原告(反訴被告)：上海日益餐飲有限公司，住所地上海市浦東機場迎賓大道8000號T2候機樓國內(nèi)國際出發(fā)禁區(qū)。
　　法定代表人：洪維靜，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：唐倫，北京清律律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：秦小璐，北京清律律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司，住所地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：趙偉華，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：閆峰，男。
　　委托訴訟代理人：王國明，上海市申中律師事務(wù)所律師。
　　原告上海日益餐飲有限公司(以下簡稱日益公司)與被告上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱魚米之鄉(xiāng)公司)及反訴原告魚米之鄉(xiāng)公司與反訴被告日益公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告(反訴被告)日益公司的委托訴訟代理人唐倫，被告(反訴原告)魚米之鄉(xiāng)公司的委托訴訟代理人閆峰、王國明到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告日益公司向本院提出訴訟請求：1.被告向原告返還保證金人民幣(幣種下同)5萬元；2.被告向原告返還2個月的租金84,999.80元(2019年1月1日至2月28日)；3.被告向原告支付裝修損失、設(shè)備拆裝及報廢損失、搬遷費共計2,101,299.90元；4.被告向原告支付人員安置費用77,910元；5.被告向原告支付解約違約金738,687元；6.被告向原告支付未履約租賃期的租金差額782,270.64元；7.被告向原告支付處理本糾紛所付律師費5萬元。審理中，原告變更第二項訴訟請求為：被告向原告返還2019年2月租金42,500元。事實和理由：2016年6月10日，原、被告簽訂《租賃協(xié)議》，約定原告向被告承租上海市浦東新區(qū)華洲南路XXX號XXX區(qū)生活區(qū)及138館(以下簡稱系爭房屋)，租期自2016年6月10日至2021年6月30日。2018年9月，被告書面告知原告，要求原告于2018年9月30日之前搬離系爭房屋。被告的違約行為給原告造成了重大損失，故原告訴請如前。
　　被告魚米之鄉(xiāng)公司辯稱，不同意原告訴訟請求。系爭房屋為臨時建筑，但已到期，本案租賃合同應(yīng)為無效。原告一直占用系爭房屋，應(yīng)當(dāng)支付占有使用費。被告同意將原告交納的租賃保證金抵扣原告應(yīng)付費用。同時，被告提起反訴，請求：1.確認原、被告簽訂的租賃協(xié)議無效；2.原告支付被告水電費73,643元；3.原告支付被告占用使用費(自2019年3月1日起至房屋實際返還之日止，按每年509,998.88元標(biāo)準計算)；4.原告在判決生效后十日內(nèi)搬離系爭房屋，并將系爭房屋返還被告。
　　反訴被告日益公司辯稱，如果合同無效，主要過錯在反訴原告，應(yīng)由反訴原告承擔(dān)全部不利后果。反訴被告已于2019年1月自系爭房屋內(nèi)搬離并返還反訴原告，故不同意承擔(dān)此后產(chǎn)生的使用費、水電費等費用。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人無異議的證據(jù)和事實，本院予以確認并在卷佐證，現(xiàn)認定事實如下：
　　2010年12月10日，上海浦東陸基水產(chǎn)養(yǎng)殖有限公司(以下簡稱陸基公司)針對上海市浦東新區(qū)華洲南路XXX號場地向川沙新鎮(zhèn)人民政府及浦東新區(qū)規(guī)土局申報農(nóng)村建設(shè)有關(guān)設(shè)施用地，項目名稱為上海浦東觀賞魚種源基地工程建設(shè)，項目性質(zhì)為觀賞魚養(yǎng)殖、保種，項目位置為臨空農(nóng)業(yè)園區(qū)，項目規(guī)模135畝。同日，陸基公司出具復(fù)耕保證書，保證及時對臨時搭建的所有生產(chǎn)輔助設(shè)施進行拆除，對原有的農(nóng)田生產(chǎn)設(shè)施進行修復(fù)，無條件進行復(fù)耕，恢復(fù)原有耕種條件，滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)需要。
　　2011年8月15日，陸基公司向上海浦東臨空農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡稱臨空公司)出具委托書，將系爭場地全權(quán)委托臨空公司經(jīng)營。同日，臨空公司與魚米之鄉(xiāng)公司簽訂《租賃合同》約定臨空公司將陸基公司擁有所有權(quán)的全部固定資產(chǎn)和擁有使用權(quán)的土地，西至華洲路，南至界河(界河南為田園風(fēng)光大酒店)，北至界河(原崢峰貨代公司)，租賃給魚米之鄉(xiāng)公司從事觀賞魚交易相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營。租期為2011年8月18日至2021年8月17日。合同約定，經(jīng)雙方協(xié)商一致或經(jīng)上級有關(guān)部門批準后，臨空公司支持魚米之鄉(xiāng)公司在所租賃的區(qū)域范圍內(nèi)投資建設(shè)與其經(jīng)營業(yè)務(wù)相關(guān)的配套設(shè)施。之后，雙方另簽訂一份補充說明，約定臨空公司同意魚米之鄉(xiāng)公司在經(jīng)營過程中部分轉(zhuǎn)租或分散出租。
　　2016年6月10日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂《租賃協(xié)議》，約定乙方承租甲方所屬的系爭房屋，面積1343平方米，租賃期限自2016年6月10日至2021年6月30日止。其中2016年6月10日至2016年8月31日為裝修免租期。2016年9月1日至2017年8月31日租金1元/天/㎡，合計租金490,195元。自2017年起，每下一年度租金在上一年的基礎(chǔ)上遞增2%。水電費每月按實支付，每月5日前結(jié)清上月費用，中心暫定水費自來水6元/噸，養(yǎng)殖用水2元/噸，養(yǎng)殖海水10元/噸，電費1.09元/度。乙方在首次支付租金的同時，向甲方一次性支付總額5萬元的保證金。如遇政府征地、房屋拆遷，本合同自然終止，雙方以合同期滿手續(xù)辦理終止。雙方按照實際租用時間結(jié)算租金和物業(yè)管理費，甲方需退還乙方多繳費用。甲方違反本合同約定，提前收回租賃物的，應(yīng)按照合同總租金的30%向乙方支付違約金，若支付的違約金不足彌補乙方損失的，甲方還應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。在租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)及時交納本合同約定的由乙方負擔(dān)的租金、物業(yè)費、水、電、通訊等費用，若6個月逾期不交付相關(guān)費用，甲方可單方面解除合同并向乙方追償由此而引起的損失。
　　合同簽訂后，被告交付系爭房屋，原告交納5萬元保證金，并支付租金至2019年2月28日，之后未付。
　　2018年8月27日，臨空公司向被告發(fā)送告知書，告知被告其承租臨空公司的土地已納入2018年年度土地規(guī)劃調(diào)整及整治范圍。根據(jù)合同約定，責(zé)令被告在2018年9月30日之前搬離相關(guān)設(shè)備及產(chǎn)品、拆除土地上的建筑，同時辦理合同終止手續(xù)。
　　2018年9月18日，被告向原告發(fā)送告知書，表示：接土地出租方通知，觀賞魚中心因土地規(guī)劃調(diào)整列入2018年度調(diào)整及整治范圍，要求我公司于2018年9月30日前搬離相關(guān)設(shè)備及產(chǎn)品、拆除地面建筑并辦理合同終止手續(xù)。鑒于上述原因，本公司與貴公司簽訂的租賃協(xié)議不能繼續(xù)履行，請于2018年9月30日前與我司辦理相關(guān)手續(xù)并清空承租區(qū)域，避免逾期產(chǎn)生損失。
　　2019年3月7日，原告向被告發(fā)送《房屋歸還的再次通知書》，表示：在《租賃協(xié)議》履行過程中，我司嚴格履行了承租人義務(wù)及責(zé)任，但貴司單方提前解除了《租賃協(xié)議》，并發(fā)函要求我司清空承租區(qū)域。在不得已的情況下，我司按照貴司的要求全部將倉儲、辦公等區(qū)域的物資搬離，并向人民法院提起了訴訟。同時我司多次與貴司溝通，要求貴司辦理房屋歸還手續(xù)，貴我雙方之間的糾紛通過訴訟另行解決。但貴司至今仍未辦理歸還手續(xù)?，F(xiàn)再次通知貴司盡快辦理房屋歸還手續(xù)，同時因逾期辦理歸還手續(xù)所產(chǎn)生的責(zé)任均由貴司承擔(dān)。被告于2019年3月8日簽收，并表示，這是原告第一次提出已搬離系爭房屋并要求交接。
　　2019年3月14日，被告向原告發(fā)送《回復(fù)函》，表示：鑒于雙方的糾紛在法院審理當(dāng)中，凡涉及到雙方房屋租賃的具體事宜，應(yīng)該在法院的主持下進行，包括房屋裝修的評估和房屋的交接。如果貴方?jīng)Q定放棄后續(xù)房屋評估及一切賠償而退還租賃的房屋，那么一定要書面表達清楚，本司可以考慮安排接受房屋。
　　對有爭議的事實，本院分述如下：
　　1、原告提供裝修合同、付款憑證、發(fā)票等，證明原告承租系爭房屋后進行裝修花費了2,041,828元，設(shè)備拆裝及報廢損失35,471.80元。
　　2、原告提供與案外人江鎮(zhèn)新建路白領(lǐng)公寓簽訂的兩份《上海市租賃合同》、琢西酒店管理(上海)有限公司和上海喜源酒店管理有限公司開具的發(fā)票、江鎮(zhèn)新建路白領(lǐng)公寓出具的情況說明，證明2018年12月1日至2019年2月28日期間，原告為員工重新租賃房屋支付的費用。
　　3、原告提供案外人上海公興搬場物流有限公司開具的發(fā)票，證明原告被迫搬場支付的費用24,000元。
　　被告對上述證據(jù)均不予認可。
　　4、原告提供與案外人上海三德木業(yè)有限公司簽訂的《租賃協(xié)議》、付款憑證，證明因被告提前收回房屋，原告另行承租房屋多支出的租賃費用。
　　5、原告提供與北京清律律師事務(wù)所簽訂的《委托代理合同》及發(fā)票，證明因本案訴訟，原告花費5萬元律師費。
　　被告認為上述證據(jù)與本案無關(guān)。
　　6、被告提供2018年11月至2019年2月的水電費清單及催繳水電費通知，證明原告欠付的水電費金額。原告認可2018年11月至2019年1月的水電費金額，但不認可2019年2月的水電費金額，因其于2019年1月底已經(jīng)搬離系爭房屋，而且2019年2月份水電費比原告未搬離時更高，與常理不符，系被告?zhèn)卧?。根?jù)水電費清單顯示，2018年11月，D區(qū)生活樓電費金額11,990元，辦公區(qū)電費金額1,173.90元，D138電費金額5,297.40元，水費金額7,554元，水電費總額26,015.30元；2018年12月，D區(qū)生活樓電費金額6,104元，辦公區(qū)電費金額2,420.90元，D138電費金額5,642.90元，水費金額6,792元，水電費總額20,959.80元；2019年1月，D區(qū)生活樓電費金額1,417元，辦公區(qū)電費金額2,522.30元，D138電費金額6,880.10元，水費金額5,238元，水電費總額16,057.40元；2019年2月，D區(qū)生活樓電費金額1,635元，辦公區(qū)電費金額0元，D138電費金額635.50元，水費金額8,340元，水表抄表數(shù)為36695立方米，水電費總額10,610.50元。
　　審理中，應(yīng)原告申請，本院委托上海正弘建設(shè)工程顧問有限公司(以下簡稱正弘公司)對系爭房屋內(nèi)的裝飾裝修價值進行審價。2019年11月11日，正弘公司出具《司法鑒定意見書》，結(jié)論為系爭房屋裝飾裝修工程造價870,724元，成新率35%，現(xiàn)值為304,753.40元。原告表示，首先，正弘公司在審價時套用上海市2000定額，但原告與案外人簽訂了合同，并實際支出費用，也提供了發(fā)票，應(yīng)據(jù)此計算工程造價。其次，即便套用定額，也應(yīng)套用上海市2016定額。最后，對35%的成新率不予認可。被告表示，認可35%的成新率，但正弘公司根據(jù)原告提供的材料進行審價，并未考慮工程是否合格，是否經(jīng)過竣工驗收，實際工程造價應(yīng)比鑒定結(jié)論低。正弘公司的造價工程師沈駿杰來院表示，審價系根據(jù)現(xiàn)場情況，勘測得出工程量，再套用上海市2000定額計算得出工程造價，既不能采用原告提供的價格，也不能以工程質(zhì)量是否合格作為判斷依據(jù)。因本案裝修工程發(fā)生在2017年6月之前，根據(jù)規(guī)定，應(yīng)套用上海市2000定額，而非上海市2016定額。成新率系根據(jù)現(xiàn)場勘察時的裝修現(xiàn)狀以及工程師自身經(jīng)驗綜合判斷得出。
　　2019年12月27日，原、被告對現(xiàn)場進行交接，雙方簽署了交接單，現(xiàn)場水表顯示讀數(shù)為36695立方米，但未見電表。雙方對電表遺失一事均表示不知情。
　　本院認為，被告未能提供系爭房屋為合法建筑的相關(guān)證據(jù)，且臨時建筑期滿未按規(guī)定申請延長，原、被告簽署的《租賃協(xié)議》違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。
　　合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被告作為出租人，將違章建筑出租原告，對租賃合同無效需承擔(dān)大部分責(zé)任。同時，原告作為承租人，未盡審慎注意義務(wù)，也應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。關(guān)于合同無效的相應(yīng)后果處理，本院分述如下：
　　1、占有使用費。因系爭房屋被列入土地規(guī)劃調(diào)整及整治范圍，被告接出租人通知后，于2018年9月18日轉(zhuǎn)告原告，并要求原告于2018年9月30日前辦理合同終止手續(xù)并清空承租區(qū)域。原告主張其于2019年1月自系爭房屋內(nèi)搬離，但未提供相應(yīng)證據(jù)，本院難以采信。此后，原告于2019年3月7日發(fā)函被告，明確告知被告已經(jīng)搬離并要求辦理歸還手續(xù)，而被告于2019年3月14日回函，稱要在法院主持下解決租賃糾紛，包括裝修評估和房屋交接，如果原告放棄賠償，可以考慮接受房屋。從上述溝通情況可以看出，在原告明確提出辦理系爭房屋歸還手續(xù)的情況下，被告先以要求在法院主持下解決糾紛為由拒絕交接房屋，再以原告放棄賠償為前提同意考慮接受房屋，導(dǎo)致系爭房屋直至本案訴訟過程中才完成交接，責(zé)任應(yīng)歸咎于被告。此外，根據(jù)被告提供的水電抄表記錄，2019年2月份的水表抄表數(shù)為36695立方米，與2019年12月27日一致，足以說明2019年2月之后，原告再未使用過系爭房屋，該點與2019年3月7日原告發(fā)函內(nèi)容相互印證。綜合上述情況，本院推定原告已于2019年2月底搬離系爭房屋。就此前產(chǎn)生的占有使用費及水電費，原告仍需承擔(dān)。原告訴請被告返還2019年2月份的租金以及被告反訴要求原告支付2019年3月份之后的占有使用費，本院均予以駁回。
　　2、裝修損失。正弘公司已對原告投入的裝修現(xiàn)值進行審價，《司法鑒定意見書》依據(jù)充分、結(jié)論客觀，正弘公司亦就原、被告的異議作出了合理解釋，故本院對鑒定結(jié)論予以采納?？紤]到原、被告就《租賃協(xié)議》無效的過錯程度，再根據(jù)過失相抵規(guī)則，本院酌情由被告承擔(dān)裝修損失213,327.38元。
　　3、設(shè)備拆裝及報廢損失。原告未提供相應(yīng)證據(jù)，本院難以支持。
　　4、搬遷費及人員安置費用。該些費用并非合同無效導(dǎo)致的直接損失，即便合同有效，履行屆滿到期，也有可能產(chǎn)生上述費用，故本院不予采納。
　　5、租金差價損失。因房屋租金價格受多方面因素影響，比如面積、地理位置、房屋裝修、市場行情等，不能僅憑價格存在差額就認定原告存在損失。原告主張租金差價損失，本院難以支持。
　　6、律師費損失。該項主張缺乏法律依據(jù)，本院予以駁回。
　　7、解約違約金。因合同無效，原告主張違約金并無合同依據(jù)，本院亦予駁回。
　　8、保證金。因合同無效，被告理應(yīng)返還原告。
　　9、水電費。如前所述，原告使用系爭房屋至2019年2月底，應(yīng)承擔(dān)期間產(chǎn)生的水電費。原告退場時，雖被告拒絕交接，但原告仍有義務(wù)記錄相應(yīng)的水電抄表數(shù)，以待日后核算。原告不認可2019年1月份之后的水電費金額，但根據(jù)被告提供的水電費清單，金額與此前基本吻合，本院可予采信。就該項反訴請求，本院可予支持。
　　10、返還房屋。因本案訴訟過程中，原、被告已經(jīng)完成返還交接，故本院無需再行處理該事項。
　　據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海日益餐飲有限公司與被告(反訴原告)上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司就上海市浦東新區(qū)華洲南路XXX號XXX區(qū)生活區(qū)及138館簽訂的《租賃協(xié)議》無效；
　　二、被告(反訴原告)上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海日益餐飲有限公司租賃保證金5萬元；
　　三、被告(反訴原告)上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)上海日益餐飲有限公司裝修損失213,327.38元。
　　四、原告(反訴被告)上海日益餐飲有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司水電費73,643元；
　　五、駁回原告(反訴被告)上海日益餐飲有限公司其余的訴訟請求；
　　六、駁回被告(反訴原告)上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司其余的訴訟請求。
　　負有金錢給付義務(wù)的當(dāng)事人如未按判決指定的期間履行給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費37,881元，減半收取18,940.50元，由原告(反訴被告)上海日益餐飲有限公司負擔(dān)16,315.50元，被告(反訴原告)上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司負擔(dān)2,625元；反訴案件受理費2,477元(已減半收取)，由原告(反訴被告)上海日益餐飲有限公司負擔(dān)820元，被告(反訴原告)上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司負擔(dān)1,657元；鑒定費61,300元，由原告(反訴被告)上海日益餐飲有限公司和被告(反訴原告)上海魚米之鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司各半負擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：陳裕國

書記員：蘇??昊