原告：上海晟欣包裝材料有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：高志鋼，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：劉陽，上海福一律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：劉杰，上海加寧律師事務所律師。
　　被告：上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司，住所地上海市青浦區(qū)。
　　法定代表人：李新陽，董事長。
　　委托訴訟代理人：陽勝，上海禹眾律師事務所律師。
　　原告上海晟欣包裝材料有限公司與被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法由審判員吳小龍獨任審判。本案于2018年5月9日公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人劉陽、被告委托訴訟代理人陽勝到庭參加訴訟。本案于2018年12月19日第二次公開開庭進行了審理，原告委托訴訟代理人劉杰、被告委托訴訟代理人陽勝到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海晟欣包裝材料有限公司訴稱：原、被告于2015年12月15日簽訂房屋租賃協(xié)議，原告將位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)滬青平公路XXX號廠房2,500平方米出租給被告使用，租期六年，從2016年3月1日起至2022年2月28日止，第一年租金人民幣40萬元(以下幣種均為人民幣)，第二年至第三年每年租金48萬元，第三年至第六年每年租金504,000元。雙方同時約定被告不得將廠房全部或部分轉(zhuǎn)租，如被告轉(zhuǎn)租，原告有權(quán)單方解除合同且收取租金不予退還。2017年9月，原告發(fā)現(xiàn)被告在未經(jīng)原告同意下于2015年12月16日以原告名義將上述房屋轉(zhuǎn)租給其它公司。被告的行為嚴重違約，侵害了原告的合法權(quán)益，故向法院起訴要求：1、判令解除原告與被告之間簽訂的房屋租賃協(xié)議；2、訴訟費由被告承擔。審理中，原告增加訴訟請求：1、判令被告支付2018年3月1日起至房屋實際交付之日止的房租(暫計為12萬元)；2、判令被告將租賃的房屋交付給原告；3、判令被告賠償原告因被告擅自拆除兩間房屋給原告造成的損失30萬元；4、判令被告將租賃房屋的水、電及煤氣過戶至原告名下。
　　被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司辯稱：原告沒有房屋解除權(quán)，不同意原告全部訴請。房屋租金是沒有付，是因為原告起訴，等案件結(jié)束后按判決依法支付。被告沒有拆除原告的兩間房屋。原告要求解除合同，視為原告違約，按法院判決同意交付租賃房屋。水電煤一直在原告名下。
　　同時，被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司反訴稱：2015年12月16日，原、被告雙方簽訂《廠房租賃合同》，原告將坐落上海市青浦區(qū)滬青平公路XXX號2,500平方米廠房租給被告使用，被告在租賃期間，由于房屋破舊，屋頂經(jīng)常漏水，原告同意被告對租賃房屋進行裝修和修繕屋頂。2017年9月28日，原告以被告對外轉(zhuǎn)租為由起訴解除合同，被告認為原告存在違約，為維護自身合法權(quán)益，故被告反訴請求：1、判令解除反訴原、被告雙方簽訂的《廠房租賃合同》；2、判令反訴被告返還房屋押金5萬元；3、判令反訴被告賠償房屋裝修費38萬元；4、訴訟費由反訴被告承擔。審理中，被告變更第三項反訴請求要求189,244元。
　　針對反訴，原告上海晟欣包裝材料有限公司辯稱：對訴請1同意解除合同，對訴請2、3不同意，原告不存在違約，對裝修原告也不知情。
　　經(jīng)開庭審理查明：2015年12月16日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《廠房租賃合同》，約定：甲方將位于上海市青浦區(qū)滬青平公路XXX號2,500平方米廠房出租給乙方，乙方用于生產(chǎn)和辦公使用。租賃期限6年，即從2016年3月1日起至2022年2月28日止，2016年3月1日至2017年2月28日租金43萬元，2017年3月1日至2019年2月28日，每年租金48萬元，2019年3月1日至2022年2月28日，每年租金504,000元。租金每6個月支付一次，第一次支付以后，乙方須提前10日繳納下一期的租金，乙方未按要求提前繳納，每逾期一天應按未交部分3‰向甲方支付滯納金，逾期超過15個工作日仍未繳納，則視為乙方違約放棄續(xù)租，甲方有權(quán)單方解除合同，且從保證金中扣除應收取租金及滯納金并沒收保證金。租賃期間，因使用租賃房屋產(chǎn)生的水、電、氣、清潔費等各項費用由乙方承擔，甲乙雙方需在租賃期間辦理好水電表的過戶事宜。甲方現(xiàn)有設備占據(jù)南面廠房，經(jīng)雙方商議于2015年12月16日其他地方先交接，甲方不得晚于2015年12月31日交房。乙方不得將租賃房屋全部或部分轉(zhuǎn)租，如乙方擅自轉(zhuǎn)租的，甲方有權(quán)單方面解除合同，且已收取租金不予退還。履約保證金5萬元，保證金于合同簽約當日一次性付清，合同解除或租賃期限屆滿且雙方結(jié)清所有債權(quán)債務后，由甲方一次性無息退還。雙方另行約定了其他權(quán)利義務。合同簽訂后，原告按約向被告交付租賃廠房，被告支付租賃保證金5萬元。被告支付租金至2018年2月28日。
　　另查明：位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)新光村房屋(即系爭租賃房屋)，1999年12月28日登記權(quán)利人為原告[上海市房地產(chǎn)權(quán)證號：滬房地青字(1999)第005154號]，權(quán)屬性質(zhì)集體。
　　審理中，2018年7月9日，依據(jù)被告申請，本院通過上海市高級人民法院委托上海中世建設咨詢有限公司對系爭廠房的裝修進行審價。2018年11月12日，上海中世建設咨詢有限公司出具工程造價鑒定意見書，鑒定意見：確定造價102,442元，爭議造價86,802元。被告為此花費鑒定費11,400元。原告對報告真實性沒有異議，對于鑒定結(jié)論，認可102,442元，但不是對于案件處理金額的認可。即使建造過程有過花費，但與原告無關(guān)。如果法院參考鑒定意見，對于無爭議部分，合同期限六年，合同履行三年，折舊一半。對于有爭議部分，均不予確認。被告對于無爭議部分，沒有異議。對于有爭議部分，希望通過鑒定機構(gòu)向法庭反饋，并說明報告是否已經(jīng)進行折舊計算。審價人員表示：有爭議部分：斜梁根據(jù)被告描述，在現(xiàn)場沒有看到；彩鋼夾心板，第二層夾芯板有的，但原告不承認，所以也放在爭議部分；地坪、過道彩鋼瓦，原告也不承認；最后第二次量的，有的，但是否被告做的不確認。按照施工時間段原價，沒有折舊。第二次測量有調(diào)整。報告第25頁，第二次查看現(xiàn)場調(diào)整內(nèi)容，現(xiàn)場查看對于修繕、裝修無法區(qū)分。對于審價人員陳述，原告認為鑒定人員陳述系客觀真實的，對于有爭議部分，系被告單方描述的，無其他證據(jù)佐證，也不能證明被告描述部分系被告做的。被告認為同意鑒定人員的陳述，被告作為房屋使用人，原告不修繕的情況下被告進行修繕，應該由原告承擔。
　　以上查明的事實，由原告、被告的陳述，廠房租賃合同、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、銀行流水、工程造價鑒定意見書等證據(jù)予以佐證，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院予以確認。
　　審理中，原告表示：被告私自將房屋轉(zhuǎn)租，裝修與原告無關(guān)，只是辦理了房屋漏頂?shù)木S修，與裝飾裝修沒有關(guān)系。拆除的房屋是指被告入住之后圖紙上有20多平方米的房屋，以前是洗手間，沒有證據(jù)。委托經(jīng)營系被告與第三方之間的關(guān)系，與本案以及原告無關(guān)。廣告牌即使真實的，也不能證明被告主張。存放物品即使真實，也不能證明被告所述的原告經(jīng)常查看的主張。現(xiàn)場無人進行管理，被告系承租人，交接由被告完成，被告當時整體租賃。原告在系爭房屋內(nèi)無經(jīng)營，有辦公室。系爭廠區(qū)內(nèi)廠房均系有證的，沒有搭建產(chǎn)證之外的房屋。合同解除時間按照第一次庭審時間。被告拆除原告房屋如有新證據(jù)，另案起訴。水電煤應在被告名下，可能被告又轉(zhuǎn)至第三方名下，沒有證據(jù)。次承租有三家，審理過程中，次承租人剩兩家，對于次承租人不要求在本案中處理。被告違約導致合同解除，根據(jù)合同約定，解除后5萬元履約保證金不予退還，被告的搭建、修繕屬于被告單方行為，原告不認可，即使鑒定結(jié)論支持，但有爭議部分原告不認可；對于無爭議部分，按照折舊一半計算。對于水電費雙方另行協(xié)商處理。同時，原告申請證人陳某某、游某某、閆某某出庭作證。證人陳某某表示：證人是上海求盛橡塑復合材料有限公司法定代表人，2016年3月從被告處承租房屋，租賃二樓500平米左右的房屋，租賃目的是加工服裝，簽訂了租賃合同，租賃4年，租金正常支付給被告，進入后進行過裝修，原來是否有裝修不清楚，看過房產(chǎn)證，但產(chǎn)證登記在誰名下不清楚，對方如果沒有產(chǎn)證是不租賃的，其認為有產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)應該就是被告的。2017上半年大房東與二房東產(chǎn)生停電問題，被告申請停電，才知道被告是二房東，原、被告之間的糾紛不清楚。原、被告之間沒有糾紛時三個月一付，從今年開始一個月一付，水電費也是一個月一結(jié)，支付給二房東(被告)。簽訂合同時就看了產(chǎn)證的復印件，先是跟姓鄒談的，與楊武簽訂合同。去過消防等部門，檢查下來都是沒有問題的。對之前的情況不清楚，進場后就是看自己租賃的地方，查看屋頂是否漏水是看不出來的。之前是不認識大房東的，入住后原、被告產(chǎn)生糾紛后才知道有大房東的。證人游某某表示：證人是上海英飛木制品加工廠的經(jīng)理，2015年底去看的廠房，2016年1月簽訂的合同，租期為6年，是與楊武簽訂的合同，當時簽訂合同時看過合同，合同的甲乙方?jīng)]看清楚，系爭廠房不是被告所以看了合同，是否有轉(zhuǎn)租權(quán)。(查看了原被告之間的合同)當時看到不是原被告之間的。(查看原告與上海新海遜會展服務有限公司合同)當時看到的是這份合同，是同意轉(zhuǎn)租的。租賃的是一樓北跨東西走向，大概在1,200平方米左右。是與上海新海遜會展服務有限公司簽訂的合同，而不是與被告簽訂的。租賃目的是做倉儲，租金是正常支付，本來租金是半年一付，發(fā)現(xiàn)原、被告之間有糾紛后就一個月一付，在2018年年前發(fā)現(xiàn)有大、二房東出現(xiàn)糾紛，水電費也是直接交給二房東，直接轉(zhuǎn)賬給個人。進入后也裝修過，之前是沒有電線的，租賃時是毛坯，就最里面有點墻磚，合同簽訂時有過約定遇到動拆遷，被告是要賠償?shù)?。房屋外面有涂料，屋頂漏水被告修過。證人閆某某表示：合同中孟觀喜是證人妹夫，與他合伙做床墊的。租賃的是最東面，租賃400平米左右，簽訂合同時沒有看過任何東西，被告說過系爭廠房不是被告的，但說過與大房東是有合同的，是否有轉(zhuǎn)租權(quán)不清楚。租金及水電費是正常支付給楊武，通過微信轉(zhuǎn)帳。原、被告之間產(chǎn)生糾紛后知道，原來不認識大房東。簽訂合同時是上海新海遜會展服務有限公司，大、二房東簽訂的合同不清楚，也不清楚二房東叫智某某。進入后沒有裝修，原來的狀態(tài)不清楚。接手的狀態(tài)里面就是有涂料。房頂漏水被告修過。去年經(jīng)常停電，就是原、被告之間產(chǎn)生糾紛時。原告認為通過三個次承租人的陳述，被告非法轉(zhuǎn)租的行為，沒經(jīng)過原告允許，用其他名字來與次承租人簽訂合同。被告則認為對第一證人當時是他愛人在弄，證人對后面進入后的情況清楚。對第二、三證人證明被告是有裝修和修繕的行為。大房東在去年上半年就已經(jīng)知道被告存在轉(zhuǎn)租，在半年內(nèi)沒有提出異議就視為同意轉(zhuǎn)租。
　　被告表示：被告因租賃房屋裝修、修繕共支出38萬元，有相應依據(jù)證實。微信聊天記錄截圖證明2016年1月13日同意被告修繕屋頂和裝修的事實，要求楊武去政府辦理屋頂維修的手續(xù)。水電費按時向有關(guān)部門支付的。被告沒有拆過房屋。被告委托案外公司管理本案系爭房屋。租賃房屋廣告牌、原告存放物品、存放文件及裝修照片，證明原告能夠看到的，原告存放物品說明會去查看現(xiàn)場，與原告庭審陳述不符。廠房查封時間系2018年9月底，據(jù)村書記了解系國慶前查封的，被告無法正常使用，系未申辦環(huán)評，但系爭板塊只能做倉庫處理，查封原因不是因為違法建筑，系無法進行環(huán)評，不是被告不辦理，系無法辦理。限期關(guān)停通知書證明對系爭房屋的關(guān)停通知，要求租賃房屋停止生產(chǎn)使用，被告通過溝通才可以半關(guān)半生產(chǎn)，被告不能正常生產(chǎn)。合同系原、被告簽訂，但系關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)租的，系受被告委托的。被告當時整體租賃，原告在系爭房屋內(nèi)無經(jīng)營，有辦公室。租賃的均系有證面積，整個廠區(qū)內(nèi)沒有無證房屋，產(chǎn)證之外沒有搭建過。合同解除時間按照第一次庭審時間。房屋被查封之后，已經(jīng)停電。次承租人無法生產(chǎn)經(jīng)營，同意撤離，但也只能通電后才能撤離。次承租人有三家，案件審理過程中，搬走的系限期關(guān)停的這一家。被告沒有存在違約，根據(jù)證據(jù)顯示，原告知道被告對廠房進行轉(zhuǎn)租，原告人員經(jīng)常到廠房巡視，被告對房屋進行修繕也通知了原告人員。按照司法解釋，原告在明知被告轉(zhuǎn)租情況下，六個月未提起解約，法院不予支持，被告轉(zhuǎn)租的違約條件不成就，被告不存在違約行為。反而原告向法院提起訴訟，以行動證實不履行合同，被告有權(quán)解除合同。本案的房屋履約金5萬元應該予以退還。關(guān)于損失，房屋比較年久、破舊，被告進行修繕，本應系房東的義務，對于修繕原告系知曉的，費用系被告承擔的，經(jīng)過鑒定機構(gòu)的評估，費用18萬余元，費用應該由房東支付。對于裝修，被告對房屋進行整修，費用也應當由房東承擔。水電費雙方另行協(xié)商處理。
　　本院認為，原、被告簽訂的房屋租賃合同系原、被告間真實意思表示，是有效的民事法律行為，雙方均應按約履行義務?，F(xiàn)原告要求解除合同，被告請求解除合同，本院予以準許。合同解除時間雙方均確認為2018年5月9日。合同解除后，被告理應從系爭房屋內(nèi)及時搬離。被告占用系爭房屋理應支付房屋使用費，被告至今未能騰退，原告根據(jù)合同約定標準主張房屋使用費，于法無悖，本院予以支持。原告要求被告賠償拆除兩間房屋損失30萬元及將水電煤過戶至其名下，原告未提供相應證據(jù)證實，無事實和法律依據(jù)，故原告的該項請求，本院不予支持。合同解除后原告應將租賃保證金返還被告，被告要求返還支付的押金，本院予以支持。被告承租原告廠房，為了經(jīng)營需要進行相關(guān)的裝飾裝修、修繕等尚屬合理，且相關(guān)證人證言亦能證實，并經(jīng)評估相應價值，對被告要求原告賠償裝修等損失，本院綜合雙方合同履行情況、實際使用情況及鑒定機構(gòu)的意見，酌情由原告賠償被告損失10萬元。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第一款、第九十七條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海晟欣包裝材料有限公司與被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司(反訴原告)于2015年12月16日簽訂的《廠房租賃合同》解除；
　　二、被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)騰退位于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)滬青平公路XXX號租賃房屋并將該房屋返還原告上海晟欣包裝材料有限公司；
　　三、被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海晟欣包裝材料有限公司租金人民幣81,333元；
　　四、被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海晟欣包裝材料有限公司房屋使用費(按年租金人民幣48萬元標準,自2018年5月10日起計算至實際騰退之日止)；
　　五、駁回原告上海晟欣包裝材料有限公司的其余訴訟請求；
　　六、反訴被告上海晟欣包裝材料有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)返還反訴原告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司履約保證金人民幣50,000元；
　　七、反訴被告上海晟欣包裝材料有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償反訴原告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司損失人民幣10萬元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本案本訴案件受理費人民幣7,019元，減半收取計人民幣3,509.50元，原告上海晟欣包裝材料有限公司負擔人民幣2,593元，被告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司負擔人民幣916.50元；本案反訴費人民幣2,444元，由反訴原告上海智某某企業(yè)形象策劃有限公司負擔人民幣794元，反訴被告上海晟欣包裝材料有限公司負擔人民幣1,650元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。　

審判員：吳小龍

書記員：沈??丹