上訴人(原審被告)：上海春季餐飲管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：范榮智。
　　委托訴訟代理人：虞世杰，上海治學律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告)：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托訴訟代理人：汪偉敏，上海市朝華律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：郝怡，上海市朝華律師事務所律師。
　　上訴人上海春季餐飲管理有限公司因與被上訴人王某某房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市普陀區(qū)人民法院(2018)滬0107民初6313號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
　　上海春季餐飲管理有限公司上訴請求：撤銷原判，發(fā)回重審。事實和理由：本案系爭合同的主體是上海建島置業(yè)有限公司與上海春季餐飲管理有限公司。王某某不是合同主體，沒有起訴的主體資格。
　　王某某辯稱，其是房屋產權人，也是房屋出租方。一審法院的判決正確，要求維持原判。
　　王某某訴至一審法院請求判令：一、解除王某某與上海春季餐飲管理有限公司簽訂的《房屋租賃合同》；二、上海春季餐飲管理有限公司支付王某某至合同解除之日止的租金；三、上海春季餐飲管理有限公司按日租金0.3%/日的標準(即9.06元/天)支付至實際履行之日的逾期付款(租金)違約金；四、上海春季餐飲管理有限公司立即遷出并返還上海市桃浦路XXX號1-2層房屋；五、上海春季餐飲管理有限公司按6,745.71元/日之標準支付自合同解除之日至實際遷出返還房屋之日止的房屋使用費；六、上海春季餐飲管理有限公司支付違約金303,557.01元。
　　一審法院經(jīng)審理查明，2012年，案外人上海農工商華都實業(yè)有限公司【后更名為上海農工商華都實業(yè)(集團)有限公司，以下稱華都公司】與上海春季餐飲管理有限公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：華都公司將其坐落于上海市桃浦路XXX號1-2層、建筑面積為1,056.08平方米的房屋出租給上海春季餐飲管理有限公司開設餐飲使用；租賃期限為2012年7月20日至2022年7月19日；該房屋每日每平方米建筑面積租金為3元，月租金總計為96,367元；遞增口徑，租金每年遞增1%(即在上一年租金的基礎上環(huán)比遞增1%)；支付方式，每一年為12個租賃月，每三個租賃月為一個支付期，上海春季餐飲管理有限公司的每三個租賃月的租金應當在此支付期的10日前支付；逾期一日，則按日租金的0.3%支付違約金；上海春季餐飲管理有限公司還應支付房屋租賃保證金297,558元，租賃關系終止時，該房屋租賃保證金除用以抵充合同約定由上海春季餐飲管理有限公司承擔的費用外，剩余部分無息歸還上海春季餐飲管理有限公司；租賃期間，使用該房屋所發(fā)生的水電煤等由上海春季餐飲管理有限公司使用產生的費用由上海春季餐飲管理有限公司自行承擔；除出租方同意上海春季餐飲管理有限公司續(xù)租外，上海春季餐飲管理有限公司應在本合同的租期屆滿90日內返還該房地產，未經(jīng)出租方同意逾期返還房屋的，每逾期一日，上海春季餐飲管理有限公司應按當時日租金的2倍/平方米向出租方支付該房屋占用期間使用費；上海春季餐飲管理有限公司逾期不支付租金累計超過三個月的，一方可書面通知另一方解除本合同，違反合同一方，應向另一方按月租金的三倍支付違約金。
　　2017年9月19日，王某某、上海春季餐飲管理有限公司及案外人華都公司簽訂《桃浦路XXX號1-2層房屋租賃變更協(xié)議書》。約定：王某某與案外人華都公司已就系爭房屋簽署《上海市房地產買賣合同》，上海春季餐飲管理有限公司放棄優(yōu)先購買權；2017年9月19日為租賃關系變更日；自租賃關系變更之日起，華都公司原向上海春季餐飲管理有限公司提供出租的該房屋由王某某向上海春季餐飲管理有限公司繼續(xù)提供；自租賃關系變更之日起，上海春季餐飲管理有限公司原向華都公司支付的該房屋租金由上海春季餐飲管理有限公司向王某某繼續(xù)支付，租賃關系變更之日前上海春季餐飲管理有限公司未付清的租金，華都公司仍有權向上海春季餐飲管理有限公司繼續(xù)主張；租賃關系變更之日后，王某某、上海春季餐飲管理有限公司之間的權利義務關系由雙方自行處理，與華都公司無涉；華都公司將上海春季餐飲管理有限公司租賃押金移交給王某某；原租賃合同中，除出租人變更外，合同約定的包括但不限于標的、價格、履行期限、地點及方式、違約責任等其他條件在本協(xié)議中不做任何變動，王某某、上海春季餐飲管理有限公司需嚴格按合同履行義務。
　　2017年12月19日，王某某取得系爭房屋產權證。
　　之后，因上海春季餐飲管理有限公司未付租金，王某某多次催討，未果。2018年4月，王某某向法院提起訴訟，請求判決如其訴請。
　　一審法院另查，2018年3月，上海春季餐飲管理有限公司向王某某支付租金20萬元。
　　一審審理中，王某某表示，根據(jù)合同約定，上海春季餐飲管理有限公司返還的房屋應當符合正常使用后的狀態(tài)。合同系因上海春季餐飲管理有限公司違約造成王某某單方面解除，上海春季餐飲管理有限公司依法無權要求獲得裝修補償。加之上海春季餐飲管理有限公司的裝修早已陳舊，王某某收回房屋后無需利用上海春季餐飲管理有限公司的裝修。
　　一審法院認為，王某某、上海春季餐飲管理有限公司及案外人華都公司之間就系爭房屋簽訂的《房屋租賃合同》、《租賃變更協(xié)議書》是當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，王某某、上海春季餐飲管理有限公司均應恪守履行。根據(jù)合同約定，上海春季餐飲管理有限公司應按時支付租金，逾期支付累計超過三個月的，王某某可書面通知上海春季餐飲管理有限公司解除合同。根據(jù)查明的事實，上海春季餐飲管理有限公司至今拖欠王某某租金，已構成違約，王某某主張解除租賃合同，要求上海春季餐飲管理有限公司遷出系爭房屋、支付租金并承擔相應違約金之訴請符合合同約定，予以支持。另，合同解除后，如上海春季餐飲管理有限公司仍未遷出，應向王某某支付其占用房屋期間的使用費。本案中，王某某主張按合同中關于租賃期限屆滿后承租方仍占用租賃房屋的支付使用費標準(租金的2倍)，要求上海春季餐飲管理有限公司支付合同提前解除后的房屋使用費，缺乏依據(jù)，法院依法按參照租金標準計算房屋使用費。上海春季餐飲管理有限公司經(jīng)法院合法傳喚無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為其對王某某的訴請放棄全部答辯權利，不影響法院依法裁判。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，判決：一、王某某與上海春季餐飲管理有限公司就上海市桃浦路XXX號1-2層房屋形成的租賃關系及《桃浦路XXX號1-2層房屋租賃變更協(xié)議書》于判決生效之日解除；二、上海春季餐飲管理有限公司應于判決生效之日起十日內支付王某某租金(自2017年9月20日起至判決生效之日止，租金按每月101,185.67元計，并扣除上海春季餐飲管理有限公司已經(jīng)支付的租金200,000元)；三、上海春季餐飲管理有限公司應于判決生效之日起十日內支付王某某逾期支付租金的違約金，以每日10.11元計，自2017年10月21日起，至上海春季餐飲管理有限公司實際付清欠付租金之日止；四、上海春季餐飲管理有限公司應于判決生效之日起十日內遷出上海市桃浦路XXX號1-2層房屋并向王某某返還該房屋。如上海春季餐飲管理有限公司未按時交還房屋，應向王某某支付房屋占用期間的使用費(按每月101,185.67元的標準計付)；五、上海春季餐飲管理有限公司應于判決生效之日起十日內支付王某某違約金303,557.01元；六、對王某某其余訴訟請求不予支持。如果未按判決指定的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。本案財產保全費5,000元，由上海春季餐飲管理有限公司負擔。本案受理費13,950元，減半收取計6,975元，由上海春季餐飲管理有限公司負擔。
　　二審審理期間，上海春季餐飲管理有限公司提供落款日期為2017年9月19日，出租方為上海建島置業(yè)有限公司，承租方為上海春季餐飲管理有限公司的房屋租賃合同、2017年9月22日雙方又簽訂的備忘錄。上述合同、備忘錄上出租方加蓋了上海建島置業(yè)有限公司印章、王某某在聯(lián)系人上簽字，承租方加蓋了上海春季餐飲管理有限公司印章，黃春雄在聯(lián)系人上簽字(上海春季餐飲管理有限公司陳述黃春雄是公司實際經(jīng)營人)。上海春季餐飲管理有限公司認為房屋出租方是上海建島置業(yè)有限公司，一審中查明的2017年9月19日，王某某、上海春季餐飲管理有限公司及案外人華都公司簽訂的《桃浦路XXX號1-2層房屋租賃變更協(xié)議書》中王某某也是作為上海建島置業(yè)有限公司的法定代表人簽字。故王某某不具備起訴的主體資格，應該由上海建島置業(yè)有限公司提起訴訟。
　　王某某對此租賃合同、備忘錄的真實性不持異議，表示王某某確實是上海建島置業(yè)有限公司的法定代表人，上海建島置業(yè)有限公司的股東是王某某和王某某的妻子徐娟。本案涉及的房屋原來打算由上海建島置業(yè)有限公司的名義購買，2017年9月19日，上海建島置業(yè)有限公司與上海春季餐飲管理有限公司簽訂了房屋租賃合同，2017年9月22日雙方又簽訂備忘錄。但嗣后，因為考慮到稅費成本問題，最終房屋由王某某個人購買，故在2017年11月2日，王某某與華都公司簽訂房屋買賣合同并在網(wǎng)上備案，2017年11月6日，王某某與華都公司、上海春季餐飲管理有限公司簽訂三方變更協(xié)議，故一審期間其提供的《桃浦路XXX號1-2層房屋租賃變更協(xié)議書》實際簽訂日期為2017年11月6日，當時因為考慮到此前已經(jīng)確定2017年9月19日為租賃關系變更日，故落款日期仍然寫2017年9月19日。對此王某某提供了華都公司出具的《房屋租賃變更協(xié)議》簽訂情況說明及華都公司合同審核流轉單，載明內容與王某某陳述一致。上海春季餐飲管理有限公司對此不予認可。
　　本院認為，根據(jù)雙方當事人提供的證據(jù)，可以認定2017年9月19日，上海建島置業(yè)有限公司與上海春季餐飲管理有限公司簽訂房屋租賃合同、2017年9月22日雙方又簽訂的備忘錄。2017年11月6日王某某、上海春季餐飲管理有限公司及案外人華都公司簽訂《桃浦路XXX號1-2層房屋租賃變更協(xié)議書》，上述合同落款日期為2017年9月19日。一審法院查明的其余事實無誤，本院予以確認。
　　另查，關于房屋交付問題，上海春季餐飲管理有限公司陳述因華都公司此前已將房屋出租給上海春季餐飲管理有限公司，故當事人之間不需要再行交付房屋。王某某對此不持異議。
　　關于支付租金問題，王某某二審期間提供上海春季餐飲管理有限公司支付租金的相應憑證，表明2017年10月黃嘉福(上海春季餐飲管理有限公司陳述黃嘉福是黃春雄的親戚)將部分租金匯入上海建島置業(yè)有限公司賬戶。2017年10月31日，上海建島置業(yè)有限公司將上述款項轉入王某某開戶行為農商行高陵分理處、賬號為XXXXXXXXXXXXXXXX的卡內。2018年1月以后，上海春季餐飲管理有限公司將租金匯入王某某開戶行為農商行高陵分理處、賬號為XXXXXXXXXXXXXXXX的卡內。王某某認為上海春季餐飲管理有限公司支付租金的情況說明其是明知房屋出租人最終為王某某。上海春季餐飲管理有限公司認為其是按照上海建島置業(yè)有限公司的要求將租金匯入上海建島置業(yè)有限公司或者王某某賬戶。
　　王某某二審期間又提供黃春雄在2018年1月3日出具的承諾書，主要內容為上海春季餐飲管理有限公司欠王某某先生2017年9月19日(以后)的租金于2018年12月30日前還清。2018年1月17日黃春雄又出具承諾書，內容為：至2017年12月31日尚欠桃浦路XXX號業(yè)主王某某房租40余萬元，2018年1月到期租金未支付，承諾……(分期支付)。王某某認為上海春季餐飲管理有限公司是清楚房屋出租人是王某某并不持異議。上海春季餐飲管理有限公司對承諾書真實性無異議，但認為是出具給上海建島置業(yè)有限公司的法定代表人的。
　　本院認為，王某某向一審法院提起本案訴訟，一審法院按照法定程序向上海春季餐飲管理有限公司送達傳票、起訴狀副本、證據(jù)副本等，上海春季餐飲管理有限公司未對王某某的訴訟主體資格提出異議，無正當理由拒不到庭參加訴訟，視為其放棄答辯權利，一審法院依法審理并無不當。二審期間，上海春季餐飲管理有限公司提供了其與上海建島置業(yè)有限公司之間的房屋租賃合同，欲證明本案合同主體是上海建島置業(yè)有限公司。對此王某某方提供了一系列證據(jù)，可以證明合同的簽訂情形，雙方實際履行情況，已經(jīng)形成完整的證據(jù)鏈，故本院對王某某方主張的事實予以采納。本案訴訟之前，王某某與上海春季餐飲管理有限公司之間簽訂了房屋租賃合同，并實際履行了雙方的合同，故王某某具備提起訴訟的主體資格。上海春季餐飲管理有限公司拖欠租金的事實清楚，王某某起訴要求解除合同于法有據(jù)，上海春季餐飲管理有限公司應當返還房屋、支付租金、違約金等。綜上，一審法院的判決并無不當，本院依法予以維持。上訴人的上訴理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費13,950元，由上海春季餐飲管理有限公司負擔。
　　本判決為終審判決。

審判員：張志煜

書記員：鄔??梅