原告：上海普某生物技術(shù)研發(fā)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：曹緯，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：董海濤，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：趙焱，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　被告：范某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市奉賢區(qū)。
　　被告：上海橙熟鋼結(jié)構(gòu)有限公司，住所地上海市奉賢區(qū)。
　　法定代表人：范某某，總經(jīng)理。
　　兩被告共同委托訴訟代理人：康建明。
　　第三人：上海市奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)漁瀝村村民委員會(huì)，聯(lián)系地址：上海市奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)漁瀝村XXX號(hào)。
　　法定代表人：陳桔明，村主任。
　　委托訴訟代理人：吳耀洲。
　　原告上海普某生物技術(shù)研發(fā)有限公司訴被告上海橙熟鋼結(jié)構(gòu)有限公司(以下簡(jiǎn)稱橙熟公司)、范某某、第三人上海市奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)漁瀝村村民委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱漁瀝村委會(huì))房屋租賃合同糾紛一案,本院于2019年4月12日受理后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人董海濤、趙焱、兩被告共同委托訴訟代理人康建明、第三人的委托訴訟代理人吳耀洲到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令兩被告賠償原告租賃房屋內(nèi)部改造、裝修及附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)人民幣(下同)531,777元；2、判令被告范某某退還租賃保證金10,000元。
　　事實(shí)與理由：2015年1月1日，漁瀝村委會(huì)與被告范某某簽署《房屋租賃合同》，漁瀝村委會(huì)將奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)漁瀝村的房屋3幢出租給被告范某某使用，租賃期限為2015年1月1日至2024年12月31日。
　　2015年2月13日，被告范某某與原告簽署《廠房租賃合同》，約定被告范某某將奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)漁瀝村耀光634號(hào)的廠房出租給原告使用。根據(jù)《廠房租賃合同》，租賃房屋面積為832平方米，租賃期限自2015年3月16日到2024年12月31日止，正式交房日為2015年3月15日。被告向原告交付租賃房屋后，原告根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要對(duì)租賃房屋進(jìn)行了改造、裝修，并安裝了生產(chǎn)所需的管道、設(shè)備等附屬設(shè)施。
　　2017年10月11日，被告橙熟公司向原告發(fā)來(lái)《限期搬離通知書(shū)》，要求原告于2018年1月15日之前搬離租賃房屋。被告橙熟公司成立于2016年9月8日，系被告范某某投資的一人有限公司，其成立時(shí)間晚于《房屋租賃合同》簽署時(shí)間，且被告范某某已于2015年將租賃房屋出租給原告，原告在此之間一直持續(xù)使用租賃房屋，涉案租賃房屋根本不是由被告橙熟公司承租，被告橙熟公司系被告范某某為獲取減量化補(bǔ)償而設(shè)立的主體。
　　被告范某某在與原告協(xié)商補(bǔ)償方案過(guò)程中曾向原告提供了，漁瀝村委會(huì)與被告橙熟公司于2017年10月10日簽署的《協(xié)議書(shū)》。根據(jù)《協(xié)議書(shū)》，漁瀝村委會(huì)同意就漁瀝村耀光6組的減量化區(qū)域向被告橙熟公司補(bǔ)償2,192,400元。
　　原告本打算長(zhǎng)期租賃該廠方用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，因此在《廠房租賃合同》中約定近十年的租賃期限，并且原告已投入大量資金對(duì)租賃房屋進(jìn)行改造、裝修并安裝了生產(chǎn)所需附屬設(shè)施?！稄S房租賃合同》履行尚不滿三年，被告范某某及被告橙熟公司便要求原告搬離租賃房屋，原告對(duì)租賃房屋的改造、裝修以及安裝的附屬設(shè)施無(wú)法搬遷并繼續(xù)使用，因此，原告必然承受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。原告曾與被告范某某協(xié)商補(bǔ)償方案，但雙方未能達(dá)成一致。
　　為進(jìn)一步明確原告對(duì)租賃房屋進(jìn)行改造、裝修以及安裝的附屬設(shè)施的價(jià)值，原告委托上海新世紀(jì)資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司進(jìn)行評(píng)估，該公司于2018年3月20日出具了《上海普某生物技術(shù)研發(fā)有限公司拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告》(滬新世紀(jì)資評(píng)(2018)第1010號(hào))。該份《評(píng)估報(bào)告》載明：原告拆遷資產(chǎn)于評(píng)估基準(zhǔn)日2018年2月28日的評(píng)估補(bǔ)償價(jià)值為614,277元，其中：房屋內(nèi)部改造、裝修及構(gòu)筑物補(bǔ)償價(jià)為531,777元，故被告應(yīng)當(dāng)賠償原告損失531,777元，并且返還原告保證金10,000元。
　　兩被告共同辯稱：首先，本案被告范某某系橙熟公司的法定代表人，行使公司職務(wù)，個(gè)人簽訂的行為承載的權(quán)利義務(wù)是第二被告承繼，所以本案被告范某某不是本案主體。第二，因原告遲遲不搬離，導(dǎo)致減量化補(bǔ)償取消，給被告造成巨大損失，根本原因在原告方，被告保留相應(yīng)的訴求。第三，法院勘察后得出尚有少量原告方投入的，被告認(rèn)為現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有使用價(jià)值。第四，被告不同意退還保證金，因?yàn)檫h(yuǎn)遠(yuǎn)抵充不了占有使用費(fèi)等損失。綜上，請(qǐng)求駁回原告的全部訴請(qǐng)。
　　第三人辯稱：本案原被告之間的爭(zhēng)議與第三人無(wú)法律上關(guān)系，第三人不承擔(dān)責(zé)任。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年1月1日，被告范某某與本案第三人簽訂《房屋租賃合同》，約定第三人將奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)漁瀝村原屬村委會(huì)的房屋3幢，建筑面積約660平方米，租賃給范某某使用；租期自2015年1月1日至2024年12月31日止，期滿續(xù)簽等。
　　被告范某某從第三人租賃過(guò)來(lái)的部位為“上海橙熟鋼結(jié)構(gòu)有限公司房屋平面示意圖”(以下簡(jiǎn)稱平面圖)中的第1、3、4幢。被告自述在租賃過(guò)來(lái)后，對(duì)第1、3幢房屋拆除后重建，對(duì)第4幢二層樓房進(jìn)行裝修。
　　2015年2月13日，被告范某某(作為甲方)與原告(作為乙方)簽訂《廠房租賃合同書(shū)》，合同第二條約定，甲方將奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)漁瀝村耀光634號(hào)832平方米廠房出租給乙方。第三條約定，租期自2015年3月15日至2024年12月31日。第四條約定，年租金為120,000元，每月租金10,000元；雙方簽訂合同時(shí)，乙方支付保證金10,000元和6個(gè)月租金60,000元；合約期滿乙方付清租金及一切費(fèi)用后，甲方應(yīng)將保證金全額無(wú)息退還乙方；乙方第四年開(kāi)始(2018年3月15日)開(kāi)始在原年租金基礎(chǔ)上每3年遞增5%；乙方每6個(gè)月支付一次租金，支付時(shí)間為提前5天，逾期5天未支付，甲方有權(quán)終止合同。第九條約定，租期期間，如遇政府有新的規(guī)劃，需要征用土地動(dòng)遷廠房時(shí)，雙方應(yīng)配合新的規(guī)劃執(zhí)行，甲方須提前半年通知乙方；若政府動(dòng)遷所賠償?shù)馁M(fèi)用屬產(chǎn)權(quán)方，則歸甲方所有，所屬搬遷動(dòng)遷費(fèi)用賠償屬于乙方的，歸乙方所有。第十條約定，解除合同的條件：甲乙雙方同意在租賃期內(nèi)有下列情況之一，本合同終止，雙方互不承擔(dān)責(zé)任：1、該廠房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法提前收回的；2、該廠房因城市建設(shè)需要被列入房屋拆遷許可范圍的；3、因不可抗力因素致使該廠房毀壞，或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋的。
　　之后雙方履行上述租賃合同，2015年2月15日原告支付保證金10,000元，之后原告支付的租金為：2015年3月12日支付30,000元，2015年4月17日支付30,000元，2015年9月10日支付60,000元，2016年3月15日支付60,000元，2016年9月9日支付60,000元，2017年3月8日支付60,000元(2017年3月10日至2017年9月9日期間)，2017年10月31日支付60,000元(2017年9月10日至2018年3月9日期間)，租金合計(jì)360,000元。
　　2015年2月16日，原告與案外人西班泰克凈化設(shè)備(蘇州)有限公司簽訂《車間空氣凈化工程項(xiàng)目合同》，約定該案外人承包奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)漁瀝村耀光634號(hào)內(nèi)的原告車間空氣凈化工程項(xiàng)目，合同金額642,627元，按實(shí)結(jié)某。2015年5月30日，原告與該案外人結(jié)某，工程款合計(jì)642,627元。該案外人陸某向原告開(kāi)具了金額為642,627元的增值稅專用發(fā)票，原告已經(jīng)陸某向該案外人支付542,627元。
　　因租賃地塊列入奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)減量化項(xiàng)目，評(píng)估機(jī)構(gòu)上海耀華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)漁瀝村耀光634號(hào)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2017年6月26日，評(píng)估結(jié)論為：房屋評(píng)估價(jià)值735,626元、裝飾裝修評(píng)估價(jià)值442,742元、附屬設(shè)施評(píng)估價(jià)值144,155元，合計(jì)1,322,523元。其中，3號(hào)房126.36平方米裝飾裝修評(píng)估價(jià)值4,170元，4號(hào)房404.48平方米裝飾裝修評(píng)估價(jià)值106,783元，5號(hào)房237.38平方米裝飾裝修評(píng)估價(jià)值258,744元(包括145.32平方米凈化車間)。
　　2017年10月10日，第三人與被告橙熟公司簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定對(duì)被告上述地塊進(jìn)行減量化工作，為此達(dá)成協(xié)議：第三人一次性補(bǔ)償被告橙熟公司2,192,400元；付款期限如下：本協(xié)議簽訂后十日內(nèi)，被告橙熟公司應(yīng)當(dāng)將本協(xié)議書(shū)所涉及應(yīng)移交的完整移交給第三人，負(fù)責(zé)拆除復(fù)墾的鎮(zhèn)有關(guān)部門(mén)到場(chǎng)鑒證并接手相關(guān)工作后，第三人在一周內(nèi)即向被告橙熟公司支付首期補(bǔ)償款650,000元；本協(xié)議書(shū)所涉及土地完成復(fù)墾，并經(jīng)過(guò)市、區(qū)驗(yàn)收通過(guò)且下?lián)苜Y金后，第三人再行支付余額1,542,400元；雙方約定，補(bǔ)償款2,192,400元中，880,353元?dú)w村集體所有(包括村房屋資產(chǎn)277,443元、土地費(fèi)602,910元)，其余1,312,047元?dú)w企業(yè)所有；被告橙熟公司11月底拆除搬離，包括復(fù)墾在內(nèi)。但之后，第三人與被告橙熟公司的該份協(xié)議書(shū)因故實(shí)際并未履行，第三人未支付補(bǔ)償款。
　　2017年10月11日，被告橙熟公司向原告發(fā)出《限期搬離通知書(shū)》，稱：接上級(jí)通知，根據(jù)奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)農(nóng)用公園規(guī)劃，公園變成生態(tài)農(nóng)業(yè)社交園、綠色產(chǎn)品生產(chǎn)園、觀光農(nóng)業(yè)旅游園，故公園范圍內(nèi)企業(yè)全部搬離，你公司租賃奉賢區(qū)莊行鎮(zhèn)漁瀝村耀光634號(hào)廠房定為減量化項(xiàng)目，為確保農(nóng)藝公園規(guī)劃的順利進(jìn)行，上級(jí)要求廠區(qū)內(nèi)企業(yè)于2018年1月15日之前全部搬離。
　　2018年2月，原告委托上海新世紀(jì)資產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)涉案租賃廠房作拆遷補(bǔ)償相關(guān)評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2018年2月28日。評(píng)估結(jié)論為：房屋及構(gòu)筑物補(bǔ)償價(jià)為531,777元，可搬遷設(shè)備、存貨為82,500元，合計(jì)614,277元。其中建筑物、構(gòu)筑物明細(xì)表中，1號(hào)冷庫(kù)評(píng)估原值18,900元、評(píng)估凈值13,230元；2號(hào)冷庫(kù)評(píng)估原值17,500元、評(píng)估凈值12,250元；3號(hào)冷庫(kù)評(píng)估原值39,200元、評(píng)估凈值27,440元；水泥場(chǎng)地72.8平方米評(píng)估原值14,560元、評(píng)估凈值9,464元；下水通道評(píng)估原值11,400元、評(píng)估凈值7,410元；水溝28米評(píng)估原值4,200元、評(píng)估凈值2,730元；化糞池14立方米評(píng)估原值4,200元、評(píng)估凈值2,940元；水池6.25立方米評(píng)估原值1,875元、評(píng)估凈值1,313元；凈化車間評(píng)估原值650,000元、評(píng)估凈值455,000元，合計(jì)凈值為531,777元。
　　審理中，2019年6月5日，本院組織雙方現(xiàn)場(chǎng)踏勘，雙方確認(rèn)如下事實(shí)：第一、原告實(shí)際租賃使用的部位為：1號(hào)房東面一間、3號(hào)房四間(包括走廊)、4號(hào)房?jī)蓪訕恰?號(hào)房輕鋼結(jié)構(gòu)房、4號(hào)房北墻以北到6號(hào)房之間的走道(原告搭建鋼結(jié)構(gòu)棚，現(xiàn)已拆除)、7號(hào)位置(原告搭建鋼結(jié)構(gòu)棚)、7號(hào)位置東面的鋼結(jié)構(gòu)棚(原告搭建，現(xiàn)已拆除)。上述三個(gè)鋼結(jié)構(gòu)棚由原告委托被告搭建，原告為此支付被告費(fèi)用20,000元。第二、5號(hào)房由被告搭建后出租給原告，現(xiàn)已由政府相關(guān)部門(mén)拆除；水池6.25平方米已由政府相關(guān)部門(mén)拆除；凈化車間原按裝在3、4、5號(hào)房?jī)?nèi)，已由原告拆除。第三、冷庫(kù)三個(gè)已由原告拆除。第四、水泥場(chǎng)地72.8平方米、水溝28米、化糞池一個(gè)(商定雙方各半出資)還在租賃區(qū)域。雙方爭(zhēng)議的是下水通道38米，原告認(rèn)為系原告建筑，被告認(rèn)為系被告建筑。
　　審理中，原、被告雙方對(duì)部分裝修和改擴(kuò)建現(xiàn)值達(dá)成一致意見(jiàn)，分別為：冷庫(kù)三個(gè)52,925元，水泥場(chǎng)地7,935元；下水通道7,410元；水溝2,730元；化糞池1,470元；水池1,313元。
　　審理中，原告主張被告于2018年1月份對(duì)原告斷電斷水，導(dǎo)致2018年1月份停止經(jīng)營(yíng)，并陸某在搬離，直至2019年1月份完全搬離。被告對(duì)原告主張的2018年1月份斷電斷水，并開(kāi)始搬離的事實(shí)不予認(rèn)可。但雙方一致確認(rèn)，原告搬離日期為2019年1月底。
　　本院認(rèn)為，本案原告與被告范某某雙方于2015年2月13日簽訂《廠房租賃合同書(shū)》，因租賃的廠房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證，租賃合同違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。根據(jù)合同法規(guī)定，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償；有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?，F(xiàn)原告已經(jīng)搬離租賃區(qū)域，無(wú)需責(zé)令原告搬離和返還租賃房屋。被告主張保證金遠(yuǎn)遠(yuǎn)抵充不了占有使用費(fèi)等損失，不同意返還，本院認(rèn)為，被告并未就占有使用費(fèi)等損失提起反訴要求原告支付，且本院判決雙方租賃合同無(wú)效，雙方事實(shí)上也已經(jīng)終止租賃關(guān)系，故被告范某某收取的10,000元保證金應(yīng)當(dāng)予以返還。
　　被告范某某出租、原告承租無(wú)產(chǎn)權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋，導(dǎo)致合同被認(rèn)定無(wú)效，原告與被告范某某均有過(guò)錯(cuò)，而被告范某某在合同中又不明確告知出租房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，本院認(rèn)定出租方即被告范某某承擔(dān)70%的責(zé)任，并按此責(zé)任比例對(duì)原告的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。涉案租賃合同系原告與被告范某某簽訂，原告根據(jù)與被告范某某的租賃關(guān)系請(qǐng)求其承擔(dān)合同責(zé)任，被告橙熟公司不是合同相對(duì)方，并且本案也不是分割減量化補(bǔ)償款，故被告橙熟公司在本案中無(wú)需承擔(dān)責(zé)任，本院對(duì)原告要求被告橙熟公司承擔(dān)賠償責(zé)任的訴請(qǐng)不予支持。第三人漁瀝村委會(huì)不是合同相對(duì)方，與本案沒(méi)有直接關(guān)系，無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。
　　關(guān)于原告的損失范圍。原告主張以現(xiàn)值計(jì)算損失，庭審中，法庭詢問(wèn)原告，如果法庭認(rèn)定合同無(wú)效的話，原告是否還按照現(xiàn)值主張損失，原告予以確認(rèn)。本院認(rèn)為原告的該主張不違背法律規(guī)定，本院予以準(zhǔn)許。原告在租賃房屋內(nèi)裝修了三個(gè)冷庫(kù)，現(xiàn)值52,925元；改擴(kuò)建的水泥場(chǎng)地現(xiàn)值7,935元、水溝現(xiàn)值2,730元、水池現(xiàn)值1,313元、化糞池現(xiàn)值1,470元。下水通道雙方各自主張為自己建造，原告應(yīng)舉證證明但沒(méi)有舉證，而在《車間空氣凈化工程項(xiàng)目合同》及工程結(jié)某單中，凈化車間包含有120米的下水道，故本院認(rèn)定凈化車間下水道之外的下水通道38米不是原告的損失范圍。雙方爭(zhēng)議的凈化車間現(xiàn)值，原告主張為455,000元，被告主張參照上海耀華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司的評(píng)估報(bào)告認(rèn)定為258,744元。本院認(rèn)為，上海新世紀(jì)資產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估報(bào)告將凈化車間原值評(píng)估為650,000元，與原告與西班泰克凈化設(shè)備(蘇州)有限公司簽訂的《車間空氣凈化工程項(xiàng)目合同》及工程結(jié)某單642,627元相印證；而被告沒(méi)有提供其他證據(jù)印證上海耀華房地產(chǎn)估價(jià)有限公司評(píng)估報(bào)告中關(guān)于凈化車間258,744元的評(píng)估依據(jù)，在該份報(bào)告中，注明的凈化車間面積為145.32平方米，與《車間空氣凈化工程項(xiàng)目合同》及工程結(jié)某單中記載的凈化車間環(huán)氧地坪面積227平方米不相符，所以本院采納原告的主張，認(rèn)定凈化車間相應(yīng)的現(xiàn)值為455,000元。因?yàn)閮艋囬g已由原告自行拆除，拆除后的部分材料還可能存在利用價(jià)值，本院酌定在現(xiàn)值455,000元中扣除20,000元。同樣道理，原告自行拆除三個(gè)冷庫(kù)，拆除后的部分材料還可能存在利用價(jià)值，本院酌定在現(xiàn)值52,925元中扣除5,000元。據(jù)此，原告損失合計(jì)為496,373元，被告范某某賠償其中的70%為347,461.10元。
　　被告主張?jiān)鎸艋囬g和冷庫(kù)等自行拆除搬離，原告未損失，被告無(wú)需賠償，本院認(rèn)為，按照法律規(guī)定，合同無(wú)效，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雖凈化車間和冷庫(kù)由原告自行拆除，但原告確實(shí)是遭到損失，拆下的物品剩余價(jià)值極小，本院在上述中已經(jīng)酌情扣除，被告應(yīng)當(dāng)按責(zé)任賠償原告的損失，本院對(duì)被告的該主張不予采納。
　　綜上，對(duì)原告的訴請(qǐng)予以部分支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)、第五十八條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決如下：
　　一、原告上海普某生物技術(shù)研發(fā)有限公司與被告范某某于2015年2月13日簽訂的《廠房租賃合同書(shū)》無(wú)效；
　　二、被告范某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海普某生物技術(shù)研發(fā)有限公司人民幣347,461.10元；
　　三、被告范某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告上海普某生物技術(shù)研發(fā)有限公司保證金人民幣10,000元;
　　四、對(duì)原告上海普某生物技術(shù)研發(fā)有限公司的其余訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)人民幣4,609元，由原告負(fù)擔(dān)1,278元，由被告范某某負(fù)擔(dān)3,331元。
　　如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：唐祖峰

書(shū)記員：劉??偉