原告(反訴被告)：上海景和企業(yè)管理有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：馮襄皖，副總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：徐瑞剛，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海力馳健身服務(wù)有限公司，住所地上海市靜安區(qū)。
　　法定代表人：趙衛(wèi)明，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：張琳，上海漢盛律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海景和企業(yè)管理有限公司(以下簡稱景和公司)與被告(反訴原告)上海力馳健身服務(wù)有限公司(以下簡稱力馳公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年7月16日立案后，適用簡易程序。后因案情復(fù)雜，本案依法轉(zhuǎn)為普通程序，并組成合議庭公開開庭進(jìn)行了審理。景和公司委托訴訟代理人徐瑞剛、力馳公司委托訴訟代理人張琳到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　景和公司向本院提出訴訟請求：1、判令景和公司與力馳公司簽署的《租賃合同》、《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》、《力馳健身二、三層租賃協(xié)議》無效；2、判令力馳公司支付拆除游泳池、淋浴房和二、三樓全部剩余裝修的費(fèi)用243,161.14元，以及拆除工期30天的占用房屋使用費(fèi)145,401.63元；3、判令力馳公司支付景和公司截止至2018年3月19日的房屋占有使用費(fèi)2,168,134.08元；4、判令力馳公司支付景和公司截止至2018年3月19日的物業(yè)管理費(fèi)198,179.94元；5、判令力馳公司支付景和公司截止至2018年3月19日的電費(fèi)152,496元、水費(fèi)48,180.79元、燃?xì)赓M(fèi)128,828.94元；6、判令力馳公司承擔(dān)鑒定費(fèi)7,500元及訴訟費(fèi)。庭審中，景和公司變更訴訟請求一為判令景和公司與力馳公司簽署的《租賃合同》、《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》、《力馳健身二、三層租賃協(xié)議》于2017年8月14日解除。事實(shí)和理由如下：景和公司與力馳公司于2015年9月24日簽訂《租賃合同》，約定由力馳公司承租上海市康寧路XXX號(以下簡稱系爭房屋)二樓的局部房屋，面積為1,532.4平方米，承租用途為健身房等相關(guān)業(yè)務(wù)，房屋性質(zhì)為無產(chǎn)權(quán)房屋；租賃期限玖年，自2015年9月28日起至2024年9月27日止；第一年月租金為121,187.3元,每三年在上年租金的基礎(chǔ)上遞增10%；裝修免租期為五個(gè)月，免租期內(nèi)力馳公司須承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)和水電煤等費(fèi)用；物業(yè)管理費(fèi)每月為12,259.2元；水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)力馳公司均單獨(dú)裝表計(jì)量，水費(fèi)按總水表交納的水費(fèi)單價(jià)加5%收取、電費(fèi)按1.35元/度收取、煤氣費(fèi)按總表交納的煤氣費(fèi)單價(jià)加5%收?。桓犊罘绞綖樽饨?、物業(yè)管理費(fèi)每三個(gè)月支付一次，先付款后使用，水、電、燃?xì)獾荣M(fèi)用每月結(jié)算一次，結(jié)算時(shí)景和公司開具收據(jù)；合同簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi),力馳公司向景和公司支付150,000元押金；租賃期滿或合同解除后，力馳公司應(yīng)將租賃房屋恢復(fù)至交付時(shí)狀態(tài)并向景和公司交還租賃房屋及附屬設(shè)施，雙方應(yīng)結(jié)清水電費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)，如力馳公司在約定期限內(nèi)未結(jié)清的，景和公司有權(quán)使用押金抵充相應(yīng)費(fèi)用，若押金不足以抵充的，景和公司有權(quán)向力馳公司追償；力馳公司拖欠租金(含物業(yè)管理費(fèi)，下同)超過三個(gè)月的，景和公司有權(quán)立即終止本合同，收回租賃房屋，無需退還已收取的租金，有權(quán)要求力馳公司支付未支付的租金，每逾期一天，按合同租金總額的千分之三計(jì)算違約金。2015年11月24日，景和公司與力馳公司簽訂《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》，約定上述《租賃合同》中的200平方米房屋的租金增加每平方米1.6元/天，即月租金為9,733.33元。2016年5月31日，景和公司與力馳公司簽訂《力馳健身二、三層租賃協(xié)議》，約定，力馳公司承租系爭房屋二層及三層207平方米房屋，該房屋無產(chǎn)證；房屋用途為健身房鍛煉教室用房；租期為8年，自2016年6月1日起至2024年9月27日止；第一年的月租金為14,481元，租金采用先付后用原則，一個(gè)月結(jié)算一次，應(yīng)提前15天付清下個(gè)月的租金，租金每三年在上年租金基礎(chǔ)上遞增10%；力馳公司若拖欠租金超過30天，景和公司有權(quán)按照本協(xié)議第10.3條款處理，有權(quán)留置部分貨物作為償付租金的擔(dān)保；每月物業(yè)管理費(fèi)為1,656元，支付方式同租金，一月一結(jié)；力馳公司應(yīng)按月支付水、電、燃?xì)赓M(fèi)用，逾期支付所造成的罰金或責(zé)任由力馳公司承擔(dān)；力馳公司應(yīng)按協(xié)議支付租金，不得拖欠，若逾期30日仍未支付，則景和公司有權(quán)解除本協(xié)議；本協(xié)議與2015年9月24日簽訂的《租賃合同》、2015年11月24日簽訂的《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》相關(guān)聯(lián)。合同簽訂后，景和公司按約將房屋交付力馳公司使用。力馳公司于2015年9月、10月共支付押金150,000元。截止至2018年3月19日，力馳公司應(yīng)當(dāng)支付景和公司租金3,542,647.85元，實(shí)際支付1,368,888.27元，拖欠2,173,759.58元租金；力馳公司應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費(fèi)399,514.40元，實(shí)際支付191,490.66元，拖欠208,023.74元物業(yè)管理費(fèi)；力馳公司應(yīng)當(dāng)支付電費(fèi)327,348元、水費(fèi)79,510.26元、煤氣費(fèi)177,385.62元，但僅支付了電費(fèi)174,852元、水費(fèi)31,329.41元、煤氣費(fèi)48,556.68元，拖欠電費(fèi)152,496元、水費(fèi)48,180.85元、煤氣費(fèi)128,828.94元。景和公司分別于2016年10月24日、10月29日、11月28日向力馳公司發(fā)催款通知。2017年1月26日，景和公司與力馳公司達(dá)成《會議紀(jì)要》，力馳公司承諾在2017年2月28日先歸還景和公司1,000,000元，至2017年3月底還清欠款，進(jìn)入正常付款程序，否則，解除雙方所有租賃合同，力馳公司無條件同意景和公司采取解除合同的處置措施。2017年5月5日，力馳公司向景和公司出具《承諾書》，確認(rèn)截止至2017年4月30日，力馳公司拖欠景和公司租金、水、電費(fèi)總計(jì)1,181,655.12元，力馳公司承諾于2017年5月10日支付350,000元，2017年6月5日再支付400,000元，2017年6月30日支付400,000元，之后每月月底繼續(xù)還款400,000元，直至欠款付清，恢復(fù)合同正常付款流程；如力馳公司在規(guī)定時(shí)限未履行上述承諾,則雙方所有租賃合同即刻解除，力馳公司無條件同意景和公司采取解除合同的處置措施。力馳公司屆時(shí)并未履行上述承諾。2017年6月22日，景和公司再次向力馳公司發(fā)出催款通知，限定力馳公司最后還款期限為2017年6月28日，否則，景和公司將通過訴訟解除與其簽訂的租賃合同。力馳公司收到通知后，沒有付款。2017年8月14日，景和公司向法院提起訴訟后，力馳公司在2017年10月又陸續(xù)支付300,000元。景和公司認(rèn)為，根據(jù)《合同法》第226條、第227條的規(guī)定以及租賃合同的約定，力馳公司長期拖欠租金、物業(yè)管理費(fèi)以及水、電、煤等費(fèi)用，構(gòu)成違約，嚴(yán)重侵害了景和公司的合法權(quán)益，故景和公司向法院提出訴訟，請求法院判如訴請。
　　力馳公司辯稱及反訴稱，不同意景和公司全部的訴訟請求，理由如下：1、《租賃合同》、《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》、《力馳健身二、三層租賃協(xié)議》因涉及違章建筑而無效；2、力馳公司作為承租人沒有承擔(dān)拆除裝修費(fèi)用的義務(wù)，力馳公司提出的鑒定結(jié)束后，景和公司再次就游泳池等內(nèi)容提出新的鑒定，故拆除游泳池的30日工期系景和公司導(dǎo)致，力馳公司無需承擔(dān)30日的房屋占用費(fèi)；3、合同無效的租金不應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照景和公司向幸福村支付的租金1.08元/平/日進(jìn)行計(jì)算，力馳公司已于2018年1月26日交還租賃房屋，所以房屋使用費(fèi)應(yīng)當(dāng)計(jì)算至該日；4、合同無效的物業(yè)費(fèi)不應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，希望法院對物業(yè)費(fèi)酌情進(jìn)行調(diào)整；5、確認(rèn)景和公司所述的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)的抄表數(shù)，但對景和公司提出的單價(jià)有異議，應(yīng)當(dāng)根據(jù)上海市公示的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算；6、不同意支付景和公司申請鑒定所預(yù)付的鑒定費(fèi)用。力馳公司提出反訴，請求：1、判決《租賃合同》、《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》和《力馳健身二、三層租賃協(xié)議》無效；2、判令景和公司退還多收取的房屋占用費(fèi)302,074.66元；3、判令景和公司退還已收取的物業(yè)管理費(fèi)83,831.37元；4、判令景和公司退還多收取的電費(fèi)27,620.72元、水費(fèi)3,969.38元和燃?xì)赓M(fèi)3,876.66元(合計(jì)35,466.76元)；5、判令景和公司退還押金150,000元；6、判令景和公司賠償力馳公司損失1,357,116元(包括：裝修損失1,137,035元、垃圾清運(yùn)費(fèi)7,000元、健身器材搬運(yùn)費(fèi)7,000元、空調(diào)拆運(yùn)費(fèi)7,000元、靜安區(qū)文化市場行政執(zhí)法大隊(duì)《第XXXXXXXXXX號行政處罰決定書》行政罰款30,000元、上海市靜安區(qū)衛(wèi)生和計(jì)劃生育委員會《靜第XXXXXXXXXX號行政處罰決定書》行政罰款11,000元、會員退費(fèi)58,081元，以及商譽(yù)損失100,000元)；7、判令景和公司承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)和力馳公司預(yù)付的鑒定費(fèi)45,480元。
　　景和公司針對力馳公司的反訴辯稱，力馳公司已經(jīng)使用房屋，故不同意退還已付租金。力馳公司提出的租金標(biāo)準(zhǔn)不合理，景和公司是將整棟8層房屋租下來，并使用幸福村人員才得到1.08元/平/日的租金價(jià)格。同理，景和公司也不同意力馳公司退還物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)赓M(fèi)用，景和公司收取相應(yīng)款項(xiàng)均有合同依據(jù)，力馳公司提出的價(jià)格無法律根據(jù)。景和公司同意退還押金150,000元，但認(rèn)為應(yīng)當(dāng)優(yōu)先抵扣力馳公司的應(yīng)付款項(xiàng)，若有多余再返還。關(guān)于力馳公司的損失，景和公司認(rèn)為應(yīng)為1,055,233.2元(2018年5月14日鑒定報(bào)告確認(rèn)的金額1,507,476*70%折舊率)，按照雙方的責(zé)任進(jìn)行分?jǐn)偂＞C上所述，景和公司不同意力馳公司的反訴訴訟請求。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2015年9月24日，景和公司(出租方，甲方)與力馳公司(承租方，乙方)簽訂《租賃合同》，景和公司將上海市康寧路XXX號二樓局部房屋，面積1,532.4平方米租賃給力馳公司，承租用途為健身房等相關(guān)業(yè)務(wù)；雙方特別約定：甲方作為出租房屋的使用權(quán)人，具備合法的轉(zhuǎn)租資質(zhì)，房屋性質(zhì)為無產(chǎn)權(quán)但有合法使用權(quán)的房屋；租賃期限為玖年(從2015年9月28日起至2024年9月27日止)；租金計(jì)算方式為二樓房屋第一年租金121,187.3元/月，每三年在上年租金的基礎(chǔ)上遞增10%；物業(yè)管理費(fèi)為12,259.2元/月；乙方單獨(dú)裝水表計(jì)量水費(fèi)，按總水表交納的水費(fèi)單價(jià)加5%，由甲方向乙方收?。灰曳絾为?dú)裝電表計(jì)量電費(fèi)，按每度電1.35元的標(biāo)準(zhǔn)，由甲方向乙方收取；乙方單獨(dú)裝表計(jì)量煤氣費(fèi)，按總表交納的煤氣費(fèi)單價(jià)加5%，由甲方向乙方收??；租金及物業(yè)管理費(fèi)每三個(gè)月支付一次，支付前甲方先開具發(fā)票，先付款后使用；水、電、煤等費(fèi)用每月結(jié)算一次，結(jié)算時(shí)甲方開具收據(jù)；應(yīng)乙方裝修需求，將給予五個(gè)月的租金免租期，即2015年9月28日至2016年2月27日；經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，在租金免租期內(nèi)，乙方無需支付房屋租金，但需按照上述規(guī)定承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)；乙方應(yīng)向甲方預(yù)付押金150,000元、2015年9月28日至2016年3月27日的六個(gè)月物業(yè)費(fèi)73,555.2元；乙方自行辦理經(jīng)營所需的相關(guān)證照，甲方需配合乙方協(xié)助提供甲方應(yīng)提供的相關(guān)文件，如因甲方房屋原因未能通過政府申請，則視為乙方未能實(shí)現(xiàn)合同目的，甲方根本違約，乙方有權(quán)立即解除合同；租賃期間，甲方保證對出租給乙方的房屋由于房屋、土地等產(chǎn)權(quán)問題引起的糾紛，由甲方自行負(fù)責(zé)處理，如導(dǎo)致乙方無法正常經(jīng)營的，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。合同的一般條款約定，租賃期滿或合同解除后，乙方應(yīng)將租賃房屋恢復(fù)至交付時(shí)狀態(tài)并向甲方交還租賃房屋及附屬設(shè)施，經(jīng)雙方驗(yàn)收完畢后，雙方應(yīng)共同簽字確認(rèn)；乙方交還租賃房屋后仍遺留于房屋內(nèi)的物品視為乙方已放棄所有權(quán)，甲方有權(quán)自行處置；甲方應(yīng)保證其對本合同約定出租的房屋擁有合法使用權(quán)且不存在任何其他權(quán)利瑕疵，若租賃房屋因使用權(quán)而產(chǎn)生糾紛，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)及時(shí)解決，不得影響乙方的正常運(yùn)作。
　　同日，景和公司出具《承諾書》，承諾可以在圖紙所示位置建設(shè)游泳池。
　　2015年9月24日、10月28日，力馳公司分別支付房屋押金100,000元、50,000元。
　　2015年11月24日，景和公司(甲方)與力馳公司(乙方)簽訂《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》，約定：1、乙方游泳池占用面積200平方米，第一年租金按照1.60元/平方米/天計(jì)算；租金每三年遞增，遞增幅度與租賃合同相一致；2、乙方游泳池的租賃期限為玖年(自2015年9月28日起至2024年9月27日止)；3、乙方需一次性補(bǔ)償電梯建設(shè)投資費(fèi)用伍萬元整……
　　2016年5月31日，景和公司(甲方)與力馳公司(乙方)簽訂《力馳健身二、三層租賃協(xié)議》，約定，甲方出租系爭房屋二層及三層，總面積207平方米，此出租房屋無產(chǎn)權(quán)證；乙方將租用房屋作為健身房鍛煉教室用房；租賃期限為8年，自2016年6月1日起至2024年9月27日止；乙方可按實(shí)際租賃用途需要對房屋、場地進(jìn)行裝修、部分改造，但乙方的改造方案應(yīng)在施工前獲得甲方書面同意；第一年租金14,481元/月，租金每三年在上年租金基礎(chǔ)上遞增10%，直至期滿，采用先付后使用的原則，乙方在簽約同時(shí)向甲方支付當(dāng)期一個(gè)月租金，以后每一個(gè)月結(jié)算一次租金，乙方應(yīng)當(dāng)提前15天付清下個(gè)結(jié)算周期的租金；乙方如拖欠甲方租金超過30天的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議；物業(yè)管理費(fèi)1,656元/月，支付方式與租費(fèi)一致，一月一結(jié)，先付后用原則；本協(xié)議與2015年9月24日簽訂的《租賃協(xié)議》、2015年11月24日簽訂的《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》相關(guān)聯(lián)。
　　合同簽訂后，景和公司將系爭房屋交付力馳公司使用。
　　2016年10月24日，景和公司向力馳公司發(fā)出《催款通知》，內(nèi)容為，力馳公司于2015年9月24日與景和公司簽訂了租賃合同，并分別于2015年11月24日、2016年5月31日追加簽訂了游泳池和二樓、三樓加層租賃合同。根據(jù)合同各項(xiàng)費(fèi)用規(guī)定，截止2016年9月底力馳公司已拖欠景和公司房租、物業(yè)管理費(fèi)、能源費(fèi)(水電天然氣)共計(jì)842,434.23元(貴方已對賬認(rèn)可)。將要發(fā)生的2016年10月費(fèi)用預(yù)計(jì)160,000余元。景和公司對9月底前拖欠的費(fèi)用已多次督促力馳公司支付，但力馳公司一拖再拖，已嚴(yán)重影響景和公司的正常運(yùn)行?，F(xiàn)書面要求力馳公司在2016年10月31日前付清2016年9月底前的欠款842,434.23元。如到期沒有支付，景和公司將按本合同中違約責(zé)任條款采取措施。
　　同月29日，景和公司再次向力馳公司發(fā)出《催款聲明》，要求力馳公司務(wù)必在2016年10月31日前付清上述款項(xiàng)的70%(計(jì)59萬元)；在11月30日前付清上述款項(xiàng)的余款及10月份的各項(xiàng)費(fèi)用；上述二條如有一條沒有履行，景和公司將終止與力馳公司的租賃合同及所有的經(jīng)營合作……下方空白處，寫有“已收王瓊2016年10月29日”。
　　2016年11月28日，景和公司向力馳公司發(fā)出《催款暨解除合同通知》，內(nèi)容為“……貴公司的行為已經(jīng)嚴(yán)重違反合同和協(xié)議的約定，嚴(yán)重侵害了我公司的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律和違約責(zé)任。我公司分別在2016年10月24日和2016年10月29日二次向貴司發(fā)函催討租金、物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)赓M(fèi)，但是貴公司收函后，至今沒有將所欠租金、物業(yè)費(fèi)和水電燃?xì)赓M(fèi)支付我公司。我公司已經(jīng)仁至義盡?，F(xiàn)我公司最后通知貴公司：請貴司在收到本通知后立即于2016年11月30日前付清上述所欠租金、物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)赓M(fèi)人民幣1,214,567.07元。并且，我公司鄭重通知貴公司：貴公司與我公司之間簽訂的《租賃合同》、《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》、《力馳健身二、三層租賃協(xié)議》于2016年11月30日予以終止、解除”。
　　2017年1月26日，景和公司的馮襄皖、石守盛與力馳公司的趙衛(wèi)明、王瓊進(jìn)行會議，力馳公司承諾在2017年2月28日12：00時(shí)前先歸還景和公司100萬元，至2017年3月底還清欠款，進(jìn)入正常付款程序；雙方共同約定，如力馳公司在規(guī)定時(shí)限未履行上述承諾，雙方的所有合作合同即行解除，力馳公司無條件同意景和公司采取的解除合同的處置措施。石守盛代表景和公司、王瓊代表力馳公司分別在記錄上述內(nèi)容的《會議紀(jì)要》上簽字。
　　2017年5月5日，力馳公司出具《承諾書》，載明“截止至2017年4月30日，力馳公司拖欠景和公司租金、水、電費(fèi)，總計(jì)1,181,655.12元。根據(jù)今日談判結(jié)果，我司承諾于2017年5月10日支付拖欠的房租款35萬元整，于2017年6月5日再次支付拖欠的房租款40萬元整。并于2017年6月30日支付40萬元整，之后每月月底繼續(xù)還款40萬元整。直至欠款付清，恢復(fù)合同正常付款流程。如我司在規(guī)定時(shí)限未履行上述承諾，雙方的所有租賃合同即刻解除，我司無條件同意景和公司采取解除合同的處置措施”。該《承諾書》下方，寫有“張杰2017年5月5日”。
　　2017年6月22日，景和公司向力馳公司發(fā)出《通知》，通知力馳公司在2017年6月28日下午18：00之前，將所拖欠的租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電燃?xì)赓M(fèi)等費(fèi)用合計(jì)1,061,033.17元支付給景和公司。否則，景和公司將在2017年6月29日上午8：00停止向力馳公司供電、水、燃?xì)?。同時(shí)，景和公司將向人民法院提起解除雙方租賃合同的訴訟?！锻ㄖ废路剑瑢懹小笆盏綇埥?017年6月22日”。
　　同月26日，力馳公司向景和公司發(fā)出《關(guān)于催交費(fèi)用通知的回函》，表示已于2017年6月22日收到景和公司的通知，并就通知中的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行回復(fù)。同日，景和公司的法定代表人馮襄皖簽收該回函。
　　2017年8月，景和公司來院起訴，提出解除與力馳公司的租賃合同，以及支付租金、管理費(fèi)等內(nèi)容。審理中，力馳公司提出判令租賃合同無效以及要求景和公司返還租金等反訴訴請。
　　2018年7月10日，景和公司、力馳公司分別向本院申請撤訴、撤回反訴，本院予以準(zhǔn)許。
　　另查，2013年4月1日，上海幸福實(shí)業(yè)有限公司(甲方，以下簡稱幸福實(shí)業(yè))與上海風(fēng)達(dá)投資咨詢有限公司(乙方，以下簡稱風(fēng)達(dá)投資)簽署《租賃協(xié)議》與《補(bǔ)充協(xié)議》，約定，甲方將康寧路XXX號、866號，總用地面積8,922平方米一幢商務(wù)樓整體租賃給乙方使用(暫無產(chǎn)證)，租賃期限為壹拾貳年，自2014年1月1日至2025年12月31日止。
　　2013年6月27日，原上海市閘北區(qū)規(guī)劃和土地管理局頒發(fā)《上海市臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，其中載明，建設(shè)單位(個(gè)人)為幸福實(shí)業(yè)，建設(shè)項(xiàng)目名稱為幸?，F(xiàn)代工業(yè)園區(qū)康寧路基地一期B-1地塊改擴(kuò)建工程(臨時(shí)用房)，建設(shè)位置為上海市康寧路XXX號，建筑面積為5,254平方米，本證有效期為二年，期滿后即行失效，屆時(shí)建設(shè)單位(個(gè)人)必須自行將臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物拆除，恢復(fù)原狀。確需延長使用的，應(yīng)在期滿前三十日內(nèi)向本機(jī)關(guān)申請延期，申請延期以一次為限，期限不得超過一年。該《上海市臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》期滿后，未申請延期。
　　2013年10月17日，幸福實(shí)業(yè)(甲方)、風(fēng)達(dá)投資(乙方)、景和公司(丙方)簽署《補(bǔ)充協(xié)議(二)》，三方同意將2013年4月1日甲、乙雙方訂立的《租賃協(xié)議》及“補(bǔ)充協(xié)議”承租方風(fēng)達(dá)投資變更為景和公司；2013年4月1日至10月31日《租賃協(xié)議》及“補(bǔ)充協(xié)議”的權(quán)利及義務(wù)，由乙方享有與承擔(dān)，2013年11月1日起《租賃協(xié)議》及“補(bǔ)充協(xié)議”變更丙方為承租方，其所有條款均由丙方擁有權(quán)利及承擔(dān)義務(wù)……
　　2014年6月17日，景和公司與上海景達(dá)商務(wù)酒店有限公司(以下簡稱景達(dá)酒店)簽署《情況說明》，內(nèi)容為：根據(jù)2013年10月14日《補(bǔ)充協(xié)議(二)》，幸福實(shí)業(yè)、風(fēng)達(dá)投資、景和公司同意對康寧路XXX號、866號“8層商務(wù)樓”承租方風(fēng)達(dá)投資變更為景和公司。由于經(jīng)營業(yè)務(wù)需要，“8層商務(wù)樓”由景達(dá)酒店經(jīng)營管理。
　　2016年1月1日，幸福實(shí)業(yè)(出租方，甲方)與景和公司(承租方，乙方)簽署《租賃協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》，甲方將康寧路XXX號、866號，總用地面積8,922平方米一幢商務(wù)樓整體租賃給乙方使用(無產(chǎn)證)，總建筑面積17,731.4平方米(其中地下室面積3,937平方米)；租賃期限為壹拾貳年，自2016年1月1日至2027年12月31日止；該租賃大樓全年租賃費(fèi)為700萬元，前三年的租金不變，第四年起租賃費(fèi)每年遞增10%，累計(jì)遞增，協(xié)議還約定了其他有關(guān)事項(xiàng)。
　　又查，2015年9月15日，力馳公司辦理營業(yè)執(zhí)照，注冊地為上海市普陀區(qū)綏德路XXX弄XXX號XXX-XXX室，經(jīng)營范圍為健身服務(wù)、企業(yè)管理咨詢、商務(wù)咨詢、文化藝術(shù)交流策劃、銷售：文化用品、體育用品、日用百貨、工藝品(除專項(xiàng))。同年12月21日，力馳公司的注冊地變更為上海市靜安區(qū)三泉路20弄1、2號427室，經(jīng)營范圍未變化。
　　2017年5月31日，上海市靜安區(qū)市場監(jiān)督管理局向力馳公司發(fā)出《責(zé)令改正通知書》，內(nèi)容為“你(單位)于2017年5月31日，在康寧路XXX號二樓，從事經(jīng)營活動的行為，違反了《中華人民共和國公司法》第七條第三款的規(guī)定，現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國公司法》第二百一十一條第二款的規(guī)定，責(zé)令你(單位)于2017年9月29日前改正，改正內(nèi)容及要求為辦理變更登記手續(xù)”。當(dāng)日，力馳公司在下方簽收并蓋章。
　　2017年8月17日，上海市靜安區(qū)文化市場行政執(zhí)法大隊(duì)出具《行政處罰決定書》，認(rèn)為力馳公司在未經(jīng)體育主管部門批準(zhǔn)，擅自經(jīng)營高危險(xiǎn)性體育項(xiàng)目(游泳)的行為違反了《經(jīng)營高危險(xiǎn)性體育項(xiàng)目許可管理辦法》第七條的規(guī)定，決定對力馳公司的違法行為責(zé)令改正，并罰款30,000元。
　　2017年9月13日，上海市靜安區(qū)衛(wèi)生和計(jì)劃生育委員會向力馳公司發(fā)出《行政處罰決定書》，認(rèn)為力馳公司未依法取得上海市公共場所衛(wèi)生許可證擅自經(jīng)營游泳場所，對力馳公司作出警告并處以罰款11,000元。
　　2018年1月24日，力馳公司申請對系爭房屋二樓的裝修工程造價(jià)進(jìn)行鑒定。上海聯(lián)合工程監(jiān)理造價(jià)咨詢有限公司于2018年5月14日、7月16日分別作出《工程造價(jià)鑒定意見書》、《補(bǔ)充工程造價(jià)鑒定意見書》，執(zhí)行上海市房屋建筑和裝飾工程預(yù)算定額(2000)/上海市安裝工程預(yù)算定額(2000)，主要人、材、機(jī)按委托鑒定月份(2018年1月份)的上海市建筑建材業(yè)發(fā)布的信息價(jià)和市場價(jià)，考慮現(xiàn)值鑒定，結(jié)合現(xiàn)場使用成新度進(jìn)行折舊，即現(xiàn)場保留裝修綜合成新度為70%，已拆除部分不計(jì)算現(xiàn)值，康定路XXX號房屋內(nèi)(測量時(shí)現(xiàn)場保留)裝修工程造價(jià)現(xiàn)值合計(jì)1,137,035元，其中存在爭議項(xiàng)目費(fèi)用如下：室外廣告牌現(xiàn)值35,414元、消防噴頭及煙感主材費(fèi)現(xiàn)值2,696元、已拆除遺留現(xiàn)場燈現(xiàn)值606元、施工措施費(fèi)15,906元、規(guī)費(fèi)96,859元、稅金37,244元。
　　2018年7月，景和公司就系爭房屋的游泳池、淋浴房及二、三樓其他全部剩余裝修完全拆除所需要的費(fèi)用以及工期提出鑒定申請。上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司于2018年10月15日出具《司法鑒定意見書》，確認(rèn)房屋拆除工程造價(jià)為151,142.27元、與游泳池相鄰的酒店走道區(qū)域大理石地坪的拆除費(fèi)用為1,917.44元、景和公司施工的鋼結(jié)構(gòu)加固工程的拆除費(fèi)用為90,101.43元，拆除工期約為30天。
　　審理中，雙方均確認(rèn)：1、若按照租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)，三份租賃協(xié)議約定的月租金總計(jì)為145,401.63元(121,187.3+9,733.33+14,481)，截止至2017年9月30日力馳公司拖欠景和公司租金1,350,299.71元；2、若按照租賃合同的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，力馳公司支付物業(yè)費(fèi)至2016年11月30日，余款8,269.86元支付2016年12月的物業(yè)費(fèi)12,259.2元后，力馳公司尚欠3,989.34元；3、若按照租賃合同的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，力馳公司截止至2017年9月30日尚欠電費(fèi)150,984元，水費(fèi)47,909.42元，燃?xì)赓M(fèi)128,338.38元，該日至2018年3月19日期間的電費(fèi)為1,512元、水費(fèi)為271.43元、燃?xì)赓M(fèi)為490.56元；4、2017年10月，力馳公司向景和公司支付300,000元，景和公司同意在本案中用于抵扣力馳公司的應(yīng)付款項(xiàng)。
　　景和公司庭審中提供長廣工程建設(shè)有限責(zé)任公司(以下簡稱長廣公司)出具的《情況證明》以及雙方簽署的《建筑工程施工合同》，其中《情況證明》載明，拆除系爭房屋錦江都城酒店(市北店)二、三層健身房、游泳池、淋浴房拆除工程實(shí)際拆除工期為38天；《建筑工程施工合同》載明，工期自2018年10月23日至2018年11月30日前竣工交付使用，拆除工程包干價(jià)為250,000元，工程范圍和內(nèi)容包括二、三層健身房裝修拆除及游泳池鋼結(jié)構(gòu)、淋浴房拆除工程。
　　力馳公司庭審中提供兩份《會議紀(jì)要》、《彭浦鎮(zhèn)關(guān)于上海幸福實(shí)業(yè)有限公司地域內(nèi)園區(qū)的情況說明》以及景達(dá)酒店的營業(yè)執(zhí)照。原上海市閘北區(qū)規(guī)劃和土地管理局、原上海市工商行政管理局閘北分局、原上海市閘北區(qū)彭浦鎮(zhèn)人民政府等部門2010年4月15日《關(guān)于彭浦鎮(zhèn)招商樓宇項(xiàng)目協(xié)調(diào)會議紀(jì)要》，會議決定：一、康寧路地塊的在建樓宇要按照區(qū)政府有關(guān)協(xié)調(diào)會要求，先建設(shè)，適時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)證照手續(xù)；二、對靈石路817弄高壓線附近樓宇的使用要慎重，彭浦鎮(zhèn)有關(guān)部門要根據(jù)電力部門的意見，嚴(yán)格控制生產(chǎn)加工型、餐飲等服務(wù)型、易燃易爆、危險(xiǎn)化學(xué)品、廢舊物資回收、倉儲等涉及環(huán)境污染的高危、高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)入駐；三、對已建樓宇(康寧路XXX號……)的招商，參照上述第二條執(zhí)行；四、對租賃上述地塊并申辦營業(yè)執(zhí)照的企業(yè)均需彭浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府審核同意后方能辦理有關(guān)手續(xù)，彭浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府要同時(shí)加強(qiáng)對入駐企業(yè)的管理；五、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)消防支隊(duì)、區(qū)建管署要按照本部門職能加強(qiáng)對樓宇使用的監(jiān)督把關(guān)，杜絕安全隱患。一旦條件許可，區(qū)規(guī)劃局將根據(jù)市規(guī)劃局核發(fā)臨照的有關(guān)精神補(bǔ)辦康寧路地塊證照手續(xù)，解決建筑物合法性的問題……2015年8月4日《關(guān)于彭浦鎮(zhèn)康寧路產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商注冊工作》的《會議紀(jì)要》載明，1、按照原臨照期限要求，延長康寧路-場中路地塊證照時(shí)限并幫助辦理相關(guān)手續(xù)，根據(jù)市規(guī)土局核發(fā)臨照的有關(guān)精神，做好積極溝通與協(xié)調(diào)，幫助解決少年村路地塊建筑物合法性問題；2、為加快推進(jìn)招商工作以及企業(yè)發(fā)展，原則同意對康寧路產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商引資企業(yè)進(jìn)行工商注冊登記，并幫助解決已在經(jīng)營餐飲項(xiàng)目企業(yè)增加餐飲經(jīng)營范圍以及部分企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營范圍等問題……《彭浦鎮(zhèn)關(guān)于上海幸福實(shí)業(yè)有限公司地域內(nèi)園區(qū)的情況說明》載明，希望區(qū)稅收屬地辦能夠考慮園區(qū)的實(shí)際情況，協(xié)調(diào)區(qū)相關(guān)職能部門給予支持和幫助，讓地塊上的門牌號都能進(jìn)行地址備案，使入駐企業(yè)能正常注冊，將經(jīng)營期限放寬至十五年……景達(dá)酒店的營業(yè)執(zhí)照上公司注冊地為上海市康寧路XXX號，登記日為2015年8月28日。力馳公司認(rèn)為，簽訂《租賃合同》前，景和公司向其提供上述材料，證明系爭房屋雖無產(chǎn)權(quán)但有合法使用權(quán)，并能夠辦理工商注冊。力馳公司基于信任，才與景和公司簽訂相關(guān)租賃合同。此外，力馳公司還提供大眾點(diǎn)評網(wǎng)截圖，證明其商譽(yù)受損。截圖的內(nèi)容有“說10月1日到12月15日裝修，實(shí)則老板要跑路了，各種討債的上門，聽說還欠了物業(yè)幾百萬，最惡劣的是還在招新會員，請大家不要上當(dāng)，老會員已經(jīng)在維權(quán)了”、“閘北店于2017年9月底說是裝修，其實(shí)就是跑路，然后就以各種理由各種形式推脫，閘北工商都有登記的，和朋友一家一起辦了5年的家庭卡，目前還在維權(quán)中，想要鍛煉的朋友還是謹(jǐn)慎吧”、“這家老板在閘北開店卷走一批會員預(yù)付款，對于會員退費(fèi)的要求以各種理由一拖再拖，現(xiàn)在是準(zhǔn)備到浦東讓老板娘開店接著騙的節(jié)奏嗎”。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第三條規(guī)定，租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。根據(jù)該條規(guī)定，本案租賃房屋系臨時(shí)用房，規(guī)劃部門許可的有效期至2015年6月26日。景和公司雖于2013年6月27日取得《上海市臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，但在景和公司與力馳公司簽訂《租賃合同》、《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》、《力馳健身二、三層租賃協(xié)議》時(shí)，《上海市臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證》已過有效期，故當(dāng)事人合同約定的租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，《租賃合同》、《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》、《力馳健身二、三層租賃協(xié)議》無效。
　　本院經(jīng)審理歸納爭議焦點(diǎn)如下：
　　一、合同無效的責(zé)任分擔(dān)
　　景和公司認(rèn)為，力馳公司主觀上存在主要過錯(cuò)。理由如下：1、力馳公司明知系爭房屋沒有房產(chǎn)證，仍愿意承租，并簽訂長期的租賃合同；2、因力馳公司拖欠租金等費(fèi)用，景和公司向法院起訴，要求解除合同，繼而導(dǎo)致租賃合同被法院認(rèn)定為無效；3、力馳公司自2015年12月25日營業(yè)，2017年5月被舉報(bào)后，因無照、無證經(jīng)營游泳項(xiàng)目被處罰，故系爭房屋沒有產(chǎn)權(quán)證未影響力馳公司的生產(chǎn)經(jīng)營。
　　力馳公司認(rèn)為，景和公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部的過錯(cuò)責(zé)任。理由如下：1、景和公司明知臨時(shí)規(guī)劃許可證已經(jīng)過期，故意告知力馳公司虛假情況誘使力馳公司作出錯(cuò)誤意思表示簽訂租賃合同，其行為符合《民通意見》第69條對欺詐行為的定義，構(gòu)成欺詐；2、依據(jù)《租賃合同》第五條第2款以及一般條款的約定，景和公司需配合力馳公司協(xié)助提供辦理經(jīng)營所需相關(guān)證照的文件，若因房屋原因未能通過申請，導(dǎo)致力馳公司無法實(shí)現(xiàn)合同目的，視為景和公司根本違約。
　　本院認(rèn)為，景和公司、力馳公司對合同無效均負(fù)有責(zé)任，應(yīng)當(dāng)按照過錯(cuò)的程度分擔(dān)損失。景和公司將無產(chǎn)權(quán)、無使用權(quán)的房屋出租給力馳公司，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效的主要責(zé)任；力馳公司在簽訂租賃合同時(shí)知曉系爭房屋無產(chǎn)權(quán)，僅憑景和公司單方陳述即認(rèn)定系爭房屋有使用權(quán)，并簽訂長期的租賃合同，其疏于對承租房屋的合法性進(jìn)行審查，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同無效的次要責(zé)任，本院認(rèn)定景和公司、力馳公司之間的責(zé)任承擔(dān)比例以7：3為宜。
　　二、各項(xiàng)損失的認(rèn)定
　　(一)景和公司本訴訴請涉及以下項(xiàng)目：
　　1、關(guān)于合同無效后相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算
　　力馳公司認(rèn)為，交房時(shí)間應(yīng)為2018年1月26日。為減少損失，力馳公司通過郵件、電話等形式提前通知景和公司于該日接收房屋，但景和公司收到通知后，以鑒定需要查看現(xiàn)場為由拒絕收房。力馳公司向景和公司表示過，可以通過錄像、拍照方式固定現(xiàn)場情況，但景和公司堅(jiān)持不收房，因此，擴(kuò)大的房屋空置損失應(yīng)當(dāng)由景和公司承擔(dān)。合同無效，約定的租金無效。若力馳公司需要支付房屋占用費(fèi)，根據(jù)《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第5條，法院可以參照租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，但并非應(yīng)當(dāng)予以適用該標(biāo)準(zhǔn)。景和公司以作出虛假陳述、虛假保證的方式欺詐力馳公司與之簽訂房屋租賃合同，若依然按照租金標(biāo)準(zhǔn)收取房屋占用費(fèi)，嚴(yán)重不公平。房屋占用費(fèi)的產(chǎn)生是景和公司、力馳公司共同過錯(cuò)造成的，應(yīng)由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)比例分擔(dān)，且還需考慮出租人實(shí)際遭受的損失。景和公司實(shí)際遭受的損失即景和公司向幸福實(shí)業(yè)支付的租金，即1.08元/平方米/天。即便不以該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，也要考慮市場價(jià)值，力馳公司認(rèn)為目前市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為2元/平方米/天。同理，合同中關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的約定也無效，應(yīng)根據(jù)國家的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理費(fèi)按3.32元/平方米/月計(jì)算，電費(fèi)、水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)分別的計(jì)算單價(jià)為1.127元、5元、3.99元。
　　景和公司認(rèn)為，交房日期應(yīng)為2018年3月19日，該日雙方簽訂房屋交接單。景和公司代理人在2018年1月25日與力馳公司代理人電話溝通中明確告知力馳公司，景和公司不同意與力馳公司于26日交接房屋。鑒定單位原定于2018年2月9日進(jìn)入現(xiàn)場進(jìn)行評估，但因力馳公司未支付鑒定費(fèi)而取消。2018年3月19日，鑒定單位進(jìn)入現(xiàn)場進(jìn)行評估，結(jié)束后雙方立即辦理了交接手續(xù)。自2018年2月9日至3月19日，這期間39天的房屋空置損失系力馳公司拖延評估所造成的，應(yīng)由力馳公司負(fù)擔(dān)。即便合同無效，力馳公司也應(yīng)當(dāng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第5條的規(guī)定，按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)赓M(fèi)。力馳公司與幸福實(shí)業(yè)之間沒有租賃合同關(guān)系，景和公司承租了康寧路XXX號整幢房屋，并為幸福實(shí)業(yè)解決村民就業(yè)問題才得到了1.08元/平方米/天的租金單價(jià)，力馳公司僅承租了裙樓中的部分房屋，故力馳公司要求根據(jù)景和公司與幸福實(shí)業(yè)之間的租賃合同確認(rèn)使用費(fèi)缺乏依據(jù)。力馳公司提出物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)赓M(fèi)用的單價(jià)沒有事實(shí)以及合同依據(jù)，也無法律依據(jù)，景和公司依據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)收取上述費(fèi)用，力馳公司已經(jīng)同意并實(shí)際履行。
　　本院認(rèn)為，雖然《租賃合同》、《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》、《力馳健身二、三層租賃協(xié)議》無效，但《租賃合同》、《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》、《力馳健身二、三層租賃協(xié)議》中關(guān)于租金、物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)赓M(fèi)用的相關(guān)約定，系景和公司、力馳公司真實(shí)意思表示，該標(biāo)準(zhǔn)符合交易習(xí)慣且亦實(shí)際履行，并無明顯不當(dāng)。景和公司雖在本案中主張租金，因租賃合同被確認(rèn)無效，故力馳公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋使用費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)赓M(fèi)用。2018年1月16日的庭審中，景和公司提供的照片顯示力馳公司已經(jīng)搬離系爭房屋。力馳公司提前通知景和公司于2018年1月26日交接房屋，且已于該日前實(shí)際搬離，景和公司收到力馳公司交房通知，消極履行，直至2018年3月19日雙方才完成房屋的交接，造成房屋的空置損失,景和公司有責(zé)任?？紤]到合同履行情況、解約事由、景和公司收回房屋需要合理時(shí)間、鑒定需要保留現(xiàn)場以及力馳公司在鑒定過程中未及時(shí)預(yù)繳鑒定費(fèi)用等因素，本院酌情確定力馳公司應(yīng)支付房屋使用費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)至2018年2月20日，即房屋占用費(fèi)為2,027,512.78元(1,350,299.71+145,401.63*4+145,401.63*12÷365*20)、物業(yè)管理費(fèi)為171,419.78元(12,259.2*14+12,259.2*12÷365*20-8,269.86)。雙方于2018年3月19日辦理交接，并對賬確認(rèn)水、電、燃?xì)馇犯顿M(fèi)用，鑒于系爭房屋之前處于力馳公司控制之下，故2018年3月19日之前的水、電、燃?xì)赓M(fèi)用應(yīng)當(dāng)由力馳公司承擔(dān)，即力馳公司應(yīng)支付電費(fèi)152,496元(150,984+1,512)、水費(fèi)48,180.85元(47,909.42+271.43)、燃?xì)赓M(fèi)128,828.94元(128,338.38+490.56)?，F(xiàn)景和公司主張水費(fèi)為48,180.79元，本院予以支持。
　　2、拆除游泳池、淋浴房及二、三樓剩余裝修的損失
　　上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司就游泳池拆除所出具的《司法鑒定意見書》中，景和公司、力馳公司對游泳池、淋浴房及二、三樓其他全部剩余裝修拆除工程造價(jià)151,142.27元均無異議，但對與游泳池相鄰的酒店走道區(qū)域大理石地坪和鋼結(jié)構(gòu)加固工程的拆除費(fèi)用、有關(guān)材料的回收費(fèi)用存在爭議。景和公司認(rèn)為，1、受拆除鋼結(jié)構(gòu)的影響，與游泳池相鄰的酒店走道區(qū)域大理石地坪也需要拆除；2、景和公司施工的鋼結(jié)構(gòu)加固工程是為了保證游泳池的建造而采取的加固措施，游泳池在拆除后，此部分鋼結(jié)構(gòu)已失去原有功能，應(yīng)一并拆除，拆除費(fèi)用應(yīng)由力馳公司承擔(dān)。
　　力馳公司認(rèn)為，1、酒店區(qū)域不屬于力馳公司的租賃范圍，不應(yīng)納入評估范圍；2、鋼結(jié)構(gòu)加固工程由景和公司施工，拆除費(fèi)用不應(yīng)由力馳公司負(fù)擔(dān)；3、現(xiàn)場遺留的燈具、鋼材、PVC管、空調(diào)、太陽能熱水器應(yīng)計(jì)算回收費(fèi)用抵扣拆除費(fèi)用。
　　上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司認(rèn)為與游泳池相鄰的酒店走道區(qū)域大理石地坪的拆除費(fèi)用、鋼結(jié)構(gòu)加固工程的拆除費(fèi)用屬于法律問題，故單獨(dú)列出，由法院裁決?，F(xiàn)場遺留的燈具、鋼材、PVC管、空調(diào)、太陽能熱水器的回收費(fèi)用不屬工程造價(jià)范圍，所以不屬鑒定單位的鑒定范圍，鑒定意見書中未包含此項(xiàng)內(nèi)容。
　　本院認(rèn)為，景和公司、力馳公司對《司法鑒定意見書》中游泳池、淋浴房及二、三樓其他全部剩余裝修拆除工程造價(jià)151,142.27元均無異議，本院予以確認(rèn)。游泳池拆除必然涉及到相關(guān)設(shè)施設(shè)備的拆除，為游泳池的建造而施工的鋼結(jié)構(gòu)加固工程在游泳池拆除后，已無存在之必要，故鋼結(jié)構(gòu)加固工程的拆除費(fèi)用90,101.43元應(yīng)列入游泳池拆除的相關(guān)損失。至于與游泳池相鄰的酒店走道區(qū)域大理石地坪，該區(qū)域既不在景和公司、力馳公司的租賃范圍之內(nèi)，又未有充足證據(jù)證明拆除游泳池與拆除大理石地坪之間的必然聯(lián)系，故本院對該部分損失不予考慮。租賃合同無效，力馳公司應(yīng)當(dāng)在搬離系爭房屋前拆除未形成附合物的裝飾裝修物，力馳公司未對燈具、鋼材、PVC管、空調(diào)、太陽能熱水器予以拆除回收，視為放棄前述裝飾裝修物的所有權(quán)，故力馳公司主張的回收費(fèi)用缺乏依據(jù)，本院不予采納。綜上所述，按照此前本院認(rèn)定的責(zé)任比例，力馳公司應(yīng)當(dāng)支付給景和公司的數(shù)額為(151,142.27+90,101.43)*0.3=72,373.11元。
　　3、拆除游泳池等所需的工期及該期間房屋占用費(fèi)的認(rèn)定
　　《上海市建設(shè)工程施工工期定額》中并未對拆除工程的工期作出明確規(guī)定，上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司按照一般施工條件考慮，根據(jù)現(xiàn)場查勘、現(xiàn)場條件綜合考慮，估算拆除工期大約為30天。
　　景和公司提供長廣公司出具的《情況證明》和《建筑工程施工合同》，證明拆除系爭房屋二、三層健身房、游泳池、淋浴房實(shí)際拆除工期38天。由于上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司的《司法鑒定意見書》估算拆除工期為30天，景和公司確認(rèn)拆除工期為30天。根據(jù)租賃合同約定以及《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第9條規(guī)定，租賃期滿或合同解除后，力馳公司應(yīng)將系爭房屋恢復(fù)原狀，力馳公司有義務(wù)將游泳池、淋浴房拆除恢復(fù)原狀，故拆除工期30日的房屋空置損失應(yīng)由力馳公司承擔(dān)。
　　力馳公司認(rèn)為，長廣公司自2016年6月起被列為失信被執(zhí)行人，其出具的《情況證明》不能被采信，不能以此認(rèn)定拆除工程的工期為38天，力馳公司認(rèn)為工期不超過15天。因景和公司未提供證據(jù)證明其曾經(jīng)向長廣公司支付過工程款，故力馳公司有理由相信《建筑工程施工合同》中所涉的工程內(nèi)容是虛假的。裝飾裝修是經(jīng)景和公司同意而為，合同無效，力馳公司可以拆除并取回其所有的物品，力馳公司無法拆除或取回的物品，根據(jù)《租賃合同》一般條款第八條約定，應(yīng)當(dāng)無償歸出租人所有，故是否拆除取回裝飾物是力馳公司的權(quán)利而非義務(wù)，景和公司無權(quán)要求他人替其拆除已為其所有的裝飾裝修物，力馳公司沒有義務(wù)將裝飾裝修物恢復(fù)原狀，也無需承擔(dān)因拆除裝飾裝修物所導(dǎo)致的房屋空置損失。
　　本院認(rèn)為，租賃合同無效，力馳公司應(yīng)當(dāng)返還系爭房屋，并負(fù)有拆除裝飾裝修物、將房屋恢復(fù)原狀的義務(wù)。力馳公司認(rèn)為工期不超過15天，但未提供相應(yīng)證據(jù)，結(jié)合鑒定單位預(yù)估的工程時(shí)間以及景和公司就實(shí)際拆除二、三層健身房、游泳池、淋浴房的工期所提供的相關(guān)證據(jù)，本院認(rèn)為上海四海建設(shè)工程造價(jià)咨詢監(jiān)理有限公司確認(rèn)的拆除二、三層健身房、游泳池、淋浴房所需工期為30天尚屬合理，予以采納。盡管景和公司在力馳公司申請的鑒定完成后數(shù)月，才提出拆除游泳池、淋浴房等的造價(jià)鑒定，但游泳池、淋浴房等需待鑒定完成后才能予以拆除，必然會導(dǎo)致30天的房屋占用損失，故該30天的房屋占用費(fèi)145,401.63元，應(yīng)由力馳公司承擔(dān)。
　　(二)力馳公司反訴訴請涉及以下項(xiàng)目：
　　1、多收取的房屋占用費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)
　　如前所述，力馳公司的上述諸項(xiàng)反訴訴請本院不予支持。
　　2、押金
　　合同無效，景和公司應(yīng)當(dāng)退還力馳公司押金150,000元。景和公司庭審中表示愿意退還，同意在本案中一并處理，故該筆款項(xiàng)用于抵扣力馳公司的應(yīng)付款項(xiàng)。
　　3、裝修損失
　　上海聯(lián)合工程監(jiān)理造價(jià)咨詢有限公司就系爭房屋的裝修損失所出具的《工程造價(jià)鑒定意見書》、《補(bǔ)充工程造價(jià)鑒定意見書》中，景和公司認(rèn)為室外廣告牌現(xiàn)值35,414元、消防噴頭及煙感主材費(fèi)現(xiàn)值2,696元、已拆除遺留現(xiàn)場燈現(xiàn)值606元、施工措施費(fèi)15,906元、規(guī)費(fèi)96,859元、稅金37,244元均不應(yīng)計(jì)算在內(nèi)。理由為：1、室外廣告牌是生產(chǎn)經(jīng)營行為，不是房屋裝修行為；2、力馳公司只是將原有的煙感噴頭和煙感移位重新安裝；3、燈具已經(jīng)拆除，不存在價(jià)值；4、力馳公司應(yīng)當(dāng)提供施工措施費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金的支付憑證以證明這些費(fèi)用實(shí)際發(fā)生。此外，對《補(bǔ)充工程造價(jià)鑒定意見書》中現(xiàn)值所用2018年的市場價(jià)，景和公司認(rèn)為應(yīng)當(dāng)適用2016年1月的市場價(jià)，具體的計(jì)算方式應(yīng)為2018年5月14日《工程造價(jià)鑒定意見書》中的原值乘以折舊率50%。
　　力馳公司認(rèn)可鑒定意見書所確認(rèn)的裝修損失現(xiàn)值為1,137,035元。
　　上海聯(lián)合工程監(jiān)理造價(jià)咨詢有限公司就景和公司提出的諸項(xiàng)意見，答復(fù)稱：1、室外廣告牌實(shí)際上是店面的招牌，內(nèi)容為“力馳健身”、“健身游泳”、“舞蹈瑜伽”以及英文、電話號碼等內(nèi)容，屬于固定裝修，至于是否系生產(chǎn)經(jīng)營非鑒定單位考慮的范圍；2、規(guī)費(fèi)和稅金是國家法律法規(guī)規(guī)定必須繳納的費(fèi)用，需計(jì)入造價(jià)，至于判斷力馳公司是否按法律規(guī)定繳納超出鑒定范圍；3、現(xiàn)值即裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值，2016年施工時(shí)的價(jià)值是原值，折舊后就是殘值，非現(xiàn)值，現(xiàn)值應(yīng)結(jié)合物品的成新率予以確定，并與目前市場上的重置成新價(jià)相對應(yīng)，鑒定單位根據(jù)現(xiàn)場保留裝飾的成新率為依據(jù)計(jì)算現(xiàn)值，經(jīng)現(xiàn)場觀察判斷現(xiàn)狀成新率為70%。
　　本院認(rèn)為，現(xiàn)值損失即附合裝飾裝修物在租賃合同被確認(rèn)無效時(shí)上存在的實(shí)際價(jià)值，上海聯(lián)合工程監(jiān)理造價(jià)咨詢有限公司根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)的計(jì)算方式具有客觀性和合理性，本院予以確認(rèn)。室外廣告牌、消防噴頭及煙感、燈具均系力馳公司為達(dá)到租賃合同目的之必要裝修，現(xiàn)因合同無效而喪失其價(jià)值，故應(yīng)納入裝修損失予以計(jì)算。施工措施費(fèi)、規(guī)費(fèi)、稅金等均為裝修應(yīng)付款項(xiàng)，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行計(jì)算。景和公司稱消防噴頭及煙感原本就存在，但是沒有提供充足的證據(jù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的責(zé)任。據(jù)此，本院確認(rèn)系爭房屋的裝修損失為1,137,035元，按照此前本院認(rèn)定的責(zé)任比例，景和公司應(yīng)當(dāng)支付給力馳公司的數(shù)額為795,924.5元(1,137,035*0.7)。
　　(四)垃圾清運(yùn)費(fèi)、健身器材搬運(yùn)費(fèi)、空調(diào)拆運(yùn)費(fèi)
　　景和公司認(rèn)為，垃圾清運(yùn)費(fèi)、空調(diào)拆運(yùn)費(fèi)是拆除裝修所產(chǎn)生的，應(yīng)當(dāng)由力馳公司負(fù)責(zé)清運(yùn)，費(fèi)用也應(yīng)由力馳公司承擔(dān)。健身器材搬運(yùn)費(fèi)是力馳公司為自己搬運(yùn)器材，也應(yīng)由力馳公司承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。本院認(rèn)為，租賃合同無效，對未形成附合的裝飾裝修物，出租人不同意利用的，力馳公司應(yīng)當(dāng)予以拆除，由此產(chǎn)生的垃圾清運(yùn)費(fèi)、空調(diào)拆運(yùn)費(fèi)、空調(diào)拆運(yùn)費(fèi)應(yīng)由力馳公司承擔(dān)，故力馳公司要求景和公司賠償上述三筆費(fèi)用的反訴訴訟請求本院不予支持。
　　(四)行政罰款
　　力馳公司認(rèn)為，《租賃合同》第五條約定景和公司需配合力馳公司協(xié)助提供辦理經(jīng)營所需相關(guān)證照的文件，這些文件應(yīng)當(dāng)包括力馳公司對系爭房屋有合法使用權(quán)的證明材料?！渡虾Ｊ懈呶ｋU(xiǎn)性體育項(xiàng)目(游泳)經(jīng)營許可證辦事指南》中記載，申請?jiān)撔姓徟鷷r(shí)需要提供游泳場所所有權(quán)或使用權(quán)證明，因景和公司無法提供系爭房屋有合法使用權(quán)的證明，所以力馳公司無法辦理營業(yè)執(zhí)照以及游泳池的許可證，導(dǎo)致在經(jīng)營時(shí)被相關(guān)部門罰款。
　　景和公司認(rèn)為，力馳公司于2015年9月成立時(shí)，營業(yè)執(zhí)照所載明的經(jīng)營范圍沒有包括游泳項(xiàng)目。2015年12月，經(jīng)幸福實(shí)業(yè)的協(xié)助，力馳公司將注冊地遷移到靜安區(qū)，但經(jīng)營范圍沒有變化。力馳公司會被行政處罰的原因系其經(jīng)營范圍沒有包含游泳項(xiàng)目，與景和公司提供的房屋有無產(chǎn)權(quán)證無關(guān)。力馳公司對景和公司隱瞞了其無照、無證經(jīng)營“游泳項(xiàng)目”的事實(shí)，未向上海市靜安區(qū)體育局申請“游泳項(xiàng)目”行政許可，也沒有向上海市靜安區(qū)衛(wèi)計(jì)委申請衛(wèi)生許可，故被行政處罰。所以，行政罰款不應(yīng)當(dāng)由景和公司負(fù)擔(dān)。
　　本院認(rèn)為，雖然系爭房屋沒有合法使用權(quán)會造成無法辦理營業(yè)執(zhí)照以及申請游泳項(xiàng)目許可等相關(guān)后果，但是力馳公司在其經(jīng)營范圍沒有包括游泳項(xiàng)目，且沒有得到游泳項(xiàng)目許可的情況下，仍然開展游泳項(xiàng)目，導(dǎo)致的罰款應(yīng)由力馳公司自行承擔(dān)，故力馳公司的該項(xiàng)反訴訴訟請求本院不予支持。
　　(五)會員退費(fèi)
　　力馳公司提供《上海力馳健身入會合約》、收據(jù)及自制的《力馳健身會員退費(fèi)表》等證據(jù)材料證明因力馳公司無法繼續(xù)營業(yè)后，健身會員退費(fèi)所致的損失。
　　本院認(rèn)為，會員費(fèi)系會員為力馳公司提供健身服務(wù)所支付的對價(jià)，會員退會后，力馳公司無需提供相關(guān)服務(wù)，所以會員退費(fèi)的損失屬于可得利益的損失。無效的合同自始沒有法律約束力，不存在可得利益，力馳公司以無效合同主張其可得利益的損失缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故對力馳公司主張的會員退費(fèi)損失，本院不予支持。
　　(六)商譽(yù)損失
　　力馳公司提供大眾點(diǎn)評網(wǎng)截圖，認(rèn)為其商譽(yù)受到了損失，并估算損失為100,000元。
　　景和公司認(rèn)為，力馳公司對預(yù)收的而沒有提供健身服務(wù)的會員費(fèi)用依法應(yīng)當(dāng)及時(shí)退還，因未退還或及時(shí)退還會員費(fèi)，引起會員不滿，才獲得負(fù)面評價(jià)，系力馳公司自己造成。
　　本院認(rèn)為，從力馳公司提供的截圖內(nèi)容來看，力馳公司未及時(shí)辦理退款，故而導(dǎo)致負(fù)面評論，其商譽(yù)受損非租賃合同無效直接導(dǎo)致。并且，力馳公司主張的商譽(yù)損失金額為自行估算，缺乏依據(jù)，故對于力馳公司主張的商譽(yù)損失，本院難以支持。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第三條、第五條、第九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海景和企業(yè)管理有限公司與被告上海力馳健身服務(wù)有限公司就上海市康寧路XXX號簽署的《租賃合同》、《室內(nèi)游泳池補(bǔ)充協(xié)議》、《力馳健身二、三層租賃協(xié)議》無效；
　　二、被告上海力馳健身服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海景和企業(yè)管理有限公司房屋使用費(fèi)2,027,512.78元(抵扣被告上海力馳健身服務(wù)有限公司2017年10月支付的300,000元以及150,000元押金后，被告上海力馳健身服務(wù)有限公司還需向原告上海景和企業(yè)管理有限公司支付1,577,512.78元)；
　　三、被告上海力馳健身服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海景和企業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)171,419.78元；
　　四、被告上海力馳健身服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海景和企業(yè)管理有限公司電費(fèi)152,496元、水費(fèi)48,180.79元、燃?xì)赓M(fèi)128,828.94元；
　　五、被告上海力馳健身服務(wù)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海景和企業(yè)管理有限公司拆除游泳池、淋浴房及二、三樓全部剩余裝修的費(fèi)用72,373.11元以及拆除工期的房屋占用費(fèi)145,401.63元；
　　六、反訴被告上海景和企業(yè)管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付反訴原告上海力馳健身服務(wù)有限公司裝修損失795,924.5元；
　　七、反訴原告上海力馳健身服務(wù)有限公司其余的反訴訴訟請求，本院不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　鑒定費(fèi)7,500元(原告上海景和企業(yè)管理有限公司已預(yù)繳)、45,480元(被告上海力馳健身服務(wù)有限公司已預(yù)繳)，由原告上海景和企業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)26,490元、被告上海力馳健身服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)26,490元。
　　本訴案件受理費(fèi)31,475元，由原告上海景和企業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)3,451元、被告上海力馳健身服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)28,024元；反訴案件受理費(fèi)22,156元，由反訴原告上海力馳健身服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)11,289元、反訴被告上海景和企業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)10,867元。
　　如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院?！　　　?br/>

審判員：梁鐘芳

書記員：劉志宏