上訴人(原審原告)：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地江西省贛州市。上訴人(原審原告)：金利華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市。上列兩上訴人共同委托訴訟代理人：薛勇，上海市中山律師事務(wù)所律師。上訴人(原審被告)：上海所筑房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所，住所地上海市。投資人：王巧珍，經(jīng)理。委托訴訟代理人：花偉，上海東炬律師事務(wù)所律師。被上訴人(原審被告)：張某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市。被上訴人(原審第三人)：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市。被上訴人(原審第三人)：祁靜，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市。被上訴人(原審第三人)：ＸＸ華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍所在地上海市。

上訴人胡某某、金利華(以下簡稱“胡某某方”)因與上訴人上海所筑房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所(以下簡稱“所筑地產(chǎn)”)及被上訴人張某、被上訴人張某某、祁靜、ＸＸ華(以下簡稱“張某某方”)房屋買賣合同糾紛一案，均不服上海市青浦區(qū)人民法院(2017)滬0118民初16135號民事判決，向本院提起上訴。上訴人胡某某方收到法院繳納上訴費用通知后未在規(guī)定期限內(nèi)繳納上訴費，本案按上訴人胡某某方自動撤回上訴處理。本院于2018年11月9日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。所筑地產(chǎn)上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回胡某某方一審中的訴訟請求，同意《配套動遷安置商品房買賣合同》解除，但應(yīng)由張某承擔返還購房款及賠償損失的責任。事實和理由：胡某某方是與張某個人簽訂買賣合同購買上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)秀澤路XXX弄XXX號XXX室房屋(以下簡稱“涉案房屋”)，張某出售涉案房屋并非職務(wù)行為，購房款都是張某個人收取，雖然張某是所筑地產(chǎn)員工，但所筑地產(chǎn)沒有讓張某代理出售涉案房屋，也沒有收到過購房款，僅憑收據(jù)上蓋有所筑地產(chǎn)的章，不能認定買賣合同與所筑地產(chǎn)有關(guān)，所筑地產(chǎn)收購涉案房屋時，張某是所筑地產(chǎn)的代理人，是職務(wù)行為，而出售涉案房屋的則是張某個人而非所筑地產(chǎn)，一審法院認定張某有權(quán)代理所筑地產(chǎn)簽訂買賣合同、錯誤地判決所筑地產(chǎn)承擔返還房款及賠償損失的責任。胡某某方對合同無法履行存在過錯，所筑地產(chǎn)不應(yīng)承擔責任，一審法院判決錯誤，應(yīng)予以糾正。胡某某方辯稱，不同意所筑地產(chǎn)的上訴請求，一審法院查明事實清楚，適用法律正確，請求維持原判。張某、張某某方均未作辯稱。胡某某方向一審法院起訴請求：1、解除胡某某方與張某、所筑地產(chǎn)于2017年2月19日簽訂的《配套動遷安置商品房買賣合同》；2、張某、所筑地產(chǎn)返還胡某某方購房款人民幣(以下幣種均為人民幣)1,284,000元；3、張某、所筑地產(chǎn)支付胡某某方利息損失(以1,284,000元為本金，按中國人民銀行同期貸款利率計算至還清房款止)；4、張某、所筑地產(chǎn)支付胡某某方賠償金1,284,000元。一審法院認定事實：涉案房屋坐落于上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)秀澤路XXX弄XXX號XXX室，核準登記在ＸＸ華、張某某名下。建筑面積為77.12平方米。2017年2月19日，胡某某方(乙方)與張某(甲方)簽訂《配套動遷安置商品房買賣合同》一份，約定甲方已取得青浦區(qū)秀澤路XXX弄XXX號XXX室配套動遷安置商品房一套，甲方將涉案房屋轉(zhuǎn)讓乙方，房屋轉(zhuǎn)讓總價款為1,900,000元。合同約定房款支付方式，并約定乙方通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付的，則支付至甲方的工行賬戶。合同附件三就房地產(chǎn)違約責任約定：如果甲方未能履行本協(xié)議，導致雙方無法辦理該房屋產(chǎn)權(quán)過戶交易手續(xù)，則甲方自愿賠償乙方違約金3,800,000元。合同及相關(guān)附件另對其他事項作了約定。同日，甲、乙雙方簽訂《買賣協(xié)議1-1》，就付款方式進行約定：乙方于2017年1月26日當日支付房款700,000元；于2017年2月19日支付房款100,000元；剩余900,000元分四期支付：于2017年5月20日之前支付200,000元、于2017年8月22日之前支付200,000元、于2017年11月24日之前支付200,000元、于2017年12月26日之前支付300,000元。之后，胡某某方均以轉(zhuǎn)賬方式向張某在工行的銀行賬戶支付款項。其中：2017年1月25日、2017年1月26日、2017年2月27日支付350,000元、350,000元、100,000元，張某出具了加蓋所筑地產(chǎn)公章的收據(jù)一份(金額800,000元)。2017年2月28日支付中介費4,000元。2017年3月3日支付中介費14,920元。當日，張某出具了加蓋所筑地產(chǎn)公章的收據(jù)一份(金額15,000元)。2017年3月6日支付110,000元。2017年3月7日支付房款170,000元。2017年3月29日，胡某某方向張某支付房款100,000元。同日，張某出具了加蓋上海鑫光房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所公章的收據(jù)二份(金額分別為300,000元、100,000元)。2017年3月11日，ＸＸ華將涉案房屋鑰匙交付胡某某方，胡某某方入住涉案房屋使用至2017年3月27日。張某系所筑地產(chǎn)業(yè)務(wù)員，于2017年2月底左右離職。一審法院審理中，胡某某方稱，其主張合同解除的理由系因所筑地產(chǎn)投資人王巧珍將涉案房屋出售給案外人，致使合同無法履行；所筑地產(chǎn)主張，案外人通過王巧珍找到涉案房屋，并且由張某某方與案外人簽署協(xié)議并交付房屋。一審法院審理中，胡某某方主張：一、涉案房屋系所筑地產(chǎn)收購，張某系所筑地產(chǎn)代表，其簽訂合同是職務(wù)行為，因此，所筑地產(chǎn)應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律后果。為證明其主張，向法院提供如下證據(jù)：1、張某某方與中建八局投資發(fā)展有限公司簽訂的《房屋交接書》、張某某方的《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》、《個人住房減免房產(chǎn)稅認定申報表》、《上海市商品住宅維修基金收款憑證》等；2、張某出具的加蓋所筑地產(chǎn)公章的收據(jù)一份(金額800,000元)；3、ＸＸ華于2017年4月1日出具的書面證明一份，內(nèi)容為：本人ＸＸ華將涉案房屋于2016年11月10日出售給所筑地產(chǎn)代表張某并辦理該房產(chǎn)交易手續(xù)。所筑地產(chǎn)代表張某于2016年12月25日，將該房產(chǎn)出售于胡某某、金利華，并于2017年3月11日ＸＸ華將該房產(chǎn)鑰匙交給胡某某、金利華，并辦理交接手續(xù)；4、張某的名片，上面印有所筑地產(chǎn)抬頭，且張某的電話號碼與店長電話號碼一致；5、ＸＸ華、張某某與王巧珍于2017年3月25日簽署的協(xié)議主要內(nèi)容：甲方將涉案房屋賣于乙方，購房款2,100,000元，2017年3月25日購房款已全部到甲方賬戶，甲方承諾全力配合乙方辦理公證及過戶事項；付款人為王巧珍，金額為1,350,000元，日期為2016年11月10日的農(nóng)業(yè)銀行上海市分行貸記憑證；ＸＸ華于2017年3月25日出具的收到王巧珍購房尾款200,000元的收據(jù)。6、張某某方于2016年11月10日出具的收款收據(jù)，主要內(nèi)容為：茲收到張某付給本人的款項計1,700,000元。本人確認，上述款項系買受方張某用于購買涉案房屋部分房價款；7、王巧珍與張某于2017年2月28日簽署的“所筑地產(chǎn)2016年10月份至2017年2月28日張某和王巧珍收購二套房子”明細，該協(xié)議就收購的房屋坐落、面積及金額進行了詳細羅列，且內(nèi)容還包括“因為動遷房，公司不可以出面買房，由所筑地產(chǎn)王巧珍部分本人直接打到客人賬上，部分王巧珍打到張某私人卡上，由張某個人代表公司給客戶卡上”；8、2017年4月2日胡某某方與張某、ＸＸ華、王巧珍的談話錄音。所筑地產(chǎn)主張：其從未對外收購動遷房，也從未與胡某某方簽訂合同，張某只是公司業(yè)務(wù)員，其與胡某某方簽訂的合同系個人行為。一審法院審理中，胡某某方主張：要求張某及所筑地產(chǎn)返還的1,284,000元中，除了支付的購房款，還包含了中介費19,000元，利息85,000元。因張某要求胡某某方提前支付房款，承諾承擔胡某某方籌款需支付的利息。其中2017年3月6日、3月7日需支付300,000元房款，張某承諾支付65,000元利息，故胡某某方支付了280,000元，張某出具了300,000元的收據(jù)(當時張某已經(jīng)從所筑地產(chǎn)離職，故加蓋了張某自己開的公司即上海鑫光房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所公章)，還有45,000元利息在今后的房款中予以扣除。2017年3月2日提前支付的100,000元，張某承諾支付20,000元利息，也是在今后的房款中予以扣除。胡某某方為此提供了其向案外人借款的銀行轉(zhuǎn)賬憑證。所筑地產(chǎn)主張：胡某某方的付款均是與張某直接交易，張某需要錢款通知胡某某方提早支付房款并愿意承擔利息，都證明胡某某方系與張某之間發(fā)生買賣關(guān)系，胡某某方向他人借款不能證明用來支付房款。胡某某方主張所筑地產(chǎn)承擔法律后果沒有事實依據(jù)。本案爭議的焦點為張某簽署的合同系其個人行為還是職務(wù)行為？一審法院作如下分析：首先，雙方均確認張某系所筑地產(chǎn)工作人員；其次，從胡某某方提供的付款人為王巧珍，金額為1,350,000元，日期為2016年11月10日的農(nóng)業(yè)銀行上海市分行貸記憑證及ＸＸ華出具的收款收據(jù)等，可以認定王巧珍及張某都向ＸＸ華支付涉案房屋房款，而ＸＸ華在收取款項的同時不僅向兩人出具收據(jù)，且將王巧珍支付的1,350,000元包含在張某的170萬元收據(jù)中；再次，胡某某方提供了張某出具的加蓋所筑地產(chǎn)公章金額為800,000元的收據(jù)，雖然所筑地產(chǎn)對公章不予確認，但未申請公章鑒定亦未提供相反證據(jù)否認公章的真實性，故該收據(jù)真實性予以認可。至于800,000元是否系所筑地產(chǎn)收到均不影響該份收據(jù)的真實性。最后，胡某某方提供的王巧珍與張某簽署的內(nèi)部收購分配協(xié)議內(nèi)容與2017年4月2日的錄音內(nèi)容吻合。綜上，結(jié)合胡某某方提供的全部證據(jù)結(jié)合在一起分析，證據(jù)間已能形成一個證據(jù)鏈，證明涉案房屋由所筑地產(chǎn)收購，房屋款項由張某與王巧珍共同支付，因所筑地產(chǎn)不能出面，由張某代為收購并對外出售，故張某與胡某某方簽署的涉案房屋買賣合同、買賣協(xié)議及收取房款等行為均系職務(wù)行為，其相應(yīng)的法律后果應(yīng)當由所筑地產(chǎn)承擔。一審法院認為，胡某某方與張某簽訂的《配套動遷安置商品房買賣合同》、《買賣協(xié)議1-1》等合法有效，雙方應(yīng)按約履行。庭審中，胡某某方與所筑地產(chǎn)均已確認涉案房屋已出售于案外人，致使本案買賣合同無法繼續(xù)履行，胡某某方作為買受人要求解除合同，法院予以支持。解除時間，應(yīng)當以法院送達起訴狀等訴訟材料即2018年3月25日為合同解除日。根據(jù)前述，張某與胡某某方簽署合同系職務(wù)行為，故相應(yīng)的法律后果應(yīng)當由所筑地產(chǎn)承擔。胡某某方要求張某承擔責任無法律依據(jù)。根據(jù)胡某某方提供的購房款支付憑證，胡某某方共支付房款金額為1,180,000元，雖然，張某出具的部分收據(jù)中有上海鑫光房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所蓋的公章，但胡某某方所有付款均以轉(zhuǎn)賬方式向張某付款，該方式符合合同約定，視為所筑地產(chǎn)收到房屋款項，故所筑地產(chǎn)應(yīng)當返還胡某某方購房款1,180,000元。胡某某方主張已支付的中介費與張某承諾的利息一并以房款金額計算無法律依據(jù)，法院不予支持。胡某某方主張的利息損失及賠償金屬于其損失，法院予以一并處理。因所筑地產(chǎn)均不同意胡某某方訴請，故視為對胡某某方主張的違約金亦不予認可。從本案涉訟緣由分析，胡某某方在簽署合同時，明知涉案房屋仍登記在張某某等名下且一定期限內(nèi)不能過戶，該買賣已經(jīng)存在風險，且在張某多次要求提早付款仍未盡審慎和注意義務(wù)，仍然多次付款致使損失擴大，故胡某某方自身存在過錯。綜合考慮胡某某方的實際損失，并綜合考慮到涉案房屋價值等情況，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，法院酌定所筑地產(chǎn)應(yīng)賠償胡某某方損失100,000元。張某及張某某方經(jīng)法院合法傳喚無正當理由拒不到庭，系其自愿放棄答辯、質(zhì)證等訴訟權(quán)利之行為，應(yīng)承擔由此而引起的法律后果。判決：一、解除胡某某、金利華與張某于2017年2月19日簽訂的《配套動遷安置商品房買賣合同》；二、上海所筑房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)返還胡某某、金利華購房款1,180,000元；三、上海所筑房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)支付胡某某、金利華損失100,000元。本院二審期間，各方當事人均未提供新的證據(jù)。一審法院認定事實無誤，本院予以確認。

本院認為，分析本案在案證據(jù)內(nèi)容，相應(yīng)證據(jù)已形成證據(jù)鏈，一審法院據(jù)此認定張某出售涉案房屋并收取房款系職務(wù)行為，相應(yīng)的法律后果應(yīng)當由所筑地產(chǎn)承擔，本院予以認同，相關(guān)理由一審法院已作充分闡述，本院不再贅述。所筑地產(chǎn)上訴主張出售涉案房屋系張某個人行為，否認張某代理所筑地產(chǎn)出售涉案房屋，但未提供相應(yīng)證據(jù)足以推翻對方主張，本院對所筑地產(chǎn)的上述主張不予采納。所筑地產(chǎn)上訴不同意承擔返還購房款及賠償損失的責任，理由不能成立，對其上訴請求應(yīng)予以駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費人民幣16,320元，由上訴人上海所筑房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所負擔。本判決為終審判決。

審判長　王　珍
審判員　高　胤
審判員　成　皿

書記員：黃琪雋