原告：上海曹某國際商城商貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：周美芽，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：胡智勇、陳倩蕓，北京國楓(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海萬潤國際酒店用品市場經(jīng)營管理有限公司，住所地上海市嘉定區(qū)。
　　法定代表人：鄭寶芳，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：楊輝，上海仲悅律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：夏振華，上海滬達律師事務(wù)所律師。
　　原告上海曹某國際商城商貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司與被告上海萬潤國際酒店用品市場經(jīng)營管理有限公司間房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告的委托訴訟代理人胡智勇、被告的委托訴訟代理人楊輝、夏振華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請求：一、被告支付曹某國際商城一區(qū)一至四樓至2018年9月30日的租金人民幣2,160,012元(以下幣種均為人民幣)及違約金1,165,891.01元(違約金暫計至2018年9月30日，實際按照年利率24%的標準計算至全部清償之日止)；二、被告支付曹某國際商城一區(qū)一至四樓至2018年9月30日的物業(yè)費1,916,398元及違約金453,845.75元(違約金暫計至2018年9月30日，實際按照年利率24%的標準計算至全部清償之日止)。
　　事實和理由：2016年3月10日，原、被告簽訂一份《房屋租賃及合作合同》，約定原告將位于上海市嘉定區(qū)曹某公路XXX號曹某國際商城一區(qū)一至四樓原告已回簽的商鋪出租給被告，并確認原告負責提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。租期自交付房屋次日起至2020年4月30日。一至四樓第一、二年的租金標準分別為每天每平方米2元、1.10元、0.90元、0.85元。第三年起遞增10%。租金每六個月支付一次，提前10天支付。如被告逾期支付租金的，需支付應(yīng)交租金每日千分之三的違約金。物業(yè)費按照每天每平方米0.28元計算，與租金同步支付。逾期支付物業(yè)費的，需支付應(yīng)交物業(yè)費每日千分之三的違約金。后原告分別于2016年3月15日、2016年4月21日向被告交付了相關(guān)商鋪，并自房屋交付之日起依約提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)。自2016年9月5日起，被告多次出現(xiàn)拒付、逾期支付租金及物業(yè)費的情形。經(jīng)原告多次催討，均未果。
　　被告辯稱，認可拖欠租金和物業(yè)費的數(shù)額，但不同意支付違約金。被告拖欠租金和物業(yè)費系因原告并未按照合同約定履行相關(guān)義務(wù)，被告的行為系行使相關(guān)履行抗辯權(quán)，不應(yīng)承擔違約責任。即使存在違約金，違約金的標準亦過高，應(yīng)予以調(diào)整。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織雙方當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2016年3月10日，原、被告簽署一份《房屋租賃及合作合同》，約定被告向原告租賃位于上海市嘉定區(qū)曹某公路XXX號曹某國際商城一區(qū)1至4樓的商鋪用于經(jīng)營酒店用品、設(shè)備商場及提供配套服務(wù)。租賃期限自雙方簽訂房屋交接單之次日起至2020年4月30日止。房屋一至四樓第一、二年的租金標準分別為每天每平方米2元、1.10元、0.90元、0.85元。第三年起每年遞增10%。合同簽訂3日內(nèi)被告支付保證金190萬元及首期約相當于3個月的租金300萬元。租金每六個月支付一次，提前10天支付。如被告逾期支付租金的，每逾期一日，需支付應(yīng)交租金千分之三的違約金。物業(yè)費按照每天每平方米0.28元的標準計算，與租金同步支付。如被告逾期支付物業(yè)費的，每逾期一日，需支付應(yīng)交物業(yè)費千分之三的違約金。如被告需要單獨安裝中央空調(diào)，可利用商場內(nèi)原有空調(diào)管道、出風口，原告可提供外機擺放位置，但所有費用由被告自行承擔(第4.3條)。該房屋在簽訂本合同前曾出租給上海騰達國際酒店用品有限公司，簽訂協(xié)議前，原告已發(fā)函解除了與上海騰達國際酒店用品有限公司的所有租賃合同，被告已現(xiàn)場踏勘過房屋現(xiàn)狀，同意按現(xiàn)狀交付。簽訂本合同后，雙方應(yīng)共同簽署《房屋交接單》作為房屋交付的標志。被告承租范圍內(nèi)的商場及商戶管理、裝修管理、消防管理、安全保障、商品質(zhì)量管理、辦證辦照、投訴處理等由被告自行負責，被告還應(yīng)負責其承租范圍內(nèi)商場的保安保潔，扶梯、貨梯的檢測、保養(yǎng)、維修、運行，消防設(shè)施的維修、維護、檢測及安全管理，公共區(qū)域照明燈具的維修、維護及用電并承擔因此產(chǎn)生的各項費用。原告同時也是該房屋所在商場的物業(yè)經(jīng)營管理公司，負責該房屋外公共區(qū)域的公共秩序維護、保潔、維修及整體設(shè)備的維修、維護。被告須與原告簽訂并遵守上海曹某國際商城物業(yè)管理和經(jīng)營管理公約(附件五)、裝修管理規(guī)定及消防安全管理責任書(附件六)。租賃期間，被告發(fā)現(xiàn)屬于原告維保范圍的該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時，應(yīng)及時通知原告修復。原告應(yīng)在接到被告通知后的3天內(nèi)進行維修。逾期不維修的，被告可代為維修，費用由原告承擔。租賃期間，原告保證屬于其維保范圍的房屋及附屬設(shè)施處于正常的可使用和安全的狀態(tài)。原告不及時履行本合同約定的維修、養(yǎng)護責任，致使房屋損壞，造成被告財產(chǎn)損失或人身傷害的，原告應(yīng)承擔賠償責任。因此影響被告正常使用的，則應(yīng)當減少相應(yīng)租金。合同另對其他事項作了約定。附件五《上海曹某國際商城物業(yè)管理和經(jīng)營管理公約》第三章第二條(物業(yè)維修管理)規(guī)定，原告設(shè)市場維修部門，承擔本商城公共設(shè)施設(shè)備，包括供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、垂直運輸系統(tǒng)、中央空調(diào)及風管、公共照明、通道、車道、停車場及市場附屬物的例行維護保養(yǎng)和維修工作。2016年3月30日，雙方簽訂四份《房屋交接單》，對相關(guān)商鋪進行了交接。其中一區(qū)1樓、2樓的租賃期限自2016年4月21日至2020年4月30日。一區(qū)3樓、4樓的租賃期限自2016年3月15日至2020年4月30日。2016年9月起，原告多次向被告催討租金、物業(yè)費，均未果。
　　另查，2016年8月至2017年2月，被告多次向原告發(fā)函，告知原告未履行“盡全力配合我司開展商鋪回簽”、“支持我司對連接體1樓改造”、“配合將我司注冊地址變更到曹某1833號內(nèi)”、9號貨梯癱瘓、玻璃雨棚的維修及未履行維護并開啟中央空調(diào)的義務(wù)，造成其招商經(jīng)營遇到重大困難。鑒于此，通知原告在第二個租期先行支付2個月的租金和物業(yè)費，直至原告按約完全履行上述義務(wù)后，其將余款一并支付。2017年2月17日，原告發(fā)送一份《關(guān)于玻璃雨棚事項的第三次回復》，載明關(guān)于玻璃雨棚維修及清潔問題，原告已在2017年1月18日、2月13日兩次進行了回復并在2月13日就雨棚維修、清潔事宜通知了被告及各業(yè)主、商戶。原告已安排在2月19日開始對玻璃雨棚進行清潔施工，對損害的玻璃維修已請廠家量好尺寸在定制中，要求被告予以配合。2018年4月，被告向原告發(fā)出一份《工作聯(lián)絡(luò)函》，告知原告擅自變更停車優(yōu)惠措施及擅自收取停車費違反了合同約定，應(yīng)立即予以取消。
　　2017年7月20日，本院出具一份(2017)滬0114民初2301號民事判決書，認定原告有對中央空調(diào)及風管例行維護保養(yǎng)和維修的義務(wù)。判決：1、上海曹某國際商城商貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起二十日內(nèi)對位于上海市嘉定區(qū)曹某公路XXX號曹某國際商城一區(qū)的中央空調(diào)系統(tǒng)進行維修，恢復中央空調(diào)的正常使用功能；2、上海曹某國際商城商貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向上海萬潤國際酒店用品市場經(jīng)營管理有限公司支付降溫費用人民幣137,250元。2017年10月31日，上海市第二中級人民法院出具一份(2017)滬02民終8199號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。2017年11月27日，原告向被告支付了降溫費用137,250元。
　　2018年1月12日，原、被告簽訂一份《曹某與萬潤和談約定》，約定：1、被告在一周內(nèi)付清至2017年11月底的租金及部分物業(yè)費3,173,932.74元(雙方財務(wù)兩天內(nèi)核對為準)；2、原告有權(quán)向曹某公路XXX號區(qū)域內(nèi)未回簽商鋪業(yè)主征收物業(yè)管理費，被告予以協(xié)調(diào)配合；3、原告保證在2018年6月15日前將中央空調(diào)修繕完畢，確保正常啟運。被告保證在合同期內(nèi)正常使用空調(diào)并支付相應(yīng)費用。該和談約定對其他事項亦作了約定。
　　2018年7月中旬，中央空調(diào)正式投入運行。被告支付了相應(yīng)電費。
　　本案所涉中央空調(diào)系開利空調(diào)產(chǎn)品，機組名稱為離心式冷水機組。
　　本院認為，原、被告簽署的《房屋租賃及合作合同》系雙方的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，當屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。現(xiàn)雙方就至2018年9月30日的租金2,160,012元和物業(yè)費1,916,398元均不持異議，本院予以確認，被告理應(yīng)向原告支付拖欠的上述費用。關(guān)于違約金問題，根據(jù)生效判決的認定及查明的相關(guān)事實，原告有對中央空調(diào)維護保養(yǎng)和房屋外公共區(qū)域相關(guān)設(shè)施、設(shè)備維修、維護的義務(wù)，在原告未及時履行上述義務(wù)的情況下，確對被告使用租賃物造成一定影響，被告暫緩支付相應(yīng)租金、物業(yè)費具有一定理由。根據(jù)被告拖欠租金、物業(yè)費的數(shù)額，結(jié)合合同約定的租金、物業(yè)費的標準及上述影響被告使用租賃物的情形，本院確定被告可不予支付上述期間的違約金，故對原告要求被告支付租金、物業(yè)費的違約金的訴訟請求，本院不予支持。另外，根據(jù)查明的事實，本案所涉中央空調(diào)系離心式冷水機組，即單冷空調(diào)，并不具備制熱功能。因本院僅就被告在2016年度的損失(2016年7月至2016年9月間的冰塊降溫費用)進行了處理，在原告未及時履行維修義務(wù)之情形下，勢必導致被告至中央空調(diào)正常運行之日止的損失，該損失可作為租金減少部分在本案中一并予以處理，該損失的金額可參照2016年度的損失金額即137,250元確定，在被告應(yīng)付的租金中予以扣除，故被告實際應(yīng)付租金金額為2,022,762元。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告上海萬潤國際酒店用品市場經(jīng)營管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海曹某國際商城商貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司支付至2018年9月30日的租金人民幣2,022,762元；
　　二、被告上海萬潤國際酒店用品市場經(jīng)營管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海曹某國際商城商貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司支付至2018年9月30日的物業(yè)費人民幣1,916,398元；
　　三、原告上海曹某國際商城商貿(mào)市場經(jīng)營管理有限公司的其余訴訟請求，不予支持。
　　如當事人未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費51,948元，減半收取25,974元，財產(chǎn)保全費5,000元，由原告負擔9,701元，被告負擔21,273元。被告負擔之款應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員：周??平

書記員：俞佳悅