》，約定由原告(次承租人)承租被告(承租人)位于上海市浦東新區(qū)齊河路XXX號房屋(以下簡稱系爭房屋)，租賃期限自2015年12月20日起至2018年12月19日止。因被告自2018年11月1日起一直未支付出租人(周某某和趙某)房租，故出租人強行收回原告所租房屋，將《告知函》及《旺鋪招租廣告》張貼于原告門店的玻璃門窗上，要求原告于2018年11月18日撤離。原告無奈之下于2018年11月20日離場拆店。因被告過錯導(dǎo)致雙方租賃合同提前解除，原告多次聯(lián)系被告要求退還押金11,000元及已支付但未使用的租金11,000元(2018年11月20日至2018年12月19日)，但被告至今未退還。根據(jù)原租賃合同第十條第十六款之約定被告需承擔(dān)三個月的租金違約金及賠償十萬元雙開間房屋裝修損失，原告為維護自身權(quán)益遂訴至法院。
　　謝某某辯稱，被告沒有提前解除合同的行為，原告在合同屆滿前提前搬離是原告自己的行為，屬于違約行為，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。保證金和未使用完的租金在訴調(diào)時被告曾同意退還，但此后被告欲提起反訴，未使用完的租金抵原告應(yīng)承擔(dān)的違約金，保證金則愿意退還給原告。對于原告的訴請，被告僅同意退還保證金，訴請2沒有依據(jù)，不同意承擔(dān)違約金。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2015年12月25日，來伊份公司(承租方、乙方)與謝某某(出租方、甲方)簽訂《房屋租賃合同》，合同約定甲方將系爭房屋出租給乙方用于商業(yè)經(jīng)營，房屋建筑面積73.41平方米。租賃期限自2015年12月20日起至2018年12月19日止，首期租金66,000元,月租金11,000元，半年支付一次,租賃保證金11,000元。合同第10.2條約定，租賃期內(nèi)，甲方保證與任何第三方存在的經(jīng)濟糾紛或其他糾紛不得影響乙方對租賃房屋的正常使用，否則甲方免收乙方暫停營業(yè)期間的租金、物業(yè)費、水電費等一切費用，并賠償由此給乙方造成的一切損失；若該種情形導(dǎo)致乙方暫停營業(yè)超過7日的，乙方有權(quán)解除本合同，并甲方須按本合同第10.16條約定承擔(dān)違約責(zé)任。合同第10.16條約定，本合同有效期內(nèi)，甲方單方提前解除本合同或非因乙方原因?qū)е乱曳教崆敖獬竞贤?，甲方同意同時承擔(dān)以下違約責(zé)任：10.16.1退還乙方已支付之房屋租金及全額履約保證金；10.16.2向乙方支付不少于叁個月租金的違約金；10.16.3按單開間房屋五萬元、雙開間房屋十萬元的標(biāo)準(zhǔn)賠償乙方裝修損失；10.16.4賠償乙方的其他損失。合同第10.29條約定，在租賃期內(nèi)，乙方未提前通知甲方即解除本合同的，本合同自甲方收到乙方通知之日起即解除，乙方同意向甲方支付壹個月租金的違約金。合同另對其他事項作了約定。合同簽訂后，原告于合同簽訂當(dāng)日支付被告保證金11,000元，并于2018年6月5日支付了最后半年(2018年6月20日至2018年12月19日)的租金。
　　另查明，系爭房屋登記的產(chǎn)權(quán)人為案外人周某某、趙某。謝某某向產(chǎn)權(quán)人承租了系爭房屋，租賃期限自2015年12月20日起至2018年12月19日止，產(chǎn)權(quán)人同意謝某某轉(zhuǎn)租。
　　2018年11月2日，系爭房屋產(chǎn)權(quán)人在系爭房屋處張貼告知函，稱其只收到系爭房屋2018年10月、11月的房租，故房屋的使用權(quán)將提前一個月于2018年11月18日結(jié)束；要求房屋內(nèi)物品須于2018年11月18日全部清空；2018年11月19日產(chǎn)權(quán)人正式收回系爭房屋。此后，原告工作人員向被告發(fā)送短信，要求其及時處理與產(chǎn)權(quán)人之間的房租糾紛。
　　2018年11月20日，原告工作人員向被告發(fā)送短信，稱產(chǎn)權(quán)人已對系爭房屋鎖門，原告無法營業(yè)，將于當(dāng)日搬離租賃物。被告回復(fù)要求原告撥打110，待被告回上海后解決(糾紛)。原告于2018年11月20日搬離了系爭房屋。此后，雙方因退還租金及保證金等問題協(xié)商未果，遂引發(fā)訴訟。
　　審理中，被告提交了航班信息一組，證明被告2018年11月20日在外地，被告收到原告信息后即返滬，11月21日被告發(fā)現(xiàn)原告已搬離了租賃物。原告對被告提交證據(jù)的真實性不予確認(rèn)，原告認(rèn)為其在11月初已告知被告產(chǎn)權(quán)人要求限期搬離的信息，但被告一直未予處理(未支付產(chǎn)權(quán)人欠付租金)，直至11月20日產(chǎn)權(quán)人直接鎖門。
　　審理中，對于主張的裝修損失，原告稱系爭房屋由兩個門面連在一起(門牌號可能只有一個)，為雙開間，應(yīng)按合同第10.16.3條賠償10萬元裝修損失。對于原告的陳述，被告不予確認(rèn)。被告認(rèn)為租賃合同上體現(xiàn)不出系爭房屋為雙開間，且產(chǎn)證上只有一間，即使原告存在裝修，被告不清楚裝修成本，不認(rèn)可裝修損失10萬元，且涉案合同租期36個月，已實際履行了35個月，被告認(rèn)為原告裝修損失的請求不合理。對于原告訴請的違約金，被告認(rèn)為合同為原告提供的格式合同，違約條款應(yīng)為無效條款，被告不承擔(dān)違約責(zé)任。如果法庭認(rèn)定條款有效，則被告認(rèn)為該約定標(biāo)準(zhǔn)過高，應(yīng)當(dāng)調(diào)整至與原告的違約責(zé)任對等，即按照合同第10.29條調(diào)整至按一個月租金承擔(dān)違約金。原告認(rèn)為依據(jù)合同第10.16條中約定的其他損失，被告需支付其逾期退款的利息。
　　以上事實，由當(dāng)事人提供的《房屋租賃合同》、押金收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬單、產(chǎn)權(quán)人趙某出具的告知函、被告出具的承諾函、《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》、轉(zhuǎn)租證明、短信記錄及照片、航班信息及庭審筆錄等證據(jù)在案佐證。
　　本院認(rèn)為，原、被告就系爭房屋簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效。租賃合同履行期間，原告已如約付清了截止合同期限屆滿的應(yīng)付租金，由于被告與產(chǎn)權(quán)人之間因欠付租金問題引發(fā)糾紛，產(chǎn)權(quán)人要求提前收回系爭房屋，原告不得已于2018年11月20日搬離了系爭房屋，致使原、被告間的租賃合同提前解除，故造成涉案合同提前終止的責(zé)任在于被告。并且，原告曾于2018年11月初已將產(chǎn)權(quán)人要求限期搬離的相關(guān)信息通知于被告，并要求被告盡快處理與產(chǎn)權(quán)人之間的租金糾紛以保障涉案合同的正常履行。由于被告未妥善處理與產(chǎn)權(quán)人之間的糾紛，造成系爭房屋被產(chǎn)權(quán)人提前收回，被告以其在外地、無法趕回處理涉案糾紛而認(rèn)為原告系擅自搬離、應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的主張，與事實不符，本院不予采納。原、被告確認(rèn)涉案合同于2018年11月20日解除，被告收取原告的保證金11,000元以及2018年11月20日至12月19日的租金11,000元，被告應(yīng)予返還。被告逾期返還上述費用，造成原告利息損失。原告訴請被告支付逾期返還的利息損失68.62元，本院予以支持。由于被告違約造成涉案合同提前解除，原告訴請被告支付解除合同的違約金，具有合同依據(jù)。鑒于涉案合同租期36個月，實際已履行了35個月，被告認(rèn)為合同約定的解除合同違約金過高且因違約責(zé)任約定不對等，請求對違約金予以調(diào)整。綜觀合同的履行情況以及當(dāng)事人的過錯程度，本院準(zhǔn)許被告對解除合同違約金進(jìn)行調(diào)整的請求，酌情確定被告承擔(dān)解除合同違約金22,000元。原告無相關(guān)證據(jù)證實系爭房屋屬于合同約定的雙開間，并且即使原告曾經(jīng)對系爭房屋投入過裝修，因合同的租期已基本履行完畢，且被告已承擔(dān)了解除合同的違約金。原告再行要求被告賠償裝修損失10萬元的訴請，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告謝某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海來伊份食品連鎖經(jīng)營有限公司保證金11,000元、租金11,000元；
　　二、被告謝某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海來伊份食品連鎖經(jīng)營有限公司利息損失68.62元；
　　三、被告謝某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海來伊份食品連鎖經(jīng)營有限公司違約金22,000元；
　　四、駁回原告上海來伊份食品連鎖經(jīng)營有限公司的其他訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費3,181元，減半收取計1,590.50元，由原告上海來伊份食品連鎖經(jīng)營有限公司負(fù)擔(dān)790.50，被告謝某某負(fù)擔(dān)800元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：何紹輝

書記員：沈??嬿