原告(反訴被告)：上海新九房產(chǎn)營銷策劃有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：張書盤，經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：孫一天，上海富明律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：孫鴻書，上海富明律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海尹某縫紉設(shè)備有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：姚志軍，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：許靜雯，上海巨明律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：李海林，上海巨明律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海威氏實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：張威華。
　　原告上海新九房產(chǎn)營銷策劃有限公司(以下簡稱“新九公司”)與被告上海尹某縫紉設(shè)備有限公司(以下簡稱“尹某公司”)、上海威氏實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱“威氏公司”)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2017年9月21日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。因本案需以他案審理結(jié)果為依據(jù)，故本院于同月26日裁定中止訴訟。后本案恢復(fù)訴訟，且被告尹某公司提起反訴，本院受理后決定與本訴合并審理，并因案情復(fù)雜轉(zhuǎn)為適用普通程序?qū)徖怼１景赣?018年12月12日、2019年4月19日兩次公開開庭進(jìn)行了審理。原告新九公司的委托訴訟代理人孫一天到庭參加兩次庭審，被告尹某公司的委托訴訟代理人許靜雯到庭參加第一次庭審，被告尹某公司的法定代表人姚志軍及委托訴訟代理人李海林到庭參加第二次庭審。被告威氏公司經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告新九公司向本院提出訴訟請求：1.被告尹某公司繼續(xù)履行原告與被告威氏公司簽訂的租賃合同；2.被告威氏公司返還原告租賃合同押金150,000元。審理中，因另案審理中原告與被告尹某公司已判決解除房屋租賃合同，原告將訴訟請求變更為：1.被告尹某公司返還原告租賃保證金158,333.40元；2.被告尹某公司賠償原告違約損失1,500,000元；3.被告威氏公司對上述兩項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。事實(shí)和理由：2009年10月30日，原告(原名上海聯(lián)會實(shí)業(yè)有限公司，以下簡稱“聯(lián)會公司”)曾與威氏公司簽訂廠房租賃合同一份，租賃地址坐落于本區(qū)玉秀路XXX號XXX幢、XXX幢、XXX幢(以下簡稱“系爭房屋”)，租賃期限自2009年11月1日至2019年10月30日，年租金95萬元。合同簽訂后，原告一直履行該份合同，后因威氏公司欠有債務(wù)導(dǎo)致系爭房屋被拍賣。之后，尹某公司通過拍賣取得系爭房屋所有權(quán)。然尹某公司取得房屋所有權(quán)后，拒不同意原告按照原租賃合同履行，而是要求原告按年租金193萬元支付租金，雙方協(xié)商無果，遂涉訴。訴訟中，因尹某公司收回了系爭房屋，故雙方合同無法實(shí)際履行而判決解除，尹某公司系強(qiáng)行收回房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。被告威氏公司作為合同簽訂方，原告保證金也是交付給威氏公司，且因威氏公司惡意隱瞞了真實(shí)的租賃合同，提交虛假合同給法院，才導(dǎo)致原告合法無法履行，故應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
　　被告尹某公司辯稱：不同意原告的訴請。系爭房屋在司法拍賣過程中明確記載帶租拍賣，所附租賃合同為威氏公司與原告簽訂，該約定的房屋租金每月161,383.05元(按每天為5,379元)，場地租賃費(fèi)每年21,517.74元(按每天59元)，物業(yè)管理費(fèi)每年30,000元。正是因該份合同，尹某公司才愿意以2,890萬元高價(jià)競拍。取得房屋所有權(quán)后，尹某公司向原告多次催討租金時(shí)，原告才提出與威氏公司之間的房屋租賃合同并非法院公告的這份，年租金只有95萬元。鑒于雙方在另案訴訟中，原告、尹某公司與次承租人三方協(xié)商后解除房屋租賃合同，并由尹某公司和次承租人成立了租賃關(guān)系，原告還退還了次承租人的押金和租金，并非尹某公司強(qiáng)行收回系爭房屋。原告主張的租賃保證金并非尹某公司收取，是威氏公司收取，原告應(yīng)當(dāng)向威氏公司主張。經(jīng)被告計(jì)算，是原告尚拖欠其租金，不存損失賠償?shù)囊罁?jù)。同時(shí)，被告還提出反訴請求：原告支付被告尹某公司拖欠的租金及占有使用費(fèi)950,890元及該款自2018年11月30日起至實(shí)際付款之日止的同期貸款利息。事實(shí)和理由：雖然雙方的租賃合同已經(jīng)解除，但原告仍然拖欠其租金及使用費(fèi)，故提出上述反訴請求。
　　針對反訴，原告新九公司辯稱：司法拍賣載明的房屋租賃合同，其不知情，原告已經(jīng)按約付清租金，被告尹某公司應(yīng)當(dāng)返還多付的租金，同意法院就原告與尹某公司之間的租金及使用費(fèi)一并結(jié)算處理。
　　被告威氏公司未作答辯。
　　經(jīng)審理查明：因被執(zhí)行人威氏公司未履行已生效的(2013)滬東證執(zhí)行字第181號執(zhí)行證書所確定的債務(wù)，經(jīng)申請執(zhí)行人招商銀行股份有限公司上海東大名支行申請，本院依法委托上海中富拍賣有限公司于2017年3月6日至3月9日期間，對威氏公司名下的系爭房屋舉行司法拍賣。拍賣公告明確為帶租拍賣，租期10年，自2009年11月1日至2019年10月30日止。同時(shí)，拍賣公告還附廠房租賃合同復(fù)印件一份的首頁和尾頁(系申請執(zhí)行人提交法院)，顯示的主要內(nèi)容如下：出租方為威氏公司，承租方為聯(lián)會公司(公告時(shí)隱去)，合同約定租賃物為系爭房屋，計(jì)7,172.58平方米，并使用場地7,000平方米；租賃期限自2009年11月1日至2019年10月30日止；廠房租金每月每平方米22.5元，月合計(jì)161,383.05元，年合計(jì)1,936,596.60元；場地租賃費(fèi)每年每平方米3元，年合計(jì)21,517.74元；物業(yè)管理費(fèi)每年每幢10,000元，共計(jì)30,000元；付款方式為：廠房租金按季支付、每季首月10日前，場地租賃費(fèi)按年支付、每年首月10日前，物業(yè)管理費(fèi)按年支付、每年首月10日前。除上述拍賣公告披露的租賃合同內(nèi)容外，該合同還約定，承租人逾期交款處以滯納金按銀行二倍等內(nèi)容。
　　2017年3月9日，系爭房屋被尹某公司以2,890萬元的最高價(jià)競得。同月20日，本院裁定系爭房屋所有權(quán)自送達(dá)尹某公司時(shí)起轉(zhuǎn)移歸其所有。同月22日，上述裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)本區(qū)不動產(chǎn)登記事務(wù)中心。同年4月27日，原告取得系爭房屋的不動產(chǎn)權(quán)證，其中，第13幢建筑面積3550.05平方米、第17幢建筑面積1693.13平方米、第18幢建筑面積1929.38平方米。
　　同時(shí)，尹某公司在競買成交后，于2017年4月24日，向原告發(fā)出告知書一份，言明尹某公司通過拍賣取得系爭房屋，收到告知函后要求原告支付房屋租金、場地租賃費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)。
　　被告收函后，提供其與威氏公司另一份廠房租賃合同，并非原告所稱上述司法拍賣所附合同。該合同出租方為威氏公司，承租方為聯(lián)會公司，簽訂于2009年10月30日，合同約定租賃物為系爭房屋，計(jì)7,172.58平方米；租賃期限自2009年11月1日至2019年10月30日止，免租期2個(gè)月，從2010年1月1日開始計(jì)算支付租金；廠房租金每月79,166.7元，年租金95萬元，三年租金不變，第四年起遞增率為8%，年租金102.6萬元，以后按三年一個(gè)遞增；簽訂合同候，承租方應(yīng)支付出租方租賃保證金為二個(gè)月租金并支付三個(gè)月租金，以后租金每三個(gè)月支付一次，在支付月5日前支付出租方；租賃期間，如出租方提前終止合同而違約，應(yīng)賠償承租方三個(gè)月租金，如承租方違約應(yīng)賠償出租方三個(gè)月租金。合同另對其他事宜作出約定。原告亦支付威氏公司該合同租賃保證金158,333.40元及相應(yīng)租金，并將租賃房屋轉(zhuǎn)租給十?dāng)?shù)家次承租人使用。
　　因尹某公司向原告主張租金，2017年7月4日，原告支付尹某公司自2017年7月1日至2017年9月30日的租金277,020元。但尹某公司堅(jiān)持要求原告按照司法拍賣所附租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金，雙方未能達(dá)成一致意見，遂涉訴。此后，上述房屋的部分次承租人與尹某公司就租賃事宜另行訂立了房屋租賃合同，原告與次承租人就租金、押金等費(fèi)用進(jìn)行了結(jié)算。2018年9月21日，本院作出生效的(2018)滬0117民初2711號民事判決書，確認(rèn)威氏公司與原告就上海市松江區(qū)玉秀路XXX號第13幢、17幢、18幢簽訂的《廠房租賃合同》于2017年9月12日解除。原告實(shí)際于2017年9月12日將第13幢、18幢房屋返還尹某公司，但對17幢房屋返還時(shí)間雙方有爭議。原告認(rèn)為第17幢房屋次承租人在2017年12月停產(chǎn)，自身經(jīng)營也有問題就搬走了，而原告與其租金結(jié)算至2017年9月9日，原告搬離廠區(qū)是2017年11月4日。被告尹某公司確認(rèn)原告于2017年11月4日搬離，次承租人是拖欠外債和員工工資而被搬空的，退出時(shí)間是2018年2月28日。原告與被告尹某公司同意就租金使用費(fèi)在本案中一并結(jié)算處理。
　　另查明，2013年1月17日，上海市工商行政管理局松江分局以《準(zhǔn)予變更登記通知書》，通知被告新九公司決定準(zhǔn)予聯(lián)會公司名稱變更為新九公司。
　　庭審中，被告尹某公司還提供如下證據(jù)材料：1、現(xiàn)場照片及司法拍賣的報(bào)紙公告，證明司法拍賣時(shí)在現(xiàn)場廠區(qū)大門口張貼了拍賣信息和拍賣所附租賃合同；尹某公司在取得拍賣房屋后對廠區(qū)投入大量資金修繕、清理垃圾和裝修，原告應(yīng)當(dāng)知道司法拍賣的情況及拍賣所附租賃合同，但卻未提異議；2、部分次承租人出具的情況說明、租賃合同、企業(yè)工商信息及付款憑證等，證明其與原告和次承租人協(xié)商在退還次承租人押金或部分組件后解除了原告與尹某公司的租賃合同，尹某公司再與次承租人重新簽訂租賃合同，次承租人看到2017年2、3月份，廠區(qū)有法院張貼的拍賣公告，原告也有人員在廠區(qū)，不可能不知道這次拍賣的情況。原告對證據(jù)1真實(shí)性無法確認(rèn)，而且拍賣公司提供的照片沒有對租約進(jìn)行標(biāo)示，公告字體太小無法達(dá)到提示效果。原告對證據(jù)2真實(shí)性不予認(rèn)可，但確認(rèn)退還次承租人押金等費(fèi)用。
　　以上事實(shí)，由民事判決書、廠房租賃合同、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)、當(dāng)事人陳述等證據(jù)證實(shí)，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)生效的(2018)滬0117民初2711號民事判決書，本案所涉就上海市松江區(qū)玉秀路XXX號XXX幢、XXX幢、XXX幢簽訂的《廠房租賃合同》已于2017年9月12日解除。現(xiàn)本案爭議焦點(diǎn)在于合同解除后，相關(guān)責(zé)任的確定。
　　首先，關(guān)于租金結(jié)算問題。本案原告提供了其與被告威氏公司的房屋租賃合同原件，相應(yīng)的保證金等支付情況也能之相印證，而被告尹某公司提供的合同僅為復(fù)印件，雖然該合同系司法帶租拍賣時(shí)披露的租約，但不能以此發(fā)生直接否定原告持有合同的效力?，F(xiàn)尹某公司自2017年3月22日即取得系爭房屋的所有權(quán)，之后，尹某公司于2017年4月24日將權(quán)利人變更的情況通知原告，故結(jié)合合同約定的租金支付進(jìn)度，原告自2017年7月1日起的租金按約應(yīng)支付給尹某公司。對于租金使用費(fèi)截止時(shí)間，第13幢、18幢房屋于2017年9月12日返還，雙方已無異議。而第17幢房屋，雙方均無充分證據(jù)證明交付時(shí)間，但此段期間雙方已就合同解除后與次承租人的騰退交接在處理，而雙方也確認(rèn)原告自行搬離時(shí)間為2017年11月4日，故從常理推斷該日可視為被告尹某公司認(rèn)可原告返還房屋的時(shí)間，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系實(shí)際終止。綜上，原告應(yīng)當(dāng)支付系爭房屋自2017年7月1日起至9月12日止的租金224,651.84元(年租金1,108,080元÷365天×74天)，以及第17幢房屋自2017年9月13日起至11月4日止的使用費(fèi)。鑒于雙方合同未約定租金單價(jià)，故本院根據(jù)第17幢房屋產(chǎn)證建筑面積占總產(chǎn)證建筑面積的比例23.61%確定相應(yīng)的年租金比例酌情計(jì)算53天，為37,988.32元。現(xiàn)原告已付租金277,020元，故被告尹某公司應(yīng)當(dāng)返還原告租金14,379.84元。至于尹某公司取得系爭房屋的所有權(quán)之后至2017年6月30日止的租金，其可向被告威氏公司另行主張解決。尹某公司主張?jiān)嫱锨纷饨鸺袄ⅲ罁?jù)不足，本院難以支持。
　　其次，關(guān)于保證金返還。雖然尹某公司基于司法拍賣承繼了威氏公司的出租人地位，但租賃保證金本質(zhì)上并非被司法拍賣的對象即系爭房屋本身，而是承租人為保證租賃合同履行而交于出租人代管資金，故尹某公司成為出租人后，威氏公司作為出租人本已喪失了占有租賃保證金的合法權(quán)利，應(yīng)當(dāng)作為不當(dāng)?shù)美颠€尹某公司，若尹某公司收到保證金且租賃合同解除或履行完畢的，尹某公司還應(yīng)當(dāng)返還原告。本案保證金實(shí)際收取發(fā)生在原告與威氏公司之間，并仍由威氏公司占有，現(xiàn)租賃合同解除后，威氏公司已不享有繼續(xù)占有保證金的權(quán)利，而尹某公司并不知情保證金的收取情況，故上述款項(xiàng)應(yīng)由威氏公司直接返還原告，既體現(xiàn)事實(shí)查明的準(zhǔn)確也避免了訟累。
　　最后，關(guān)于合同解除后的損失賠償。本院認(rèn)為，導(dǎo)致本案出現(xiàn)兩份租賃合同以及原告與尹某公司的租金爭議，主要原因是被告威氏公司嚴(yán)重違反誠信原則和相應(yīng)的附隨義務(wù)，在與原告租賃合同履行過程中出具了另一個(gè)版本的租賃合同。而對于原告而言，本院亦注意到，法院曾受理大量涉及被告威氏公司的審理、執(zhí)行案件，包括系爭房屋在內(nèi)的玉秀路XXX號廠區(qū)的數(shù)幢廠房均有司法拍賣的情況，前后持續(xù)數(shù)年之久。原告作為承租人和二房東，現(xiàn)場有實(shí)際管理人員，對于法院及其司法委托的評估、拍賣機(jī)構(gòu)對系爭房屋現(xiàn)場進(jìn)行了司法拍賣活動(諸如至系爭房屋現(xiàn)場司法評估、拍賣公司至現(xiàn)場張貼拍賣公告)不知情，顯然有悖常理，也與系爭房屋次承租人知情系爭房屋拍賣的意見相矛盾。對此，本院認(rèn)為原告在拍賣過程中未積極主張合法權(quán)利，導(dǎo)致本案爭議發(fā)生，其自身也有一定責(zé)任。而尹某公司作為房屋的競買人并不知道上述兩份合同的訂約情況，其根據(jù)司法拍賣所披露的租賃合同主張權(quán)利難言有過錯(cuò)。原告稱尹某公司強(qiáng)迫原告與其解除合同，并無證據(jù)證明，本院難以采信。故原告要求尹某公司承擔(dān)違約損失賠償，本院難以支持。考慮到原告已提出了對威氏公司的主張，鑒于本案的特殊情況，為避免訟累，本院一并予以處理。至于損失金額，原告單方主張的150萬元缺乏依據(jù)，本院結(jié)合上述當(dāng)事人的過錯(cuò)程度、合同的履行進(jìn)度、參考合同約定出租人單方解除合同的違約責(zé)任，酌情確定威氏公司承擔(dān)原告損失為相當(dāng)于三個(gè)月租金277,020元。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第九十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，判決如下：
　　一、被告(反訴原告)上海尹某縫紉設(shè)備有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海新九房產(chǎn)營銷策劃有限公司租金14,379.84元；
　　二、被告上海威氏實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海新九房產(chǎn)營銷策劃有限公司租賃保證金158,333.40元；
　　三、被告上海威氏實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)上海新九房產(chǎn)營銷策劃有限公司損失277,020元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海新九房產(chǎn)營銷策劃有限公司其余訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海尹某縫紉設(shè)備有限公司反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)19,805元，反訴案件受理費(fèi)6,748元，合計(jì)訴訟費(fèi)26,553元，由原告(反訴被告)上海新九房產(chǎn)營銷策劃有限公司負(fù)擔(dān)11,895元(已付)，被告(反訴原告)上海尹某縫紉設(shè)備有限公司負(fù)擔(dān)6,748元(已付)，被告上海威氏實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司負(fù)擔(dān)7,910元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：暨秉恒

書記員：張??孜