原告：上海新大物業(yè)管理有限公司，住所地上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　法定代表人：湯佩蘭，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：李恒師，上海市興業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：蔣倩華，上海市興業(yè)律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)，住所地上海市。
　　法定代表人：柯勤飛，校長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：謝海波。
　　委托訴訟代理人：范仲興，上海范仲興律師事務(wù)所律師。
　　原告上海新大物業(yè)管理有限公司與被告上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，于2018年9月28日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托訴訟代理人李恒師、被告的委托訴訟代理人謝海波、范仲興均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　上海新大物業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)支付2017年1月至2017年12月的物業(yè)管理費(fèi)148,752元，支付2018年1月1日至2018年6月30日的物業(yè)管理費(fèi)146,376元并支付逾期支付物業(yè)費(fèi)的違約金33,305元；2.訴訟費(fèi)由上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：2016年12月31日，原告與上海市徐匯區(qū)新大公寓業(yè)主大會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“新大公寓業(yè)主大會(huì)”)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定，由原告向新大公寓小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，合同期限自2017年1月1日起至2019年12月30日止。合同約定，住宅物業(yè)每日每平方米2.8元，非住宅物業(yè)每日每平方米4.12元。物業(yè)費(fèi)的繳納時(shí)間為每個(gè)季度第一個(gè)月的20日之前，逾期繳納的從應(yīng)繳季度的最后一日起算違約金，違約金日利率為0.05%。被告系新大公寓小區(qū)業(yè)主，物業(yè)面積為5921.53平方米，且為非住宅物業(yè)。被告在2017年按每月12,000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付了部分物業(yè)費(fèi)，自2018年起拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，經(jīng)原告多次催討未果?，F(xiàn)原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益，故向法院起訴，要求判如所請(qǐng)。
　　上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。被告確實(shí)有一棟學(xué)生公寓在新大公寓小區(qū)內(nèi)，但是由于被告自身的特殊情況，該棟學(xué)生公寓內(nèi)部的保安、保潔等均由被告自己完成，原告并未提供任何服務(wù)，且被告的學(xué)生亦是通過學(xué)校內(nèi)部的道路直達(dá)學(xué)生公寓，并未使用小區(qū)內(nèi)部道路。2011年，原、被告及新大公寓業(yè)主委員會(huì)曾經(jīng)簽訂過一份協(xié)議書，被告僅需按照每月12,000元的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)，目前該份協(xié)議并未終止，原告突然要求被告按照新的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費(fèi)缺乏依據(jù)。因原、被告雙方一直就此事在溝通，不存在違約的問題。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：被告系上海市徐匯區(qū)柳州路XXX弄XXX號(hào)房屋(建筑面積為5921.53平方米，用途為教育，以下簡(jiǎn)稱“系爭(zhēng)房屋”)權(quán)利人。
　　2016年12月31日，新大公寓業(yè)主大會(huì)(甲方)與原告(乙方)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》一份，約定由乙方為上海市徐匯區(qū)柳州路XXX弄上海市徐匯區(qū)新大公寓提供物業(yè)服務(wù)，四至范圍：東至柳州路、北至漕寶路、西、南毗鄰上海應(yīng)用技術(shù)學(xué)院。乙方為本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)：1、物業(yè)共用部位的維護(hù)；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)；3、公共綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；4、物業(yè)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)；5、公共秩序的維護(hù)服務(wù)；6、物業(yè)使用禁止性行為的管理；7、物業(yè)其他公共事務(wù)的管理服務(wù)；8、業(yè)主委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。乙方根據(jù)下述約定，按建筑面積向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)：……非住宅物業(yè)4.12元/月·平方米。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(物業(yè)服務(wù)資金)按季度交納，業(yè)主應(yīng)在每個(gè)季度第一個(gè)月的20日之前履行交納義務(wù)。逾期交納違約金的支付約定如下：按欠交金額以日利率0.05%計(jì)取違約金，該季度的最后一日作為計(jì)算違約金的基準(zhǔn)日。本合同為期三年，自2017年1月1日起至2019年12月30日止。該合同附件一，物業(yè)構(gòu)成注明，物業(yè)包含柳州路XXX弄XXX號(hào)。合同并就其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。2017年，被告按照每月12,000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付了全年物業(yè)管理費(fèi)。
　　2018年6月，原告向被告發(fā)函，要求被告按照2017年1月1日簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》約定，按照4.12/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)管理費(fèi)，并支付拖欠的2017年剩余物業(yè)管理費(fèi)。
　　另查明，2013年3月20日，上海市徐匯區(qū)新大公寓業(yè)主委員會(huì)(甲方)、被告(乙方)及原告(丙方)簽訂協(xié)議書一份，約定，關(guān)于系爭(zhēng)房屋的物業(yè)管理及維修資金使用等事宜，甲、乙、丙三方經(jīng)過協(xié)商，達(dá)成如下意見：……四、由于乙方將系爭(zhēng)房屋暫作學(xué)生公寓之用，為管理方便在280弄內(nèi)用柵欄門進(jìn)行分割(不影響緊急情況時(shí)B、C樓南消防登高面的使用)。關(guān)于該房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在目前由業(yè)主大會(huì)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(住宅1.95元/(平方米·月)，非住宅3.90元/(平方米·月)下，經(jīng)協(xié)商，乙方可按12,000元/月(大寫：人民幣壹萬貳仟元整/月)向丙方交納。交納時(shí)間為每季度到來之前那個(gè)月的25日，交納該季度3個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)共36,000元。自2012年7月1日起未付的系爭(zhēng)房屋物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可按此數(shù)額(12,000元/月)一次性補(bǔ)交給丙方。本條款同時(shí)作為甲方和丙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》的補(bǔ)充條款，與該合同其他條款具有同等效力。
　　庭審中，被告認(rèn)為系爭(zhēng)房屋為其學(xué)生公寓，內(nèi)部的保安、保潔等均由被告自己完成，而且學(xué)校有專有的通道進(jìn)入學(xué)生公寓，并不使用小區(qū)內(nèi)部道路。原告則認(rèn)為，原告已經(jīng)為新大公寓小區(qū)提供了相應(yīng)的服務(wù)，被告不允許原告進(jìn)入其學(xué)生公寓內(nèi)部提供服務(wù)，這是被告自身的選擇，與原告無關(guān)。被告學(xué)校的學(xué)生確實(shí)從學(xué)校直接進(jìn)入學(xué)生公寓，但之前有道路給被告學(xué)校的學(xué)生通行，被告自己將門封閉。
　　以上事實(shí)，根據(jù)原、被告庭審中的陳述，原告提交的物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)費(fèi)催繳函、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、發(fā)票、補(bǔ)充協(xié)議，被告提供的協(xié)議書、發(fā)票等證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證無異議，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　本院認(rèn)為，原告作為被告所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位，與上海市徐匯區(qū)新大公寓業(yè)主大會(huì)簽訂了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)合同，該合同對(duì)包括被告在內(nèi)的小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。原告在依約提供了物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，有權(quán)按照合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)。但是，由于系爭(zhēng)房屋屬于被告學(xué)校的學(xué)生公寓，具有一定的特殊性，原告亦認(rèn)可其并未對(duì)系爭(zhēng)房屋內(nèi)部提供相應(yīng)的保安、保潔服務(wù)，被告學(xué)校的學(xué)生亦通過專門通道由學(xué)校直接進(jìn)入學(xué)生公寓。故，本院認(rèn)為，雖然系爭(zhēng)房屋在形式上為上海市徐匯區(qū)新大公寓業(yè)小區(qū)的組成部分，但是實(shí)質(zhì)上又是相對(duì)獨(dú)立于小區(qū)其他物業(yè)的單獨(dú)空間。鑒于原告雖然已經(jīng)提供了部分物業(yè)服務(wù)，但是考慮到本案系爭(zhēng)房屋具有一定的特殊性，被告也確實(shí)自行配備了相應(yīng)的保安、保潔，故本院對(duì)被告應(yīng)當(dāng)支付的物業(yè)管理費(fèi)酌情予以扣減，具體數(shù)額由本院根據(jù)本案的實(shí)際情況酌定。被告認(rèn)為，根據(jù)2013年3月簽訂的協(xié)議書，其僅應(yīng)按照每月12,000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)此，本院認(rèn)為，從該協(xié)議書第四項(xiàng)可以明確看出，該12,000元標(biāo)準(zhǔn)得出的前提為，非住宅的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為3.9元/平方米/月，且明確指出，本條款同時(shí)作為原告與新大公寓業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》的補(bǔ)充條款。故本院認(rèn)為，該條款僅作為之前物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充條款。而目前，原告已經(jīng)和新大公寓業(yè)主大會(huì)重新簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)行了上調(diào)，現(xiàn)原告依舊主張按照每月12,000元的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付物業(yè)管理費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，亦有違公平原則。故就被告的該項(xiàng)辯稱，本院不予采信。同時(shí)，本院必須指出，雖然在本案中，本院考慮到系爭(zhēng)房屋的特殊情況，對(duì)被告應(yīng)當(dāng)支付的物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行了酌減，此系結(jié)合了2016年12月31日原告與新大公寓業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》確定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而確定，若原告與新大公寓業(yè)主大會(huì)再次重新簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，就被告應(yīng)當(dāng)支付的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)由原、被告重新協(xié)商確定。就原告主張的逾期違約金，因事出有因，原、被告此前一直亦就此事進(jìn)行協(xié)商，故對(duì)原告要求被告支付逾期付款違約金的訴請(qǐng)，本院難以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款的規(guī)定，判決如下：
　　一、上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)于本判決生效之日起十五日支付上海新大物業(yè)管理有限公司拖欠的2017年1月1日至2017年12月31日的物業(yè)管理費(fèi)60,926.40元；
　　二、上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)于本判決生效之日起十五日支付上海新大物業(yè)管理有限公司2018年1月1日起至2018年6月30日的物業(yè)管理費(fèi)102,463.20元；
　　三、駁回上海新大物業(yè)管理有限公司的其余訴訟請(qǐng)求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)6,275.80元，減半收取計(jì)3,137.90元，由上海新大物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)1,592.40元，上海應(yīng)用技術(shù)大學(xué)負(fù)擔(dān)1,545.50元。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。

審判員：李嶔操

書記員：金??雯