原告(反訴被告)：上海揚某某航空地面服務有限公司，住所地上海市長寧區(qū)。
　　法定代表人：劉昕，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：李富清，男。
　　委托訴訟代理人：龍依莎，女。
　　被告(反訴原告)：上海就是家公寓管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：王振英，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：劉春泉，上海段和段律師事務所律師。
　　原告上海揚某某航空地面服務有限公司(以下簡稱揚某某公司)與被告上海就是家公寓管理有限公司(以下簡稱就是家公司)房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年3月27日立案后，依法適用簡易程序，于2018年4月16日組織當事人進行證據(jù)交換。審理中，被告就是家公司提出反訴，本院予以受理。原告(反訴被告，以下簡稱原告)揚某某公司、被告(反訴原告，以下簡稱被告)就是家公司曾申請進行庭外和解，但未能達某和解協(xié)議。本院經(jīng)審理發(fā)現(xiàn)有不宜適用簡易程序的情形，裁定轉(zhuǎn)為普通程序，于2018年7月11日向原、被告進行調(diào)查。根據(jù)原告揚某某公司的申請，本院通過上海市高級人民法院委托上海四海建設(shè)工程造價咨詢監(jiān)理有限公司(以下簡稱四海公司)對上海市長寧區(qū)臨新路268弄上海揚某某國際企業(yè)廣場12號樓整棟的裝飾裝修殘值進行評估。此后，本院于2019年5月8日、6月12日公開開庭進行了審理。原告揚某某公司的委托訴訟代理人李富清，被告就是家公司的法定代表人王振英及其委托訴訟代理人劉春泉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告揚某某公司向本院提出本訴訴訟請求：1.確認房屋租賃合同于2018年1月20日解除；2.判令被告立即交還房屋并將房屋恢復至交付時的原狀，如被告拒不復原，則應承擔原告自行復原房屋產(chǎn)生的費用；3.判令被告支付租金、能源費共計3,677,677.09元及逾期滯納金1,561,096.87元；4.被告支付違約金1,499,981.70元；5.被告支付自合同解除日起至房屋交還并復原日止的房屋占用費。審理中，原告變更本訴訴訟請求為：1.確認原、被告于2016年8月2日簽訂的《上海揚某某國際企業(yè)廣場房屋租賃及物業(yè)管理合同》于2018年1月20日解除；2.判令被告支付2017年8月1日至2018年1月20日的租金2,822,681.70元及滯納金，2017年5月31日至2018年4月28日的水費8,130.29元、電費14,428.48元、2017年5月19日至2018年4月17日的燃氣費92,387.50元及滯納金，上述兩項費用共計325,789.57元；3.被告支付違約金1,499,981.70元；4.被告支付2018年1月20日至2019年5月8日止的占用費(按每日租金及物業(yè)管理費的3倍計算，暫計至2019年4月12日為22,149,729.77元)。事實和理由：2016年8月，原、被告簽署《上海揚某某國際企業(yè)廣場房屋租賃及物業(yè)管理合同》，約定：被告向原告承租上海市長寧區(qū)臨新路XXX弄XXX號(以下簡稱涉訟房屋)，該房屋土地用途為工業(yè)，房屋類型為辦公樓。租賃期為2017年4月1日至2022年3月31日。被告承諾涉訟房屋用途為辦公、企業(yè)員工公寓及其相關(guān)配套對外租賃、經(jīng)營。月租金499,993.90元，每季度一次性支付后三個月的租金，逾期支付的滯納金標準為每日千分之三。此后，原告依約向被告交付符合合同約定的房屋，被告將涉訟房屋用于開展公寓出租類業(yè)務經(jīng)營，雙方正常履行合同。根據(jù)合同約定，被告應于2017年6月15日前支付下一季度的租金及能源費等，但原告始終未收到該筆款項。原告多次向被告發(fā)送催款函及違約告知函，但被告仍不付款，卻繼續(xù)占用房屋，對原告的日常經(jīng)營造成極大損害。2018年1月20日，原告向被告送達《合同解除通知書》，被告收到通知書后仍繼續(xù)占用涉訟房屋并拒付任何費用，故原告提起訴訟。
　　被告就是家公司本訴辯稱及反訴訴稱，1.租賃合同磋商階段，原告就涉訟房屋權(quán)屬注明“土地使用限于工業(yè)”一事多次向被告許諾，不會有任何影響，并以同一園區(qū)已簽約的其他商業(yè)性公寓為例。原告稱，園區(qū)大公司、大型酒店較為集中，缺少配套員工公寓，如雙方合作將涉訟房屋改造為公寓并租賃經(jīng)營，商業(yè)前景無限，故被告才決定與原告簽訂合同。2017年6月中旬，租賃合同僅履行一個多月時，屬地消防部門以“擅自改變建筑物用途，將原來房屋性質(zhì)為廠房的建筑改成規(guī)模型租賃式公寓使用”為由，通知被告停業(yè)并查封涉訟房屋，已經(jīng)入駐的企業(yè)紛紛提出退租。被告向原告發(fā)出《暫停支付房租通知函》，同時承諾在政策明朗、允許被告正常經(jīng)營后將付清相應租金，被告并未違約；2.租賃合同約定，原告交付的房屋不符合合同約定，致使不能實現(xiàn)租賃目的的，被告有權(quán)單方解除合同。涉訟房屋系工業(yè)用地，不能用作經(jīng)營公寓，但獲取消防準許開辦公寓是原告可以辦到的，監(jiān)管部門告知的條件是業(yè)主與開辦方共同申請即可。因原告拒不配合蓋章，導致涉訟房屋一直被查封，對于損失擴大存在過錯，無權(quán)請求被告支付租金等費用；3.租賃合同約定，租期內(nèi)，非合同規(guī)定的情況，原告擅自解除合同提前收回涉訟房屋的，視為根本性違約，應支付剩余年限總租金20%的違約金。原告解除租賃合同的真實原因并非是被告不支付租金，而是擬將涉訟房屋出售給案外人，案外人擬收回涉訟房屋自用，因此授意原告拒不配合辦理手續(xù)，故原告提前單方解除租賃合同、收回涉訟房屋構(gòu)成違約，應向被告支付違約金；4.被告的裝修設(shè)計方案是經(jīng)過原告批準的，因裝修和運營投入合計9,733,743.44元，加上被告正常履行合同可獲得的預期利益損失4,682,713.20元已經(jīng)超出合同約定違約金，故不足部分的損失仍應由原告賠償。綜上，被告不同意原告的本訴訴訟請求，另向本院提出反訴訴訟請求：1.被告賠償裝修損失8,944,747.81元、固定物損失2,020,636.77元；2.被告賠償定制家具、窗簾、運營設(shè)備等損失567,599元，包括：窗簾采購費用82,726元、家具采購費用408,920元、刷卡控水機費用1,150元、保安費用5,483元、清潔費用8,320元、電信費用56,000元、解約補償費用5,000元；3.原告退還履約保證金499,994元。審理中，被告變更其第一項反訴訴訟請求為：被告賠償裝修損失8,655,832.46元、高低床及空調(diào)工程損失1,955,370.20元(均按殘值率96.77%計算)。
　　原告揚某某公司反訴辯稱，租賃合同中已經(jīng)明確涉訟房屋土地為工業(yè)用地，房屋類型為辦公樓，原告已經(jīng)按約履行交房義務。被告未至消防部門辦理建設(shè)工程消防設(shè)計審核、備案申報手續(xù)，擅自對涉訟房屋進行改造，導致涉訟房屋被上海市長寧區(qū)公安消防支隊臨時查封。此后，被告未按照查封決定書的要求對火災隱患進行整改，導致查封未能解除，故所有損失是被告自身過錯造成，與原告無關(guān)，原告不應賠償。被告要求原告變更土地用途，一是沒有必要，二是無法辦理。被告從未要求原告就哪份材料進行蓋章，被告所述原告不予配合導致土地用途無法變更、消防查封無法解除，與事實不符。對被告主張返還的租賃保證金，應先行抵充欠付租金。綜上，不同意被告的反訴訴訟請求。
　　當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對房地產(chǎn)權(quán)證、《上海揚某某國際企業(yè)廣場房屋租賃及物業(yè)管理合同》、《補充協(xié)議》、保證金收據(jù)、《駐戶單元交接驗收表》、《談話通知書》、《限期清退告知書》、《臨時查封決定書》、《責令改正通知書》、《行政處罰實現(xiàn)告知書》、《行政處罰決定書》、《合同解除通知書》、《空調(diào)設(shè)備合同書》、《空調(diào)安裝合同》、《家具采購合同》、《上海就是家公寓臨新路外包保潔服務合同》、《上海就是家公寓臨新路店外包服務合同書》、刷卡控水機發(fā)票、《產(chǎn)品訂單合同》、《司法鑒定意見書》及補充意見、原告與被告的往來信函、(2017)滬0105民初21764號民事調(diào)解書、民事判決書等證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2011年9月8日，原告就上海揚某某航空地面服務1-9#樓工程竣工驗收消防方案辦理網(wǎng)上備案手續(xù)，該工程未被確定為抽查對象。
　　2013年11月8日，原告取得涉訟房屋的房地產(chǎn)權(quán)證，該房地產(chǎn)權(quán)證編號為滬房地長字(2013)第015811號，其中載明，涉訟房屋所在土地的用途為工業(yè)。
　　2016年8月2日，原告(出租方、甲方)與被告(承租方、乙方)簽訂《上海揚某某國際企業(yè)廣場房屋租賃及物業(yè)管理合同》，約定：乙方承租甲方所有的涉訟房屋，土地用途為工業(yè)，房屋類型為辦公樓。承租房屋套內(nèi)建筑(產(chǎn)證)面積5,271.85平方米。合同簽訂前，甲方已向乙方出示編號為滬房地長字(2013)第015811號房地產(chǎn)權(quán)證。乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為辦公、企業(yè)員工公寓及其相關(guān)配套對外租賃、經(jīng)營使用。甲方于2016年10月1日前向乙方交付該房屋，前提是實際收到乙方交付的履約保證金。房屋租賃期自2017年4月1日起至2022年3月31日止，如無違約行為，則順延至2027年3月31日(續(xù)租期)。裝修期6個月，即自2016年10月1日起至2017年3月31日止，乙方需支付裝修期間物業(yè)管理費(10元/平方米/月)，無需支付租金，但需承擔實際發(fā)生的水、電等費用。2017年4月1日至2019年4月30日期間，月租金為499,993.90元；2019年5月1日至2020年2月31日期間，月租金為514,281.27元；2020年4月1日至2023年3月31日期間，月租金為545,133.01元；2023年4月1日至2026年3月31日期間，月租金為577,844.84元；2026年4月1日至2027年3月31日期間，月租金為624,074.35元。乙方每季度一次性支付后3個月租金，即2017年6月15日前支付當年7月至9月租金，2017年9月15日前支付當年10月至12月租金，以此類推?！馄谥Ц叮坑馄谝蝗?，乙方需按逾期支付租金總額的3‰向甲方支付滯納金。物業(yè)管理費標準為每月每平方米建筑面積10元，月物業(yè)管理費總計52,718.50元。在合同約定的租期內(nèi)，乙方使用該房屋所發(fā)生的水、電、通訊、物業(yè)有償服務等費用均由乙方承擔。乙方應于每月收到物業(yè)公司送達的上述費用賬單之日起七個工作日內(nèi)予以支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付費用總金額的3‰向甲方支付滯納金。乙方應在本合同簽訂后七個工作日內(nèi)支付相當于一個月租金的履約保證金499,994元。甲方有權(quán)從上述保證金中扣減、抵消乙方應付的租金、物業(yè)管理費、水費、電費及其他費用……。租賃關(guān)系終止時，甲方在乙方以房屋交付時的原狀(協(xié)商一致除外)交還該房屋、將注冊于該物業(yè)的地址遷出(若有)，并付清/抵扣租期內(nèi)租金、物業(yè)管理費、水、電、通訊等一切應由乙方承擔的費用后，將剩余部分保證金于此后的七個工作日內(nèi)無息歸還給乙方。乙方應向甲方和物業(yè)公司提供有關(guān)裝修、改造圖紙和方案，并須經(jīng)甲方和物業(yè)公司備案，其中按規(guī)定須由政府有關(guān)部門審批的，特別是對于消防等裝修改造方案，必須取得政府相關(guān)部門的正式書面批復或備案后方可實施裝修改造，該批復手續(xù)的辦理工作由乙方或乙方所委托的相關(guān)機構(gòu)自行進行，甲方和物業(yè)公司應予以協(xié)助、配合。在租賃期限屆滿或提前解除合同的情況下，除非甲方同意，乙方須在合同期滿或解除合同之日后的3個工作日內(nèi)將承租房屋及其裝置、裝配和設(shè)備恢復至甲方交付乙方時的原來狀態(tài)。在租賃期限屆滿或提前解除合同時，乙方應自行拆除其對承租房屋所進行的任何附加裝置，否則，該附加裝置甲方有權(quán)處置。經(jīng)甲方正式通知后乙方仍未自行拆除的，甲方對該附加裝置移走或拆除所發(fā)生的費用由乙方承擔。在租賃期屆滿或提前解除合同時，乙方應搬走屬于自己的物品，完成房屋的清潔。否則，該物品的遺失、損壞責任由乙方自行承擔，且甲方有權(quán)自行處理承租房屋內(nèi)的留置物品……。甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，一方可書面通知另一方解除本合同。違反合同的一方，應向另一方按月租金的三倍支付違約金。(一)甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除本合同：甲方交付的房屋不符合合同的約定，致使不能實現(xiàn)乙方租賃目的……；(二)乙方有下列情形的，甲方有權(quán)單方解除本合同：在合同約定的租賃期內(nèi)，乙方逾期不支付租金連續(xù)超過30日，逾期不支付物業(yè)管理費、水、電費等任何一項連續(xù)超過15日……。租期屆滿或由于任何原因終止或者解除本合同的，乙方由于自身需要而非本合同規(guī)定的情況，未能將所租賃房屋如期退還給甲方而繼續(xù)占用的，在未書面征得甲方同意的前提下，乙方應自原約定期滿、合同終止或者解除的次日起至房屋返還之日止，每超期占用一日，按本合同約定日租金和日物業(yè)管理費的2倍，向甲方支付超期占用費。未經(jīng)書面同意而逾期返還該房屋的，每逾期一日，乙方按本合同約定日租金和日物業(yè)管理費的3倍，向甲方支付逾期占用費。合同附件二列明交房標準，辦公區(qū)域為毛坯交房，配備消防、空調(diào)、新風系統(tǒng)；辦公區(qū)域為電梯廳大理石地面。合同附件三列明物業(yè)管理收費標準，物業(yè)服務費為每平方米每月10元、電費為每千瓦時1.41元、水費為每立方米5.23元、燃氣費為4.29元/立方。附件四列明管理規(guī)約，其中明確由原告全權(quán)履行對揚某某國際企業(yè)廣場之物業(yè)管理責任。
　　2016年8月22日，原告收取被告支付的履約保證金499,994元，并開具收據(jù)。
　　2016年10月13日，被告人員霍明簽署《駐戶單元交接驗收表》及清單，確認涉訟房屋空調(diào)系統(tǒng)中，室外機15臺、室內(nèi)機58臺(含新風)。外機為大金6臺、三洋9臺；內(nèi)機中，1樓至6樓各8臺、吊機9臺、監(jiān)控室1臺?；裘髁砗炇稹冻泶_認單》，對當時的水表、電表讀數(shù)進行確認。
　　此后，被告與案外人上海航豪建筑工程有限公司等簽訂合同，對涉訟房屋進行裝修。被告還曾與案外人上海旺道制冷電氣工程有限公司簽訂《空調(diào)設(shè)備合同書》、《空調(diào)安裝合同》，向該公司購買三洋四面出風室內(nèi)機、控制器各149臺，并委托該公司進行安裝、調(diào)試，設(shè)備款為750,216元，安裝、調(diào)試費用為167,887元。
　　2017年1月3日，原、被告簽訂《補充協(xié)議》，就被告在涉訟房屋租賃期內(nèi)無償使用頂樓部分作為綠化之用等事項作出約定。
　　2017年3月29日，被告辦理涉訟房屋內(nèi)部裝修工程竣工驗收消防備案手續(xù)，該工程未被確定為抽查對象。
　　2017年6月28日，原告向被告發(fā)送《催款函》，要求被告于2017年6月30日前支付涉訟房屋2017年7-9月租金及2017年5月水、電、燃氣能耗費，否則將按房屋租賃合同相關(guān)條款追究被告的違約責任。被告于同年6月30日收到該函。同日，被告向原告付款650,039.80元。
　　2017年7月3日，被告收到上海市長寧區(qū)城市管理行政執(zhí)法局發(fā)出的《談話通知書》，內(nèi)容為：涉訟房屋擅自改建建筑物、未辦理工程規(guī)劃許可證的行為涉嫌違反《上海市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，要求上海就是家公寓管理有限公司臨新路分公司(以下簡稱就是家公司臨新路分公司)于2017年7月6日14時至該局接受調(diào)查詢問。
　　2017年7月4日，原告收到被告交付的《暫停支付房租通知函》，被告稱其近期接到消防等部門通知，因原告房屋性質(zhì)原因，要求被告暫停經(jīng)營。根據(jù)合同法第66、67、68條規(guī)定，在房屋不能履行合同主要義務(即原告無法提供可合法使用且符合合同約定的房屋)的情況下，被告有權(quán)暫時拒絕支付房租。被告同時提出，原告有義務配合其共同與相關(guān)部門協(xié)調(diào)，被告暫停支付后續(xù)房屋租金，直到政策明朗允許其正常經(jīng)營后，其將付清相應租金。
　　2017年7月17日，原告向被告發(fā)送《催款函》，確認收到被告繳付的500,000元，另要求被告于2017年7月15日前支付涉訟房屋2017年7-9月欠繳租金999,981.70元，否則將依據(jù)合同約定解除房屋租賃合同及物業(yè)管理合同，并追究被告的違約責任。被告于同年7月18日收到該函。
　　2017年7月24日，上海市長寧區(qū)公安消防支隊向就是家公寓臨新路分公司發(fā)出《限期清退告知書》，內(nèi)容為：上海市長寧區(qū)公安消防支隊于2017年7月24日對涉訟房屋就是家公寓進行消防檢查，經(jīng)查，你場所存在改變建筑物用途不符合防火安全要求的違法行為。按照法律法規(guī)規(guī)定，將對就是家公司臨新路分公司嚴重威脅公共安全的火災隱患予以臨時查封?，F(xiàn)要求你場所經(jīng)營者及全體承租人積極配合，于2017年7月27日前全部清退搬離。逾期搬離的，相關(guān)執(zhí)法部門將依法查封該場所，并依法清退，由此造成的損失和產(chǎn)生的法律責任均由經(jīng)營者及全體承租人自行承擔。
　　2017年7月27日，上海市長寧區(qū)公安消防支隊作出《臨時查封決定書》，內(nèi)容為：就是家公司臨新路分公司，我支隊于2017年7月24日派員對你單位(場所)進行消防監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)你單位(場所)存在下列火災隱患，不及時消除將嚴重威脅公共安全：存在擅自改變建筑物用途，將原來房屋性質(zhì)為廠房的建筑改成規(guī)模型租賃式公寓使用，且未辦理任何消防相關(guān)手續(xù)，消防控制室值班人員無證上崗；一到六樓的八人間的噴淋被遮擋無法正常使用；西側(cè)封閉樓梯間未設(shè)置排煙設(shè)施等不符合消防安全要求的行為?！F(xiàn)決定予以臨時查封，查封部位、場所的范圍：上海市長寧區(qū)臨新路XXX弄XXX號樓就是家公司臨新路分公司整幢樓。查封期限：2017年7月27日16時至2017年8月26日16時。你單位(場所)應當立即整改火災隱患，整改后經(jīng)我支隊檢查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被查封的部位或者場所，將依法予以處罰。
　　2017年8月1日，原告向被告發(fā)送《合同違約通知函》，告知被告，截至當日，被告仍未足額付清拖欠的費用，原告有權(quán)依據(jù)合同約定解除房屋租賃合同及物業(yè)管理合同，并追究被告的違約責任。被告于同年8月2日收到該通知函。
　　2017年8月7日，上海市長寧區(qū)城市管理行政執(zhí)法局向就是家公司臨新路分公司發(fā)出《責令改正通知書》，內(nèi)容為：你單位于2017年8月7日10時45分在涉訟房屋擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的行為，違反《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十二條第一款的規(guī)定，依據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第七十九條的規(guī)定，責令你單位在2017年8月14日12時前，恢復原物業(yè)使用性質(zhì)。被告法定代表人王振英于當日簽收該通知書。
　　2017年8月10日，被告收到原告發(fā)送的《對貴司8月1日違約通知函的答復》，被告提出，涉訟房屋被查封的原因是因為土地使用限于工業(yè)，又未辦妥相關(guān)的消防手續(xù)所致，絕非被告在租賃涉訟房屋后在經(jīng)營中有過錯。被告從未提出終止合同的要求，建議雙方不必動輒終止合同。
　　2017年8月23日，被告收到原告發(fā)送的《為雙方長期合作有關(guān)事宜誠摯交流幾點看法》，被告提出，涉訟房屋租客已全部退租。在8月8日召開的會議上，領(lǐng)導明確，被告停業(yè)是因為土地使用權(quán)屬限于工業(yè)，又未辦妥相關(guān)手續(xù)所致。被告堅信雙方經(jīng)營理念、經(jīng)營方向是對的，在能夠恢復繼續(xù)經(jīng)營后，被告定會及時履行租金支付義務。
　　2017年9月12日，原告簽收被告發(fā)送書面意見，被告提出，當前合同不能順利履行所遇到的困難只是暫時的，是可以克服的?！稗k妥相關(guān)手續(xù)”需要原告申辦變更手續(xù)，被告也可以繼續(xù)與有關(guān)部門溝通、尋求較為便捷的變通之策。雙方可商定必要的通關(guān)期，相互支持、相互配合。
　　2017年9月15日，上海市長寧區(qū)城市管理行政執(zhí)法局向就是家公司臨新路分公司發(fā)出《行政處罰事先告知書》，內(nèi)容為：你(單位)擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)一案，經(jīng)查明，你于2017年8月7日10時45分在臨新路XXX弄XXX號樓該變物業(yè)使用性質(zhì)，本機關(guān)擬作出如下行政處罰：罰款10,000元。
　　2017年9月27日，上海市長寧區(qū)城市管理行政執(zhí)法局向就是家公司臨新路分公司發(fā)出《行政處罰決定書》，內(nèi)容為：經(jīng)查明，你單位于2017年8月7日在長寧區(qū)臨新路XXX弄XXX號違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和物業(yè)管理(擅自改變物業(yè)使用性質(zhì))，該行為違反了《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十二條第一款的規(guī)定……，本機關(guān)決定對你單位作出以下行政處罰：責令改正，恢復原狀，并罰款10,000元。
　　2017年10月16日，原告向被告發(fā)送《交款通知書》，要求被告在收到該通知書后十五日內(nèi)支付租金、天然氣、水費、消防水費、電費共計1,500,930.06元，逾期5天未繳納的，將加收千分之三滯納金。被告于2017年10月17日收到該通知書。
　　2017年10月23日，上海市長寧區(qū)公安消防支隊向就是家公司臨新路分公司發(fā)出《行政處罰決定書》，內(nèi)容為：現(xiàn)查明，你單位于2017年7月24日在上海市長寧區(qū)臨新路XXX弄XXX號存在改變建筑物用途不符合防火安全要求的行為，違反了《上海市消防條例》第二十九條之規(guī)定……，決定給予罰款20,000元的處罰。
　　2018年1月19日，原告向被告發(fā)送《合同解除通知書》，內(nèi)容為：截至2017年12月31日，被告共計欠付租金及物業(yè)管理費3,735,574.77元(含滯納金)，原告多次向被告發(fā)送催收欠款的書面函件，但被告仍未采取有效措施糾正上述違約行為。自被告收到通知書之日起，租賃合同立即解除；自合同解除日起，被告須在3個工作日內(nèi)將涉訟房屋及其裝置、裝配和設(shè)備恢復至原告交付被告時的原來狀態(tài)，并在良好運行的狀態(tài)下將涉訟房屋交還原告……。被告于2018年1月20日收到該通知書。
　　2018年5月，原告收到被告發(fā)送的《公寓撤封恢復營業(yè)尚需貴方辦妥相關(guān)手續(xù)》的函，被告稱，區(qū)規(guī)劃局約見被告法定代表人并給予回應，要求遞交一份申請報告，寫明就是家公寓將做公寓使用，保證不做酒店、民宿經(jīng)營。同時還要求提供銀行方面同意將已抵押的12號樓繼續(xù)出租用于公寓經(jīng)營的證明。申請書要求原、被告共同簽署后上交。請原告盡早就如何操辦提出方案并書面給予答復。
　　2018年6月1日，原告收到被告發(fā)送的致長寧住房租賃服務中心的函，被告在該函中介紹了涉訟房屋的基本情況、公寓的基本情況，同時表明業(yè)主方、承租方正在按政府整改要求積極推進。雙方共同申請恢復營業(yè)，使得租賃合同得以繼續(xù)履行，并共同承諾，就是家公寓恢復營業(yè)后只做員工公寓使用，不作為酒店、民宿等其他用途。
　　2019年1月4日，被告向上海鐵路運輸法院提起訴訟，要求確認上海市長寧區(qū)公安消防支隊以2017年7月27日滬長公消封字[2017]第0037號《臨時查封決定書》將涉訟房屋查封至今不予解除的行政強制措施違法。判令上海市長寧區(qū)公安消防支隊賠償經(jīng)濟損失20,000,000元。該案仍在審理中。
　　2019年4月22日，被告將其所需物品搬離涉訟房屋，但原、被告未能辦理房屋交接手續(xù)。
　　另查明，1.2017年2月25日，被告與案外人上海樸恒工貿(mào)有限公司簽訂《家具采購合同》，向該公司購買價值1,450,000元的家具，其中衣柜、書桌、電視柜、書架、上柜、下柜、文件高柜、鞋柜、前臺、店長辦公桌等家具價值408,920元。被告確認其已經(jīng)支付360,000元。
　　2.2017年5月，被告分別與案外人上海未特芮信息科技有限公司、上海翀陽網(wǎng)絡科技有限公司簽訂《就是家公寓使用合同》，將部分涉訟房屋出租給上述案外人。2017年5月至7月，被告另與多名案外人簽署《客戶入住公約協(xié)議書》，將部分涉訟房屋出租給案外人。
　　此后，上海未特芮信息科技有限公司就其與被告之間的房屋租賃合同糾紛提起訴訟，案號為(2017)滬0105民初21764號。該案審理中，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方自愿達某如下協(xié)議：一、雙方簽訂的房屋租賃合同于2017年12月27日解除；二、被告應向上海未特芮信息科技有限公司支付房屋使用金及押金67,281.50元、補償金5,000元，于2017年12月31日前支付40,000元，于2018年12月31日前支付32,281.50元；三、雙方就該案無其他爭議。本院出具民事調(diào)解書對該協(xié)議進行確認。
　　3.被告曾與案外人上海嘉慧物業(yè)管理服務有限公司簽訂《上海就是家公寓臨新路店外包保潔服務合同》，委托該公司提供涉訟房屋的衛(wèi)生保潔服務，服務期限為2017年6月1日至2018年5月30日，費用按3,500元/月/人計算。上海嘉慧物業(yè)管理服務有限公司就此向被告開具金額為5,270元的保潔服務費發(fā)票。
　　2017年6月10日，被告另與上海嘉慧物業(yè)管理服務有限公司簽訂《上海就是家公寓臨新路店外包保安服務合同書》，委托該公司就涉訟房屋提供保安服務，保安員每人每月3,500元。上海嘉慧物業(yè)管理服務有限公司就此向被告開具金額為5,483元的物業(yè)服務費發(fā)票。
　　就上述兩份合同，被告于2018年12月24日向上海嘉慧物業(yè)管理服務有限公司付款13,837.86元。
　　4.2017年7月4日，案外人上海穎真智能科技有限公司向被告開具金額為1,150元、貨物名稱為刷卡水控機的發(fā)票。被告確認其以現(xiàn)金方式支付上述款項。
　　5.2017年7月5日，被告與案外人上海唯漫裝飾材料有限公司簽訂《產(chǎn)品訂單合同》，向該公司購買窗簾布、柜簾布、床簾布、鋁合金百業(yè)等，金額共計82,726元。被告確認其已經(jīng)支付38,888.88元。
　　6.2018年4月4日，上海市寶山區(qū)人民法院就中國電信股份有限公司上海電信賬務中心與被告之間的電信服務合同糾紛一案作出判決：一、被告應于本判決生效后十日內(nèi)支付中國電信股份有限公司上海電信賬務中心56,522元(賬單自2017年4月1日至2017年10月1日)；二、被告應于本判決生效后十日內(nèi)支付中國電信股份有限公司上海電信賬務中心違約金1,391.30元。
　　2019年1月2日，被告向中國電信股份有限公司上海電信賬務中心付款56,000元，該中心出具情況說明，確認雙方所涉?zhèn)鶛?quán)債務就此了結(jié)，無其它爭議。
　　審理中，原告向本院提供其自行制作的涉訟房屋公用事業(yè)費清單，列明：
　　1.2017年5月31日至6月30日的水費2,505.17元、6月30日至7月31日的水費5,083.56元、7月31日至8月30日的水費62.76元、8月30日至9月29日的水費65.46元、9月29日至10月30日的水費0元、10月30日至11月30日的水費10.46元、11月30日至12月29日的水費10.46元、12月29日至2018年1月31日的水費125.52元、1月31日至2月28日的水費266.90元、2月28日至4月28日的水費0元。
　　2.2017年5月31日至6月30日的電費4,189.11元、6月30日至7月31日的電費8,371.17元、7月31日至8月30日的電費751.53元、8月30日至9月29日的電費112.80元、9月29日至10月30日的電費143.82元、10月30日至11月30日的電費131.13元、11月30日至12月29日的電費98.70元、12月29日至2018年1月31日的電費141元、1月31日至2月28日的電費246.75元、2月28日至3月30日的電費122.67元、3月30日至4月28日的電費119.85元。
　　3.2017年5月19日至6月19日的燃氣費17,209.90元、6月20日至7月18日的燃氣費45,488元、7月19日至8月17日的燃氣費26,277.30元、8月23日至9月18日的燃氣費770.10元、9月21日至10月20日的燃氣費432.40元、12月21日至2018年1月17日的燃氣費1,230.20元、2月14日至3月16日的燃氣費637.40元、3月19日至4月17日的燃氣費342.20元。
　　根據(jù)被告就是家公司的申請，本院通過上海市高級人民法院，委托上海四海建設(shè)工程造價咨詢監(jiān)理有限公司對涉訟房屋的裝飾裝修殘值進行鑒定。鑒定過程中，該公司對涉訟房屋進行現(xiàn)場查勘，此后，出具《司法鑒定意見書》。鑒定意見為：雙方確認項目工程造價(原值)中，房屋裝修工程裝飾項目不含規(guī)費稅金工程造價(原值)為5,226,014.83元、含規(guī)費稅金工程造價(原值)為6,202,459.67元；房屋裝修工程安裝項目不含規(guī)費稅金工程造價(原值)為2,363,255.27元、含規(guī)費稅金工程造價(原值)為2,742,288.14元。高低床及空調(diào)工程造價(原值)為2,020,636.77元。關(guān)于裝修殘值率，建議按照剩余租賃期限/整個合同租賃期限×100%計算。根據(jù)原告所述，整個合同租賃期限為2017年4月1日至2022年3月31日，共計1862天，現(xiàn)按照停業(yè)時間2017年7月27日作為評估時點，剩余租賃期限為1708天，本工程殘值率為93.54%；根據(jù)被告所述，整個合同租賃期限為2017年4月1日至2027年3月31日，共計3652天，現(xiàn)按照停業(yè)時間2017年7月27日作為評估時點，剩余租賃期限為3534天，按此計算本工程殘值率為96.77%。在司法鑒定過程中，原告認為，高低床及空調(diào)屬可移動物品，不應納入評估范圍。被告認為，高低床及空調(diào)屬固定裝修，應納入評估范圍。該公司認為，涉案工程的高低床固定在地面或墻面上，空調(diào)為吸頂式空調(diào)，已固定在天棚吊頂上，均應屬于固定裝修。該公司將高低床及空調(diào)工程造價2,020,636.77元單列，如何取舍，由法院裁決。
　　原、被告收到《司法鑒定意見書》后，分別提提交書面意見。上海四海建設(shè)工程造價咨詢監(jiān)理有限公司就雙方意見作出回復，并對雙方確認項目工程造價(原值)進行調(diào)整，調(diào)整后的鑒定意見為：房屋裝修工程裝飾項目不含規(guī)費稅金工程造價(原值)為5,226,014.83元、含規(guī)費稅金工程造價(原值)為6,202,459.67元；房屋裝修工程安裝項目不含規(guī)費稅金工程造價(原值)為2,316,578.70元、含規(guī)費稅金工程造價(原值)為2,712,783.55元。
　　本院認為，原、被告簽訂的《上海揚某某國際企業(yè)廣場房屋租賃及物業(yè)管理合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應恪守。
　　原告主張，被告未能按期支付租金、物業(yè)管理費等費用，構(gòu)成違約，故原告享有提前解除《上海揚某某國際企業(yè)廣場房屋租賃及物業(yè)管理合同》的權(quán)利，該合同于被告收到《合同解除通知書》之日，即2018年1月20日解除，被告應支付違約金及逾期付款滯納金。被告抗辯稱，原告提供的房屋不符合合同約定，無法通過消防驗收并被查封，房屋租賃合同目的難以實現(xiàn)，原告違約在先。被告已先行通知原告暫停支付租金、物業(yè)管理費等，并同時承諾待政策明朗、恢復營業(yè)后再予支付，故被告并未違約，無需承擔違約責任。鑒于被告在2018年4月22日提出反訴，故《上海揚某某國際企業(yè)廣場房屋租賃及物業(yè)管理合同》應于該日解除。本院認為，原、被告在房屋租賃合同中明確約定：涉訟房屋土地用途為工業(yè)，房屋類型為辦公樓，合同簽訂前，原告已經(jīng)向被告出示涉訟房屋的房地產(chǎn)權(quán)證。據(jù)此可以認定，被告在簽訂房屋租賃合同前對涉訟房屋的狀況是明知的，房屋租賃合同中關(guān)于被告租賃涉訟房屋作為辦公、企業(yè)員工公寓及其相關(guān)配套對外租賃、經(jīng)營使用的約定，僅是被告對涉訟房屋用途作出的承諾，不改變房屋狀況。此后，原告交付給被告的房屋與房屋租賃合同中約定的房屋是一致的，只是在房屋租賃合同履行過程中，涉訟房屋用途難以實現(xiàn)，故被告關(guān)于原告違約在先的抗辯意見缺乏依據(jù)，本院不予采納?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百四十條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人應當合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應當依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準。被告作為專業(yè)從事酒店管理、物業(yè)管理的法人，對該類經(jīng)營活動中涉及的法律法規(guī)及經(jīng)營所需條件、可能遭遇的風險等均應知曉。被告簽訂房屋租賃合同前就已經(jīng)明知涉訟房屋的狀況，特別是土地用途為工業(yè)的情況，仍自愿與原告簽訂房屋租賃合同，并對涉訟房屋進行裝修、用于經(jīng)營，故對由此引發(fā)的后果，被告負有一定責任。但是，原告作為出租人，在明知被告租賃涉訟房屋用于公寓租賃及經(jīng)營的前提下，仍將土地用途為工業(yè)的涉訟房屋出租給原告，并同意原告進行裝修、經(jīng)營，且在被告多次發(fā)函與其聯(lián)系、溝通，請求原告配合、協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)，以恢復經(jīng)營、減少損失的情況下，原告仍不予回復，故對由此引發(fā)的后果，原告亦負有一定責任。被告因房屋使用、對外經(jīng)營受到影響，未能按期支付租金及物業(yè)管理費等費用，且已及時書面告知原告原因，并承諾在政策明朗、恢復經(jīng)營后支付租金，故被告并非惡意逃避債務，原告以被告拖欠租金、物業(yè)管理費等費用為由要求被告支付逾期付款滯納金及違約金，并確認房屋租賃合同于2018年1月20日解除的本訴訴訟請求，理由尚不充分，本院難以支持。本案審理中，被告于2018年4月22日提交反訴狀，要求原告賠償損失并支付單方終止合同的違約金。至此，原、被告均無意繼續(xù)履行合同，涉訟房屋的土地用途也不可能再發(fā)生變化，故《上海揚某某國際企業(yè)廣場房屋租賃及物業(yè)管理合同》事實上已不能履行，該合同應于2018年4月22日解除。
　　原告主張，被告按照房屋租賃合同約定的租金標準支付2017年8月至2018年1月20日的租金，按照房屋租賃合同約定的租金及物業(yè)管理費之和三倍的標準支付2018年1月21日至2019年5月8日的租金及占用費，因合同解除產(chǎn)生的損失由被告自行承擔。被告抗辯稱，涉訟房屋于2017年7月27日被查封，視為被告已經(jīng)向原告返還涉訟房屋，原告該項本訴訴訟請求缺乏依據(jù)，不應支持，原告還應向被告賠償裝修損失等各類損失。本院認為，涉訟房屋雖于2017年7月27日被查封，但被告的物品仍放置在該房屋內(nèi)未予搬離。鑒于被告直至2019年4月22日才將其所需物品搬離涉訟房屋，故在2017年8月1日至2019年4月22日期間，涉訟房屋實際由被告占用，被告應向原告支付上述期間的租金及占有使用費。原告主張2019年5月8日為收回涉訟房屋之日缺乏依據(jù)，本院不予采納?？紤]到被告在上述期間無法正常經(jīng)營，故本院酌情確定被告按照每月200,000元的標準向原告支付租金及占有使用費，其中2017年8月1日至2018年4月22日的租金為1,746,666.67元，2018年4月23日至2019年4月22日的占有使用費為2,400,000元。原告主張的租金及占有使用費未能考慮涉訟房屋使用受到影響等因素，不盡公平合理，本院難以準許。
　　原告主張被告支付水費8,130.29元、電費14,428.48元、燃氣費92,387.50元，被告對此不予認可。本院認為，《上海揚某某國際企業(yè)廣場房屋租賃及物業(yè)管理合同》約定，原告全權(quán)履行對揚某某國際企業(yè)廣場之物業(yè)管理責任?，F(xiàn)原告作為物業(yè)管理人提供了公用事業(yè)費的清單，自2017年8月起所產(chǎn)生的費用較涉訟房屋被查封前、被告正常經(jīng)營期間所產(chǎn)生的費用有明顯下降，尚在合理范圍內(nèi)。而上述期間，被告所安裝的各類設(shè)施、設(shè)備均未搬離涉訟房屋，產(chǎn)生一定基本費用亦屬正常。據(jù)此，原告該項本訴訴訟請求合法有據(jù)，本院予以支持。
　　被告主張原告賠償裝修損失，并要求以《司法鑒定意見書》中含規(guī)費稅金工程造價為基礎(chǔ)，以2017年4月1日至2027年3月31日為租賃期計算裝修殘值。原告對該項反訴請求不予認可，同時抗辯稱以《司法鑒定意見書》中不含規(guī)費稅金工程造價為基礎(chǔ)，以2017年4月1日至2012年3月31日為租賃期計算裝修殘值，還應扣除空調(diào)部分的造價。本院認為，被告提供了其與案外人簽訂的合同及案外人開具增值稅專用發(fā)票等證據(jù)，證明其委托案外人對涉訟房屋裝修、向案外人購買建材等事實。原告雖要求采納不包含規(guī)費稅金的工程造價，但未能就此提供相應依據(jù)，故其該項抗辯意見本院不予采納。房屋租賃合同約定租賃期自2017年4月1日至2022年3月31日，如無違約行為，則順延至2027年3月31日(續(xù)租期)。因2017年4月1日至2022年3月31日期間是否發(fā)生違約行為、2022年3月31日后原、被告是否能另行就涉訟房屋簽訂租賃合同目前均無法確定，故原告要求認定2017年4月1日至2027年3月31日為租賃期的主張缺乏依據(jù)，本院不予認定。對高低床及空調(diào)工程，鑒定人認為，高低床固定在地面或墻面上，空調(diào)為吸頂式空調(diào)，已固定在天棚吊頂上，均應屬于固定裝修。本院認為，鑒定人的意見合法有據(jù)，本院予以采納，高低床及空調(diào)工程的殘值應一并列入裝修損失范圍。此外，《司法鑒定意見書》中已經(jīng)列明空調(diào)工程所涉空調(diào)的范圍，與被告所提供的《空調(diào)設(shè)備合同書》、《空調(diào)安裝合同》中所列空調(diào)一致。原告未能提供證據(jù)證明上述空調(diào)系原告隨涉訟房屋一并交付給被告，故其要求扣除空調(diào)部分造價的主張缺乏依據(jù)，本院不予采納。綜上，本院認定，涉訟房屋的裝修殘值為10,229,422.14元。結(jié)合原、被告各自責任，本院酌情確定原告應向被告賠償裝修損失6,137,653元。
　　被告主張被告賠償定制家具損失408,920元、窗簾損失82,726元、刷卡控水機損失1,150元。原告抗辯稱，上述設(shè)備均可移動，被告可以自行搬離，原告不同意進行賠償。本院認為，雖然窗簾、家具、刷卡控水機均屬可移動物品，但被告是基于公寓經(jīng)營所需才購買上述物品，而部分物品是針對涉訟房屋特定的格局而定制，即使可以搬離，其利用價值也將受到影響，故被告確實就此產(chǎn)生一定損失。結(jié)合原、被告各自責任及上述物品的使用情況、貨款實際支付情況等，本院酌情確定原告應向被告賠償物品損失224,500元。
　　被告主張原告賠償保安費用5,483元、清潔費用8,320元、電信費用56,000元、解約補償費用5,000元。原告抗辯稱，上述費用原告無關(guān)，不同意進行賠償。本院認為，保安費用、清潔費用、電信費用均系被告在為維持其經(jīng)營活動而支出，應歸入其經(jīng)營成本而非損失，故被告要求原告賠償上述費用缺乏依據(jù)。解約補償費用是被告基于其與案外人達某的調(diào)解協(xié)議而支付，調(diào)解協(xié)議是被告與案外人經(jīng)協(xié)商自愿達某，原告并未參與亦不知情，故被告要求原告賠償該費用缺乏依據(jù)。據(jù)此，被告該項反訴請求本院不予支持。
　　被告主張原告退還履約保證金499,994元，原告抗辯稱，要求以履約保證金先行抵充拖欠租金。本院認為，合同約定：原告有權(quán)從履約保證金中扣減、抵消被告應付的租金、物業(yè)管理費、水費、電費及其他費用?，F(xiàn)原告要求以履約保證金先行抵充租金，符合合同約定，本院予以支持，被告的該項反訴請求本院不予準許。
　　綜上，依照《中華人民共和國民法總則》第六條，《中華人民共和國合同法》第八條、第九十七條、第一百一十條第一項之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海揚某某航空地面服務有限公司與被告(反訴原告)上海就是家公寓管理有限公司簽訂的《上海揚某某國際企業(yè)廣場房屋租賃及物業(yè)管理合同》于2018年4月22日解除；
　　二、被告(反訴原告)上海就是家公寓管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海揚某某航空地面服務有限公司支付2017年8月1日起至2018年4月22日止的租金1,746,666.67元，以被告(反訴原告)上海就是家公寓管理有限公司支付的履約保證金499,994元先行抵充，余款由被告(反訴原告)上海就是家公寓管理有限公司繼續(xù)支付；
　　三、被告(反訴原告)上海就是家公寓管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海揚某某航空地面服務有限公司支付2018年4月23日起至2019年4月22日止的占有使用費2,400,000元；
　　四、被告(反訴原告)上海就是家公寓管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告(反訴被告)上海揚某某航空地面服務有限公司支付水費8,130.29元、電費14,428.48元、燃氣費92,387.50元；
　　五、原告(反訴被告)上海揚某某航空地面服務有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告(反訴原告)上海就是家公寓管理有限公司裝修損失6,137,653元；
　　六、原告(反訴被告)上海揚某某航空地面服務有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償被告(反訴原告)上海就是家公寓管理有限公司物品損失224,500元；
　　七、駁回原告(反訴被告)上海揚某某航空地面服務有限公司的其余本訴訴訟請求；
　　八、駁回被告(反訴原告)上海就是家公寓管理有限公司的其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　司法鑒定費186,000元，由原告(反訴被告)上海揚某某航空地面服務有限公司負擔111,600元，被告(反訴原告)上海就是家公寓管理有限公司負擔74,400元。
　　本訴案件受理費200,659.55元，由原告(反訴被告)上海揚某某航空地面服務有限公司負擔159,766.65元，被告(反訴原告)上海就是家公寓管理有限公司負擔40,892.90元。
　　反訴案件受理費46,998.93元，由原告(反訴被告)上海揚某某航空地面服務有限公司負擔28,167.54元，被告(反訴原告)上海就是家公寓管理有限公司負擔18,831.39元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　

審判員：樂嘉勤

書記員：董??雋