原告(反訴被告)：上海暖暖酒店管理有限公司，住所地上海市普陀區(qū)。
　　法定代表人：吳步德，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人王多林，上海市鄭傳本律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：魅立酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：陳衛(wèi)珍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：趙平，北京金城同達(dá)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：黃建國，北京金城同達(dá)(上海)律師事務(wù)所律師。
　　
　　原告上海暖暖酒店管理有限公司訴被告魅立酒店管理(上海)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年9月14日立案受理后，被告魅立酒店管理(上海)有限公司提起反訴，本院依法合并審理。本案依法適用普通程序，于2017年11月23日公開開庭進(jìn)行了審理。原告上海暖暖酒店管理有限公司的委托代理人王多林、被告魅立酒店管理(上海)有限公司的委托代理人胡建敏、劉娟到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海暖暖酒店管理有限公司(下稱暖暖酒店公司)訴稱，原、被告于2017年3月27日簽訂了《房屋租賃合同》，被告租賃“天驕大廈”地下一層、地上一至三層的房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)。合同簽訂后，原告按約交付了房屋，并配合被告將水、電、燃?xì)獾鹊睦U費(fèi)用戶名變更至被告名下，便于被告繳納相關(guān)費(fèi)用，被告亦將注冊(cè)地址變更至“天驕大廈”。由于被告拖欠租金，經(jīng)原告催告后仍不支付，原告遂通知被告解除《房屋租賃合同》，被告已于2017年9月9日將租賃房屋交還原告。原告認(rèn)為，被告的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，故提起訴訟，要求：1、判令被告支付拖欠租金人民幣(以下幣種同)共計(jì)2,921,136.73元；2、判令被告支付違約金共計(jì)8,911,942.56元；3、判令被告將水、電、燃?xì)獾壤U費(fèi)用戶名變更至原告名下；4、判令被告將租賃物恢復(fù)原狀。審理過程中，原告將第1項(xiàng)訴訟請(qǐng)求調(diào)整為，要求被告支付拖欠租金1,156,189.70元，同時(shí)，被告撤回要求被告將租賃物恢復(fù)原狀的請(qǐng)求，本院口頭裁定予以準(zhǔn)許。
　　被告魅立酒店管理(上海)有限公司(下稱魅立酒店公司)辯稱，原告的訴稱與實(shí)際情況不符。第一，合同簽訂后，原告并未交付房屋給被告，因原告與系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)人上海圣莎酒店投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱圣莎公司)存在糾紛，在被告9月9日被強(qiáng)制搬出之前系爭(zhēng)房屋仍由圣莎公司占用。第二，被告是按照合同約定履行義務(wù)，且提前支付了地下一層和地上一層的房租，解除合同是原告單方行為，是由于原告無法履行合同約定義務(wù)才借口解除，且據(jù)被告了解，曾有人出更高的價(jià)格承租系爭(zhēng)房屋。第三，2017年9月9日，由于原告采取停水、停電等措施，使得被告裝修工人無法進(jìn)行施工裝修，被告才被迫遷出，被告并不是自愿返還房屋。被告認(rèn)為其并未違約，是原告單方解除合同、強(qiáng)行清退被告施工工人，造成被告巨大損失，對(duì)此被告已經(jīng)提起反訴。
　　反訴原告魅立酒店管理(上海)有限公司訴稱，2016年11月28日，反訴原告為開設(shè)酒店需要向反訴被告租賃了上海市金新路XXX號(hào)“天驕大廈”6-26層的房屋，為開設(shè)酒店配套需要，2017年3月27日，反訴原告又與反訴被告簽訂了租賃該大廈地下一層到地上三層的《房屋租賃合同》。合同簽訂后，由于反訴被告遲遲不能按2016年11月28日簽訂的《房屋租賃合同》提供約定的合同附件，也不能按雙方簽訂的《合作協(xié)議書》第10條約定辦理租賃備案登記，從而嚴(yán)重妨礙了反訴原告整體開設(shè)酒店的順利進(jìn)行，影響了2017年3月27日簽訂的《房屋租賃合同》的履行。由于反訴原告并非該大廈的產(chǎn)權(quán)所有人，租賃房屋中二、三樓一直放置著圣莎公司開餐飲店的一些廚房設(shè)備、餐飲桌椅及其他一些辦公設(shè)備，一樓尚有一家日本料理店占據(jù)著場(chǎng)地，地下一層有一個(gè)據(jù)了解是圣莎公司老板的私人酒窖，因此，反訴被告一直無法實(shí)際交付租賃房屋。經(jīng)反訴原告多次催告要求反訴被告清退房屋，反訴被告卻尋找各種理由一拖再拖，反訴被告提出起租日重新延后至2017年9月1日，并于2017年8月20日發(fā)函催告反訴原告在2017年8月25日前將天驕大廈二樓、三樓租金提前做好準(zhǔn)備并先支付給反訴被告，而反訴原告堅(jiān)持要求反訴被告全面履行合同，豈料，反訴被告于2017年8月30日向反訴原告發(fā)出解除房屋租賃合同通知書，單方解除兩份房屋租賃合同。因反訴原告為開設(shè)該酒店已投入2000多萬元資金，故不同意解除房屋租賃合同，但反訴被告采取停水停電等措施，并于2017年9月9日將反訴原告在6-26層裝修的人員強(qiáng)行清退出場(chǎng)。反訴被告單方解除合同，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，但反訴原告考慮到酒店項(xiàng)目的整體性和反訴被告不能全面履行合同的實(shí)際情況，只能同意解除合同?，F(xiàn)反訴原告提起反訴，要求：1、判令反訴被告退還款項(xiàng)2,313,637元(包括押金和地下一層及一層兩個(gè)月的租金)；2、判令反訴被告支付違約金200萬元。
　　反訴被告上海暖暖酒店管理有限公司辯稱，不同意反訴請(qǐng)求，反訴被告并沒有違約，是反訴原告違約，解除合同是雙方合意的，不存在反訴被告單方解除。
　　經(jīng)審理查明：2017年3月27日，以原告暖暖酒店公司為甲方(出租人)、以被告魅立酒店管理(上海)有限公司為乙方(承租人)簽訂《房屋租賃合同》，合同第2.1條約定：“甲方租賃給乙方的房屋坐落在上海市浦東新區(qū)金新路XXX號(hào)的“天驕大廈”，出租范圍為地下一層，地面1-3層(以下統(tǒng)稱“該物業(yè)”)。”第4.1條：“甲乙雙方約定，該物業(yè)的交付日如下：地下一樓：2017年5月15日；一樓：2017年5月15日，但一樓現(xiàn)日本料理區(qū)域180平米(以圖紙為準(zhǔn))因有租約在先，現(xiàn)甲方無法向乙方交付。甲乙雙方同意，該區(qū)域租約到期后甲乙雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，單價(jià)按照一樓同期的單價(jià)計(jì)算，自交付日起給予免租期6個(gè)月，之后的免租期參照本合同第5.2款。二樓：甲方提前15日向乙方發(fā)出書面交付通知書，通知書注明的日期則為交付日。三樓：甲方提前15日向乙方發(fā)出書面交付通知書，通知書注明的日期則為交付日?！钡?.2條：“乙方應(yīng)于第4.1條規(guī)定的交付日至物業(yè)所在地與甲方辦理該物業(yè)的交接手續(xù)，而無需甲方再另行通知。在辦理該物業(yè)的交接手續(xù)之前，乙方應(yīng)付清根據(jù)本合同約定應(yīng)于該物業(yè)交付時(shí)支付的所有款項(xiàng)，否則甲方無義務(wù)將該物業(yè)交付給乙方。在甲方全額收到該等支付后，甲方應(yīng)向乙方交付該物業(yè)，甲方與乙方簽署房屋交付憑證(見附件三)，即視為甲方已按照本合同約定條件履行了將該物業(yè)交付給乙方的義務(wù)。”第5.1條：“該物業(yè)的月租金按照面積固定租金計(jì)算，前5年不遞增，滿5年后按照每3年遞增5%，具體如下表(含稅)：2017年5月—2022年5月：地下室33元/平米、一樓108元/平米、二樓93元/平米、三樓93元/平米。”第5.2條：“免租期：自該物業(yè)交付日起4個(gè)月為免租期，以及2020年6月、2022年6月和2026年6月共計(jì)7個(gè)月。”第5.3條：“租金按照月份支付。乙方應(yīng)當(dāng)在每月的25日前(遇法定節(jié)假日，則相應(yīng)提前)，向甲方一次性足額支付下個(gè)交租期固定租金。首期租金包含第一、第二個(gè)整月租金及第一個(gè)整月之前按照天數(shù)計(jì)算的租金(日租金為月租金/30天)，乙方應(yīng)在交付日7日之前支付給甲方首期租金。以后租金逐月支付?！钡?.1條：“甲乙雙方約定，乙方應(yīng)于本合同簽署之日起七個(gè)工作日內(nèi)，向甲方支付相等于合同期內(nèi)最后兩個(gè)月之固定租金(其單月的租金額，以第5.1條中約定的月固定租金單價(jià)計(jì))金額作為房屋租賃保證金，保證金為人民幣一百八十萬五千三百七十五元五角整(1,805,375.50元)?！钡?.2條：“乙方向甲方支付的保證金，作為乙方將全部履行完本合同義務(wù)的保證。如因乙方單方面提出解除本合同/或違反本合同的其他約定，而致甲方行使解除本合同權(quán)利，甲方可全部沒收保證金而無須歸還乙方。”第13.2條約定：“甲、乙雙方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可書面通知違約乙方解除本合同，并應(yīng)向甲方按中止日所在月的月固定租金(以第5.2條中約定的月固定租金計(jì))的12倍支付違約金(該違約金不包括根據(jù)第6.2條沒收的保證金)；如支付的違約金不足抵付甲方損失的，還應(yīng)賠償由此造成的損失與違約金的差額部分：(1)本合同簽署后，乙方單方面提出解除本合同的……(4)乙方逾期不支付租金或其他應(yīng)付費(fèi)用，逾期付款超過30日的……”
　　2017年4月5日，被告通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付原告1,805,975.50元，用途一欄載明：租賃費(fèi)-1至3樓2個(gè)月的押金。2017年4月14日，原、被告簽署房屋/場(chǎng)地交接書，載明：“(雙方)于2017年4月14日在租賃現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋/場(chǎng)地地下一樓、一樓(除日本料理外)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交接?，F(xiàn)乙方確認(rèn)甲方交付內(nèi)容完全符合合同約定條件，乙方已謹(jǐn)慎查驗(yàn)，予以認(rèn)可?！?017年4月20日，被告通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付508,262.04元，用途載明一欄載明：租賃費(fèi)-1至1樓2個(gè)月的租金。2017年6月8日，原、被告在《會(huì)議既要》上蓋章，會(huì)議主題為“需業(yè)主方配合等事宜”，議題包括供水過戶、電信協(xié)議轉(zhuǎn)讓、員工宿舍、二樓物業(yè)費(fèi)、前期支付票據(jù)不齊全、裝修保函、一樓日本料理的租賃手續(xù)交接、小業(yè)主付款及免租期確認(rèn)后議、租賃備案登記，答復(fù)主要為“暖暖跟進(jìn)配合”。2017年6月9日，原、被告簽署房屋/場(chǎng)地交接書，載明：“甲乙雙方根據(jù)2017年3月27日簽署的《天驕大廈項(xiàng)目房屋租賃合同》(下稱“合同”)第4.1條約定的交房時(shí)間、附件X約定的交房物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，于2017年6月9日在租賃現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房屋/場(chǎng)地二樓、三樓進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交接。現(xiàn)乙方確認(rèn)甲方交付內(nèi)容完全符合合同約定條件，乙方已謹(jǐn)慎查驗(yàn)，予以認(rèn)可。甲乙雙方確認(rèn)此房屋/場(chǎng)地二樓、三樓起租日為2017年7月1日。乙方在此房屋/場(chǎng)地二樓、三樓需敲墻的時(shí)候，甲方在接到乙方通知3天內(nèi)必須清場(chǎng)?！?br/>　　2017年8月20日，原告發(fā)函給被告，表示：“本月25日前，請(qǐng)貴司將天驕大廈二、三樓租金提前做好準(zhǔn)備并及時(shí)支付給我司，以免造成違約；關(guān)于一層日料區(qū)域租期未到事宜，經(jīng)我司與圣莎、日料方積極溝通已達(dá)成一致，特此通知貴司可自行安排；關(guān)于日料部分區(qū)域的實(shí)際起租日，按照我司近期通知貴司交接并實(shí)際交接之日起起算。特此函告提示?！?017年8月30日，原告發(fā)給被告解除房屋租賃合同通知書，表示：“貴司無正當(dāng)理由拒不支付房屋租金，經(jīng)我司多次催告后，仍拒不履行支付租金的義務(wù)，根據(jù)我國合同法相關(guān)規(guī)定，我作為出租人有權(quán)解除我們之前簽訂的《房屋租賃合同》。因此，我現(xiàn)在依法通知您：一、自本通知函發(fā)之日起，您我之間簽訂的《房屋租賃合同》解除，請(qǐng)您在收到本書面通知后2日內(nèi)(最遲在2017年9月1日24時(shí)前)搬出位于天驕大廈地下一層、地上一至三層房屋……”2017年9月9日，原告打印《天驕大廈現(xiàn)場(chǎng)交接書》并在該交接書上蓋章，該交接書上打印部分載明：“鑒于魅立酒店管理(上海)有限公司無力承租金新路XXX號(hào)房屋，現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商，決定于2017年9月9日晚7點(diǎn)向上海暖暖酒店管理有限公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清場(chǎng)交接，交接內(nèi)容包括現(xiàn)場(chǎng)安保人員及魅立公司于天驕大廈現(xiàn)場(chǎng)所有員工私人用品。”被告工作人員徐飛在交接書上簽字并手寫以下文字：“現(xiàn)場(chǎng)部分辦公及私人物品于9月9日20：00現(xiàn)場(chǎng)封存。位于一樓臨時(shí)物業(yè)辦公室?！彪p方庭審中一致確認(rèn)被告已于2017年9月9日撤場(chǎng)。
　　上述事實(shí)，由房屋租賃合同、房屋/場(chǎng)地交接書、付款通知書、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)、會(huì)議紀(jì)要、解約通知書、現(xiàn)場(chǎng)交接書等證據(jù)及當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述在案佐證。
　　本院認(rèn)為，原、被告簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)遵照履行，原告應(yīng)當(dāng)按約交付房屋，被告應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付相應(yīng)租金。原告訴稱是被告不付租金導(dǎo)致其行使合同解除權(quán)，被告則抗辯稱，合同簽訂后，系爭(zhēng)房屋的二樓、三樓在被告2017年9月9日被強(qiáng)制搬出之前仍由產(chǎn)權(quán)人圣莎公司占用，系爭(zhēng)房屋的一樓有實(shí)測(cè)面積為342.70平方米的日料店系第三方承租，被告認(rèn)為原告從未實(shí)際交付系爭(zhēng)房屋給被告，解除合同是原告單方行為，是原告違約。對(duì)此本院認(rèn)為，租賃合同第4.1條對(duì)于一樓日本料理店現(xiàn)無法交付進(jìn)行了明確約定(只是對(duì)面積的估算有誤，對(duì)此原告也表示愿意按照實(shí)際面積據(jù)實(shí)結(jié)算)，且從被告提供的《會(huì)議紀(jì)要》及《關(guān)于天驕大廈裙樓租金支付和交接問題的函》等證據(jù)來看，被告要求將一樓日料店按實(shí)際面積據(jù)實(shí)結(jié)算租金、二樓、三樓要求將圣莎公司的物品清理完畢，由此可見被告對(duì)于一樓有日料店、二樓、三樓有圣莎公司的物品的情況始終是明知的，被告在明知系爭(zhēng)房屋實(shí)際狀態(tài)的情況下，分別于2017年4月14日就地下一層和一層、2017年6月9日就二樓、三樓與原告簽訂了《房屋/場(chǎng)地交接書》，應(yīng)視為被告認(rèn)可系爭(zhēng)房屋按實(shí)際狀態(tài)交付，其再抗辯稱原告未實(shí)際交付房屋，本院不予認(rèn)可。
　　關(guān)于交付日期。合同第4.1條約定地下一樓及一樓的交付日期為2017年5月15日，現(xiàn)原告于2017年4月14日與被告簽署交接書，系原告自愿提前交房，交付日仍應(yīng)按照合同約定的2017年5月15日計(jì)算。關(guān)于二樓、三樓的交付日期，雖然合同第4.1條約定“二樓、三樓由原告提前15日向被告發(fā)出書面交付通知書，通知書注明的日期為交付日”，但原、被告實(shí)際上并未嚴(yán)格按照合同約定履行，而是在2017年6月9日以直接簽署了房屋/場(chǎng)地交接書的方式完成了對(duì)二樓、三樓的實(shí)際交接。
　　關(guān)于租金支付時(shí)間。根據(jù)合同第5.3條約定，“首期租金包含第一、第二個(gè)整月租金及第一個(gè)整月之前按照天數(shù)計(jì)算的租金(日租金為月租金/30天)，乙方(被告)應(yīng)在交付日7日之前支付給甲方首期租金?！爆F(xiàn)被告已經(jīng)支付了地下一層及一層的租金，關(guān)于二樓、三樓的租金是否應(yīng)當(dāng)支付，原、被告雙方對(duì)2017年6月9日簽署的交接書上“起租日為2017年7月1日”應(yīng)當(dāng)如何理解存在分歧，原告認(rèn)為該表述視為被告放棄免租期，應(yīng)從該日開始計(jì)算租金，被告則認(rèn)為交接書不能視為雙方實(shí)際完成交接，也不能視為被告放棄免租期。對(duì)此本院認(rèn)為，租賃合同第5.2條對(duì)于免租期明確約定為交付之日起4個(gè)月，被告無故放棄4個(gè)月免租期不符合常理，且該交接書上被告確實(shí)并未明確作出放棄免租期的意思表示，故“起租日為2017年7月1日”解釋為從2017年7月1日開始計(jì)算租期更為合理。結(jié)合合同第5.3條“乙方(被告)應(yīng)在交付日7日之前支付給甲方首期租金”，故在2017年7月1日之前的7日之內(nèi)被告應(yīng)當(dāng)支付二樓、三樓的首期租金，但是被告至今未支付，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
　　庭審中雙方對(duì)于解除房屋租賃合同沒有異議，但是對(duì)合同解除時(shí)間存在爭(zhēng)議，原告認(rèn)為自2017年8月31日原告向被告面交解除通知之日合同解除，被告則認(rèn)為經(jīng)過本案訴訟答辯后被告才同意解除合同。對(duì)此本院認(rèn)為，本案是被告不付租金導(dǎo)致原告行使合同解除權(quán)，被告庭審中陳述其于2017年9月1日收到解除通知函，故本院確認(rèn)合同自該日解除。本訴部分，對(duì)于原告要求被告支付拖欠租金的訴訟請(qǐng)求，本院認(rèn)為根據(jù)合同第5.2條，免租期為自該物業(yè)交付日起4個(gè)月，故地下一樓及一樓的免租期為2017年5月15日起計(jì)算4個(gè)月，即至2017年9月14日止；二樓、三樓應(yīng)從2017年7月1日開始計(jì)算4個(gè)月，即到2017年10月31日止。綜上，至2017年9月9日被告實(shí)際遷出之日止系爭(zhēng)房屋仍在免租期內(nèi)，故對(duì)本訴部分原告主張的該部分租金的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持；對(duì)反訴原告要求退還其已支付的地下一樓及一樓的租金共計(jì)508,262.04元，本院予以支持。對(duì)于被告反訴要求退還其已支付的保證金1,805,975.50元，原告庭審中表示根據(jù)合同第6.2條要求沒收保證金，對(duì)此本院認(rèn)為，鑒于本院前述已經(jīng)認(rèn)定本案是被告違約，原告據(jù)此要求按照合同約定沒收保證金，于法不悖，故駁回反訴原告要求退還保證金1,805,975.50元的反訴請(qǐng)求，對(duì)于反訴原告要求反訴被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求，本院也不予支持。對(duì)于本訴部分原告要求被告支付違約金的訴訟請(qǐng)求，符合約定，但被告提出違約金過高，要求法院予以調(diào)整，本院綜合考慮本案實(shí)際情況、被告違約的惡意程度、原告已沒收保證金等情形，酌情確定被告支付原告違約金100萬元。對(duì)于原告要求被告將水、電、燃?xì)獾壤U費(fèi)用戶名變更至原告名下的訴訟請(qǐng)求，被告庭審中明確表示愿意協(xié)助，本院予以準(zhǔn)許。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)魅立酒店管理(上海)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告(反訴被告)上海暖暖酒店管理有限公司違約金100萬元；
　　二、被告(反訴原告)魅立酒店管理(上海)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告(反訴被告)上海暖暖酒店管理有限公司辦理上海市浦東新區(qū)金新路XXX號(hào)“天驕大廈”地下一層、地上一至三層房屋內(nèi)水、電、燃?xì)庥脩裘杀桓?反訴原告)魅立酒店管理(上海)有限公司變更至原告(反訴被告)上海暖暖酒店管理有限公司名下的手續(xù)；
　　三、原告(反訴被告)上海暖暖酒店管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還被告(反訴原告)魅立酒店管理(上海)有限公司租金508,262.04元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海暖暖酒店管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求；
　　五、駁回被告(反訴原告)魅立酒店管理(上海)有限公司的其余反訴請(qǐng)求。
　　負(fù)有給付金錢義務(wù)的當(dāng)事人如未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)92,798元，由原告上海暖暖酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)70,454元，被告魅立酒店管理(上海)有限公司負(fù)擔(dān)21,344元；反訴案件受理費(fèi)減半收取計(jì)20,654.50元，由反訴原告魅立酒店管理(上海)有限公司負(fù)擔(dān)18,176.50元，反訴被告上海暖暖酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)2,478元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：周??婉

書記員：張卓郁