原告：上海摩域商業(yè)管理有限公司，住所地上海市長(zhǎng)寧區(qū)。
　　法定代表人：徐明德，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：袁文勇，上海市新華律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：吳曉琳，上海市新華律師事務(wù)所律師。
　　被告：每克拉美(北京)鉆石商場(chǎng)有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人：張慶，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：胡夢(mèng)薇，北京市盈科律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：付成武，北京市盈科律師事務(wù)所律師。
　　原告上海摩域商業(yè)管理有限公司訴被告每克拉美(北京)鉆石商場(chǎng)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年8月24日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖?，?018年10月29日進(jìn)行了證據(jù)交換。后本案裁定轉(zhuǎn)為普通程序，于2019年3月14日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告上海摩域商業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人袁文勇、吳曉琳，被告每克拉美(北京)鉆石商場(chǎng)有限公司的委托訴訟代理人胡夢(mèng)薇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海摩域商業(yè)管理有限公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.被告向原告支付自2013年12月至2018年5月28日欠付的租金13,774,988.97元;2.被告向原告支付自2018年5月29日至同年6月1日期間的房屋使用費(fèi)55,449.9元;3.被告向原告支付商鋪外立面裝修費(fèi)1,030,801元;4.被告向原告支付相當(dāng)于三個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的違約金1,686,601.13元;4.被告向原告支付逾期付款滯納金，以逾期款項(xiàng)為基數(shù),按每天萬(wàn)分之六的標(biāo)準(zhǔn),自各期款項(xiàng)的逾期付款之日起暫計(jì)至被告實(shí)際清償之日止;5.本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。后被告將第4項(xiàng)訴訟請(qǐng)求再次降低變更為：要求被告支付滯納金1,658,897.32元(以逾期款項(xiàng)為基數(shù)，按照日萬(wàn)分之二點(diǎn)五從當(dāng)期租金的起始日計(jì)算至2018年5月28日)。
　　事實(shí)和理由：2011年11月25日,原告與被告簽署《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定原告將坐落于上海市長(zhǎng)寧區(qū)天山路XXX號(hào)“虹橋天都”商場(chǎng)內(nèi)主樓1樓編號(hào)為123,主樓2樓編號(hào)為122一6、201,建筑面積為2053.70平方米的商鋪(以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案商鋪)出租給被告使用。雙方約定了租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)以及違約責(zé)任等。租賃合同簽署后,原告按約將商鋪交給被告使用,按約履行了合同義務(wù)。但是,自2013年起,被告屢有拖欠租金情況發(fā)生，至2014年2月才結(jié)清2013年所欠的房屋租金。此后,被告拖欠租金的情況愈發(fā)嚴(yán)重。2014年3月至2017年期間,被告總共僅支付了4,491,096.10元的租金,其中的789,212.50元還是讓原告在其公司購(gòu)買(mǎi)商品以貨款沖抵的租金。而應(yīng)由被告承擔(dān)的外立面裝修費(fèi)用,被告在2012年11月至2013年2月期間總計(jì)也才支付了70萬(wàn)元,剩余的1,030,801元至今未付。期間,原告一直向被告催款,然至今未果。2018年5月29日,原告向被告發(fā)函解除了租賃合同,并要求被告限期搬離商鋪,同時(shí)結(jié)清全部應(yīng)付費(fèi)用。收到原告的解除通知后,被告于2018年6月1日退場(chǎng),但尚有部分物品沒(méi)有搬離,也沒(méi)有與原告結(jié)清所欠費(fèi)用。
　　被告每克拉美(北京)鉆石商場(chǎng)有限公司辯稱(chēng)，涉案商鋪的租金約定過(guò)高，被告承租后，周邊道路一直在維修，商業(yè)環(huán)境欠發(fā)達(dá)，原告招商不理想，仍適用原租金標(biāo)準(zhǔn)顯失公平；滯納金原告雖然有下調(diào)，但違約金加上滯納金已經(jīng)占欠付租金總額的一半多，明顯過(guò)高，請(qǐng)求法院依法予以調(diào)低；2018年5月29日至2018年6月1日被告退場(chǎng)，合同約定有10日的退場(chǎng)時(shí)間，原告無(wú)權(quán)主張?jiān)摬糠仲M(fèi)用；關(guān)于外立面的裝修，被告搬離后，外立面仍處于事實(shí)的使用中，被告要求對(duì)裝修殘值進(jìn)行鑒定，并以殘值沖抵應(yīng)付費(fèi)用；被告已經(jīng)向原告支付保證金50萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先沖抵欠付租金。
　　原告圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了租賃合同、房地產(chǎn)權(quán)證、消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)、解除合同通知等證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　涉案商鋪為上海鼎天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)鼎天公司)所有。2016年10月11日，鼎天公司出具轉(zhuǎn)租證明，“2007年5月16日上海鼎天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司與上海摩域商業(yè)管理有限公司簽署了＇虹橋天都＇租賃合同上海鼎天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司將其合法擁有的坐落于上海市天山路XXX號(hào)虹橋天都商場(chǎng)地下一層及地上五層,共計(jì)建筑面積：31280.72平方米，租賃給上海摩域商業(yè)管理有限公司經(jīng)營(yíng)管理使用。轉(zhuǎn)租期限：2007年5月16日-2019年5月30日。根據(jù)合同第十三條第一款約定：上海摩域商業(yè)管理有限公司有權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)租?！?br/>　　2011年11月25日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，約定甲方將涉案商鋪出租給乙方(該商鋪建筑面積共為2053.70平方米)僅作為開(kāi)設(shè)黃金、鉆石、珠寶定制等使用。該商鋪的租賃期,自2011年11月14日起至2019年5月31日止。其中免租裝潢期自2011年11月14日起至2012年2月13日止。租金支付起始日為2012年2月14日(后因遇春節(jié)特殊情況,租金起始日順延至2012年3月1日)。甲方于2011年11月10日左右向乙方交付該商鋪。2012年2月14日至2016年2月13日期間的租金由固定租金和營(yíng)業(yè)流水額扣率租金組成。其中,2012年2月14日至2013年2月13日期間的租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每天2元,扣率部分為日營(yíng)業(yè)流水額3%。2013年2月14日至2014年2月13日期間的租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每天3元,扣率部分為日營(yíng)業(yè)流水額3%。2014年2月14日至2015年2月13日期間的租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每天4元,扣率部分為日營(yíng)業(yè)流水額3%。2015年2月14日至2016年2月13日期間的租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每天5元,扣率部分為日營(yíng)業(yè)流水額3%。2016年2月14日至2017年2月13日期間的租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每天8元,無(wú)扣率部分。2017年2月14日至2018年2月13日期間的租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每天9元,無(wú)扣率部分。2018年2月14日至2019年2月13日期間的租金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米每天9元,無(wú)扣率部分。被告每3個(gè)月支付一期固定租金,每期應(yīng)付固定租金日為每月的14日。被告應(yīng)于每期應(yīng)付租金日前10日內(nèi)支付租金(如遇節(jié)假日順延)。逾期支付的,每逾期一日,則被告應(yīng)以欠付租金的總額的0.3%支付違約金至實(shí)際付款日止。被告每月結(jié)算一次當(dāng)月?tīng)I(yíng)業(yè)流水額,結(jié)算日為每月25日,12月為12月31日(如遇節(jié)假日順延至工作日結(jié)算),營(yíng)業(yè)流水額計(jì)算每月26日至次月25日,其中1月為1日－25日,12月為11月26日－12月31日,營(yíng)業(yè)流水扣率于每月結(jié)算日的5日內(nèi)支付原告(如遇節(jié)假日順延至工作日結(jié)算)。逾期支付的,每逾期一日,則被告應(yīng)以欠付營(yíng)業(yè)流水扣率的總額的0.3%日支付違約金至實(shí)際付款日止。甲方同意將虹橋天都主樓部分由乙方改造成為每克拉美的主題鉆石商場(chǎng)(但需兼顧主樓其他商家已有廣告位)。主樓部分改造工作由乙方進(jìn)行方案設(shè)計(jì)并施工,最終設(shè)計(jì)方案不得晚于2011年11月14日提交甲方,并得到甲方書(shū)面確認(rèn)后方可施工。如甲乙雙方最終未能對(duì)設(shè)計(jì)方案達(dá)成一致,乙方有權(quán)解除本合同,甲方應(yīng)全額退還乙方保證金及其他已繳費(fèi)用。被告逾期不支付租金或其他款項(xiàng)累計(jì)超過(guò)20天的,原告有權(quán)解除租賃合同并有權(quán)要求被告按照3個(gè)月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。被告應(yīng)在租賃合同到期日或任何原因引起的終止、解除合同后10日內(nèi),將其所屬物品全部搬離該商鋪、恢復(fù)原告向被告交付時(shí)的商鋪原樣后歸還于原告。否則,原告有權(quán)將物品強(qiáng)制搬離租賃場(chǎng)所。由此產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用及違約金,包括但不限于物品清運(yùn)費(fèi)、店鋪恢復(fù)原樣費(fèi)、遲延歸還店鋪違約金等費(fèi)用均由被告承擔(dān)。乙方應(yīng)向甲方支付商鋪?zhàn)赓U保證金50萬(wàn)元。租賃關(guān)系終止時(shí)，甲方收取的租賃保證金除用以抵充合同約定由乙方承擔(dān)的費(fèi)用外，剩余部分由甲方無(wú)息返還。
　　后原告將涉案商鋪交付給被告，被告也按約定向原告支付固定租金以及扣點(diǎn)。
　　2012年11月23日,原告與被告簽署《補(bǔ)充協(xié)議》。明確,被告實(shí)際于2012年10月26日開(kāi)始進(jìn)駐商場(chǎng)進(jìn)行裝修施工,故被告免租期應(yīng)自2012年10月26日至被告開(kāi)始營(yíng)業(yè)(含試營(yíng)業(yè))之日止,免租期不超過(guò)3個(gè)月(即不超過(guò)2013年1月25日)。租賃合同中的起租日調(diào)整為被告開(kāi)始營(yíng)業(yè)(含試營(yíng)業(yè))之日,起租日不晚于2013年1月25日。租賃合同中遞增期間以實(shí)際起租日為準(zhǔn)作出相應(yīng)調(diào)整。
　　2012年11月5日，原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《“虹橋天都”商場(chǎng)外立面改造工程協(xié)議》,約定甲方負(fù)責(zé)“虹橋天都”商場(chǎng)外立面整體改造工程的施工，其中,設(shè)計(jì)費(fèi)用、報(bào)檢和報(bào)監(jiān)費(fèi)用由甲方承擔(dān);如附件一所示區(qū)域施工工程費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方承擔(dān)工程費(fèi)用共計(jì)1,730,801元(包括外立面裝飾948,458元以及外立面燈光782,343元)。乙方應(yīng)于(1)2012年11月10日前支付30%費(fèi)用,即519,240.30元；(2)2012年11月25日前支付40%費(fèi)用,即692,320.40元;(3)工程完工后支付剩余30%費(fèi)用,即519,240.30元。乙方負(fù)責(zé)采購(gòu)、安裝LED屏幕,甲方配合安裝施工。工程工期：2012年10月1日至2012年12月23日。后被告陸續(xù)向原告支付外立面的裝修費(fèi)共計(jì)70萬(wàn)元。
　　2014年12月26日，原告向被告發(fā)送催款函，要求被告支付2013年12月29日至2014年12月28日期間的固定租金2,248,801.60元、2013年12月26日至2014年11月30日期間的營(yíng)業(yè)流水額扣率額168,778.41元以及外立面改造工程款1,030,801元。
　　2015年7月、12月、2016年7月、2016年12月、2017年7月、12月、2018年3月，原告多次催促被告支付欠付的租金、扣點(diǎn)以及外立面改造工程款。
　　2018年5月29日，原告發(fā)函被告：“截止2018年5月28日,貴司拖欠租金、營(yíng)業(yè)額扣率、工程款等各項(xiàng)費(fèi)用共計(jì)人民幣14,805,789.97元(大寫(xiě)：壹仟肆佰捌拾萬(wàn)零伍仟柒佰捌拾玖元玖角柒分)根據(jù)合同第10－3、10－6條之約定,我司正式通知貴司：1.雙方租賃合同于2018年5月28日正式解除。2.貴司應(yīng)于2018年6月1日前,結(jié)清下列費(fèi)用：……3.貴方應(yīng)于2018年6月1日前將所屬物品全部搬離商鋪、拆除裝修、并將商鋪恢復(fù)原樣后歸還于我司;否則,視為貴方已放棄其對(duì)該物品所享有的權(quán)利,且視為已授權(quán)我方處置該物品。由此所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用及違約金,包括但不僅限于物品清運(yùn)費(fèi)、店鋪恢復(fù)原樣費(fèi)、延遲歸還店鋪違約金等費(fèi)用均由貴方承擔(dān)?！碑?dāng)日，被告予以了簽收。
　　2018年6月12日，原告出具商鋪退場(chǎng)單，確認(rèn)被告承租的涉案商鋪于2018年6月1日退場(chǎng)，退還商鋪狀態(tài)為“未恢復(fù)原狀”。
　　原、被告一致確認(rèn)至合同解除前被告共欠原告租金、扣點(diǎn)共計(jì)13,774,988.97元，2018年5月29日至6月1日期間的使用費(fèi)為55,449.90元。
　　2019年1月，涉案商鋪外立面熒光屏未再顯示原告方廣告，熒光屏上方“每克拉美鉆石商場(chǎng)MAKELUMER”的宣傳標(biāo)志仍在。
　　另查明，2011年10月，被告向原告支付了租賃保證金50萬(wàn)元。
　　本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方均應(yīng)恪守履行。
　　合同履行前期，被告尚能支付租金以及扣點(diǎn)，從2014年被告的銷(xiāo)售收入逐年下降，被告開(kāi)始拖欠租金及扣點(diǎn)。期間原告多次催促，但被告終未能按照合同約定時(shí)間支付租金，且自2015年12月28日以來(lái)的固定租金至今未付，逾期累計(jì)遠(yuǎn)超20天，原告依據(jù)租賃合同的相關(guān)約定于2018年5月29日行使合同單方解除權(quán)發(fā)函解除，被告也在當(dāng)日簽收，故雙方的租賃合同在該日解除。根據(jù)合同的約定,被告遲延支付租金的,應(yīng)向原告支付滯納金,逾期超過(guò)20天導(dǎo)致合同解除的,原告有權(quán)要求被告承擔(dān)3個(gè)月租金標(biāo)準(zhǔn)的違約責(zé)任,故原告據(jù)此向被告主張滯納金以及違約金,本院予以準(zhǔn)許。被告抗辯原告主張的滯納金以及違約金總額達(dá)欠付本金的一半有余，違約金過(guò)高，現(xiàn)因原告已經(jīng)將滯納金的計(jì)算方式從合同約定的日萬(wàn)分之三十變更為日萬(wàn)分之二點(diǎn)五，又將截止日期確定為2018年5月，本院認(rèn)為尚屬合理，予以準(zhǔn)許。
　　合同解除后，被告應(yīng)當(dāng)將涉案商鋪及時(shí)返還給原告，但被告至2018年6月1日才返還房屋，故自2018年5月29日至6月1日期間的費(fèi)用55,449.90元，被告應(yīng)當(dāng)支付給原告。被告抗辯合同約定給與10日的搬離期，該期間的費(fèi)用不應(yīng)支付，因沒(méi)有合同依據(jù)，原告也不同意，本院難以準(zhǔn)許。
　　根據(jù)原、被告雙方簽訂的外立面改造工程協(xié)議，被告應(yīng)當(dāng)在工程完工后支付其應(yīng)承擔(dān)的工程費(fèi)，但截至今日，被告累計(jì)僅支付70萬(wàn)元，剩余1,030,801元尚未支付，原告要求被告支付，本院認(rèn)為于法有據(jù)，予以準(zhǔn)許。被告認(rèn)為該外立面改造應(yīng)另案訴訟，且應(yīng)將鑒定后的殘值沖抵應(yīng)付租金等，本院認(rèn)為該外立面改造協(xié)議系租賃合同10-5條的具體化，為避免當(dāng)事人訴累，在本案中一并予以處理；該外立面協(xié)議系原、被告雙方事先對(duì)改造費(fèi)用的約定分擔(dān)，而非被告單獨(dú)委托原告或案外人進(jìn)行施工，故無(wú)法就被告施工部分進(jìn)行單獨(dú)鑒定，且整個(gè)大樓裝修風(fēng)格系以被告設(shè)計(jì)為主，現(xiàn)雙方合同解除，原告也明確表示不會(huì)利用該裝修，故本院對(duì)于被告要求鑒定并以殘值沖抵費(fèi)用的辯稱(chēng)不予采納。
　　鑒于被告尚有50萬(wàn)元保證金在原告處，雙方均同意沖抵費(fèi)用，故本院優(yōu)先沖抵被告欠付之租金。原告認(rèn)為應(yīng)優(yōu)先沖抵滯納金，沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予采納。
　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百零七條以及最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、被告每克拉美(北京)鉆石商場(chǎng)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海摩域商業(yè)管理有限公司租金13,774,988.97元(以保證金500,000元優(yōu)先沖抵)；
　　二、被告每克拉美(北京)鉆石商場(chǎng)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海摩域商業(yè)管理有限公司使用費(fèi)55,449.90元；
　　三、被告每克拉美(北京)鉆石商場(chǎng)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海摩域商業(yè)管理有限公司違約金1,686,601.13元；
　　四、被告每克拉美(北京)鉆石商場(chǎng)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海摩域商業(yè)管理有限公司滯納金1,658,897.32元；
　　五、被告每克拉美(北京)鉆石商場(chǎng)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告上海摩域商業(yè)管理有限公司外立面裝修費(fèi)1,030,801元。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)5,000元，由被告每克拉美(北京)鉆石商場(chǎng)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　案件受理費(fèi)121,087.10元，由被告每克拉美(北京)鉆石商場(chǎng)有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可于判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：楊耀豐

書(shū)記員：胡桂霞