原告：上海景某物業(yè)管理有限公司，注冊地上海市虹口區(qū)。
　　法定代表人：陶敏，董事長。
　　委托訴訟代理人：張麗春，上海市新閔律師事務(wù)所律師。
　　被告：溫某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省。
　　委托訴訟代理人：萬海軍，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：成慧，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　原告上海景某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱景某公司)與被告溫某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2018年11月2日立案后，先依法適用簡易程序(小額訴訟)公開開庭進(jìn)行了審理，后因案情復(fù)雜，本院遂組成合議庭適用普通程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告景某公司的委托訴訟代理人張麗春，被告溫某及其委托訴訟代理人萬海軍、成慧均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告景某公司向本院提出訴訟請求：判令被告支付原告2017年4月至2018年8月期間(17個月)的物業(yè)服務(wù)費差額計3,057.79元，并按照日1‰的標(biāo)準(zhǔn)支付原告自物業(yè)服務(wù)費應(yīng)付之日起至實際支付之日止的滯納金(暫計至2019年4月底的滯納金為2,108.93元)。事實與理由：被告系上海市閔行區(qū)銀都路2688弄(以下簡稱銀都路2688弄)33號314室房屋業(yè)主。2017年3月17日，銀都路2688弄項目的開發(fā)公司上海春申汽配市場有限公司(以下簡稱春申汽配公司)向上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)政府申請“委托臨時托管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行相關(guān)物業(yè)管理工作”。2017年4月1日，原告接受政府托管進(jìn)入銀都路2688弄開始進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作。該區(qū)域物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會評估，已建商辦物業(yè)為2.58元/平方米建筑面積/月，已建商鋪物業(yè)為14.40元/平方米建筑面積/月。該收費標(biāo)準(zhǔn)，原告已告知所有業(yè)主?，F(xiàn)該區(qū)域與原告簽訂物業(yè)服務(wù)合同以及向原告實際繳納物業(yè)服務(wù)費的戶數(shù)、所對應(yīng)的建筑面積分別占該區(qū)域總戶數(shù)、總建筑面積的比例均已超出2/3，原告的管理服務(wù)得到該區(qū)域大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可。被告所有的物業(yè)房屋用途為商辦，房屋建筑面積101.05平方米，其應(yīng)按2.58元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)向原告繳納物業(yè)服務(wù)費，但其一直未予繳納，原告向被告催討多次均遭被告拒絕，原告向法院提起訴訟后，被告僅按照0.80元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付了部分費用，故原告現(xiàn)訴請被告補付差額部分并向原告支付滯納金。
　　被告溫某辯稱：對原告所述的被告房屋狀況沒有異議，但不同意原告訴訟請求。首先，原告是根據(jù)政府部門的協(xié)調(diào)進(jìn)入銀都路2688弄，非建設(shè)單位經(jīng)招投標(biāo)程序公開選聘，也未取得該區(qū)域業(yè)主大會過半數(shù)業(yè)主的同意，故其進(jìn)駐程序不合法；另外，原、被告之間未簽訂任何形式的物業(yè)服務(wù)合同，該區(qū)域業(yè)主事實上與原告簽約的比例也遠(yuǎn)低于50%；故原告非銀都路2688弄合法的物業(yè)服務(wù)公司，其主體不適格，無權(quán)向被告收取物業(yè)服務(wù)費。其次，原告進(jìn)駐銀都路2688弄之前，該區(qū)域由上海金盛家居市場經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱金盛公司)實際管理，業(yè)主一直按照0.80元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)向金盛公司繳納物業(yè)費，原告主張的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)主要依據(jù)上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會出具的評估報告，而該協(xié)會僅是行業(yè)自律性組織，不具有確定物業(yè)服務(wù)費的合法資格，其出具的評估報告也僅是前期預(yù)估的費用，不能代表實際發(fā)生的費用，且該評估報告的測評依據(jù)與實際情況不符，存在明顯做大成本和費用以提高收費標(biāo)準(zhǔn)的情形。故該評估報告不能作為本案物業(yè)費定價的依據(jù)。再次，原告主張的收費標(biāo)準(zhǔn)未履行相關(guān)公示程序，也未經(jīng)業(yè)主同意，其行為屬于違規(guī)提高收費標(biāo)準(zhǔn)，不應(yīng)得到人民法院的支持。最后，原告未盡到物業(yè)公司應(yīng)盡的義務(wù)，收費與服務(wù)不存在合理對價，銀都路2688弄環(huán)境臟、亂、差，嚴(yán)重影響業(yè)主對房屋的使用。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提供了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實如下：
　　原告系依法成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。被告系銀都路XXX弄XXX號XXX室房屋產(chǎn)權(quán)人之一，其房屋建筑面積101.05平方米，房屋建筑類型為辦公樓，用途為辦公。銀都路2688弄系商辦、商鋪組成的商務(wù)用房區(qū)域，至今未成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會，該區(qū)域的建設(shè)單位春申汽配公司也未曾委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對該區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理工作。2016年12月31日之前，銀都路2688弄實際由該區(qū)域商鋪的經(jīng)營管理方即金盛公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理事宜。之后，金盛公司與該區(qū)域商鋪業(yè)主發(fā)生糾紛，遂退出該區(qū)域。
　　2017年3月17日，春申汽配公司向上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)人民政府發(fā)函一份，申請屬地政府在銀都路2688弄區(qū)域業(yè)主大會成立前，委托臨時托管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行相關(guān)物業(yè)管理工作。據(jù)此，以及銀都路2688弄區(qū)域存在的消防安全隱患等問題，上海市閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)人民政府成立上海市閔行區(qū)顓橋市場管理辦公室，以加強對該區(qū)域的管理。2017年4月1日，原告經(jīng)上海市閔行區(qū)顓橋市場管理辦公室選擇、指定進(jìn)入銀都路2688弄開展物業(yè)管理服務(wù)工作至今。
　　2017年6月16日，春申汽配公司(移交方、甲方)、原告(接受方、乙方)、金盛公司(原物業(yè)經(jīng)營方、移交方、丙方)，在上海市閔行區(qū)顓橋市場管理辦公室(見證方、丁方)的見證下，簽訂《物業(yè)服務(wù)管理交接協(xié)議》一份，確認(rèn)甲方和丙方于2017年4月1日將銀都路2688物業(yè)經(jīng)營管理事宜正式移交給乙方，自2017年4月1日起，銀都路2688弄物業(yè)服務(wù)管理等費用由乙方收取。各方并在上述協(xié)議中對費用交接、人員安置、責(zé)任劃分等進(jìn)行約定。
　　原告入場后，與銀都路2688弄部分業(yè)主就收費標(biāo)準(zhǔn)、充電模式等產(chǎn)生爭議?，F(xiàn)原告以訴稱理由提起本案訴訟。起訴之前，原告曾向被告郵寄送達(dá)物業(yè)費催繳單，被告稱未曾收到。2018年10月22日，被告按0.80元/月標(biāo)準(zhǔn)支付了原告2017年4月起至2018年12月止的物業(yè)費1,697.64元。
　　審理中，原告提供由上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會出具的《【閔行區(qū)銀都路2688弄】物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)評估報告書》、原告部分工作情況、勞務(wù)派遣、保安、保潔協(xié)議、建筑消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)合同及部分費用支付憑證、本區(qū)其他商業(yè)綜合體物業(yè)服務(wù)合同等證明其主張的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)。被告對評估報告書的真實性沒有異議，但不認(rèn)可其證明效力；對原告自制的工作情況、勞務(wù)派遣、保安、保潔協(xié)議、建筑消防系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)合同的真實性不予認(rèn)可，且提出原告提供的費用支付憑證與協(xié)議不符，其認(rèn)為即使該組證據(jù)系真實的，也沒有達(dá)到評估報告所列的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；對其他商業(yè)綜合體物業(yè)服務(wù)合同的真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性均不予認(rèn)可。被告提供銀都路2688弄部分業(yè)主致上海市閔行區(qū)顓橋市場管理辦公室的《告知函》，就與原告簽約、向原告繳納物業(yè)費原因出具的《情況說明》，銀都路2688弄區(qū)域拍攝的圖片、視頻，并申請證人俞某某、魏某某、錢某某、徐某某、謝某某、郁某某、沙某某到庭作證等，以證明原告入場、漲價程序不合法，評估測評依據(jù)不真實，相關(guān)業(yè)主非自愿、非主動簽約、繳納物業(yè)費以及原告提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低下、小區(qū)臟亂差的情況。原告對被告提供的證人證言、圖片、視頻以外的證據(jù)真實性均不予認(rèn)可；對圖片、視頻的真實性沒有異議，但認(rèn)為該組證據(jù)比較片面，不能反映原告整體物業(yè)服務(wù)情況；認(rèn)為證人均系銀都路2688弄物業(yè)業(yè)主，與本案存在利害關(guān)系，故對證人證言的證明效力不予認(rèn)可。
　　本院認(rèn)為，本案所涉銀都路2688弄區(qū)域一直未成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會，業(yè)主難以自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，2016年底原承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)的金盛公司退出后，該區(qū)域的建設(shè)單位春申汽配公司怠于履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，致該區(qū)域處于無物業(yè)管理服務(wù)的真空期，在此背景下，該區(qū)域?qū)俚卣块T基于建設(shè)單位的申請及職責(zé)要求，選擇指定原告為該區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)，維護(hù)了該區(qū)域的管理秩序，也保障了該區(qū)域業(yè)主的正常生活、經(jīng)營需要。之后，春申汽配公司與原告等簽訂了《物業(yè)服務(wù)管理交接協(xié)議》，說明其對原告作為銀都路2688弄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的身份予以認(rèn)可。原告自2017年4月1日進(jìn)入銀都路2688弄至今，也實際履行了物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告在銀都路2688弄的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)之主體資格。原告向被告提供物業(yè)服務(wù)后，有權(quán)向其收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費。就原、被告爭議的收費標(biāo)準(zhǔn)，由于雙方無明確約定，就此本市也無相關(guān)政府定價或政府指導(dǎo)價，根據(jù)《中華人民共和國合同法》《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，可根據(jù)原告提供物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、水平，參照周邊同類物業(yè)服務(wù)收費情況予以確定，而原告主張2.58元/月/平方米之收費標(biāo)準(zhǔn)未超出當(dāng)?shù)厥袌鲂星?，并無不妥，對其該項主張，本院予以支持。
　　綜上，被告應(yīng)按2.58元/月/平方米支付原告自2017年4月起至2018年8月止(共17個月)的物業(yè)服務(wù)費合計4,432.05元，扣除被告按照0.80元/月/平方米已經(jīng)支付的該期間對應(yīng)的物業(yè)費1,374.28元，還余3,057.77元未支付，原告有權(quán)要求被告補付該剩余部分。原告訴請的金額存在計算差錯，本院予以糾正。就滯納金，考慮到被告不支付物業(yè)服務(wù)費事出有因，故對原告的該部分訴訟請求，本院不予支持。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十二條第(二)項，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條，《物業(yè)管理條例》第四十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告溫某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海景某物業(yè)管理有限公司自2017年4月至2018年8月期間(17個月)的物業(yè)服務(wù)費差額計3,057.77元；
　　二、駁回原告上海景某物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費50元，由被告溫某負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：張??慧

書記員：王靜波