原告(反訴被告)：上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司，注冊地上海市浦東新區(qū)。
　　法定代表人：李勇，執(zhí)行董事。
　　委托訴訟代理人：郭晨，北京市君澤君律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海張某投資管理有限公司，住所地上海市寶山區(qū)。
　　法定代表人：張健，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：郭婷，上海路森律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告，以下簡稱原告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司訴被告(反訴原告，以下簡稱被告)上海張某投資管理有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年12月18日立案后，依法適用簡易程序，于2019年1月21日組織證據(jù)交換，于2019年2月25日公開開庭進(jìn)行了審理。2019年1月21日，被告上海張某投資管理有限公司向本院提出反訴。2019年2月25日，經(jīng)當(dāng)事人申請本院給予雙方調(diào)解期限二個(gè)月。原告上海紅嘉科技有限公司的委托訴訟代理人郭晨、被告上海張某投資管理有限公司的委托訴訟代理人郭婷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司向本院提出本訴訴訟請求：1.判令原、被告間簽訂的上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同無效；2.判令被告向原告返還押金及八個(gè)月的租金400萬元。事實(shí)與理由：2017年12月30日，原、被告簽訂上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同，約定原告承租上海市長寧區(qū)番禺路XXX號(hào)房屋(以下簡稱涉案房屋)，月租金40萬元，保證金80萬元，租賃用途為辦公/醫(yī)療診所，被告在簽訂租賃合同時(shí)承諾已經(jīng)取得涉案房屋的使用權(quán)單位即中國航空無線電電子研究所同意，但原告在辦理相關(guān)營業(yè)執(zhí)照時(shí)需要使用權(quán)單位的書面同意，但通過電話詢問使用權(quán)單位，使用權(quán)單位表示并未同意將該房屋轉(zhuǎn)租，最終導(dǎo)致原告相關(guān)證照及資質(zhì)不能辦理。被告在未取得使用權(quán)人同意的情況下，通過隱瞞欺詐的方式將房屋租賃給原告，導(dǎo)致合同無效，故被告應(yīng)該返還押金及租金，故提起本案訴訟。
　　被告上海張某投資管理有限公司對本訴辯稱，不存在法定或約定的合同無效的情形，被告取得涉案房屋的轉(zhuǎn)租權(quán)且已經(jīng)告知過原告，合同已經(jīng)實(shí)際履行，原告由于自身資金問題，存在遲延支付租金的行為，且尚有未付的使用費(fèi)，故不同意原告的全部訴訟請求。
　　被告上海張某投資管理有限公司向本院提出反訴請求：1.確認(rèn)原告與被告簽訂的上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同已于2018年10月9日解除；2.判令原告向被告支付違約金80萬元(以保證金沖抵)；3.判令原告向被告支付2018年10月10日至2018年11月21日涉案房屋的占用費(fèi)552,328.77元；4.判令被告向原告支付本訴及反訴律師費(fèi)8萬元。
　　事實(shí)與理由：原被告雙方簽訂上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同約定，原告租賃被告合法承租的涉案房屋，租賃期限為2018年1月10日至2028年1月9日止等，但在合同履行過程中，原告未能按照合同約定按期如數(shù)向被告支付租金，構(gòu)成違約，經(jīng)被告多次催促，原告仍有剩余租金一直未能支付，造成被告運(yùn)營資金緊張，后，被告向原告發(fā)送解除函并要求原告承擔(dān)違約責(zé)任，但原告一直未予回復(fù)，故提起反訴。
　　原告上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司反訴辯稱，被告未取得涉案房屋的轉(zhuǎn)租權(quán)，且違反了《上海市市級(jí)行政單位國有資產(chǎn)對外出租、出借管理暫行辦法》和《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》，合同應(yīng)屬無效，所以不同意支付違約金、使用費(fèi)和律師服務(wù)費(fèi)；如果認(rèn)定合同有效，對于2018年10月9日合同解除沒有異議，但仍然不同意支付使用費(fèi)、違約金和律師費(fèi)，對于2018年10月10日至2018年11月21日的使用費(fèi)，由于是被告不讓原告搬離，故不應(yīng)該支付，違約金也過高。
　　本案當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對于雙方無異議的證據(jù)上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同、收條、轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)以及當(dāng)事人的陳述，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
　　根據(jù)當(dāng)事人的陳述和經(jīng)審查認(rèn)定的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年12月30日，原告(乙方)與被告(甲方)簽訂上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同，約定：甲方將涉案房屋出租給乙方；所有權(quán)單位上海市房產(chǎn)管理局，所有權(quán)管理單位上海新長寧集團(tuán)新華物業(yè)有限公司，使用權(quán)單位中國航空無線電電子研究所，中國航空無線電電子研究所授權(quán)上海無線電電子研究所科技經(jīng)營部，甲方已征得以上單位同意進(jìn)行轉(zhuǎn)租，同時(shí)甲方與中國航空無線電電子研究所簽訂的合同內(nèi)明確規(guī)定允許轉(zhuǎn)租；期限自2018年1月10日至2028年1月9日，其中自2018年1月10日始至2023年1月9日止為固定期；甲方特給予乙方裝修免租期三個(gè)月，其中自2018年1月10日起至2018年2月9日止、自2019年8月10日至2019年9月9日止、自2024年6月10日至2024年7月9日止，如乙方未能租滿3年，甲方有權(quán)要求乙方支付兩個(gè)月租金彌補(bǔ)免租期的損失；自2018年1月10日起至2021年1月9日止，該房屋租金金額為40萬元每月租金6個(gè)月支付一次數(shù)額為240萬元；乙方首期租金付款在計(jì)租日前5天支付，支付240萬元租金。后期租金應(yīng)提前20天向甲方支付；租賃保證金數(shù)額為80萬元；甲乙雙方同意，未經(jīng)甲方同意(書面、微信、短信)乙方擅自逾期不支付租金超過一個(gè)月，一方可書面通知另一方解除本合同或按照本協(xié)議第10條的規(guī)定向違約方收違約金后繼續(xù)履行本合同；在租賃期內(nèi)，任何一方存在本合同第9.2條約定的違約行為，則守約方有權(quán)要求違約方按租賃保證金的金額支付違約金。
　　2018年1月2日，原告向被告支付履約保證金80萬元。
　　2018年1月8日，原告向被告支付首期租金240萬元。
　　2018年7月29日，被告方向原告方發(fā)送微信：“2018年7月30日付2018年8月9號(hào)到9月9號(hào)房租?！薄ⅰ?018年8月23日付2018年9月9號(hào)到10月9號(hào)房租。”被告方回復(fù)：“還有9月8日前，付剩余四個(gè)月租金哦”。
　　2018年7月30日，原告通過銀行轉(zhuǎn)賬向被告支付2018年8月10日至2018年9月9日的租金40萬元。
　　2018年8月23日，原告通過銀行轉(zhuǎn)賬向被告支付2018年9月10日至2018年10月9日的租金40萬元。
　　2018年8月28日，案外人中國航空無線電電子研究所(甲方)與被告(乙方)簽訂涉案房屋租賃合同補(bǔ)充協(xié)議，約定：甲乙雙方于2017年10月17日簽訂了涉案房屋的租賃合同，現(xiàn)乙方提出擬將原告作為涉案房屋的承租主體，甲方同意乙方在遵守原租賃合同和本協(xié)議條款約定的情況下，將該房屋轉(zhuǎn)租給原告。租賃費(fèi)用仍由乙方按照原租賃合同的規(guī)定向甲方支付。
　　2018年10月8日，被告方通過微信向原告方發(fā)送解約函，并發(fā)送微信：“我司將于明天解約，限你們10月10號(hào)前搬離。特此通知”。原告回復(fù)：“樊總，您好，已經(jīng)轉(zhuǎn)達(dá)到我們領(lǐng)導(dǎo)”、“這邊律師會(huì)和您聯(lián)系，就押金及裝修費(fèi)用等問題與您溝通”。
　　2018年11月21日，原告搬離涉案房屋。
　　審理中，本院至案外人中國航空無線電電子研究所進(jìn)行調(diào)查，該單位物業(yè)經(jīng)營部經(jīng)理馮菁確認(rèn)：被告與中國航空無線電電子研究所簽訂房屋租賃的時(shí)候曾口頭向我方提出進(jìn)行轉(zhuǎn)租，我方同意被告轉(zhuǎn)租，之后，被告將涉案房屋轉(zhuǎn)租給原告也向我方口頭提出，我方答復(fù)可以轉(zhuǎn)租，但要簽訂補(bǔ)充協(xié)議，后經(jīng)我方同意最終簽訂了補(bǔ)充協(xié)議同意被告轉(zhuǎn)租。
　　本院認(rèn)為，一、關(guān)于合同的效力。原告認(rèn)為被告未獲得轉(zhuǎn)租權(quán)，且違反了《上海市市級(jí)行政單位國有資產(chǎn)對外出租、出借管理暫行辦法》和《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》，應(yīng)屬無效；被告則認(rèn)為被告已經(jīng)獲得轉(zhuǎn)租權(quán)，且《上海市市級(jí)行政單位國有資產(chǎn)對外出租、出借管理暫行辦法》和《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》并不屬于法律法規(guī)的范疇，本院認(rèn)為，從法庭到涉案房屋使用權(quán)人處調(diào)查情況看，被告方已經(jīng)征得使用權(quán)人的同意，享有對涉案房屋的轉(zhuǎn)租權(quán)，而《上海市市級(jí)行政單位國有資產(chǎn)對外出租、出借管理暫行辦法》和《行政單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》在法律的位階上并不屬于法律法規(guī)的范疇，故雙方簽訂的租賃合同應(yīng)屬有效，故對于原告要求確認(rèn)雙方的租賃合同無效的訴請本院不予支持。
　　二、被告是否享有合同解除權(quán)以及解除的違約責(zé)任如何確定。本院認(rèn)為，根據(jù)合同法的規(guī)定解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同，根據(jù)雙方合同的約定，2018年7月20日前原告應(yīng)該向被告支付2018年8月10日至2019年2月9日的租金，逾期不支付租金超過一個(gè)月，一方可書面通知另一方解除本合同，雖然之后雙方經(jīng)過協(xié)商確定，2018年7月30日支付2018年8月9日至2018年9月9日的租金，2018年8月23日支付2018年9月9日至2018年10月9日的租金，2018年9月8日支付2018年10月10日至2018年2月9日的租金，前兩期原告按約支付，但后一期原告仍然一直未支付，應(yīng)屬違約，且滿足雙方合同約定的解除條件，被告同意原告延期分期支付并不能據(jù)此認(rèn)為被告放棄了合同的解除權(quán)，且被告已于2018年10月8日通過微信的方式向原告發(fā)送解約函明確雙方的租賃合同于2018年10月9日解除，被告也收到并回復(fù)，在庭審中，被告也表示如果法庭認(rèn)定合同有效，同意雙方的租賃合同于2018年10月9日解除，故本院確認(rèn)雙方的合同于2018年10月9日解除；原告違約應(yīng)當(dāng)按照合同的約定向被告支付違約金，違約金的數(shù)額為保證金的數(shù)額；被告抗辯違約金過高，本院認(rèn)為，原告無故搬離涉案房屋確給原告造成一定的損失，從雙方合同的履行期間、月租金的標(biāo)準(zhǔn)等來看，該違約金的數(shù)額尚屬合理，故對于原告的此項(xiàng)抗辯本院不予采信。關(guān)于占有使用費(fèi)，被告認(rèn)為，合同解除后，原告應(yīng)該支付2018年10月10日至2018年11月21日原告實(shí)際搬離涉案房屋期間的使用費(fèi)，使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為月租金的標(biāo)準(zhǔn)，原告則認(rèn)為，對于使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)沒有異議，但其2018年10月10日即要求搬離涉案房屋，是被告阻止導(dǎo)致未能搬離，對于擴(kuò)大的損失，應(yīng)該由原告自行承擔(dān)，本院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己的主張應(yīng)該提供證據(jù)加以證明，原告主張被告阻止其搬離涉案房屋，應(yīng)該提供相應(yīng)的證據(jù)，但原告并未提供有效的證據(jù)對此加以證明，故對于原告的此項(xiàng)抗辯本院不予采信，原告應(yīng)該向被告支付2018年10月10日至2018年11月21日的使用費(fèi)552,328.77元(標(biāo)準(zhǔn)為每月40萬元)。
　　對于被告反訴要求原告承擔(dān)律師費(fèi)，本院認(rèn)為，被告未提供相應(yīng)證據(jù)且不屬于必然發(fā)生的費(fèi)用，故本院不予支持。
　　綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款、第九十三條第二款、第九十七條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司與被告(反訴原告)上海張某投資管理有限公司于2017年12月30日就上海市長寧區(qū)番禺路XXX號(hào)房屋簽訂的上海市辦公(營業(yè))用房租賃合同于2018年10月9日解除；
　　二、原告(反訴被告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司應(yīng)向被告(反訴原告)上海張某投資管理有限公司支付違約金800,000元(以原告已支付的保證金800,000元沖抵)；
　　三、原告(反訴被告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向被告(反訴原告)上海張某投資管理有限公司支付2018年10月10日至2018年11月21日的占有使用費(fèi)552,328.77元；
　　四、駁回原告(反訴被告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司全部本訴訴訟請求；
　　五、駁回被告(反訴原告)上海張某投資管理有限公司的其余反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)38,800元，減半收取計(jì)19,400元，由原告(反訴被告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費(fèi)8，845元，由原告(反訴被告)上海悅?cè)梳t(yī)院管理有限公司負(fù)擔(dān)8，350.98元，被告(反訴原告)上海張某投資管理有限公司負(fù)擔(dān)494.02元。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：張??沁

書記員：陶艾敏