原告：上海新徐某(集團(tuán))有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：戚振國，董事長。
　　委托訴訟代理人：姚棟迪，上海新惟律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：魏玲，上海新惟律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海臻品洋基建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司，住所地上海市徐某區(qū)。
　　法定代表人：張某，總經(jīng)理。
　　被告：張某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市長寧區(qū)。
　　被告：王興臺，男，xxxx年xx月xx日出生，住上海市長寧區(qū)。
　　原告上海新徐某(集團(tuán))有限公司與被告上海臻品洋基建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司(以下簡稱臻品洋基公司)、張某、王興臺房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人，被告臻品洋基公司的法定代表人暨被告張某、王興臺到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海新徐某(集團(tuán))有限公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告臻品洋基公司支付原告2017年12月1日至2018年7月16日期間欠付的租金281,917.81元；2、判令被告臻品洋基公司支付原告逾期支付租金的違約金暫計(jì)257,263.56元(以20,000元為基數(shù)，按每日千分之四的標(biāo)準(zhǔn)，從2017年12月1日起算；以40,000元為基數(shù)，按每日千分之四的標(biāo)準(zhǔn)，分別從2018年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日、5月1日、6月1日起算；以21,917.81元為基數(shù)，按每日千分之四的標(biāo)準(zhǔn)，從2018年7月1日起算；上述均暫計(jì)至2018年10月31日，實(shí)際均要求計(jì)算至實(shí)際支付之日止)；3、判令被告臻品洋基公司支付原告律師費(fèi)30,000元；4、判令被告張某、王興臺對被告臻品洋基公司的上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。事實(shí)和理由：2017年7月26日，原告與三被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：原告將上海市徐某區(qū)虹橋路XXX弄XXX號XXX-XXX室住宅及三樓裙房(以下簡稱涉訟房屋)出租給被告臻品洋基公司使用，租賃期限自2017年8月1日起至2018年10月31日止。2017年8月1日至2018年10月31日每年租金500,000元，租金每一個月為一期一次付清，先付后用(實(shí)際是每年前10個月每月支付4萬元，最后11、12月支付5萬元)。被告臻品洋基公司應(yīng)于每月一日前付清下一個月的房屋租金。逾期支付有關(guān)款項(xiàng)，都應(yīng)視為違約，每逾期一天按未付金額4‰支付違約金。因訴訟而產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用均由敗訴方承擔(dān)。2017年7月26日，原告與三被告簽訂《擔(dān)保合同》，約定：被告張某、王興臺為原告與被告臻品洋基公司就涉訟房屋所簽訂的主合同進(jìn)行履約擔(dān)保，承擔(dān)連帶保證責(zé)任。2018年7月16日，原告與三被告簽訂《終止合同》，確認(rèn)當(dāng)日解除租賃關(guān)系，同時約定被告臻品洋基公司在合同終止后一個月內(nèi)付清終止前所欠的全部租金。當(dāng)天雙方辦理了房屋交接手續(xù)。被告臻品洋基公司自2017年12月1日起欠付租金共計(jì)281,917.81元，原告催討無果，故訴至法院。
　　臻品洋基公司辯稱，對原告主張的欠付租金沒有異議，同意支付。對原告主張的逾期付租違約金，計(jì)算違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高，起算時間也應(yīng)從合同終止的2018年7月16日起算。雙方之前合作愉快，后由于涉訟房屋所在小區(qū)居民舉報涉訟房屋居改非，消防部門上門進(jìn)行了檢查并要求被告臻品洋基公司搬離，原告也要求被告搬離，被告無法繼續(xù)經(jīng)營使用，被告也遭受損失。2018年7月16日，雙方協(xié)商提前解除合同，被告臻品洋基公司搬離了涉訟房屋，因此違約金應(yīng)從2018年7月16日起算。原告主張的律師費(fèi)不同意承擔(dān)，被告無法繼續(xù)使用房屋遭受損失，現(xiàn)在沒有能力支付，且原告也有不當(dāng)之處。被告向原告支付過保證金39,000元，希望一并予以處理。
　　張某辯稱，同意被告臻品洋基公司的辯稱意見。關(guān)于原告主張的連帶責(zé)任，雙方簽訂過擔(dān)保合同，并無異議。
　　王興臺辯稱，同意被告臻品洋基公司的辯稱意見。關(guān)于原告主張的連帶責(zé)任，雙方簽訂過擔(dān)保合同，并無異議。
　　本院認(rèn)定事實(shí)如下：2017年7月26日，原告(甲方)與被告臻品洋基公司(乙方)、張某(丙方)、王興臺(丁方)簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將涉訟房屋出租給乙方，房屋土地用途為“住宅”，建筑面積為788.34平方米；在合同簽訂前甲方已告知乙方房屋權(quán)屬狀態(tài)、用途情況、設(shè)備情況、證照情況、防火等級、房屋結(jié)構(gòu)而延伸的鄰里關(guān)系等實(shí)際狀況；租期自2017年8月1日起至2018年10月31日止；乙方應(yīng)于2017年8月1日起計(jì)付租金，每年租金為500000元；租金每一個月為一期一次付清，先付后用；乙方應(yīng)于每月一日前付清下一個月的房屋租金；因涉訟房屋原承租人上海臻品建筑裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司在與甲方提前解除租賃關(guān)系時要求甲方將履約保證金直接轉(zhuǎn)為本合同履約保證金，故視為乙方已繳納本合同履約保證金計(jì)39000元；租賃期間，乙方不得將履約保證金充抵乙方應(yīng)付的租金或其他費(fèi)用；丙、丁雙方同意為乙方履約本合同進(jìn)行擔(dān)保，承擔(dān)連帶責(zé)任保證；乙方逾期支付有關(guān)款項(xiàng)，都應(yīng)視為違約，每逾期一天按未付金額千分之四支付違約金，違約天數(shù)自違約方被通知違約事實(shí)發(fā)生之日起至糾正違約之日止的日歷天數(shù)，違約金為逾期支付金額×千分之四×違約天數(shù)。雙方在合同中還對其他權(quán)利義務(wù)作了相應(yīng)約定。
　　在簽訂上述租賃合同的同時，原告與三被告另行簽訂一份《擔(dān)保合同》，約定：被告張某、王興臺同意共同為承租方和出租方就涉訟房屋所簽訂的主合同進(jìn)行履約擔(dān)保，若承租方未能在約定期限內(nèi)支付應(yīng)付租金、各項(xiàng)費(fèi)用、賠償金或其他因違約而造成的出租方經(jīng)濟(jì)損失，擔(dān)保方同意承擔(dān)一切連帶責(zé)任保證，出租方可直接向擔(dān)保方追償，擔(dān)保人之間是連帶共同保證；保證期間為承租方應(yīng)付各類費(fèi)用履行期間屆滿之日起兩年內(nèi)，如有多筆應(yīng)付費(fèi)用分期履行的，則從最后一筆應(yīng)付費(fèi)用履行期屆滿之日起算。
　　合同簽訂后，雙方按約履行。合同履行過程中，被告臻品洋基公司未能按約支付2017年12月1日之后的租金。
　　2018年7月16日，原告與三被告簽訂《終止合同》，約定的主要內(nèi)容為：因被告臻品洋基公司無法再使用涉訟房屋，要求提前終止租賃合同，經(jīng)四方協(xié)商一致，達(dá)成終止合同條款；四方確認(rèn)2017年7月26日就涉訟房屋簽訂的《房屋租賃合同》于2018年7月16日解除；被告臻品洋基公司在涉訟房屋內(nèi)的固定裝修不再拆除，無償歸原告所有，原告不支付任何補(bǔ)償費(fèi)用；被告臻品洋基公司在合同終止后一個月內(nèi)向原告付清合同終止前所欠的全部租金；被告臻品洋基公司承諾在2018年8月15日前撤清房屋內(nèi)物品，未撤清的視為拋棄物，原告有權(quán)作為廢品處理。當(dāng)日，被告將涉訟房屋返還原告，雙方簽署《房屋移交單》。
　　嗣后，因被告臻品洋基公司未按約支付拖欠的租金，原告遂訴至本院。
　　審理中，原告出具一份上海市增值稅專用發(fā)票，證明其為本案訴訟聘請律師所花費(fèi)的律師費(fèi)30,000元。三被告對此無異議。
　　原告對于主張的違約金，出具一份詳細(xì)的計(jì)算表，分段計(jì)算的截止日期均為2018年10月31日，總金額為257,263.56元。被告對于計(jì)算方式及金額均無異議，但認(rèn)為這是按照租賃合同的約定計(jì)算的，實(shí)際應(yīng)從終止合同的2018年7月16日起算，而且計(jì)算違約金的標(biāo)準(zhǔn)過高。對此，原告表示，違約金僅主張至2018年10月31日截止，標(biāo)準(zhǔn)是否過高由法院依法裁判。原告對于其因被告逾期付租行為所遭受到的損失情況未能提供證據(jù)予以證明。
　　庭審中，被告出示一份上海市徐某區(qū)公安消防支隊(duì)于2018年7月16日出具的《臨時查封決定書》，說明涉訟房屋因消防問題被查封，雙方合同無法繼續(xù)履行，被告同意搬離，為此遭受損失。原告對該決定書真實(shí)性無異議，但認(rèn)為與原告無關(guān)。
　　對于被告臻品洋基公司支付的保證金39,000元，原告同意返還被告，由雙方在執(zhí)行過程中抵扣被告應(yīng)付的費(fèi)用。被告對此表示同意。
　　以上事實(shí)，除原、被告庭審陳述外，另有雙方提供的上海市房地產(chǎn)權(quán)證、房屋租賃合同及附件、擔(dān)保合同、終止合同、房屋移交單、增值稅專用發(fā)票等證據(jù)證實(shí)，并經(jīng)庭審質(zhì)證無異，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照約定切實(shí)履行，否則即構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。本案中，原、被告就涉訟房屋簽訂的《房屋租賃合同》、《擔(dān)保合同》、《終止合同》等均系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容于法不悖，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)恪守履行。但被告臻品洋基公司在合同履行過程中，未能按約支付租金，其行為已構(gòu)成違約。此后在雙方協(xié)商解除租賃合同的過程中，被告臻品洋基公司在終止合同中承諾一個月內(nèi)向原告付清拖欠的全部租金。但此后被告臻品洋基公司仍未能按約履行付款義務(wù)。被告臻品洋基公司的行為構(gòu)成違約，應(yīng)按約承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。現(xiàn)原告要求被告臻品洋基公司支付拖欠租金的訴訟請求，具有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以支持。
　　對于原告主張的逾期支付租金的違約金，被告對于原告按照租賃合同的約定主張的金額、計(jì)算方式均無異議，但認(rèn)為應(yīng)從2018年7月16日起算，而且違約金標(biāo)準(zhǔn)過高。2018年7月16日系雙方終止租賃合同的日期，被告要求自該日期起算違約金的主張，缺乏合同及法律依據(jù)，本院無法采信。對于違約金是否過高問題，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，約定違約金過高或過低的，當(dāng)事人可以請求人民法院予以調(diào)整，其目的是平衡意思自治原則、誠實(shí)守信原則帶來的權(quán)益沖突，防止違約金金額過分脫離實(shí)際損失，造成雙方的權(quán)利義務(wù)明顯失衡。本案中，原告所主張的違約金金額(截至2018年10月31日)已非常接近于被告實(shí)際欠付的租金金額，而原告對于其因此所受損失情況未能提供證據(jù)予以證明，故原告主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)(每日千分之四)應(yīng)屬過高。本院根據(jù)審理查明的情況，綜合考量原告實(shí)際損失、雙方合同履行情況、過錯程度、預(yù)期利益等綜合因素，結(jié)合有關(guān)規(guī)定，以公平及誠信原則予以衡量，酌情將違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為銀行同期同類貸款利率的四倍。
　　對于原告主張的律師費(fèi)，雙方在《房屋租賃合同》中明確約定該項(xiàng)費(fèi)用屬于被告的債務(wù)范圍，故原告要求被告臻品洋基公司承擔(dān)律師費(fèi)的主張具有合同依據(jù)。被告對原告提供的律師費(fèi)發(fā)票亦無異議。故本院對于原告要求被告臻品洋基公司承擔(dān)律師費(fèi)的訴訟請求予以支持。
　　對于原告主張被告張某、王興臺承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求，雙方在租賃合同及擔(dān)保合同中對此已有明確約定，被告張某、王興臺對此并無異議，故本院對原告該項(xiàng)訴訟請求予以支持。
　　對于被告已支付的房屋租賃保證金，原告表示同意返還，由雙方在執(zhí)行過程中予以抵扣被告應(yīng)付款項(xiàng)。被告對此也表示同意。雙方的意見并無不當(dāng)，本院予以準(zhǔn)許。
　　綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國擔(dān)保法》第十八條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉的解釋(二)》第二十九條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、上海臻品洋基建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海新徐某(集團(tuán))有限公司租金共計(jì)281,917.81元；
　　二、上海臻品洋基建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海新徐某(集團(tuán))有限公司逾期支付租金違約金(以20,000元為本金，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)，從2017年12月1日起計(jì)算至2018年10月31日止；以40,000元為本金，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)，分別從2018年1月1日、2月1日、3月1日、4月1日、5月1日、6月1日起計(jì)算至2018年10月31日止；以21,917.81元為本金，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的標(biāo)準(zhǔn)，從2018年7月1日起計(jì)算至2018年10月31日止)；
　　三、上海臻品洋基建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上海新徐某(集團(tuán))有限公司律師費(fèi)30,000元；
　　四、張某、王興臺對上述第一、二、三項(xiàng)判決主文中確定的上海臻品洋基建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司的付款義務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
　　五、上海新徐某(集團(tuán))有限公司于上海臻品洋基建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司、張某、王興臺履行完畢上述判決主文確定的付款義務(wù)之日起三日內(nèi)返還上海臻品洋基建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司房屋租賃保證金39,000元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)減半收取計(jì)4,746元，財產(chǎn)保全費(fèi)3,366元，合計(jì)8,112元，由上海臻品洋基建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司、張某、王興臺負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，上海新徐某(集團(tuán))有限公司、上海臻品洋基建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司、張某可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，王興臺可在判決書送達(dá)之日起三十日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：徐??磊

書記員：江佳韻