原告：上海樸某投資發(fā)展有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：陳雷，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李鴻翱，上海市申華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：曾遲先，上海辰禾律師事務(wù)所律師。
　　被告：朱某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地上海市普陀區(qū)。
　　委托訴訟代理人：沈偉，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海樸某投資發(fā)展有限公司(以下簡稱樸某公司)與被告朱某房屋租賃合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告樸某公司的委托訴訟代理人李鴻翱、曾遲先，被告朱某及其委托訴訟代理人沈偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告樸某公司向本院提出訴訟請求：1、要求朱某支付拖欠的租金(使用費)，自2015年12月1日算至實際交還房屋之日即2017年11月13日止，其中2015年12月1日到2016年5月31日期間，按照每月13,369.65元計算，2016年6月1日至2017年11月13日止，按照每月14,038.13元計算；2、被告朱某已經(jīng)支付的押金25,466元，用以抵扣上述拖欠的租金及使用費；3、要求被告朱某支付拖欠的水電費8,282.17元(2015年10月26日前欠付的)；4、要求被告朱某支付2017年8月10日前欠付租金的利息，以285,100.05元以及8,282.17元為本金，從2018年7月11日起算到實際支付之日止。事實和理由：樸某公司與朱某在2014年4月18日簽訂了一份房屋租賃合同，約定由朱某承租位于寶山區(qū)上大路XXX-XXX號一層面積為98.5平方米的房屋用于經(jīng)營咖啡館，期限為三年，2014年4月20日起至2017年5月30日止。包括系爭房屋在內(nèi)的房屋均是上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處出租給樸某公司的，2015年11月期間部隊和樸某公司發(fā)生爭議，部隊向法院起訴樸某公司要求解除雙方的合同，經(jīng)一審、二審法院審理后判決確認雙方的租賃合同無效。現(xiàn)場有很多小租客不愿意搬遷，故樸某公司和部隊商量陸陸續(xù)續(xù)還房屋，但部隊不同意，要求統(tǒng)一收房。因此法院判決之后，現(xiàn)場還是維持現(xiàn)狀。部隊直至2017年11月13日收回了所有房屋。包括朱某在內(nèi)的房屋，樸某公司大約在2017年7、8月期間就失去了控制。因朱某拖欠租金等未付，故涉訟。
　　被告朱某辯稱，根據(jù)生效的判決，部隊和樸某公司的租賃合同是無效的，據(jù)此，樸某公司與朱某簽訂的合同也是無效的，故樸某公司沒有權(quán)利向朱某再收取租金。2015年年底，朱某向部隊提出要求搬遷的補償，部隊說要和樸某公司進行訴訟了，當(dāng)時朱某也無法聯(lián)系到樸某公司，部隊直接接手了所有場地，朱某就把水電費交給部隊了，部隊承諾可以讓朱某繼續(xù)做，能做一天是一天，同時免收租金和使用費，但部隊一旦要求走就必須隨時走。從2015年12月1日起，朱某的確沒有向樸某公司支付租金。事實上，朱某于2017年4月3日清空搬離，4月5日向部隊交還了鑰匙，但沒有書面的交接手續(xù)。另外，訴請超過訴訟時效，2016年10月之前的租金及使用費根據(jù)當(dāng)時的民訴法規(guī)定已經(jīng)超過了一年的訴訟時效，2016年10月之后部分的在起訴時也已經(jīng)超過訴訟時效。關(guān)于已付的押金的金額沒有異議。據(jù)此，要求駁回全部訴訟請求，即便法院認定要支付使用費，標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)根據(jù)部隊和樸某公司的租金標(biāo)準(zhǔn)，不同意按照合同約定遞增計算。關(guān)于其主張的水電費也沒依據(jù)，朱某已經(jīng)付清了全部的水電費用，沒有拖欠。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：2014年4月18日，樸某公司作為甲方與朱某作為乙方簽訂了一份房屋租賃合同，約定由朱某承租位于寶山區(qū)上大路XXX-XXX號一層面積為98.5平方米的房屋用于經(jīng)營餐飲，期限為三年，自2014年4月20日起至2017年5月30日止。租金從2014年5月30日開始計算，該房屋日租金一樓為4.25元每平方米每天，月租金為12,733元。房屋租金每年遞增5%。每三個月支付一次，先付后用。本合同簽訂當(dāng)日，乙方支付甲方保證金25,466元(2個月租金)。
　　另查明，中國人民解放軍上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處曾向本院起訴樸某公司，要求確認與樸某公司所簽訂的軍隊房地產(chǎn)租賃協(xié)議在2015年12月17日解除，樸某公司返還房屋，并支付租金、滯納金及違約金。本院經(jīng)審理后，作出一審判決【(2016)滬0113民初919號】，后中國人民解放軍上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處不服判決提起上訴，上海市第二中級人民法院于2017年5月26日作出終審判決，確認雙方簽訂的租賃合同因空房管理處未能提供系爭房屋建設(shè)工程規(guī)劃許可證而無效，樸某公司應(yīng)將房屋返還空房管理處并依照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋返還日前的占有使用費用。
　　本案審理過程中，樸某公司提供了房屋租金、水電費繳款通知書若干份，證明樸某公司就朱某遲延支付的租金及水電費一直在進行催討，并不存在超過訴訟時效的問題。朱某對有簽字簽收的予以確認，其余不予認可。
　　關(guān)于雙方爭議的水電費問題，朱某指出，根據(jù)樸某公司提供的房屋租金水電費繳款通知書，水電費繳款通知上明確2015年10月15日到2015年11月5日之間，朱某欠付746.6元電費，另一張租金水電費繳款通知中載明，截止到2015年10月14日，朱某欠付水電費6,681元，而朱某在2015年11月26日付清了上述款7,427元，即朱某已經(jīng)付清了2015年11月5日前的水電費。此時，電費的抄表數(shù)是24112度數(shù)。而根據(jù)朱某向部隊支付電費的開始的抄表數(shù)就是24112度，所以水電費朱某沒有拖欠。樸某公司表示，對于24112度的抄表數(shù)沒有異議，此后的電費朱某付給部隊樸某公司也沒有意見。最后一筆支付的金額也是7,427元，樸某公司所主張的是從開業(yè)起算的，有差額8,000多元未付，具體哪一段樸某公司無法確認。
　　關(guān)于雙方爭議的交還房屋時間的問題，朱某為此提供了以下證據(jù)材料：1、微信記錄(朱某本人的朋友圈)，證明朱某于2017年4月1日宣布咖啡館歇業(yè)；2、視頻(2017年4月3日拍攝的)，證明朱某于2017年4月3日進行咖啡館搬遷，現(xiàn)場視頻2段；視頻保存界面截圖，證明視頻于手機中保存界面截圖，顯示拍攝時間為2017年4月3日；3、通話記錄，證明朱某于2017年4月5日交還鑰匙，部隊收取鑰匙人員(XXXXXXXXXXX，現(xiàn)為空號)與朱某通話記錄；通話記錄保存界面截屏，證明上述通話記錄截屏保存界面，顯示通話時間為2017年4月5日；4、照片，證明2017年8月20日大風(fēng)雷電過后現(xiàn)場照片，顯示朱某咖啡館此前已被城管用宣傳布遮擋封門；網(wǎng)頁截屏，證明2017年8月19日大風(fēng)雷電預(yù)警新聞報道。對上述證據(jù)，樸某公司的質(zhì)證意見為：1、在朋友圈中發(fā)布的信息是帶有個人的感情色彩，對此樸某公司不認可，不符合事實；2、視頻的真實性無法認可，從視頻中可以看出搬遷的動作很大，和樸某公司在2017年5月15日拍攝的門面照片不符；3、關(guān)于通話記錄，如果部隊可以確認在2017年4月5日接受了朱某的房屋并不需要再繳納房租的話，樸某公司可以認可；4、通話記錄無法證明朱某的主張，通話時間也不能證明部隊收房的事實。
　　本院認為，根據(jù)生效判決，已經(jīng)確認中國人民解放軍上海警備區(qū)空余房地產(chǎn)管理處與樸某公司之間就包括系爭房屋在內(nèi)所簽訂的租賃合同無效，據(jù)此，樸某公司與朱某的轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)一并依法確認為無效。根據(jù)法律規(guī)定，合同無效后，因合同所取得的財產(chǎn)應(yīng)各自返還。故朱某應(yīng)從房屋中清退并返還給出租方。同時，應(yīng)依據(jù)合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向樸某公司支付房屋占有使用費。庭審中，朱某自認自2015年12月1日起未付租金，故該日后的使用費應(yīng)予以計算。關(guān)于使用費付款期限的問題，根據(jù)上述分析，合同無效后，承租方應(yīng)完成騰退以及交還的義務(wù)，本案中盡管朱某提供若干證據(jù)，包括照片、微信朋友圈的截屏、網(wǎng)頁截屏等，從一定程度上可以反映出朱某自2017年4月3日起未正常使用系爭房屋用于開展經(jīng)營活動，但其未能提供直接、充分的證據(jù)證明已向樸某公司或者部隊完成房屋交接義務(wù)的事實，據(jù)此，朱某對于房屋返還一節(jié)的事實證明力不足，應(yīng)對此承擔(dān)舉證不能的法律后果。部隊于2017年11月13日統(tǒng)一收取包括系爭商鋪在內(nèi)的房屋，故樸某公司主張的使用費截止于該日，并無不當(dāng)，本院予以準(zhǔn)許。
　　其次，雙方合同中對租金進行了明確約定，現(xiàn)樸某公司以該筆金額作為月租金標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合合同約定的每年遞增的標(biāo)準(zhǔn)主張使用費和利息，符合法律和合同約定，本院一并予以準(zhǔn)許。樸某公司要求將其保證金抵扣拖欠的使用費，于法不悖，本院予以確認。至于水電費的問題，朱某已出具最后一期付款的轉(zhuǎn)賬憑證，對此樸某公司予以認可，現(xiàn)樸某公司認為還有未付部分，對此未能進一步舉證證明，并且根據(jù)公司的催款單，其中明確載明主張欠付金額是截止于2015年10月14日，即該日前除卻樸某公司當(dāng)時主張的金額之外，朱某已無欠費，故樸某公司再行要求朱某支付拖欠的金額，缺乏事實以及法律依據(jù)，本院不予采信。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條的規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海樸某投資發(fā)展有限公司與被告朱某就寶山區(qū)上大路XXX-XXX號一層房屋所簽訂的房屋租賃合同無效；
　　二、被告朱某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告上海樸某投資發(fā)展有限公司支付自2015年12月1日起至2017年11月13日止的房屋占有使用費(其中2015年12月1日到2016年5月31日期間，按照每月13,369.65元計算，2016年6月1日至2017年11月13日止，按照每月14,038.13元計算)；
　　三、被告朱某已經(jīng)支付的押金25,466元，用以抵扣上述拖欠的使用費；
　　四、被告朱某于本判決生效之日起十日內(nèi)，向原告上海樸某投資發(fā)展有限公司支付2017年8月10日前欠付租金的利息，以285,100.05元為本金，從2018年7月11日起算到判決生效之日止；
　　五、原告上海樸某投資發(fā)展有限公司的其余訴訟請求，不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費減半收取2,414元，由被告朱某負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：陶??芳

書記員：張雨柏