上訴人(原審被告、反訴原告)：上海星眙倉儲服務中心，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：朱孝忠，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：項偉，上海豐進立和律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：葉陽挺，上海豐進立和律師事務所律師。
　　被上訴人(原審原告、反訴被告)：上海洲耀貿(mào)易有限公司，住所地上海市崇明區(qū)。
　　法定代表人：朱如桂，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：孫一天，上海富明律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：孫鴻書，上海富明律師事務所律師。
　　上訴人上海星眙倉儲服務中心(以下簡稱“星眙倉儲中心”)因與被上訴人上海洲耀貿(mào)易有限公司(以下簡稱“洲耀貿(mào)易公司”)房屋租賃合同糾紛一案，不服上海市寶山區(qū)人民法院(2019)滬0113民初8665號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月10日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上訴人星眙倉儲中心上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判對洲耀貿(mào)易公司的一審訴訟不予支持，支持星眙倉儲中心提出的一審反訴請求。事實和理由：星眙倉儲中心在一審庭審后又向法院提交了上海寶山城市工業(yè)園區(qū)三星村民委員會(以下簡稱“三星村村委會”)出具的《情況說明》，其中具體陳述了洲耀貿(mào)易公司直至2017年4月2日才實際交還承租倉庫的事實，但一審未就此事實進行核實，屬于程序錯誤。洲耀貿(mào)易公司應就其實際搬離承租倉庫的時間進行舉證，否則應就此承擔不利的法律后果。雙方之間簽訂的《終止協(xié)議》只是就合同提前終止的補償問題作出約定，并未就租金支付重新作出約定，故洲耀貿(mào)易公司仍應按原租賃合同約定的標準支付租金。因洲耀貿(mào)易公司未能及時搬離導致星眙倉儲中心無法將承租倉庫交付三星村村委會，故三星村村委會扣除上訴人的關(guān)聯(lián)公司上海忠宙物流有限公司(以下簡稱“忠宙物流公司”)的搬遷補償獎勵費人民幣(以下幣種均為“人民幣)400,000元，該損失應由洲耀貿(mào)易公司賠償。
　　被上訴人洲耀貿(mào)易公司辯稱，星眙倉儲中心完全可以在一審庭審前向法院提交三星村村委會出具的相關(guān)《情況說明》，且三星村村委會作為拆遷補償單位與星眙倉儲中心之間有利益關(guān)系，其出具的《情況說明》無法證明當時的實際情況。洲耀貿(mào)易公司于2016年12月即已撤離承租的倉庫，洲耀貿(mào)易公司在星眙倉儲中心提供的2017年1月的《告知書》上簽字是基于雙方對房屋內(nèi)零星遺棄物的處理所作的約定。洲耀貿(mào)易公司在一審審理中提供的證據(jù)證明三星村村委會已向星眙倉儲中心發(fā)放了補償款，而星眙倉儲中心至今都不愿意提供其與三星村村委會簽訂的補償協(xié)議。洲耀貿(mào)易公司認為一審判決查明事實清楚，適用法律正確，請求維持一審判決。
　　洲耀貿(mào)易公司向一審法院起訴請求判令：1、星眙倉儲中心支付租賃搬遷費400,000元；2、星眙倉儲中心以400,000元為本金，按照銀行同期貸款利率計算，支付洲耀貿(mào)易公司自2017年1月1日到判決生效之日止的利息。
　　星眙倉儲中心向一審法院提起反訴，請求判令：洲耀貿(mào)易公司支付2016年1月1日至2016年12月31日的房租1,132,500元(按正常租金1,510,000的75%計算，因為當時已經(jīng)貼出公告要拆遷，所以自愿調(diào)整租金)，以及支付自2017年1月1日到2017年4月2日的場地使用費418,663元(按照合同約定的正常年租金1,661,000元計算)，合計1,551,163元；同時要求洲耀貿(mào)易公司賠償星眙倉儲中心損失400,000元。
　　一審法院認定事實：2013年10月11日，洲耀貿(mào)易公司與案外人忠宙物流公司(忠宙物流公司與星眙倉儲中心的股東均為朱孝忠)簽訂了倉儲服務合同，向其承租位于上海市寶山區(qū)錦秋路XXX號倉庫包括辦公樓和門衛(wèi)室、天棚、辦公樓等，租賃期限為六年，年租金為1,510,000元，租金先付后用，三個月支付一次。后經(jīng)與忠宙物流公司協(xié)商，該合同(中出租人的權(quán)利及義務)由星眙倉儲中心承受并繼續(xù)履行。上述合同履行過程中，洲耀貿(mào)易公司向星眙倉儲中心付清了2015年12月31日前的租金。
　　一審法院另查明，星眙倉儲中心于2016年8月9日支付洲耀貿(mào)易公司300,000元，2016年12月5日支付200,000元。
　　一審審理中，洲耀貿(mào)易公司提供了一份《終止協(xié)議》，主要內(nèi)容為甲乙雙方在2013年11月13日簽訂了二份協(xié)議由寶山城市工業(yè)園區(qū)2016年1月份動遷建筑農(nóng)民動遷房，甲方由乙方協(xié)商同意搬遷小孟家倉庫，乙方同意在2016年12月31日全部搬遷交給甲方，協(xié)議終止，甲方一次性補償乙方900,000元，首次為300,000元，第二次為200,000元，最后一次為400,000元。該協(xié)議中未注明簽約時間。星眙倉儲中心就《終止協(xié)議》表示，因為當時就是想讓洲耀貿(mào)易公司及時搬遷，故雙方單就搬遷補償費做出了約定，簽訂了《終止協(xié)議》，該份協(xié)議只針對搬遷補償費，沒有涉及其他的合同權(quán)利、義務。關(guān)于租金沒有發(fā)過書面的催告函，是在2018年期間，星眙倉儲中心約過洲耀貿(mào)易公司去茶室談過，向其催要租金的。對此，洲耀貿(mào)易公司均不予認可。
　　一審審理中，星眙倉儲中心提供了一份落款時間為“2017年1月13日”的《告知書》，載明：“茲上海市寶山區(qū)城市工業(yè)園區(qū)小孟家生產(chǎn)隊倉庫。為配合政府拆違整治工作順利開展，完成政府拆遷進度，特此按政府要求將廠房內(nèi)所有物品清空，甲方方可將倉庫交付給政府拆遷工作組。由此造成的乙方和任何第三方的任何糾紛由乙方負責，與甲方無關(guān)，本次行動清理物品由乙方負責拍攝現(xiàn)場照片，清理出的物品由乙方負責看管，如有任何滅失與甲方無關(guān)?！毙琼魝}儲中心表示，當時因為洲耀公司未按協(xié)議約定的在2016年12月31日前搬走，故又再次告知，洲耀貿(mào)易公司直到2017年4月才清空。對此，洲耀貿(mào)易公司表示，協(xié)議真實性認可，但是落款時間不對，應該是2016年12月，故協(xié)議上的落款時間是他人后補的。從內(nèi)容上看，可證明洲耀貿(mào)易公司已經(jīng)履行了騰退義務，只是還有部分的零散物品沒有搬，故約定由洲耀公司負責處理。星眙倉儲還提供一份由上海寶山城市工業(yè)園區(qū)三星村民委員會出具的《情況說明》，證明洲耀貿(mào)易公司在2017年4月2日搬離以及為此星眙倉儲中心還少獲得了400,000元的補償款；以及農(nóng)業(yè)銀行交易明細清單，證明星眙倉儲中心通過朱孝忠個人賬戶于2016年8月9日支付了搬遷費300,000元，2016年12月5日支付了200,000元。洲耀貿(mào)易公司表示，情況說明真實性不認可，洲耀貿(mào)易公司不清楚三星村給了星眙倉儲中心多少補償款，該證明無法證明星眙倉儲中心的損失以及洲耀貿(mào)易公司搬遷的時間。從銀行的明細可以看出，在2016年12月19日上海寶山城市工業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司匯給星眙倉儲426萬余元，且注明是補償款，這與村里寫的情況說明是相矛盾的，可以反映出星眙倉儲中心已經(jīng)足額取得了動遷補償款，不存在少拿的問題。
　　一審法院認為，當事人履行合同義務、行使合同權(quán)利應當遵循誠實、信用的基本民法原則。本案的爭議焦點在于雙方所簽訂的終止協(xié)議所反映的當事人所達成真實合意的內(nèi)涵。洲耀貿(mào)易公司主張該份協(xié)議是雙方當事人因拆遷所導致合同提前終止后的所有法律后果的一攬子解決方案。星眙倉儲中心認為該份協(xié)議僅僅針對合同提前終止所產(chǎn)生的搬遷補償款的支付約定。首先，該份協(xié)議名稱為“終止協(xié)議”，而非“搬遷款補償協(xié)議”，故從一般常理理解，協(xié)議應對雙方租賃合同提前終止后的所有權(quán)利、義務作出最終處理的合意。其次，依照星眙倉儲中心的主張，即該份協(xié)議是2016年年初簽訂的，而在簽約當時，作為承租方洲耀貿(mào)易公司已拖欠了2016年1月起的租金，且根據(jù)合同約定租金應先付后用，三個月為一期支付的。如果該份終止協(xié)議不是一攬子解決合同終止后果的合同，那么星眙倉儲中心應在簽約后向洲耀貿(mào)易公司催要2016年1月起的租金，然而事實上，星眙倉儲先后兩次向洲耀貿(mào)易公司按約足額支付補償款，卻未就租金作出明確要求處理的主張也未(要求)將補償款與洲耀貿(mào)易公司所欠租金予以抵扣。在(可收取的)年租金高達1,510,000元的情況下，上述行為顯然有違常理，缺乏邏輯支撐。第三，盡管星眙倉儲中心陳述其向洲耀貿(mào)易公司催告過租金，但洲耀貿(mào)易公司不予認可，且星眙倉儲中心對此未提供任何證據(jù)佐證，法院難以采信。據(jù)此，雙方簽訂的《終止協(xié)議》系當事人真實意思表示，就租賃合同提前終止后的所有法律后果做出一攬子的處理意見，體現(xiàn)了雙方合意，該協(xié)議對雙方具有法律約束力，雙方均應恪守。訴訟前，星眙倉儲中心支付了部分補償款，洲耀貿(mào)易公司主張剩余400,000元補償款的訴訟請求，符合協(xié)議內(nèi)容，法院予以準許。至于星眙倉儲中心認為因洲耀貿(mào)易公司未按期搬遷故尾款不予給付的抗辯。一審法院認為，協(xié)議中明確洲耀公司在2016年12月31日前全部搬遷，同時約定星眙倉儲補償洲耀公司900,000元，其中最后一次為400,000元，但未明確注明該款的支付條件為洲耀公司履行搬遷義務。再次，根據(jù)星眙倉儲中心提供的《告知書》，雙方明確了按照政府要求將廠房內(nèi)所有物品清空，星眙倉儲中心可將倉庫交付給政府拆遷工作組，清理出的物品由洲耀公司負責看管。根據(jù)《告知書》內(nèi)容，可以推論出屆時洲耀貿(mào)易公司已向星眙倉儲中心交付了承租標的，否則不會出現(xiàn)“星眙倉儲可將倉庫交付給政府拆遷工作組”的約定，作為洲耀貿(mào)易公司負責的是對清空物品的處置。據(jù)此，在洲耀貿(mào)易公司已完成清退交還義務的前提下，星眙倉儲中心拒付剩余補償款的行為顯然有違雙方合同約定，有違誠信原則，法院不予認可。至于，洲耀貿(mào)易公司主張的利息問題，其主張2016年11月完成搬遷，但對此缺乏相應證據(jù)佐證。根據(jù)上述分析，法院酌情確認從2017年2月1日起計算利息。針對反訴請求，根據(jù)上述分析，星眙倉儲中心關(guān)于租金和使用費的反訴請求，缺乏事實和法律依據(jù)，也違背雙方約定，法院不予準許。至于損失問題，其也未提供充分證據(jù)佐證，本院亦無法支持。
　　一審法院據(jù)此判決：一、星眙倉儲中心于判決生效之日起十日內(nèi)向洲耀貿(mào)易公司支付租賃搬遷費尾款400,000元；二、星眙倉儲中心于判決生效之日起十日內(nèi)以400,000元為本金，按照銀行同期貸款利率計算，向洲耀貿(mào)易公司支付自2017年2月1日起至判決生效之日止的利息；三、洲耀貿(mào)易公司的其余訴訟請求，不予支持；四、星眙倉儲中心的反訴請求，不予支持。
　　本院經(jīng)審理查明，一審查明事實屬實，本院予以確認。
　　本院另查明，星眙倉儲中心在一審庭審后提供了三星村村委會于2019年6月18日出具的《情況說明》，記載：“關(guān)于上海市寶山區(qū)城市工業(yè)園區(qū)三星村小孟家生產(chǎn)隊租借給上海忠宙物流有限公司的錦秋路XXX號場地，茲有如下事實：……3、2017年1月13日上海洲耀貿(mào)易有限公司當場清理一部分租賃倉庫中的物品，此后于2017年4月2日將上述租賃場地全部清理完畢并搬離，朱孝忠也于2017年4月2日將場地交于三星村小孟家生產(chǎn)隊。雙方租賃合同于2017年4月2日終止?！?
　　本院認為，洲耀貿(mào)易公司與星眙倉儲中心就洲耀貿(mào)易公司實際搬離承租倉庫的時間產(chǎn)生爭執(zhí)。因雙方并未在洲耀貿(mào)易公司搬離時辦理交接手續(xù)，而星眙倉儲中心提供的《告知書》記載的內(nèi)容主要系針對廠房內(nèi)遺留物品的處理，故該《告知書》無法直接證明洲耀貿(mào)易公司的實際搬離時間。洲耀貿(mào)易公司對星眙倉儲中心在一審庭審后提供的由三星村村委會出具的《情況說明》的真實性與關(guān)聯(lián)性均不予認可。鑒于三星村村委會并非涉案租賃合同的當事人，在租賃雙方均無直接證據(jù)證明承租人實際搬離時間的情況下，星眙倉儲中心僅憑與自己存在一定利害關(guān)系的三星村村委會出具的《情況說明》無法證實洲耀貿(mào)易公司的實際搬離時間。且雙方之間的《終止協(xié)議》并未約定星眙倉儲中心可以扣除應付補償費的條件，故星眙倉儲中心以此作為拒付剩余補償費的理由或要求洲耀貿(mào)易公司賠償損失40萬元，本院不予支持。星眙倉儲中心要求洲耀貿(mào)易公司支付2016年1月起至12月的租金，一審法院基于星眙倉儲中心在支付前兩筆補償款時并未要求以到期的租金予以抵扣、在訴訟前并未向洲耀貿(mào)易公司催討租金等情況認定《終止協(xié)議》系雙方對租賃合同提前終止后的所有后果做出一攬子解決的處理意見并無不當。同時，洲耀貿(mào)易公司在一審審理中以超過訴訟時效期間對星眙倉儲中心要求支付租金的主張進行抗辯，鑒于星眙倉儲中心未能提供證據(jù)證明其曾在欠付租金的法定訴訟時效期間內(nèi)向洲耀貿(mào)易公司提出主張，故本院對星眙倉儲中心的相關(guān)訴請不予支持。至于星眙倉儲中心主張2017年1月起的房屋使用費，鑒于雙方就洲耀貿(mào)易公司實際搬離的時間存在爭議，同樣基于上述《終止協(xié)議》系雙方對合同終止后所有后果做出的最終處理意見的認定，本院對星眙倉儲中心的該主張亦不予支持。
　　綜上，星眙倉儲中心的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費18,480元，由上訴人上海星眙倉儲服務中心負擔。
　　本判決為終審判決。
　　法官助理　　孫幸冬

審判員：鄔海蓉

書記員：陳??俊