上訴人(原審原告、執(zhí)行案外人)：上海斯某物業(yè)管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：林高興，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：朱紫林，上海浦銀律師事務(wù)所律師。
　　被上訴人(原審被告、申請執(zhí)行人)：昆山美吉特置業(yè)有限公司，住所地江蘇省蘇州市。
　　法定代表人：許斌，董事長。
　　委托訴訟代理人：張琰娜，江蘇融暢律師事務(wù)所律師。
　　原審第三人(被執(zhí)行人)：上海云峰徐匯汽車銷售服務(wù)有限公司，住所地上海市龍水南路XXX號XXX幢。
　　法定代表人：朱瑛，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：呂紀(jì)偉。
　　原審第三人(被執(zhí)行人)：上海永興電子商城有限公司，住所地上海市永興路XXX號1－3樓。
　　法定代表人：呂紀(jì)偉，總經(jīng)理。
　　原審第三人(被執(zhí)行人)：呂紀(jì)偉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市萬源路XXX弄XXX號XXX室，與朱瑛系夫妻關(guān)系。
　　原審第三人(被執(zhí)行人)：朱瑛，女，1973年11月27日，漢族，住上海市萬源路XXX弄XXX號XXX室，與呂紀(jì)偉系夫妻關(guān)系。
　　委托訴訟代理人：呂紀(jì)偉。
　　上訴人上海斯某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱斯某公司)因與被上訴人昆山美吉特置業(yè)有限公司(以下簡稱美吉特公司)、原審第三人上海云峰徐匯汽車銷售服務(wù)有限公司(以下簡稱云峰公司)、上海永興電子商城有限公司(以下簡稱永興公司)、呂紀(jì)偉、朱瑛案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服上海市黃浦區(qū)人民法院(以下簡稱黃浦法院)(2017)滬0101民初28326號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理完畢。
　　斯某公司上訴請求：撤銷原判,改判支持其訴訟請求。事實和理由：一審法院認(rèn)定了斯某公司與永興公司租賃合同的真實性、合法性，但否認(rèn)雙方已經(jīng)實際履行了該租賃合同，事實認(rèn)定錯誤。1、美吉特公司在庭審中明確表示知道《租賃協(xié)議》的存在,《盛京銀行最高額抵押合同》附件中亦明確記載：房屋狀態(tài)為租賃使用。盛京銀行股份有限公司上海分行(以下簡稱盛京銀行上海分行)的資料已客觀表明,貸款審批時已記錄抵押房產(chǎn)系出租狀態(tài),并知曉承租人為斯某公司,也正是在此背景下,盛京銀行上海分行要求斯某公司承諾處置借款人提供的抵押物時放棄租賃權(quán)(該協(xié)議書非斯某公司簽署)，故上述證據(jù)足以證明斯某公司與永興公司已經(jīng)實際履行了租賃合同。2、斯某公司提供的證據(jù)能夠證明在上海市永興路535、545、555號2-3層(以下簡稱涉案房產(chǎn))抵押前,斯某公司已經(jīng)支付租金并實際占有使用涉案房產(chǎn)，故請求帶租約拍賣涉案房產(chǎn)。
　　美吉特公司辯稱：不同意斯某公司的上訴請求，一審法院查明的事實屬實，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。斯某公司與永興公司及案外人上海旺銀實業(yè)投資有限公司(以下簡稱旺銀公司)簽訂租賃合同，但并未實際履行。抵押財產(chǎn)清單備注中類型、用途是旅館，而非公寓用于出租。斯某公司提供的證據(jù)不能證明在涉案房產(chǎn)抵押前,斯某公司已經(jīng)支付租金并實際占有使用涉案房產(chǎn)。盛京銀行上海分行、云峰公司、永興公司、斯某公司四方簽訂的《協(xié)議書》(以下簡稱四方協(xié)議)亦明確抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)時永興公司需無條件與斯某公司解除租賃合同，故不應(yīng)帶租約拍賣涉案房產(chǎn)。
　　云峰公司、永興公司、呂紀(jì)偉、朱瑛述稱，2013年9月9日，云峰公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式取得了永興公司的全部股權(quán)，當(dāng)天即辦理了股權(quán)變更登記，云峰公司成為了永興公司的唯一股東，涉案房產(chǎn)登記在永興公司名下。后云峰公司以涉案房產(chǎn)抵押取得了銀行貸款，因云峰公司未還款涉訟。永興公司原股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)時即告知涉案房產(chǎn)存在房屋租賃關(guān)系。因上海市永興路535、545、555號1層產(chǎn)權(quán)人為旺銀公司，2-3層產(chǎn)權(quán)人為永興公司，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓前旺銀公司與永興公司的股東相同，上述房產(chǎn)系整體出租。根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書及房屋租金收入?yún)f(xié)議書的約定，涉案房產(chǎn)2-3層對外租賃收入歸出讓方，直至云峰公司收購?fù)y公司完成時，租金收入才全部歸云峰公司。但云峰公司因資金不足至今未能收購?fù)y公司，故租金一直由旺銀公司收取。2013年永興公司為做賬需要，一次性向斯某公司開具了172萬元的租金發(fā)票。一審法院認(rèn)定斯某公司未向永興公司支付租金與事實不符，同意帶租約拍賣涉案房產(chǎn)。
　　斯某公司向一審法院起訴請求：要求確認(rèn)斯某公司對涉案房產(chǎn)享有租賃權(quán)，并帶租約拍賣涉案房產(chǎn)。
　　一審法院認(rèn)定事實：永興公司為涉案房產(chǎn)的權(quán)利人。2013年9月10日，盛京銀行上海分行與云峰公司簽訂了《授信合同》，并辦理了(2014)滬黃證經(jīng)字第14773號《具有強(qiáng)制執(zhí)行效力債權(quán)文書公證書》。同日，盛京銀行上海分行與朱瑛、呂紀(jì)偉共同簽訂《保證合同(個人承擔(dān)連帶責(zé)任保證)》，與永興公司簽訂《最高額抵押合同》。同年9月11日，盛京銀行上海分行與永興公司在上海市閘北區(qū)房地產(chǎn)登記處辦理了抵押權(quán)登記，登記證明號：閘XXXXXXXXXXXX，盛京銀行上海分行為房地產(chǎn)抵押權(quán)人，永興公司為房地產(chǎn)權(quán)利人，房地產(chǎn)坐落于上海市閘北區(qū)永興路535、545、555號2-3層，附記：本次抵押最高債權(quán)限額為人民幣4760萬元(以下幣種相同)，債權(quán)發(fā)生期間為2013年9月10日至2016年9月9日。2015年4月14日，因云峰公司未還款，盛京銀行上海分行向黃浦法院起訴。2015年6月29日，盛京銀行上海分行與上海國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：盛京銀行上海分行將七份《銀行承兌協(xié)議》項下債權(quán)及擔(dān)保權(quán)利轉(zhuǎn)讓給上海國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司。本金余額47,423,205.48元，截息日2015年6月23日，未付利息2,512,413.45元，合計49,935,618.93元。同日，上海國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司與美吉特公司簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將上述七份債權(quán)及擔(dān)保權(quán)利轉(zhuǎn)讓給美吉特公司。同年7月16日，盛京銀行上海分行通知了呂紀(jì)偉及其他各債務(wù)人。上海國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司于同年7月21日通過順豐速運向各債務(wù)人發(fā)出《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》。美吉特公司于2015年7月22日向除呂紀(jì)偉外的所有債務(wù)人發(fā)送《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知書》。黃浦法院于2016年4月對美吉特公司與云峰公司、永興公司、朱瑛、呂紀(jì)偉金融借款合同糾紛作出(2015)黃浦民五(商)初字第3642號民事判決，判令：一、云峰公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)歸還美吉特公司貸款本金47,423,205.48元；二、云峰公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付美吉特公司暫計至2015年6月29日的貸款利息2,575,763.75，并償付自2015年6月30日起至貸款本金實際清償之日止的利息(以47,423,205.48元為計算基數(shù)，按每日萬分之五計息)；三、若云峰公司未履行上述判決主文第一、二項所確定的還款義務(wù)，美吉特公司可與永興公司協(xié)議，以涉案房產(chǎn)折價，或者以拍賣、變賣后的價款優(yōu)先受償，該抵押物折價或者拍賣、變賣后的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸永興公司所有，不足部分由云峰公司繼續(xù)清償；四、朱瑛、呂紀(jì)偉對上述判決主文第一、二項所確定的云峰公司的還款義務(wù)，向美吉特公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任，并在承擔(dān)了保證責(zé)任后，有權(quán)在承擔(dān)的保證范圍內(nèi)向云峰公司追償；五、永興公司在承擔(dān)了抵押擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)在承擔(dān)的抵押擔(dān)保范圍內(nèi)向云峰公司追償。云峰公司、永興公司、朱瑛、呂紀(jì)偉均提起上訴，本院于2016年8月15日以(2016)滬02民終5224號民事判決駁回上訴，維持原判。另黃浦法院于2015年4月30日對涉案房產(chǎn)予以查封。由于云峰公司、永興公司、朱瑛、呂紀(jì)偉未能按照上述判決履行義務(wù)，美吉特公司向黃浦法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。在黃浦法院執(zhí)行過程中，斯某公司向黃浦法院提出書面異議，認(rèn)為斯某公司為涉案房產(chǎn)的合法承租人，要求保障其租賃權(quán)，并帶租約拍賣涉案房產(chǎn)。黃浦法院于2017年9月12日作出(2017)滬0101執(zhí)異86號執(zhí)行裁定書，裁定駁回斯某公司的異議請求。
　　一審法院另查明，根據(jù)斯某公司提供的證據(jù)材料，斯某公司與永興公司及旺銀公司于2012年9月26日簽訂租賃合同，該合同約定，永興公司及旺銀公司將包括涉案房產(chǎn)在內(nèi)的上海市永興路XXX號、XXX號、XXX號1－3層房屋出租給斯某公司，租賃期自2012年12月1日起至2022年11月30日止，每月租金為280,000元，每月物業(yè)管理費為7,500元。租金及物業(yè)管理費等先付后用，按3個月為一個支付周期，斯某公司在每一個周期結(jié)束的5天前支付下一個周期的租金及物業(yè)管理費。該合同簽訂時，斯某公司須一次性給付永興公司及旺銀公司房屋租賃、登記注冊等保證金合計565,000元。同日，雙方還簽訂了安全管理協(xié)議書。
　　一審中，美吉特公司提供了《盛京銀行最高額抵押合同》附件四方協(xié)議復(fù)印件一份，以證明盛京銀行上海分行與云峰公司、永興公司、斯某公司簽訂協(xié)議，斯某公司承諾，在盛京銀行上海分行實現(xiàn)抵押權(quán)時無條件解除永興公司與斯某公司就上海市永興路XXX號、XXX號、XXX號房產(chǎn)簽訂的租賃合同，斯某公司應(yīng)于租賃合同解除之日起30日內(nèi)交還房產(chǎn)。斯某公司對于美吉特公司提供的四方協(xié)議的真實性不予確認(rèn)，表示斯某公司從未簽署過上述協(xié)議書，并要求對斯某公司的印章和詹盛林的簽名進(jìn)行鑒定。美吉特公司則表示上述協(xié)議書系原債權(quán)人盛京銀行上海分行提供，美吉特公司對于該協(xié)議的簽署情況并不了解，沒有掌握可以比對的材料，不同意對上述協(xié)議書進(jìn)行鑒定，亦未能提供上述協(xié)議書的原件。呂紀(jì)偉表示上述協(xié)議書系房屋抵押后補簽，由盛京銀行上海分行業(yè)務(wù)員持空白協(xié)議要求云峰公司、永興公司加蓋印章并由法定代表人簽字，當(dāng)時未看到斯某公司的簽字蓋章。
　　一審法院認(rèn)為：無法與原件、原物核對的復(fù)印件、復(fù)制品不能單獨作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)。美吉特公司雖然提供了四方協(xié)議的復(fù)印件，但在法院審理過程中未能提供原件予以核對，且在斯某公司及永興公司、呂紀(jì)偉提出異議后，表示不同意對上述協(xié)議書進(jìn)行鑒定，故上述協(xié)議書不能作為認(rèn)定本案事實的依據(jù)。
　　當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。斯某公司表示其與永興公司簽訂并實際履行了租賃合同，亦在法院審理過程中提供了2012年9月26日的租賃合同，但斯某公司未能提供確實的證據(jù)證明斯某公司按照上述租賃合同支付了永興公司涉案房產(chǎn)相應(yīng)的租金并實際占有使用系爭房屋，且斯某公司亦未提供永興公司所出具的房屋租金發(fā)票的原件，作為長期租賃涉案房產(chǎn)的上述租賃合同亦未辦理租賃登記手續(xù)，故斯某公司在法院審理過程中提供的證據(jù)材料尚不足以證明斯某公司與永興公司實際履行了上述租賃合同，斯某公司就涉案房產(chǎn)并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，對于斯某公司的訴訟請求，依法不予支持。據(jù)此，判決駁回斯某公司的訴訟請求。案件受理費46,800元，由斯某公司負(fù)擔(dān)。
　　本院經(jīng)審理查明：一審法院查明的事實屬實，本院予以確認(rèn)。
　　斯某公司為證明其已經(jīng)支付租金,提交了銀行對賬單、付款憑證和永興公司開具的發(fā)票原件，以證明斯某公司在涉案房產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定前已經(jīng)開始支付租金，具體包括：詹盛林以及上海詹氏投資發(fā)展有限公司(法定代表人為詹盛林)于2012年9月26日、27日支付永興公司和旺銀公司租房押金565,000元、2012年12月至2013年2月的房租840,000元、物業(yè)管理費7,500元，共計1,412,500元；詹盛林于2013年3月19日支付永興公司2013年3月至5月的大部分房租和物業(yè)管理費747,500元；詹盛林于2013年6月18日、21日支付永興公司2013年6月至9月的租金和物業(yè)管理費847,500元。2013年10月14日至10月16日期間，永興公司向斯某公司開具金額為172萬元的租金發(fā)票。
　　美吉特公司認(rèn)為，斯某公司二審提供的付款憑證及發(fā)票均形成于一審之前，不屬于新證據(jù)，不應(yīng)在二審中被采納。對于付款憑證的真實性無法認(rèn)可，付款主體與本案無關(guān)，且未標(biāo)注付款用途，每一筆金額與應(yīng)付租金金額不相符，不能排除雙方有其他經(jīng)濟(jì)往來，不能作為斯某公司支付租金的依據(jù)。且收款人為旺銀公司的支票與本案無關(guān),旺銀公司與永興公司因股權(quán)轉(zhuǎn)讓于2013年已不存在股權(quán)混同，斯某公司應(yīng)將租金支付至永興公司而非旺銀公司。對于發(fā)票的真實性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，且發(fā)票金額與應(yīng)付租金金額不符。
　　為此，詹盛林到庭稱，其為斯某公司的實際控制人，斯某公司的股東為占盛平和葉允姿，占盛平為詹盛林哥哥，葉允姿為詹盛林妻子的姐姐，斯某公司的法定代表人林高興為詹盛林表弟。2012年9月26日簽訂的租賃合同由詹盛林代表斯某公司簽名蓋章，并由其負(fù)責(zé)斯某公司的具體經(jīng)營活動。租金由詹盛林及其設(shè)立的上海詹氏投資發(fā)展有限公司支付。因旺銀公司和永興公司是同一人經(jīng)營，詹盛林根據(jù)其指定將租金支付到相應(yīng)賬戶(永興公司、旺銀公司都有)，租金支付到2018年8月。但因斯某公司不做賬，現(xiàn)無法統(tǒng)計支付到永興公司、旺銀公司的租金及收取的發(fā)票金額。詹盛林對斯某公司二審提供的付款憑證及發(fā)票均無異議，并表示上述付款均是其代斯某公司支付的租金，同時詹盛林否認(rèn)代表斯某公司與盛京銀行上海分行與云峰公司、永興公司簽訂過四方協(xié)議。
　　斯某公司為證明其實際占有使用涉案房產(chǎn)提供了《公寓租賃協(xié)議》、《消防監(jiān)督檢查意見通知書》、《代收罰沒款收據(jù)》、涉案房產(chǎn)的出租備案信息等證據(jù)，以證明如下事實：1、2013年，斯某公司分別與王千千、周衛(wèi)、陳金美等人就涉案房產(chǎn)簽訂公寓租賃協(xié)議，租賃期限為1個月或3個月，以及王千千、桂敬軍、楊愛春等人在上海市公安局閘北分局芷江西路派出所(以下簡稱閘北分局芷江西路派出所)辦理出租備案登記。2、閘北分局芷江西路派出所于2012年12月12日作出《上海市消防監(jiān)督檢查意見通知書》，記載斯某公司在上海市永興路XXX號搭建臨時建筑物，不符合防火安全要求，斯某公司于2012年12月18日向上海市閘北區(qū)公安消防支隊交納罰款2,000元。2013年4月27日，閘北分局芷江西路派出所作出《上海市消防監(jiān)督檢查意見通知書》，責(zé)令斯某公司拆除在上海市育嬰堂路XXX號外墻搭建的不銹鋼防盜窗。
　　經(jīng)質(zhì)證，美吉特公司稱，不確認(rèn)《公寓租賃協(xié)議》的真實性，公安租賃備案登記不能證明抵押設(shè)定之前租戶已居住于此；無相關(guān)證據(jù)證明斯某公司因自身裝修被閘北分局芷江西路派出所處以消防罰款；《公寓租賃協(xié)議》、公安備案登記、消防監(jiān)督檢查意見通知書記載的地址是上海市育嬰堂路XXX號，并非涉案房產(chǎn)地址。
　　二審中，美吉特公司提供了四方協(xié)議的原件，美吉特公司稱上述協(xié)議書系從原債權(quán)人盛京銀行上海分行處取得，并堅持一審中的意見，不同意對上述協(xié)議書進(jìn)行鑒定。
　　本院認(rèn)為，案外人對執(zhí)行標(biāo)的主張負(fù)擔(dān)租賃權(quán)進(jìn)行拍賣應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的情形。承租人提供證據(jù)證明其在執(zhí)行標(biāo)的被查封之前，已與被執(zhí)行人簽訂了合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，有權(quán)在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，負(fù)擔(dān)租賃權(quán)予以變現(xiàn)。本案中，斯某公司與永興公司及旺銀公司于2012年9月26日簽訂了租賃合同，各方當(dāng)事人均予以確認(rèn)。各方當(dāng)事人的爭議在于斯某公司有無實際履行該租賃合同，對此，斯某公司負(fù)有舉證責(zé)任。從斯某公司提供的證據(jù)材料看，其提供的付款憑證記載的付款人為詹盛林及其上海詹氏投資發(fā)展有限公司，而非永興公司。雖然詹盛林到庭確認(rèn)其為斯某公司的實際控制人，代斯某公司支付上述租金，但詹盛林對租金的支付情況也無法作出明確的表述，而永興公司開具的發(fā)票金額與付款憑證、租賃合同約定的付款金額均不相吻合，根據(jù)本案現(xiàn)有的證據(jù)，本院難以認(rèn)定斯某公司已經(jīng)按約支付了租金。另外，斯某公司提供的證據(jù)顯示其實際占有使用涉案房產(chǎn)的時間均在2013年9月之前，無法證明其在涉案房產(chǎn)抵押之后仍繼續(xù)租賃使用涉案房產(chǎn)。綜上，斯某公司提供的證據(jù)材料尚不足以證明斯某公司與永興公司在涉案房產(chǎn)抵押之后仍實際租賃使用涉案房產(chǎn)，一審法院認(rèn)定斯某公司就涉案房產(chǎn)并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，并無不當(dāng)。斯某公司的上訴請求不能成立，本院不予支持。一審法院所作判決并無不當(dāng)，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
　　駁回上訴，維持原判。
　　二審案件受理費人民幣46,800元，由上訴人上海斯某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　本判決為終審判決。

審判員：胡曉東

書記員：潘明華