原告(反訴被告)：舒洪年。
　　舒洪年的委托訴訟代理人：龔桂華，上海宸豪律師事務所律師。
　　舒洪年的委托訴訟代理人：劉晉輝，浙江國圣律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海新華聯(lián)房地產開發(fā)有限公司。
　　法定代表人：蘇波，董事長。
　　委托訴訟代理人：顧靖，北京煒衡(上海)律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：蔡國強，北京煒衡(上海)律師事務所律師。
　　被告：上海欽臣資產管理有限公司。
　　法定代表人：高某甲，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：徐某甲。
　　委托訴訟代理人：戴佐江，上海市錦天城律師事務所律師。
　　原告舒洪年與被告上海新華聯(lián)房地產開發(fā)有限公司、被告上海欽臣資產管理有限公司(以下分別簡稱新華聯(lián)公司、欽臣公司)商品房預售合同糾紛一案，本院于2018年3月14日立案。期間，被告新華聯(lián)公司提起反訴，本院受理后與本訴合并審理。后因本案案情復雜，本院依法組成合議庭適用普通程序分別于2018年10月26日、同年11月27日、2019年3月11日公開開庭進行了審理。舒洪年及其舒洪年的委托訴訟代理人龔桂華、劉晉輝，新華聯(lián)公司的委托訴訟代理人顧靖、蔡國強、被告欽臣公司的委托訴訟代理人徐某甲、戴佐江到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　舒洪年向本院提出本訴訴訟請求：判令新華聯(lián)公司、欽臣公司共同支付以房價款人民幣(幣種下同)17,884,920元為基數(shù)，自2017年3月1日起計算至申領小產權之日止，按中國人民銀行公布的同期同類貸款基準利率上浮50%標準計算的逾期辦理小產權的違約金988,700.73元(暫算至2017年12月31日)。
　　訴訟中,舒洪年將上述訴請明確為要求判令新華聯(lián)公司、欽臣公司共同支付以房價款17,884,920元為基數(shù)，自2017年3月1日起暫算至2018年3月31日(396天)，按中國人民銀行公布的同期同類貸款基準利率上浮50%標準計算的逾期辦理小產證的違約金1,398,190.88元。對2018年4月1日之后的違約金表示保留相關訴權。
　　本訴事實與理由：2016年5月18日，舒洪年認購新華聯(lián)公司位于上海市閔行區(qū)xx路xx弄《A中心》82號1層1-2層商鋪，房屋總價為18,815,628元，面積304.46平方米。2016年6月1日，新華聯(lián)公司強制要求舒洪年網簽《上海市商品房預售合同》的房屋單價為56,000元/平方米，房屋價款17,049,760元，并將另外1,765,868元款項支付至被告欽臣公司。訴爭商鋪的市場商鋪價格、支付商鋪的總價與認購書確認的金額是一致的，商鋪真實的總價為18,815,628元。后因面積變更為289.4平方米，舒洪年支付給新華聯(lián)公司16,206,400元，支付給被告欽臣公司1,678,520元，故舒洪年共支付購房款17,884,920元。
　　雙方簽訂的《上海市商品房預售合同》第十一條約定，新華聯(lián)公司應于2016年11月30日交房；第十四條約定在甲方辦理新建商品房房地產初始登記手續(xù)，取得房地產權(大產證)后15日雙方簽署《交接書》，之后15日內申報、過戶申請。但新華聯(lián)公司至今未辦理大產證，致使舒洪年無法辦理小產權，并導致舒洪年無法正常使用案涉房產。根據建設部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，需要由新華聯(lián)公司提供辦理房屋權屬登記資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。新華聯(lián)公司拖延至今未辦理房屋所有權登記手續(xù)，顯屬違約。綜上，舒洪年為維護自身合法權益，遂依法提起本案訴訟要求判如所請。
　　針對本訴，新華聯(lián)公司辯稱，舒洪年訴請沒有依據。理由如下：一、舒洪年計算基數(shù)無依據，雙方合同結算價并非其主張的基數(shù)，舒洪年沒有請求權基礎。二、舒洪年按照最高院關于商品房司法解釋辦證逾期，按照銀行逾期貸款利率計算可上浮30％－50％沒有約定的，該利率系浮動的，年利率為4.35％。如果是完全出于新華聯(lián)公司的原因而產生的違約責任，新華聯(lián)公司應當按照頂格50％來承擔。但本案不是新華聯(lián)公司的責任，就不應當承擔這樣的違約責任。舒洪年要求適用50％頂格處理理由根本就不成立。三、舒洪年主張的最高院司法解釋第18條，在舒洪年舉證中已經明確所有逾期辦證原因并非新華聯(lián)公司造成，雙方在簽訂預售合同以后，在辦理大產證的過程中政府的政策發(fā)生了重大變化，這個變化是發(fā)生在雙方簽訂合同之后，新華聯(lián)公司所不能預見并不能避免的，是政府部門原因造成的。如果把政府所有辦證延期的責任都強加到企業(yè)頭上是不盡合理的，政府延期的那部分責任不應當由新華聯(lián)公司來承擔。四、按照第一份工期報告所出具的時間為2017年8月,應該要給予新華聯(lián)公司一個月的合理時間來辦理大產證。如果是9月1日以后，新華聯(lián)公司沒有辦理大產證，造成延期至2017年12月20日，要承擔這樣一個違約責任是合理的。五、關于房價款的金額認定。舒洪年一直認為其所支付的款項都屬于房價款。其實雙方在簽訂預售合同時已經是非常明確的。因為預售合同是唯一能夠確定房屋價值的法律憑證，且該合同也是經過政府部門預售登記備案的，所以本案要認定房價款的基數(shù)。六、關于違約金的計算節(jié)點。舒洪年一直認為合同約定書面通知必須是由新華聯(lián)公司發(fā)送書面通知，實際上本案的絕大多數(shù)業(yè)主都是外地人。在合同當中也沒有確定過通知地址，按照現(xiàn)在最為便捷的通知方式就是微信，所以新華聯(lián)公司認為，關于違約金的計算節(jié)點應以新華聯(lián)公司3月5日發(fā)送的微信通知為準。
　　被告欽臣公司辯稱，不同意舒洪年的訴訟請求。理由如下：一、舒洪年主張逾期辦證違約金，而本案簽訂預售合同的當事人是舒洪年與新華聯(lián)公司，被告欽臣公司不是合同當事人，沒有辦理產證的合同義務和法定義務，所以舒洪年主張要求被告欽臣公司共同承擔逾期辦證違約責任，沒有法律和合同依據。二、舒洪年依據最高法司法解釋第18條提起本案訴訟，但并非被告欽臣公司意愿導致辦證延遲，故被告欽臣公司原因不應承擔逾期辦證違約金。三、被告欽臣公司在本案中系包銷人的地位，與開發(fā)商簽訂包銷合同，當時一共包銷98套房屋，在合同履行過程中，被告欽臣公司承擔了所有融資、銷售成本等風險，按合同應銷售所有房屋，若沒有按期完成，需承擔差價責任，故被告欽臣公司收取的是包銷收益。四、被告欽臣公司已經向新華聯(lián)公司支付了全部銷售價款，按照5.6萬元/平米，是新華聯(lián)公司與被告欽臣公司的包銷價格。綜上，被告欽臣公司收取的價款是包銷收益。而本案系爭的事實，是辦證的義務和逾期辦證的責任，與被告欽臣公司無關。
　　同時新華聯(lián)公司向本院提出如下反訴請求：判令舒洪年立即支付逾期付款違約金76,500元。
　　反訴事實及理由：舒洪年與新華聯(lián)公司訂立“上海市商品房預售合同”，約定由舒洪年購買位于上海市xx路xx弄A中心XX號XXX層XX層商鋪1套。根據“預售合同”約定，舒洪年應當于2016年8月15日支付850萬元房款，但實際支付日為2016年9月14日，逾期30天。按合同約定應當支付按每日萬分之三支付違約金，即8,500,000元*30日*萬分之三=76,500元。
　　針對新華聯(lián)公司的反訴，舒洪年辯稱，雙方合同關于此項逾期付款違約金的約定內容非?？量蹋鼏畏劫x予了新華聯(lián)公司無限權力。舒洪年認為，此條款約定明顯增加了小業(yè)主的負擔，應認定為無效。此外，系爭商鋪貸款是由新華聯(lián)公司指定的貸款銀行進行辦理，期間因新華聯(lián)公司遲延提交竣工驗收報告，導致指定銀行發(fā)放貸款時間拖延，這個責任要求業(yè)主來承擔是不合理的，故貸款逾期是因為新華聯(lián)公司的原因導致，舒洪年不應承擔逾期付款違約金，故要求法院駁回新華聯(lián)公司的反訴訴訟請求。
　　為證實上述本訴訴請，舒洪年向本院提供了以下證據：
　　1.《A中心認購書》1份，以此證明(1)舒洪年于2015年5月18日與被告欽臣公司簽訂認購書、商鋪的位置以及面積；(2)認購的價格、約定的定金為20萬元；(3)雙方約定2016年5月27日簽訂《上海市商品房預售合同》。此外證明被告欽臣公司收取的費用為房屋價格的一部分。房屋總價，舒洪年已按約定足額支付了相應款項。
　　2.《上海市商品房預售合同》1份，以此證明(1)2016年6月25日與新華聯(lián)公司網簽《上海市商品房預售合同》，第2頁第二條，商鋪地址與《A中心認購書》一致，房屋面積與認購書一致；第3頁第三條約定房屋單價以及總價。(2)根據第3頁第五條約定按房屋面積單位計算，多退少補，交房時原告補足差價。(3)第6頁第十四條約定，新華聯(lián)公司在辦理大產證后15日內，由雙方簽訂《房屋交接書》、簽署《房屋交接書》之日起15日內，雙方辦理過戶申請手續(xù)，申領小產證。合同對雙方辦理產權證的時間沒有約定，所以應當從法定。證據2證明預售合同證明房屋面積、需支付給新華聯(lián)公司的價款加上欽臣公司的價款，標的房屋總價。
　　3.新華聯(lián)公司簽購單、收據、發(fā)票等1組，以此證明舒洪年的付款情況以及舒洪年向新華聯(lián)公司支付印花稅、辦證登記費、維修基金等費用。
　　4.欽臣公司的簽購單、收據、銀行存根、欽臣公司的發(fā)票1組，以此證明舒洪年的付款情況。
　　5.通知函、交房通知書、A中心交房程序流轉表各1份，以此證明新華聯(lián)公司負有給舒洪年辦理房屋產權證的義務，且新華聯(lián)公司已提前收取舒洪年辦理小產證的費用。
　　6.微信聊天記錄1組，以此證明至2018年3月5日新華聯(lián)公司員工通知說只有幾戶可以辦證，但其他人不可以辦，但不包括舒洪年。
　　7．個人購房抵押(保證)借款合同(復印件)1份。
　　8．銀行個人業(yè)務回單1份。
　　經庭審質證，新華聯(lián)公司對舒洪年提供的證據1認購書的真實性不予確認，因無新華聯(lián)公司的蓋章確認，故認為與新華聯(lián)公司無關。對證據2商品房預售合同的三性表示認可，該合同第14條約定取得大產證的一個月內，屬于可豁免的時間，即便計算逾期辦證及認定新華聯(lián)公司違約，也應當扣除一個月的辦證期限。對于證據3新華聯(lián)公司簽購單、銀行流水、發(fā)票，在舒洪年提交的證據復印件中，新華聯(lián)公司只看到一張是300萬元，一張是220萬元，合計520萬元，現(xiàn)舒洪年提供的原件中，新華聯(lián)公司看到有6張，能夠對應的是300萬元一張的真實性沒問題。還有一張是220萬元。其他都沒有提供。無論剛才所講的300萬元、220萬元以外，另外4張分別是100萬元，10萬元，49,760元、220萬元，共10,249,760元，但不足整個房價。最后一張是1,620,640元，對這張發(fā)票的三性均表示沒有異議。簽購單金額不足1,600多萬元?？偘l(fā)票是對的。對于簽購單不足1,600多萬元，但對其中的真實性也是認可的。收據對此也予以認可。收據中確實辦證登記費550元，維修基金7,421.99元，不認同說新華聯(lián)公司負有為舒洪年辦理產證的義務。因僅憑從舒洪年支付的印花稅8,000元、辦證登記費550元，維修基金7,421.99元都不足以讓新華聯(lián)公司能夠為舒洪年辦理產證的義務，這里沒有委托書，沒有契稅沒有辦證的登記申請表，所以沒法證明新華聯(lián)公司亦負有為舒洪年辦理產證的義務。對證據4欽臣公司簽購單、發(fā)票1組，因是支付給欽臣公司，新華聯(lián)公司表示不予確認。發(fā)票原件都是由欽臣公司開具的，并蓋有欽臣公司的發(fā)票專用章，沒有新華聯(lián)公司的發(fā)票原件，所以對于欽臣公司的發(fā)票，因與新華聯(lián)公司無關，新華聯(lián)公司無法確認。而且開具的內容是服務費，不是房屋銷售，所以舒洪年對此兩筆費用是明知的，不是房屋銷售費用，而是服務費。對證據5交房程序流轉表沒有異議，在該份流轉表中，舒洪年只繳納了印花稅、交易手續(xù)費和維修基金。其中契稅抵押登記費、代辦費都沒繳納，所以這份證據不足以證明新華聯(lián)公司為舒洪年負有辦證義務。對于證據6微信聊天記錄的真實性、關聯(lián)性、合法性均予以確認。該證據是新華聯(lián)公司發(fā)出的第二次通知。因為第一次辦證通知是新華聯(lián)公司在辦出大產證后，于2017年12月發(fā)的辦證通知，因為臨近年底，業(yè)主都沒有來辦理過戶手續(xù)。待春節(jié)過后，新華聯(lián)公司再次向業(yè)主發(fā)送過戶通知，因為人數(shù)過多，新華聯(lián)公司是分批通知業(yè)主前來辦理的。對于證據7因舒洪年沒有提供合同原件，故無法確認其真實性。對于證據8中的放款時間新華聯(lián)公司表示確認。
　　經庭審質證，被告欽臣公司對舒洪年提供的證據1的真實性予以確認，但認為被告欽臣公司是以受托人身份對價格予以確認。對證據2商品房預售合同，認為被告欽臣公司不是該合同的當事人和利害關系人，故對其真實性無法確認，辦證義務人有明確約定，為出售方。對證據3，新華聯(lián)公司的簽收單等，認為被告欽臣公司不是當事人，故無法確認。對于證據4被告欽臣公司出具的發(fā)票及簽購單均予以確認。對證據5，因被告欽臣公司不是當事方，故對其三性無法確認，請法院予以確認。對于證據6，被告欽臣公司不在該群中，故對其真實性無法確認，請求法院依法判決。對于證據7，因被告欽臣公司不是合同當事人，所以該貸款行為，貸款的簽訂和具體放款，被告欽臣公司是不清楚的。對于證據8，是為了證明貸款合同簽訂時間和放款時間，是與反訴主張相關，但被告欽臣公司也不是反訴中的當事人。
　　新華聯(lián)公司為證明其抗辯主張，向本院提供了如下證據：
　　1．《國有建設用地使用權出讓合同》(由新華聯(lián)公司與上海市規(guī)劃和國土資源管理局簽訂)1份，以此證明簽訂該出讓合同時，尚未明確約定地下空間作為經營性使用，出讓合同也約定了施工的工期，在實際工期中無法在2年內完成這個工程，這也影響了以后新華聯(lián)公司大產證的辦理時間。當時為了配合XX中心盡快投入使用，簽訂出讓合同時特別約定了2+1的條款，這樣項目的施工時間就是3年。另為了配合XX中心盡快投入使用進行商業(yè)配套，而要求被告新華聯(lián)公司加快施工的速度，在整個XX商務區(qū)都確定了施工期限2+1年的原則，但所有的工程均是超過2年的。2+1年原則，即工程要在2年內竣工完成，如不能完成，但有客觀理由證明無過錯，可以延長1年，該1年不算違約。
　　2．上海市人民政府辦公廳關于轉發(fā)市規(guī)劃國土資源廳制定的《上海市地下建設用地使用權出讓規(guī)定的通知》1份，以此證明上海市人民政府為促進地下土地資源的合理利用，鼓勵地下空間用于經營性用途。
　　3．關于審定XX商務區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊《建設工程設計方案》的決定：規(guī)劃與建筑方案設計1組，以此證明經主管行政部門批復同意部分地下空間用于經營性使用。
　　4．《建筑工程規(guī)劃許可證》1份，以此證明被告新華聯(lián)公司取得建筑工程規(guī)劃許可證的日期是2014年11月19日。按照規(guī)定，補交出讓手續(xù)、補繳出讓金、再測定面積后，才能取得建筑工程規(guī)劃許可證，但是因為測定面積標準政府沒有出臺，所以就先發(fā)放建筑工程規(guī)劃許可證。
　　5．關于印發(fā)《上海市地下經營性用途建筑面積計算及分類規(guī)則》的通知1份，以此證明直至2015年1月9日上海市規(guī)土局才對“市府規(guī)定”的地下經營性建筑面積如何計算、分類作出詳細規(guī)定。
　　6．上海市規(guī)土局《上海市國有建設用地土地核驗工作規(guī)范》1份，以此證明造成延期竣工的，由市或區(qū)縣職能部門出具相關證明材料，經實施供地的規(guī)劃土地行政管理部門認可即可，是產證造成延遲的原因。
　　7．《建設工程竣工驗收備案證書》(2016年11月28日)1份，以此證明商業(yè)廣場項目已經竣工驗收，故2016年11月30日已滿足交房條件。
　　8．《土地權屬調查報告》(針對地上部分的測繪報告)1份，以此證明2016年12月28日涉案商鋪(地上的)已經具備了辦理大產證的條件，但因政府的政策變化原因，導致被告新華聯(lián)公司沒有辦法辦理大產證。
　　9．關于A中心補繳地下土地出讓金的請示1組，以此證明被告新華聯(lián)公司書面向XX管委會申請主動要求補繳土地出讓金的事實。
　　10．XX管委會孫某甲發(fā)給新華聯(lián)公司蘇某甲的通知(通過微信發(fā)布方式)及2017年3月17日會議紀要1組，以此證明針對新華聯(lián)公司補繳土地出讓金申請，XX管委會召集會議同意案涉地塊納入XX商務區(qū)核心區(qū)、補繳土地出讓金并報市規(guī)土局。
　　11．《會議紀要》1組(2017年7月6日)，以此證明XX管委會向新華聯(lián)公司提出提供公共服務設施面積的要求。新華聯(lián)公司地下商業(yè)空間，涉及公共利益，為公眾提供公共設施。
　　12．《上海A中心項目工期評估報告》1份，以此證明相關產證辦理滯后因政策原因造成，并非新華聯(lián)公司的主觀原因。
　　13．《會議紀要》(2017年9月19日)1份，以此證明上海市規(guī)土局答復需要提供部分面積做公共服務用途，具體面積仍需進一步討論確定。
　　14．《關于新華聯(lián)購物中心提供社會公共服務面積的情況說明》1份，以此證明正式確定提供作為社會公共服務用途部分的面積。
　　15．《XX商務區(qū)核心區(qū)北片區(qū)18街坊地下空間規(guī)劃評估》1份，以此證明規(guī)劃設計單位明確應當將地下部分空間用于公共服務設施。
　　16．《關于調整XX商務區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊建設用地使用權出讓合同的申請》1份，以此證明新華聯(lián)公司于2017年11月7日向XX管委會提出調整土地出讓合同申請，愿意簽土地出讓合同，針對地下商業(yè)空間。
　　17．《關于同意先行辦理XX商務區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊房屋初始登記的函》1份，以此證明XX管委會致函閔行區(qū)住房保障和房屋管理局關于同意已售商業(yè)部分辦理大產證的事實。
　　18．涉案商鋪的不動產權證1份，以此證明新華聯(lián)公司于2017年12月20日取得了已出售部分商鋪大產證的事實。
　　19．新華聯(lián)公司委托律師回復函1份，以此證明新華聯(lián)公司于2017年7月25日已經告知舒洪年完成辦理大產證的期限，并通過EMS分別寄送給小業(yè)主。
　　20.管委會會議紀要1份。
　　21.工期評估報告1份。
　　證據20-21，證明(1)管委會對工期評估方式做了重大變更，直接導致大產證的辦理延遲，大產證出證遲延非新華聯(lián)公司的原因，不應歸責于新華聯(lián)公司。(2)工期評估報告落款2018年5月，經向管委會了解，訴訟中新華聯(lián)公司提交的工期評估報告2017年8月并未正式上會，管委會本次提交的為最終工期評估報告,故造成延期辦證的原因，不是新華聯(lián)公司單方面的責任。
　　22．微信通知截屏1份，以此證明2017年12月26日新華聯(lián)公司在取得涉案房屋大產證之后已經及時通知舒洪年辦理小產證的事實。
　　經庭審質證，舒洪年對新華聯(lián)公司提供證據1的真實性認為交由法庭進行核實，合法性上與本案無關，希望能夠提供完整的證據。地下的商業(yè)空間政府沒有授權開發(fā)，而是單方開發(fā)，要求進行規(guī)劃的變更導致了產權證的逾期辦理，不是政府行為導致的，是新華聯(lián)公司單方行為導致，損害了其他業(yè)主的利益。新華聯(lián)公司稱合同時間是2+1，根據合同相對性原則，合同簽訂是在2013年，而預售合同是在2016年，故該證據與本案無關且無法證明新華聯(lián)公司的證明目的。對證據2的真實性、合法性均無法認定，關聯(lián)性也與本案無關。只是鼓勵大家地下空間用于商業(yè)用途，不是強制性。新華聯(lián)公司為了自己的商業(yè)目的，重新補簽合同，導致大產證延期。對于證據3的三性均表示有異議，是新華聯(lián)公司由于自身原因變更規(guī)劃導致產權證逾期辦理。對證據4因沒有原件，故對其三性均表示有異議，且與本案無關，也是新華聯(lián)公司因自身原因導致產權證逾期辦理。對于證據5的三性均表示有異議，且認為與本案無關，也是新華聯(lián)公司因自身原因變更規(guī)劃導致產權證逾期辦理。對證據6認為與本案無關，也無法證明新華聯(lián)公司的證明目的，不是政府原因導致逾期。對證據7原件也沒有，故對其三性均表示有異議，也是新華聯(lián)公司因自身原因導致產權證逾期辦理。對于證據8因不是原件，故對其三性均表示有異議。對證據9、10、11系新華聯(lián)公司單方制作，對其真實性、合法性均無法認定，且與本案無關。即使真實也可以說明逾期的情況。對證據11補充說明，增加地下的經營面積是按照整個規(guī)劃要求必須提供公共服務設施，不是應國家要求主動提供設施。對于證據12因不是原件，故對其真實性無法認定，同時系新華聯(lián)公司委托制作，故對其三性均不予認定，是新華聯(lián)公司自身原因導致，而不是政府原因導致。對于證據13的三性均表示無法認定，同時不能證明新華聯(lián)公司的證明目的，是新華聯(lián)公司因自身原因導致，而不是政府原因導致。對于證據14、15、16、17，因單方制作，故對其三性均無法認定，且與本案無關。對于證據18的三性均表示有異議，不能證明新華聯(lián)公司的證明目的。對于證據19的三性均無法認定。對于證據20-21的形式真實性沒有異議，但不能證明新華聯(lián)公司的證明目的，且與本案無關的。針對會議紀要的形式真實性沒有異議。但這份證據并沒有涉及到本案的一些內容，與本案沒有關聯(lián)，也無法證明是政府原因導致的。針對工期評估報告，是因為對地下空間進行商業(yè)利用，規(guī)劃變更才導致了規(guī)劃審批土地出讓金一系列的過程變化，同時導致政府要求重新進行變更或者審批，這些都是不能歸咎于政府，也不具有免責的證明力。對于證據22微信截屏，已經提交了相應的反駁證據充分可以證明。2018年3月5日的通知當中已相當明確。只是說第一批，而且列出了第一批的名單。提交的證據已經對這份微信聊天記錄進行了反駁。由于物業(yè)維修基金的賬號沒有設立，相應的一些費用也沒有交，而且到目前為止，土地出讓金到現(xiàn)在為止也沒有交。事實上來說，它即使現(xiàn)在能夠辦出大產權證也是違規(guī)的，政府也是相當于側面上是幫助，完全是不符合辦理大產權證的流程，所以這個過程當中政府也存在違規(guī)行為，而且在商品房預售合同當中的第27條已經進行了明確約定，雙方對進行通知的必須以書面的形式，要么就是快遞，要么當面送達這種形式，其他形式均視為無效，所以即使在3月5日也好，12月份這些通知在微信中大家都是不能夠及時得知的。在這種微信群里面發(fā)放這種信息是不能夠實現(xiàn)及時通知作用的。而且在微信群當中有大部分業(yè)主是不在里面的。而且即使在里面微信聊天記錄的覆蓋率也非常高，導致不能夠看到這一條信息的。提交了3月5日微信記錄作為一個證據，就是說新華聯(lián)公司沒有盡到一個通知義務，到目前為止也沒有按照約定的形式進行通知，所以新華聯(lián)公司提交的政府證據是不能夠實現(xiàn)其證明目的，且與本案無關的。
　　經庭審質證，被告欽臣公司對新華聯(lián)公司提供證據認為，被告欽臣公司既不屬于這一系列的政策、法律、法規(guī)及會議紀要的一個適用主體，也不是這當中約定的相關義務。再加上具體的一些相關的證據，材料是通過法院依職權調查取得的，所以關于新華聯(lián)公司提供的證據，請求法院依法認定。
　　被告欽臣公司為證明其抗辯主張，向本院提供了如下證據：
　　1.《上海A中心店鋪整體銷售(預售)合同》1份，以此證明2016年5月5日，欽臣公司與新華聯(lián)公司就系爭房屋在內的98套店鋪簽訂了此合同，該合同約定由欽臣公司包銷這98套房屋并按照合同節(jié)點支付包銷款項，每平米單價是56,000元，共計791,714,000元，期限是2016年10月31日分6筆全部付清，履行期間欽臣公司有權利將98套房屋進行出售，由新華聯(lián)公司與買受人簽訂合同。
　　2.《情況說明》1份，以此證明新華聯(lián)公司向欽臣公司出具說明，明確欽臣公司協(xié)助簽訂合同并辦理貸款。并約定由欽臣公司自行定價對外銷售這98套店鋪。然后新華聯(lián)公司與買受人簽訂預售合同，協(xié)助買受人辦理貸款，辦理產證等相關事項。
　　經庭審質證，舒洪年對被告欽臣公司提供證據1的真實性表示無法認定，認為可能是由被告欽臣公司與新華聯(lián)公司為了本案而制作的，無法證明其證明目的。即使認定為包銷，舒洪年認為被告欽臣公司收取的相應款項也應當是購房款。所謂的包銷形式，是新華聯(lián)公司與被告欽臣公司之間進行的內部結算，但對于購買人來說，它所有的款項都是購房款。對于證據2，認為系單方制作，故對其三性均表示無法認定。被告欽臣公司與新華聯(lián)公司是有義務為小業(yè)主辦理產權證的，貸款是由新華聯(lián)公司指定的貸款銀行辦理，因新華聯(lián)公司大產權證辦不出來，竣工驗收備報告也是違規(guī)的，政府也是從側面進行了幫助。這些手續(xù)沒有辦出來，導致指定銀行發(fā)放貸款時間拖延。如果是相應款項發(fā)放晚的話，這個責任要求業(yè)主來承擔是不合理的，故貸款逾期是因為新華聯(lián)公司原因導致的。此外，銷售、簽約、辦理產證都是同一批人員，小業(yè)主并沒有辦法確定哪個人是代表新華聯(lián)公司，哪個是代表欽臣公司。關于銷售合同，被告欽臣公司不具備出售資格，合同沒有按照包銷的方式約定。
　　經庭審質證，新華聯(lián)公司對欽臣公司提供證據1、2的三性均表示沒有異議。特別就情況說明新華聯(lián)公司講的很清楚，就是根據A中心店鋪整體(預售)合同，欽臣公司積極配合新華聯(lián)公司出售轉讓，包括新華聯(lián)公司在這個證據里面沒有承諾為業(yè)主辦理產權證。沒有承諾為業(yè)主辦理貸款。剛才舒洪年所講的指定銀行貸款是指其在無法找到銀行貸款的情況下新華聯(lián)公司可以推薦。提供相應的銀行來為業(yè)主辦理貸款，但預售合同上明確約定所有的貸款逾期都是由購買方承擔相應責任。不應當以貸款沒有批準的理由來延遲支付相應房款。預售合同約定的非常清楚，故舒洪年所述理由不成立，且也沒有提供相應證據。
　　本院經審理認定事實如下：2016年5月18日，舒洪年(作為定購人，簽約乙方)與欽臣公司(作為委托人，簽約甲方)簽訂《A中心認購書》1份，約定由乙方認購甲方位于閔行區(qū)xx路XXX弄XXX號，建筑面積約為304.46平方米，土地用途為商業(yè)用地，總價為18,815,628元，約定定金為20萬元整。付款方式為按揭付款。并約定乙方應在2016年5月27日前主動前往本項目售樓處與甲方簽訂《上海市商品房預售合同》并辦理相關手續(xù)。該認購書尾部還約定如下內容：簽署本認購書前，乙方已獲得擬簽署之正式《上海市商品房預售合同》(含補充條款)樣本，該合同樣本在簽訂本認購書時已公示于甲方售樓處。乙方對該合同樣本所有條款之約定清楚、明了無異議，并愿意按時根據該合同樣本及本認購書的約定(包括但不限于認購單元相關情況、價款、付款方式等)與甲方簽署正式《上海市商品房預售合同》(含補充條款)。
　　2016年6月1日，舒洪年(作為買方，簽約乙方)與新華聯(lián)公司(作為賣方，簽約甲方)簽訂《上海市商品房預售合同》1份，約定乙方向甲方購買xx路xx弄《A中心》82號1層1-2層店鋪。暫測建筑面積為304.46平方米。乙方購買該房屋，每平方米房屋建筑面積單價(不包含房屋全裝修價格)為56,000元。根據甲方暫測的房屋建筑面積，乙方購買該房屋的總房價款(不包含房屋全裝修價格)暫定為17,049,760元。該合同第七條約定，乙方若未按本合同約定的時間付款，應當向甲方支付違約金，違約金按逾期未付款額的日萬分之三計算，違約金自本合同的應付款期限之第二條起算至實際付款之日止，逾期超過90天后，甲方有權單方面解除本合同，乙方應當承擔賠償責任。賠償金額為總價房款的10%。甲方有權在乙方已支付的房價款中扣除乙方應支付的賠償金額，剩余房款退還給乙方。如乙方已支付的房價款不足賠償?shù)?，甲方有權追索。甲方如行使解除權的，應當書面通知乙方。該合同第十條約定，該房屋的交付必須符合取得建設工程竣工驗收報告。第十四條約定，在甲方辦理了新建商品房房地產初始登記手續(xù)、取得了房地產權證(大產證)后15日內，由甲乙雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》?！斗课萁唤訒纷鳛檗k理該房屋過戶手續(xù)的必備條件。甲、乙雙方在簽署《房屋交接書》之日起15天內，由雙方依法向閔行區(qū)房地產交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領該房屋的房地產權證(小產證)。上述預售合同的附件一付款方式和付款期限約定：1.在簽署《上海市商品房預售合同》的當日或之前，乙方向甲方按照合同確定的總房價款的21%支付首期款項計410萬元整。如乙方在簽署合同之前已向甲方支付定金，則首期款項中包含已支付相應比例的定金；2.余款850萬元整于簽約后75日內即2016年8月15日之前以銀行按揭方式乙方向甲方支付。3.乙方未按上述約定按時、足額付款的，應根據合同第七條相關約定承擔逾期付款的違約責任。4.乙方承諾簽訂合同前已向按揭銀行確認按揭貸款方式的可行性，并已具備按揭貸款條件。無論何種原因(含國家調整按揭政策等)導致乙方未獲得按揭銀行貸款或者獲得按揭銀行批準的貸款額度不足，乙方應在本補充協(xié)議約定的期限內向甲方付清全部剩余房款，否則視為乙方付款違約，甲方有權解除本合同，并要求乙方應按本補充協(xié)議約定承擔違約責任。上述合同對雙方的其他權利義務都作了約定。
　　上述合同簽訂后,舒洪年先后多次向新華聯(lián)公司支付房款合計17,049,760元。后因涉案店鋪面積變更為289.4平方米，新華聯(lián)公司向舒洪年退還面積差價843,360元。舒洪年又先后多次向欽臣公司支付款項合計1,678,520元。欽臣公司分別向舒洪年出具了相關收款發(fā)票，發(fā)票中載明的事項為服務費。至此，舒洪年共支付購房款為17,884,920元。
　　2016年9月13日，舒洪年(作為主債務人，抵押人)與A銀行股份有限公司上海分行(作為債權人，抵押權人)及新華聯(lián)公司(作為保證人)簽訂《個人購房抵押(保證)借款合同》，約定由舒洪年向A銀行股份有限公司上海分行借款850萬元，并約定預約放款時間為2016年9月14日。同日，新華聯(lián)公司收到了上述銀行貸款。
　　另查明，2017年12月7日，上海XX商務區(qū)管理委員會出具滬虹商管[2017]89號《關于同意先行辦理XX商務區(qū)核心區(qū)北片區(qū)xx號地塊房屋初始登記的函》載明：上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局：日前，該委收到新華聯(lián)公司關于《關于A中心辦理房屋初始登記的申請》，經核實：2017年5月5日，XX商務區(qū)核心區(qū)北片區(qū)09地塊項目通過建設項目規(guī)劃竣工驗收，但土地核驗工作中的補交地下土地出讓金及調整竣工日期仍在辦理中。鑒于該項目的客觀需求，經該委研究同意準予下列項目先行辦理地上部分房屋初始登記手續(xù)，其中辦公計容面積71,936.7平方米，商業(yè)(含酒店)計容面積47,868.73平方米，合計119,805.43平方米。1.A區(qū)辦公部分(xx幢：xx路XXX弄XXX號、XXX幢xxx弄xx號、xx幢xx弄xx號、22號，xx<fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&'><fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&'>路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號</font>、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號</font>)，賓館部分(xx幢：xx路xx、xx號)；2.B區(qū)辦公部分(xx幢：xx路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX幢：xx路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX幢；xx路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX號)；3.C區(qū)已售商業(yè)部分(xx幢：xx路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX號、XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX號、XXX號，xx幢：xx路XXX弄XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX號，xx<fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&、&X&X&X&號&'>路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號</font>，xx路XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號、XXX號)。同時，暫停辦理下列項目合計21,927.97平方米及所有地下部分房地產權證，待該地塊土地核驗后再行辦理。xx幢(xx路XXX弄XXX號、XXX號、xx路XXX號、XXX號、XXX號、XXX-XXX號、XXX號、XXX-XXX號、XXX-XXX號、XXX號、XXX-XXX號)，該委將按照相關規(guī)定要求抓緊辦理該地塊土地核驗工作。
　　2017年12月20日，涉案商鋪取得了不動產權證(大產證)，目前登記的權利人為新華聯(lián)公司。
　　2018年3月5日，新華聯(lián)公司的業(yè)務員通過微信的方式將第一批可以辦理產證的業(yè)主名單予以告知，而舒洪年購買涉案商鋪并不在該批名單內。
　　還查明，2016年5月5日，新華聯(lián)公司(作為賣方，簽約甲方)與欽臣公司(作為買方，簽約乙方)于簽訂《上海A中心店鋪整體銷售(預售)合同》1份，約定：一、交易標的：乙方向甲方購買的店鋪為：上海市商品房預售許可證所登記記載的備案類型為“用于銷售”的全部店鋪(備案類型為“用于租賃”以及其他非“用于銷售”的店鋪不在本次交易范圍內)，總建筑面積暫測為14,137.75元。具體室號詳見附件一：《上海市商品房預售許可證》[閔行房管(2016)預備字000087號]；二、總房價款：1.乙方購買上述房屋，每平方米房屋建筑面積單價為56,000元；2.根據上海市閔行區(qū)住房保障和房屋管理局預測的房屋建筑面積，乙方購買上述房屋的總房價款暫定為：791,714,000元；三、交易方式：1.乙方應于2016年5月10日前完成簽署上述全部店鋪的分戶的正式《上海市商品房預售合同》，但乙方有權要求在2016年10月31日之前暫不進行上海市網上房地產簽約備案確認；2.甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店鋪變更購房人一次(未經甲方同意，乙方不得出現(xiàn)同一套商品房兩次申請變更購房人的情況)，屆時甲方根據乙方的要求與乙方指定的關聯(lián)人(或第三方)按照甲乙雙方簽署的《上海市商品房預售合同》版本重新簽訂正式《上海市商品房預售合同》(但此時該套店鋪應立即辦理上海市網上房地產簽約備案手續(xù))，更名后的購房合同的房屋面積單價不變，必須仍然按照每平方米房屋建筑面積單價56,000元執(zhí)行；2016年10月31日屆滿時，甲方有權將全部乙方已經簽署但尚未申請將購房人變更為指定關聯(lián)人(或第三方)的正式《上海市商品房預售合同》立即辦理上海市網上房地產簽約備案手續(xù)，乙方應無條件予以配合。
　　2016年5月26日，新華聯(lián)公司出具情況說明載明：欽臣公司：根據新華聯(lián)公司與欽臣公司于2016年5月5日簽訂的《上海A中心店鋪整體銷售(預售)合同》約定，新華聯(lián)公司將其開發(fā)并取得用于銷售的98套商鋪整體出售給欽臣公司。具體門牌號：(省略)根據《上海A中心店鋪整體銷售(預售)合同》，新華聯(lián)公司積極配合欽臣公司出售轉讓該商鋪，包括：現(xiàn)場銷售、客戶簽約、貸款、辦理產證等手續(xù)。
　　本院認為，涉案《A中心認購書》及《上海市商品房預售合同》，系簽約當事人的真實意思表示，合法有效，各方當事人均應信守并依約履行。本案中，舒洪年作為買受方，在付清全部購房款后，其權利是取得房屋所有權，標志是取得小產證。新華聯(lián)公司作為房屋出賣方，負有向買受方按約交付房屋及轉移所有權(即協(xié)助辦理小產證)的義務。根據上述合同約定，新華聯(lián)公司應于2016年11月30日交房，新華聯(lián)公司在辦理新建商品房房地產初始登記手續(xù)，取得房地產權證(大產證)后15日，雙方簽署交接書，之后15日內申報、過戶申請。故本院認為作為預售商品房的出賣人在約定的交房日應當取得《房地產權證》(大產證)，并與買受人辦理房屋交接手續(xù)，通知買受人辦理產權過戶手續(xù)?，F(xiàn)新華聯(lián)公司直至2017年12月20日才取得大產證，導致舒洪年逾期取得小產證，新華聯(lián)公司的行為已構成違約，理應承擔相應的違約責任。雖然新華聯(lián)公司認為由于地下經營性用途建筑面積涉及到補交土地出讓金的因素，導致了涉案項目的竣工延期，進而導致大產證的延期辦理。但按照上海市規(guī)劃和國土資源管理局于2013年11月8日頒布的《上海市地下建設用地使用權出讓規(guī)定》，經營性用途的地下建設項目應當以出讓方式取得地下建設用地使用權，并繳付出讓價款，而地下經營性用途建筑面積按商業(yè)、辦公、停車庫、工業(yè)、倉儲進行分類。新華聯(lián)公司在實際建造過程中，進行了地下建筑的施工，其認為地下區(qū)域屬于配套用房，但未進行非經營性的用途，但是在新華聯(lián)公司實際建造完上述地下區(qū)域的建筑之后，卻用于商業(yè)、停車等經營性用途，故這些納入商業(yè)、辦公、停車庫、倉儲等地下建筑面積應當計入地下經營性用途的建筑面積。由于這些地下建筑面積被告新華聯(lián)公司實際是用于商業(yè)之用，并且對外出租，這也直接說明新華聯(lián)公司已經將這些地下建筑面積用于了實際商業(yè)性經營。因此，即使之后新華聯(lián)公司與相關政府職能部門簽訂了涉及到經營性用途的地下建設項目的出讓合同，并且補繳相應的土地出讓金，均是新華聯(lián)公司自身的商業(yè)行為所致，并非由于相關政府職能部門的原因而導致大產證的延期辦理，而且按照上海市的相關規(guī)定，對于這些進行經營性用途的地下建筑面積本身就應該簽訂土地使用權出讓合同，并且繳納相應的土地出讓金，即使新華聯(lián)公司最初與相關政府職能部門所簽訂的土地使用權出讓合同中對于地下建筑面積并未明確約定，但新華聯(lián)公司在實際開發(fā)過程中對于經營性用途的地下建筑面積的建設，進而導致了整體項目規(guī)劃的調整，理應及時與相關政府職能部門積極尋求合法合理的解決方式。綜上所述，無任何證據足以直接證明，新華聯(lián)公司延誤辦理大產證，系相關政府職能部門的原因所致。因此，本院對新華聯(lián)公司所提出的該項辯稱意見不予采信。
　　依據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人逾期取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
　　現(xiàn)本案的爭議焦點：舒洪年支付給欽臣公司的服務費是否應納入已付購房款總額中。依據舒洪年與欽臣公司所簽署的認購書的約定，該合同中對于總的房價款金額已有明確記載。雖然新華聯(lián)公司認為其與欽臣公司之間系包銷合同關系，但對于舒洪年這樣的購房人而言，對于新華聯(lián)公司與欽臣公司之間的包銷合同關系，欽臣公司在與舒洪年簽署認購書之時并未予以披露。舒洪年僅以為欽臣公司系新華聯(lián)公司的銷售代理公司，而按照欽臣公司的庭審陳述，欽臣公司系作為新華聯(lián)公司的受托人與舒洪年這樣的購房人簽署合同，至于后續(xù)的預售合同的簽訂及向欽臣公司支付服務費，均是舒洪年這樣的購房人履行正式的預售合同簽訂、支付購房款的具體行為，對于舒洪年這樣的購房人而言，其支付給欽臣公司的所謂服務費就是購房款的一部分，因為預售合同所載的金額加上上述服務費的金額就是認購書中所載明的房款金額，其向欽臣公司支付的款項名為服務費，實際就是其支付的部分房款，故本院認為應當按照認購書約定的金額結合舒洪年實際支付的購房款總額來作為上述逾期辦理產證違約金的計算基數(shù)。同時按照上述法律規(guī)定，利息的計算標準參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。鑒于舒洪年要求被告新華聯(lián)公司賠付的逾期辦證違約金金額標準已足以彌補其經濟損失，故本院對舒洪年要求在此基礎再行上浮50%標準作為計算依據，本院不予支持。同時考慮到被告欽臣公司并非是預售合同的協(xié)議當事人，其不受該份預售合同的約束，故其無須對舒洪年主張的逾期交付產證的損失賠償承擔違約責任。舒洪年要求被告欽臣公司承擔逾期辦證違約責任，缺乏合同依據，本院不予支持。此外，雖然新華聯(lián)公司在2018年3月5日向部分小業(yè)主發(fā)出了可以辦理小產證的微信通知，但本案舒洪年并不屬于這些可以辦理小產證的業(yè)主之一，故新華聯(lián)公司對舒洪年的逾期辦證違約金的截止日應計算至實際辦出小產證之日止。而舒洪年提出的逾期辦證違約金的起算日期符合合同約定的具體約定期限，本院予以認可。
　　關于新華聯(lián)公司要求舒洪年支付逾期付款違約金76,500元之反訴請求。經查，舒洪年與A銀行股份有限公司上海分行及新華聯(lián)公司簽訂的《個人購房抵押(保證)借款合同》約定，舒洪年向A銀行股份有限公司上海分行借款850萬元，并約定預約放款時間為2016年9月14日。又查，新華聯(lián)公司于2016年9月14日收到了上述銀行貸款。本院同時注意到，在上述借款合同中，新華聯(lián)公司是作為該份合同的保證人，對該份合同約定的放款時間是明知的，故本院認為新華聯(lián)公司無權主張要求舒洪年承擔逾期付款違約責任。對此反訴請求，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第一百三十五條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、上海新華聯(lián)房地產開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內支付舒洪年以17,884,920元為本金，自2017年3月1日起算至2018年3月31日止，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息標準計算的逾期辦理房地產權證的違約金。
　　二、駁回舒洪年要求上海欽臣資產管理有限公司共同承擔逾期辦理房地產權證的違約金之訴訟請求。
　　三、駁回上海新華聯(lián)房地產開發(fā)有限公司的反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費16,273.53元，由上海新華聯(lián)房地產開發(fā)有限公司負擔。反訴案件受理費856.25元，由上海新華聯(lián)房地產開發(fā)有限公司負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院(立案庭)遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：陸萍花

書記員：陳春芳