原告(反訴被告)：上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司，注冊地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：李勇，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：郭晨，北京市君澤君律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：上海張某投資管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：張健，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：郭婷，上海路森律師事務所律師。
　　原告(反訴被告，以下簡稱原告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司訴被告(反訴原告，以下簡稱被告)上海張某投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月18日立案后，依法適用簡易程序，于2019年1月21日組織證據(jù)交換，于2019年2月25日公開開庭進行了審理。2019年1月21日，被告上海張某投資管理有限公司向本院提出反訴。2019年2月25日，經(jīng)當事人申請本院給予雙方調(diào)解期限二個月。原告上海紅嘉科技有限公司的委托訴訟代理人郭晨、被告上海張某投資管理有限公司的委托訴訟代理人郭婷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原告上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司向本院提出本訴訴訟請求：1.判令原、被告間簽訂的上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同無效；2.判令被告向原告返還押金及八個月的租金400萬元。事實與理由：2017年12月30日，原、被告簽訂上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同，約定原告承租上海市長寧區(qū)番禺路XXX號房屋(以下簡稱涉案房屋)，月租金40萬元，保證金80萬元，租賃用途為辦公/醫(yī)療診所，被告在簽訂租賃合同時承諾已經(jīng)取得涉案房屋的使用權單位即中國航空無線電電子研究所同意，但原告在辦理相關營業(yè)執(zhí)照時需要使用權單位的書面同意，但通過電話詢問使用權單位，使用權單位表示并未同意將該房屋轉(zhuǎn)租，最終導致原告相關證照及資質(zhì)不能辦理。被告在未取得使用權人同意的情況下，通過隱瞞欺詐的方式將房屋租賃給原告，導致合同無效，故被告應該返還押金及租金，故提起本案訴訟。
　　被告上海張某投資管理有限公司對本訴辯稱，不存在法定或約定的合同無效的情形，被告取得涉案房屋的轉(zhuǎn)租權且已經(jīng)告知過原告，合同已經(jīng)實際履行，原告由于自身資金問題，存在遲延支付租金的行為，且尚有未付的使用費，故不同意原告的全部訴訟請求。
　　被告上海張某投資管理有限公司向本院提出反訴請求：1.確認原告與被告簽訂的上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同已于2018年10月9日解除；2.判令原告向被告支付違約金80萬元(以保證金沖抵)；3.判令原告向被告支付2018年10月10日至2018年11月21日涉案房屋的占用費552,328.77元；4.判令被告向原告支付本訴及反訴律師費8萬元。
　　事實與理由：原被告雙方簽訂上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同約定，原告租賃被告合法承租的涉案房屋，租賃期限為2018年1月10日至2028年1月9日止等，但在合同履行過程中，原告未能按照合同約定按期如數(shù)向被告支付租金，構成違約，經(jīng)被告多次催促，原告仍有剩余租金一直未能支付，造成被告運營資金緊張，后，被告向原告發(fā)送解除函并要求原告承擔違約責任，但原告一直未予回復，故提起反訴。
　　原告上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司反訴辯稱，被告未取得涉案房屋的轉(zhuǎn)租權，且違反了《上海市市級行政單位國有資產(chǎn)對外出租、出借管理暫行辦法》和《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》，合同應屬無效，所以不同意支付違約金、使用費和律師服務費；如果認定合同有效，對于2018年10月9日合同解除沒有異議，但仍然不同意支付使用費、違約金和律師費，對于2018年10月10日至2018年11月21日的使用費，由于是被告不讓原告搬離，故不應該支付，違約金也過高。
　　本案當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對于雙方無異議的證據(jù)上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同、收條、轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)以及當事人的陳述，本院予以確認并在卷佐證。
　　根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查認定的證據(jù)，本院認定事實如下：
　　2017年12月30日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同，約定：甲方將涉案房屋出租給乙方；所有權單位上海市房產(chǎn)管理局，所有權管理單位上海新長寧集團新華物業(yè)有限公司，使用權單位中國航空無線電電子研究所，中國航空無線電電子研究所授權上海無線電電子研究所科技經(jīng)營部，甲方已征得以上單位同意進行轉(zhuǎn)租，同時甲方與中國航空無線電電子研究所簽訂的合同內(nèi)明確規(guī)定允許轉(zhuǎn)租；期限自2018年1月10日至2028年1月9日，其中自2018年1月10日始至2023年1月9日止為固定期；甲方特給予乙方裝修免租期三個月，其中自2018年1月10日起至2018年2月9日止、自2019年8月10日至2019年9月9日止、自2024年6月10日至2024年7月9日止，如乙方未能租滿3年，甲方有權要求乙方支付兩個月租金彌補免租期的損失；自2018年1月10日起至2021年1月9日止，該房屋租金金額為40萬元每月租金6個月支付一次數(shù)額為240萬元；乙方首期租金付款在計租日前5天支付，支付240萬元租金。后期租金應提前20天向甲方支付；租賃保證金數(shù)額為80萬元；甲乙雙方同意，未經(jīng)甲方同意(書面、微信、短信)乙方擅自逾期不支付租金超過一個月，一方可書面通知另一方解除本合同或按照本協(xié)議第10條的規(guī)定向違約方收違約金后繼續(xù)履行本合同；在租賃期內(nèi)，任何一方存在本合同第9.2條約定的違約行為，則守約方有權要求違約方按租賃保證金的金額支付違約金。
　　2018年1月2日，原告向被告支付履約保證金80萬元。
　　2018年1月8日，原告向被告支付首期租金240萬元。
　　2018年7月29日，被告方向原告方發(fā)送微信：“2018年7月30日付2018年8月9號到9月9號房租?！?、“2018年8月23日付2018年9月9號到10月9號房租?！北桓娣交貜停骸斑€有9月8日前，付剩余四個月租金哦”。
　　2018年7月30日，原告通過銀行轉(zhuǎn)賬向被告支付2018年8月10日至2018年9月9日的租金40萬元。
　　2018年8月23日，原告通過銀行轉(zhuǎn)賬向被告支付2018年9月10日至2018年10月9日的租金40萬元。
　　2018年8月28日，案外人中國航空無線電電子研究所(甲方)與被告(乙方)簽訂涉案房屋租賃合同補充協(xié)議，約定：甲乙雙方于2017年10月17日簽訂了涉案房屋的租賃合同，現(xiàn)乙方提出擬將原告作為涉案房屋的承租主體，甲方同意乙方在遵守原租賃合同和本協(xié)議條款約定的情況下，將該房屋轉(zhuǎn)租給原告。租賃費用仍由乙方按照原租賃合同的規(guī)定向甲方支付。
　　2018年10月8日，被告方通過微信向原告方發(fā)送解約函，并發(fā)送微信：“我司將于明天解約，限你們10月10號前搬離。特此通知”。原告回復：“樊總，您好，已經(jīng)轉(zhuǎn)達到我們領導”、“這邊律師會和您聯(lián)系，就押金及裝修費用等問題與您溝通”。
　　2018年11月21日，原告搬離涉案房屋。
　　審理中，本院至案外人中國航空無線電電子研究所進行調(diào)查，該單位物業(yè)經(jīng)營部經(jīng)理馮菁確認：被告與中國航空無線電電子研究所簽訂房屋租賃的時候曾口頭向我方提出進行轉(zhuǎn)租，我方同意被告轉(zhuǎn)租，之后，被告將涉案房屋轉(zhuǎn)租給原告也向我方口頭提出，我方答復可以轉(zhuǎn)租，但要簽訂補充協(xié)議，后經(jīng)我方同意最終簽訂了補充協(xié)議同意被告轉(zhuǎn)租。
　　本院認為，一、關于合同的效力。原告認為被告未獲得轉(zhuǎn)租權，且違反了《上海市市級行政單位國有資產(chǎn)對外出租、出借管理暫行辦法》和《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》，應屬無效；被告則認為被告已經(jīng)獲得轉(zhuǎn)租權，且《上海市市級行政單位國有資產(chǎn)對外出租、出借管理暫行辦法》和《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》并不屬于法律法規(guī)的范疇，本院認為，從法庭到涉案房屋使用權人處調(diào)查情況看，被告方已經(jīng)征得使用權人的同意，享有對涉案房屋的轉(zhuǎn)租權，而《上海市市級行政單位國有資產(chǎn)對外出租、出借管理暫行辦法》和《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》在法律的位階上并不屬于法律法規(guī)的范疇，故雙方簽訂的租賃合同應屬有效，故對于原告要求確認雙方的租賃合同無效的訴請本院不予支持。
　　二、被告是否享有合同解除權以及解除的違約責任如何確定。本院認為，根據(jù)合同法的規(guī)定解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同，根據(jù)雙方合同的約定，2018年7月20日前原告應該向被告支付2018年8月10日至2019年2月9日的租金，逾期不支付租金超過一個月，一方可書面通知另一方解除本合同，雖然之后雙方經(jīng)過協(xié)商確定，2018年7月30日支付2018年8月9日至2018年9月9日的租金，2018年8月23日支付2018年9月9日至2018年10月9日的租金，2018年9月8日支付2018年10月10日至2018年2月9日的租金，前兩期原告按約支付，但后一期原告仍然一直未支付，應屬違約，且滿足雙方合同約定的解除條件，被告同意原告延期分期支付并不能據(jù)此認為被告放棄了合同的解除權，且被告已于2018年10月8日通過微信的方式向原告發(fā)送解約函明確雙方的租賃合同于2018年10月9日解除，被告也收到并回復，在庭審中，被告也表示如果法庭認定合同有效，同意雙方的租賃合同于2018年10月9日解除，故本院確認雙方的合同于2018年10月9日解除；原告違約應當按照合同的約定向被告支付違約金，違約金的數(shù)額為保證金的數(shù)額；被告抗辯違約金過高，本院認為，原告無故搬離涉案房屋確給原告造成一定的損失，從雙方合同的履行期間、月租金的標準等來看，該違約金的數(shù)額尚屬合理，故對于原告的此項抗辯本院不予采信。關于占有使用費，被告認為，合同解除后，原告應該支付2018年10月10日至2018年11月21日原告實際搬離涉案房屋期間的使用費，使用費的標準為月租金的標準，原告則認為，對于使用費的標準沒有異議，但其2018年10月10日即要求搬離涉案房屋，是被告阻止導致未能搬離，對于擴大的損失，應該由原告自行承擔，本院認為，當事人對自己的主張應該提供證據(jù)加以證明，原告主張被告阻止其搬離涉案房屋，應該提供相應的證據(jù)，但原告并未提供有效的證據(jù)對此加以證明，故對于原告的此項抗辯本院不予采信，原告應該向被告支付2018年10月10日至2018年11月21日的使用費552,328.77元(標準為每月40萬元)。
　　對于被告反訴要求原告承擔律師費，本院認為，被告未提供相應證據(jù)且不屬于必然發(fā)生的費用，故本院不予支持。
　　綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司與被告(反訴原告)上海張某投資管理有限公司于2017年12月30日就上海市長寧區(qū)番禺路XXX號房屋簽訂的上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同于2018年10月9日解除；
　　二、原告(反訴被告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司應向被告(反訴原告)上海張某投資管理有限公司支付違約金800,000元(以原告已支付的保證金800,000元沖抵)；
　　三、原告(反訴被告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司應于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海張某投資管理有限公司支付2018年10月10日至2018年11月21日的占有使用費552,328.77元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司全部本訴訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海張某投資管理有限公司的其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費38,800元，減半收取計19,400元，由原告(反訴被告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司負擔；反訴案件受理費8，845元，由原告(反訴被告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司負擔8，350.98元，被告(反訴原告)上海張某投資管理有限公司負擔494.02元。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
　　
　　

審判員：張??沁

書記員：陶艾敏