原告(反訴被告)：上海恒陶酒店管理有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：劉偉，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：沈珍妮，上海九安律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：徐勇敢，上海豐進(jìn)立和律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：楊秀林，男，1951年4月27日生，漢族，住上海市閔行區(qū)。
　　委托訴訟代理人：沈奇，上海祺道律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：彭彬彬，上海祺道律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司(以下簡稱恒陶公司)與被告(反訴原告)楊秀林房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年2月4日立案受理【案號：(2016)滬0112民初4489號】，并于2017年4月28日做出一審判決。因楊秀林不服該判決，遂上訴于上海市第一中級人民法院。上海市第一中級人民法院經(jīng)審理后，以基本事實不清為由將該案發(fā)回重審。本院于2018年2月27日立案受理后，依法適用普通程序，重新組成合議庭予以審理。2018年6月20日，恒陶公司向本院遞交《經(jīng)營損失司法審計申請書》，要求對相關(guān)經(jīng)營損失進(jìn)行司法鑒定。本院經(jīng)審核后予以準(zhǔn)許，并經(jīng)上海市高級人民法院委托上海求是會計師事務(wù)所有限公司進(jìn)行司法鑒定。2018年9月6日，恒陶公司以經(jīng)與鑒定單位溝通，無法進(jìn)行司法鑒定為由向本院遞交了《撤銷經(jīng)營損失司法審計》。2018年11月27日，上海求是會計師事務(wù)所以無法進(jìn)行司法鑒定為由撤銷了司法鑒定程序。2018年6月30日，恒陶公司向本院遞交《裝修現(xiàn)值審價申請》，要求對相關(guān)裝修現(xiàn)值進(jìn)行司法鑒定。本院經(jīng)審核后予以準(zhǔn)許，并經(jīng)上海市高級人民法院委托上海滬港建設(shè)咨詢有限公司進(jìn)行司法鑒定。2019年1月7日，上海滬港建設(shè)咨詢有限公司向本院出具了《報告書》。本院將上述報告交換給雙方當(dāng)事人，于2019年1月25日召開庭前會議，并于2019年2月18日公開開庭進(jìn)行了審理。恒陶公司的法定代表人劉偉，恒陶公司的委托訴訟代理人沈珍妮、徐勇敢，楊秀林及其委托訴訟代理人沈奇、彭彬彬到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告(反訴被告)恒陶公司向本院提出如下訴訟請求：1.確認(rèn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2016年10月26日解除。2.楊秀林賠償解除合同違約金人民幣600,000元(以下幣種均為人民幣)。3.楊秀林賠償酒店轉(zhuǎn)讓費(fèi)1,200,000元。4.楊秀林賠償經(jīng)營損失費(fèi)2,584,027.87元【計算方式如下：平均房價(88.31)×實際出租率(109.9%)×受損天數(shù)(計自2015年8月1日至2018年4月30日)乘以受損房間數(shù)(25)】。5.楊秀林賠償員工安置費(fèi)27,000元。6.楊秀林賠償開辦費(fèi)用128,800元。7.楊秀林返還多收取的電費(fèi)17,736元。事實與理由如下：案外人上海閔行五金交電有限公司(以下簡稱五金交電公司)系上海市閔行區(qū)建設(shè)路XXX號房屋的產(chǎn)權(quán)人，該司委托楊秀林對涉案房屋進(jìn)行管理運(yùn)作。2015年5月27日，己方與楊秀林簽訂《房屋租賃合同》，合同約定己方向楊秀林承租上海市閔行區(qū)建設(shè)路XXX號中43間房間(以下簡稱涉案房屋)用以經(jīng)營酒店，租期自2015年6月1日起至2022年2月19日止，租金88,695元/季。楊秀林于2015年6月1日將涉案房屋交付給己方，己方向楊秀林轉(zhuǎn)賬第一期租金后，因涉案房屋樓上醫(yī)藥公司的冷庫冷凝水滲水造成43間房屋中有25間房間發(fā)生漏水霉變，致部分房間停止?fàn)I業(yè)，造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，故己方未再向楊秀林支付租金。期間，楊秀林對霉變部分曾進(jìn)行過維修，但無法改變霉變現(xiàn)象，導(dǎo)致己方無法使用25間客房，合同目的無法實現(xiàn)。現(xiàn)己方為維護(hù)自身合法權(quán)益，向法院提起訴訟，望法院判如訴訟請求。
　　原告(反訴被告)恒陶公司圍繞本訴的訴訟請求，向本院提供如下證據(jù)材料：
　　1.《房屋租賃合同》(署期：2013年8月12日)、《房屋租賃合同》(署期：2015年5月27日)，上述兩份證據(jù)材料旨在證明雙方間就涉案房屋存在租賃合同關(guān)系、雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等作了約定。楊秀林對上述證據(jù)材料的真實性均無異議，提請法院注意：(1)雙方于2015年5月27日簽訂的《房屋租賃合同》第6-1條約定的是交付房屋前，其需做好房屋樓頂、墻面的防水、防漏工程義務(wù)。第6-14條約定恒陶公司需做好防水、防漏工程義務(wù)。由此證明合同第6-1條針對的是一般房屋防水工程，包括防水層材料、防水層施工設(shè)計等，防止樓上或外面的水滲漏至樓下或屋內(nèi)，涉案房屋中25間房屋漏水原因系案外人上海市閔行區(qū)藥材醫(yī)藥有限公司(以下簡稱閔行藥材公司)恒溫倉庫溫差造成冷凝水所致，故不適用合同第6-1條的約定。(2)其作為出租人的維修義務(wù)應(yīng)適用《房屋租賃合同》第7-1條，即：非恒陶公司原因，該房屋發(fā)生影響恒陶公司的使用情況，其應(yīng)在收到通知后三天內(nèi)予以修復(fù)，否則恒陶公司有權(quán)代為修復(fù)，費(fèi)用從下一期租金中予以扣除，發(fā)生營業(yè)損失由其負(fù)責(zé)賠償。故即便其未按照合同約定履行修復(fù)義務(wù)，恒陶公司亦有權(quán)自行修復(fù)，恒陶公司通過對25間房屋進(jìn)行維修后可以實現(xiàn)租賃目的。況且，在實際履行過程中，恒陶公司已將25間房屋改為布丁公寓經(jīng)營使用。綜上，恒陶公司不享有合同約定的解除權(quán)。
　　2.《上海市房地產(chǎn)登記簿》《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》，上述兩份證據(jù)材料旨在證明涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人信息。
　　3.《租賃合同》，旨在證明楊秀林對涉案房屋有權(quán)轉(zhuǎn)租及管理。
　　4.《委托授權(quán)書》，旨在證明涉案房屋的產(chǎn)權(quán)人委托楊秀林管理及轉(zhuǎn)租。
　　楊秀林對上述證據(jù)材料2-4的真實性均無異議。提請法院注意：其向案外人承租涉案房屋，并通過轉(zhuǎn)租獲取經(jīng)營利潤，恒陶公司未及時返還房屋，造成其實際損失。
　　5.《請求租賃房屋修復(fù)、損害賠償告知函》及快遞憑證，旨在證明其曾三次發(fā)函要求楊秀林予以修復(fù)并賠償。楊秀林對上述證據(jù)材料的真實性、關(guān)聯(lián)性均有異議，其未收到上述函件。上述函件的落款時間為2015年10月23日，在此之前，雙方與閔行藥材公司已經(jīng)針對涉案房屋修復(fù)問題進(jìn)行協(xié)商，由閔行藥材公司更換過道吊頂，后恒陶公司提出自行維修。
　　6.《酒店無法使用的房間賠償統(tǒng)計》【附《7-9月實際出租率統(tǒng)計表》《月營收總表》】，旨在證明2015年7月至9月的酒店損失情況。楊秀林對上述證據(jù)材料的真實性、關(guān)聯(lián)性均有異議。首先，《月營收總表》《酒店無法使用的房間賠償統(tǒng)計》系恒陶公司單方制作。其次，《7-9月實際出租率統(tǒng)計表》由案外人杭州住友酒店管理有限公司(以下簡稱杭州住友公司)出具，該司與恒陶公司有合同經(jīng)濟(jì)往來，具有利害關(guān)系。
　　7.酒店房間照片，旨在證明酒店房屋的損壞霉變情況。楊秀林對上述證據(jù)材料的真實性無異議。提請法院注意：酒店損壞情況不能證明損失得具體金額。
　　8.酒店員工身份證復(fù)印件、支付工資的銀行憑證、工資收款憑證，旨在證明酒店員工工資情況。楊秀林對上述證據(jù)材料的真實性均有異議。提請法院注意：員工安置費(fèi)并未實際發(fā)生。
　　9.電費(fèi)清單、電費(fèi)收據(jù)，旨在證明楊秀林實際收取電費(fèi)的情況。
　　10.上海市電費(fèi)收取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，旨在證明國家規(guī)定商業(yè)用電1元/度，楊秀林多收取電費(fèi)。
　　楊秀林對上述證據(jù)材料9、10的真實性均無異議。提請法院注意：根據(jù)《租賃合同》第5-3條約定，并結(jié)合恒陶公司提交的上海市電費(fèi)收取統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，租賃期間，涉案房屋的水、電費(fèi)按照政府部門定價計算，具體金額按恒陶公司獨立的分水表、分電表所示費(fèi)用加上損耗攤派的部分向其繳納。恒陶公司繳納電費(fèi)中，應(yīng)包括分表在計算時的分?jǐn)倱p耗。
　　11.《布丁酒店轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、轉(zhuǎn)讓費(fèi)收據(jù)、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、收條，旨在證明其支付了轉(zhuǎn)讓費(fèi)1,200,000元。楊秀林對上述證據(jù)材料的真實性、關(guān)聯(lián)性均有異議?！恫级【频贽D(zhuǎn)讓協(xié)議》系恒陶公司內(nèi)部股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，故恒陶公司并無酒店轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失。
　　12.支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)憑證、付款人身份證明，旨在證明支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)的情況真實。
　　13.父子關(guān)系證明、母子關(guān)系證明，旨在證明支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)人員間的關(guān)系。
　　14.布丁酒店轉(zhuǎn)讓簽署人身份證明，旨在證明案外人蘇昆侖加盟布丁酒店后再轉(zhuǎn)讓給其，其與杭州住友公司未另行簽訂協(xié)議。
　　15.恒陶公司章程、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，旨在證明酒店系自蘇昆侖處轉(zhuǎn)讓。
　　楊秀林對上述證據(jù)材料12-15的真實性、關(guān)聯(lián)性均有異議。提請法庭注意：恒陶公司提供的轉(zhuǎn)賬憑證的付款人是吳建平，收款人是蘇昆侖。恒陶公司與蘇昆侖之間并不存在酒店經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，僅憑吳建平與蘇昆侖之間的轉(zhuǎn)賬憑證無法證明恒陶公司存在轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失。付款人吳建平與恒陶公司間無直接關(guān)系。
　　16.加盟費(fèi)憑證(系開辦費(fèi)依據(jù))、合同、支付管理費(fèi)憑證，旨在證明開辦費(fèi)用情況。楊秀林對上述證據(jù)材料的真實性、關(guān)聯(lián)性均有異議。提請法庭注意：開辦費(fèi)用并非由其造成的經(jīng)濟(jì)損失，恒陶公司亦未與他人解除加盟合同。
　　17.短信記錄，旨在證明涉案房屋漏水發(fā)生的時間。楊秀林對上述證據(jù)材料的真實性均無異議。提請法院注意：其與閔行藥材公司溝通解決房屋冷凝水問題，在恒陶公司選擇自行維修受損房屋的情況下，其積極配合、主動詢問維修情況，不存在拒絕履行維修義務(wù)的行為。但恒陶公司一直以部分房屋存在冷凝水問題，經(jīng)營不佳等理由不支付租金，自2015年8月起至今未支付過任何費(fèi)用，嚴(yán)重違反了租金支付義務(wù)。
　　18.身份關(guān)系材料(3頁)，旨在證明1,200,000元轉(zhuǎn)讓款中有一部分是其法定代表人的母親所支付。楊秀林對上述證據(jù)材料的真實性均無異議。
　　19.收款憑證、協(xié)議書、收條，旨在證明1樓大堂部分所獲得的款項15,000元。楊秀林對上述證據(jù)材料的真實性均無異議。
　　被告(反訴原告)楊秀林辯稱，關(guān)于第1項訴訟請求，己方認(rèn)為，恒陶公司不享有合同解除權(quán)，但己方同意解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，并確認(rèn)合同于2016年10月26日解除，但此系協(xié)議解除，理由如下：首先，就本案爭議的維修義務(wù)應(yīng)當(dāng)適用《房屋租賃合同》第7-1條的約定：“非乙方原因，該房屋發(fā)生影響乙方使用情況，甲方應(yīng)在收到通知后三天內(nèi)予以修復(fù)，否則，乙方有權(quán)代為修復(fù)，費(fèi)用從下一期租金中予以扣除，發(fā)生營業(yè)損失由甲方賠償”?，F(xiàn)恒陶公司依據(jù)《房屋租賃合同》第6-1條行使合同解除權(quán)顯然不妥。因第6-1條約定的義務(wù)所指向的兩個樓層之間或墻面與外界之間應(yīng)做好防水處理即涂好防水涂料，防止樓上或外面的水滲漏到樓下或屋內(nèi)。本案中，經(jīng)司法鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，涉案房屋滲水并非由于樓上滲漏水所致，而是溫差導(dǎo)致冷凝水現(xiàn)象，此現(xiàn)象并非防水涂料所能解決的問題，故應(yīng)當(dāng)適用《房屋租賃合同》第7-1條的約定。由此，即便己方?jīng)]有履行維修義務(wù)，按約亦不應(yīng)當(dāng)解除合同，而是應(yīng)由恒陶公司維修后抵扣維修費(fèi)用，《房屋租賃合同》應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。其次，在合同履行過程中，己方?jīng)]有拒絕履行維修義務(wù)。當(dāng)恒陶公司向己方反映涉案房屋出現(xiàn)冷凝水問題，導(dǎo)致房屋霉變情況后，己方積極聯(lián)系閔行藥材公司，協(xié)商解決方案。嗣后，己方、恒陶公司、閔行藥材公司三方達(dá)成協(xié)商方案，閔行藥材公司更換了過道吊頂，并由恒陶公司對房屋內(nèi)部自行維修。此節(jié)事實可由恒陶公司提供的案外人上海東崗建設(shè)工程有限公司于2015年10月出具的《上海布丁酒店墻面及平頂整修工程預(yù)算書》予以證明。再次，發(fā)生冷凝水現(xiàn)象的房屋可以修復(fù)。法院根據(jù)恒陶公司的申請委托上海同測質(zhì)量檢測技術(shù)有限公司對25間房屋漏水原因進(jìn)行司法鑒定，該機(jī)構(gòu)于2016年6月30日出具司法鑒定書，認(rèn)定上述25間房屋漏水原因系閔行藥材公司恒溫倉庫，在夏、秋季節(jié)高溫、高濕環(huán)境下，在混凝土樓板板底形成的冷凝水所致，且就上述問題附《附件3：建議修復(fù)方案》。上海同測質(zhì)量檢測技術(shù)有限公司提供的修復(fù)方案、涉案房屋所有權(quán)人五金交電公司所出具的情況說明均表明損壞房屋并非不可維修。另，在原審中，己方、恒陶公司雙方確認(rèn)除上述25間房屋外，其余18間房屋尚可使用，且上述18間房屋由恒陶公司使用至今。同時，恒陶公司將酒店改建為布丁公寓，為提高出租率將原25間房屋也予以了充分利用。由此可見《房屋租賃合同》可以繼續(xù)履行。綜上，恒陶公司要求行使《房屋租賃合同》的解除權(quán)，不符合合同約定及法律規(guī)定。但基于雙方已無繼續(xù)合作的意愿和可能，己方同意解除《房屋租賃合同》關(guān)系，解除時間為恒陶公司提出解除合同的2016年10月26日。關(guān)于第2項訴訟請求，己方認(rèn)為，恒陶公司不享有合同解除權(quán)，故己方不同意支付解約違約金600,000元。退而言之，因恒陶公司未舉證證明其實際損失，故違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高，要求法院依法予以調(diào)整。關(guān)于第3項訴訟請求，己方認(rèn)為，恒陶公司主張酒店轉(zhuǎn)讓費(fèi)不屬于實際損失，與本案無關(guān)。關(guān)于訴訟請求4，己方認(rèn)為，恒陶公司主張經(jīng)營損失過高，計算方法與實際情況并不符，理由如下：(1)恒陶公司提供證明經(jīng)營情況的證據(jù)，不具備客觀真實性，不能真實反映酒店經(jīng)營情況。(2)恒陶公司提供的《月營業(yè)收入總表》《酒店無法使用的賠償統(tǒng)計》系恒陶公司單方制作，《實際出租率表》出具的單位亦與恒陶公司有經(jīng)濟(jì)往來，具有利害關(guān)系。(3)43間房屋中有兩間分別由恒陶公司法定代表人劉偉和另一員工自行居住，不存在經(jīng)營損失。(4)恒陶公司計算的經(jīng)營損失是以房屋每日全部出租為前提，事實上，恒陶公司經(jīng)營的布丁酒店業(yè)績不佳，未能達(dá)到每日滿房的情況。實際出租的情況應(yīng)當(dāng)結(jié)合現(xiàn)有經(jīng)營房屋派出所登記入住情況、開具發(fā)票、稅收繳納等進(jìn)行統(tǒng)計。(5)經(jīng)營損失應(yīng)是經(jīng)營利潤損失，但恒陶公司以經(jīng)營收入證明經(jīng)營損失，未扣除經(jīng)營成本，包括房租、人工工資及其他費(fèi)用，若認(rèn)定部分房屋無法用于實際經(jīng)營的情況，在免除其支付房租的義務(wù)后，又將這部分成本要求己方予以賠償，由此恒陶公司獲得了不當(dāng)利益，不符合損益相抵原則。(6)根據(jù)《房屋租賃合同》第7-1條，恒陶公司作為承租人對于受損房屋亦有代為維修義務(wù)。己方一直積極解決涉案房屋受損問題，然恒陶公司明知損失存在，卻怠于解決而放任損失的擴(kuò)大，沒有履行合同約定的義務(wù)，故恒陶公司對于損失擴(kuò)大存在過錯。關(guān)于第5項訴訟請求，己方認(rèn)為，恒陶公司仍在經(jīng)營過程中，員工安置費(fèi)未實際發(fā)生。關(guān)于第6項訴訟請求，己方認(rèn)為，開辦費(fèi)用并非己方造成的經(jīng)濟(jì)損失，恒陶公司亦未與杭州住友公司解除加盟合同，恒陶公司仍在使用布丁酒店名稱。關(guān)于第7項訴訟請求，己方認(rèn)為，雙方在《房屋租賃合同》中對電費(fèi)的收取有明確約定，恒陶公司主張退回多收電費(fèi)，與約定不符。
　　被告(反訴原告)楊秀林圍繞本訴的抗辯主張，向本院提供如下證據(jù)材料：
　　1.《情況說明》、短信記錄(一組)，旨在證明其積極解決涉案房屋滲水問題，不存在拒絕履行維修義務(wù)的情況。恒陶公司對《情況說明》的真實性無法判斷，該說明系五金交電公司出具，其從未見過，內(nèi)容亦與事實不符。對短信記錄(一組)的真實性認(rèn)可，但對關(guān)聯(lián)性有異議，從短信內(nèi)容中無法體現(xiàn)楊秀林積極履行維修義務(wù)。
　　2.《中國經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)深度報告》，旨在證明經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營成本包括房租、工資以及利潤率為10%至25%。首先，恒陶公司提供的經(jīng)營情況與實際情況不符。在恒陶公司經(jīng)營的布丁酒店同類型經(jīng)濟(jì)型酒店集團(tuán)如家酒店、7天酒店、漢庭酒店、錦江之星中，布丁酒店僅位于第十位。在四大經(jīng)濟(jì)型酒店集團(tuán)中，漢庭出租率明顯高于其他三家為90%左右，其他三家基本在85%左右，恒陶公司主張的100%以上的出租率明顯高于行業(yè)最高水平，不符合實際情況。其次，恒陶公司主張經(jīng)營損失過高。恒陶公司主張的經(jīng)營損失應(yīng)為扣除相應(yīng)經(jīng)營成本后的經(jīng)營利潤。恒陶公司以經(jīng)營收入計算經(jīng)營損失，損失包括投入成本和利潤。而原審判決就存在免除了恒陶公司的房租支付義務(wù)的問題?，F(xiàn)恒陶公司又將該部分房屋租金等成本作為損失要求其予以賠償，在其未收取該部分房屋租金的情況下，還需要賠償恒陶公司租金，恒陶公司由此獲得了不當(dāng)利益，不符合損益相抵原則。再次，恒陶公司提出的酒店經(jīng)營損失明顯過高。在四大經(jīng)濟(jì)型酒店集團(tuán)中，經(jīng)營毛利率為15%至25%，經(jīng)營凈利率為6%至10%。錦江酒店集團(tuán)租金(含水電)、與人工成本之和占營業(yè)成本比重超過50%，其他三家如家酒店、漢庭酒店、7天酒店營業(yè)成本比重超過60%。故按照租金(含水電)、與人工成本之和的營業(yè)成本為50%，經(jīng)營毛利率為25%計算恒陶公司經(jīng)營布丁酒店損失，屬于行業(yè)較高水平。本案中，恒陶公司經(jīng)營成本主要包括三部分：(1)恒陶公司主張的月平均人工成本22,649.34元。(2)2015年6月至2016年7月支付電費(fèi)106,416元，即月支付電費(fèi)7,601.14元；(3)房屋年租金為354,780元，25間房屋月租金為17,188.95元，即月經(jīng)營總成本約為47,439.43元。故即便按照行業(yè)最高水平計算，恒陶公司月經(jīng)營毛利率約為23,719.71元，從2015年8月1日至2016年10月26日止的恒陶公司經(jīng)營損失，即經(jīng)營毛利潤約為355,795.75元。恒陶公司提出的經(jīng)營損失明顯過高，應(yīng)予調(diào)整。恒陶公司對上述證據(jù)材料的真實性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。該份報告并非國家權(quán)威機(jī)構(gòu)制作與發(fā)布，并不能代表全部經(jīng)濟(jì)型酒店的情況，且與本案無關(guān)?！　?br/>　　3.《房屋租賃合同》《上海老閔行公交總站店施工圖》《房屋租賃終止協(xié)議》，旨在證明其與案外人溫州市玖玖旅館管理有限公司(以下簡稱溫州玖玖公司)于2012年11月15日簽訂《房屋租賃合同》，由溫州玖玖公司承租涉案房屋，租賃期限為2012年11月20日起至2022年2月19日止。合同簽訂后，溫州玖玖公司按照施工圖紙對涉案房屋共43間房屋全部進(jìn)行了裝修。溫州玖玖公司因自身原因，提前終止租賃。其與溫州玖玖公司于2013年7月17日簽訂《房屋租賃終止協(xié)議》，溫州玖玖公司同意將2013年7月20日前已投入涉案房屋的所有裝修設(shè)施、設(shè)備及物品均歸其所有，以此抵作溫州玖玖公司的違約賠償金。恒陶公司對涉案房屋的裝修，系在溫州玖玖公司原裝修基礎(chǔ)上進(jìn)行的再裝修，2013年7月20日前已投入涉案房屋的所有裝修的權(quán)利由其享有，恒陶公司無權(quán)主張，故涉案房屋裝修損失應(yīng)當(dāng)扣除2013年7月20日前已投入裝修。恒陶公司對上述證據(jù)材料的真實性無法判斷，且對關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。
　　4.產(chǎn)權(quán)證明、宗地圖的照片(一組)、違法搭建一樓商鋪照片(一組)、恒陶公司法定代表人簽署的《助拆承諾書》，旨在證明涉案房屋原一樓商鋪系因恒陶公司違法搭建被拆除且拆除利益取得的情況。恒陶公司對產(chǎn)權(quán)證明及宗地圖照片(一組)的真實性無異議，對違法搭建一樓商鋪照片(一組)，真實性無異議。其在接收房屋時，涉案房屋就是照片中的狀態(tài)，楊秀林未提供最原始房屋的照片。對《助拆承諾書》的真實性認(rèn)可，該承諾書是拆除后，街道讓其補(bǔ)簽，簽署時間在拆除違章建筑之后。
　　5.《證明》，旨在證明蘇昆侖給付的房屋押金為30,000元。恒陶公司對上述證據(jù)材料不予認(rèn)可，并稱其未向楊秀林給付過房屋押金，但押金包含在轉(zhuǎn)讓費(fèi)中。
　　被告(反訴原告)楊秀林向本院提出如下反訴訴訟請求：1.恒陶公司返還涉案房屋(另1層店鋪于2016年12月底被拆除)。2.恒陶公司按年租金354,780元的42%，支付自2015年8月1日起至合同解除之日即2016年10月26日止欠付的房屋租金計187,501.23元；3.恒陶公司償付以187,501.23元為本金，按日千分之一的標(biāo)準(zhǔn)計算，計自應(yīng)付租金之日至實際付款之日的逾期付款違約金(暫計至2018年4月10日，共計147,905.43元)；4.恒陶公司償付合同解除后三個月的房屋占有使用費(fèi)40,600.47元(分段計算：按年租金354,780元的42%，支付自2016年10月26日起至2016年10月31日的房屋占有使用費(fèi)2,069.55元；按年租金379,615元的42%，支付自2016年11月1日起至2017年1月26日的房屋占有使用費(fèi)38,530.92元)；5.恒陶公司按年租金的兩倍為標(biāo)準(zhǔn)，支付自2017年1月27日起至實際返還之日止占有期間的占有使用費(fèi)(2017年1月27日起至2019年10月31日止年租金為379,615元，2019年11月1日起至2022年2月19日止的年租金為406,188元，暫計至2018年4月10日，共計925,838.81元)。事實與理由如下：2015年5月27日，楊秀林與恒陶公司簽訂《房屋租賃合同》一份，合同約定己方將涉案房屋出租給恒陶公司經(jīng)營旅館。合同簽訂后，己方按約向恒陶公司交付房屋(包含43間客房及1層商鋪1間)。恒陶公司在租賃涉案房屋期間開設(shè)布丁酒店，期間，給付了截止2015年7月31日前的租金計80,000元。嗣后，雙方因拖欠租金及房屋凝水導(dǎo)致霉變發(fā)生糾紛。2015年12月4日，恒陶公司向法院提起訴訟。案件在審理過程中，恒陶公司于2016年10月26日向法院提出要求解除《房屋租賃合同》并賠償損失。經(jīng)法院委托，上海同測質(zhì)量檢測技術(shù)有限公司出具了司法鑒定書，認(rèn)定涉案房屋中有25間房屋因冷凝水在房屋吊頂積水而發(fā)生霉變。2017年4月28日，法院作出一審判決，解除了《房屋租賃合同》。但恒陶公司未及時搬離涉案房屋，己方多次催告，并同意給予恒陶公司合理期限內(nèi)騰退房屋。但恒陶公司仍拒不返還房屋、給付費(fèi)用。
　　被告(反訴原告)楊秀林圍繞反訴的訴訟請求，向本院提供如下證據(jù)材料：
　　1.《房屋租賃合同》，旨在證明其與恒陶公司之間的租賃合同關(guān)系及雙方的權(quán)利義務(wù)。恒陶公司對上述證據(jù)材料的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均予以認(rèn)可。
　　2.照片(一組)、恒陶公司企業(yè)信息(一組)，旨在證明恒陶公司無拒付租金的正當(dāng)理由，且至今仍實際占有使用涉案房屋。提請法庭注意：首先，原審判決恒陶公司享有合同解除權(quán)，租賃合同于2016年10月26日解除的情況下，恒陶公司至今未搬離，且仍經(jīng)營涉案房屋，不僅使用18間完好房屋，還以公寓形式經(jīng)營使用25間霉變房屋。其次，恒陶公司未搬離涉案房屋，導(dǎo)致其損失擴(kuò)大，主觀存在故意。最后，恒陶公司以部分房屋存在冷凝水問題，經(jīng)營不佳等理由拒不支付租金，嚴(yán)重違反了合同約定的租金支付義務(wù)。恒陶公司對上述證據(jù)材料的真實性均予以認(rèn)可，但對關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。提請法院注意：其對照片的認(rèn)可，不代表認(rèn)可涉案房屋能夠正常經(jīng)營。
　　3.短信記錄(一組)，旨在證明其向恒陶公司催討租金的情況。恒陶公司對上述證據(jù)材料的真實性予以認(rèn)可，從短信內(nèi)容可知其一直要求解決漏水問題。
　　原告(反訴被告)恒陶公司針對楊秀林的反訴辯稱，涉案房屋因霉變導(dǎo)致房屋使用價值降低，合同目的無法實現(xiàn)，故不同意楊秀林反訴訴訟請求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2006年1月10日，五金交電公司取得坐落于上海市閔行區(qū)建設(shè)路XXX號房屋(用途為商業(yè))的《上海市房地產(chǎn)權(quán)證》。
　　2012年11月27日，五金交電公司將上海市閔行區(qū)建設(shè)路XXX號1-3層樓租賃給楊秀林經(jīng)營，建筑面積2,400平方米，租賃期限自2013年1月1日至2022年4月30日止。
　　2013年8月12日，楊秀林(簽約甲方，出租方)與蘇昆侖(簽約乙方，承租方)簽訂《房屋租賃合同》，合同中與本案有關(guān)的內(nèi)容如下：一、甲方將上海市閔行區(qū)建設(shè)路XXX號3層整層(約800平方米)及1層店鋪(總計面積約810平方米)出租給乙方。二、甲方于2013年9月1日向乙方交付房屋，房屋租賃期自2013年9月1日起至2022年2月19日止。免租期自2013年9月1日起至2013年10月31日止。三、本合同簽署后5個工作日內(nèi)，乙方向甲方支付租房定金50,000元，甲方向乙方出具“房屋租賃定金收據(jù)”。房屋交接前，若甲方違約，則上述定金由甲方雙倍返還給乙方，若乙方違約，則甲方不予返還定金。在房屋交接時，乙方憑“房屋租賃定金收據(jù)”向甲方換取“房屋租賃保證金收據(jù)”。租賃關(guān)系終止，在乙方付清所有費(fèi)用，甲方應(yīng)在5個工作日內(nèi)無息歸還乙方保證金。
　　2014年4月1日，恒陶公司成立，法定代表人為蘇昆侖。
　　2015年5月27日，楊秀林(簽約甲方，出租方)與恒陶公司(簽約乙方，承租方)簽訂《房屋租賃合同》一份，合同中與本案有關(guān)的內(nèi)容如下：一、甲方出租給乙方的房屋位于上海市閔行區(qū)建設(shè)路XXX號3層整層(約800平方米)及1層店鋪一間(約10平方米)，甲方承諾該房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商業(yè)用房。乙方承諾租賃該房屋作為經(jīng)營旅館使用。乙方保證，租賃期間內(nèi)未取得甲方書面同意前，不擅自改變上述約定的旅館使用用途。二、交付日期和租賃期限。甲方于2013年10月1日(交房日)前向乙方交接該房屋，租賃期限自2013年10月1日起至2022年2月19日止，共計10年3個月。免租期為3個月(從2013年10月1日至2013年12月30日)。三、房屋租金標(biāo)準(zhǔn)及給付方式。2013年11月1日至2016年10月31日止，年度租金354,780元，季度租金88,695元。2016年11月1日至2019年10月31日止，年度租金379,615元，季度租金94,904元。2019年11月1日至2022年2月19日，年度租金406,188元，季度租金101,547元。乙方支付給甲方的以上租金已經(jīng)考慮并包含乙方租賃期間及免租金裝修期限間該房屋和土地有關(guān)的所有稅、費(fèi)。支付方式為合同簽訂，乙方須在房屋交接后5個工作日，將首期3個月租金支付給甲方。乙方逾期支付，每逾期一日按逾期金額的千分之一計違約金。四、定金。本合同簽署后5個工作日內(nèi)，乙方向甲方支付租房定金50,000元，在房屋交接時，乙方憑“房屋租賃定金收據(jù)”向甲方換取“房屋租賃保證金收據(jù)”。租賃關(guān)系終止，在乙方付清所有費(fèi)用，甲方應(yīng)在5個工作日內(nèi)無息歸還乙方保證金。五、房屋的交付及使用。交付該房屋前，甲方須做好該房屋樓頂、墻面的防水、防漏工程。如果房屋交付后，非乙方原因發(fā)生滲水、漏水的情形，甲方須在接到乙方書面通知后十日內(nèi)，完成防水、防漏工程，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。乙方的承租范圍的墻面、一樓的大堂門頭、樓頂?shù)牟糠治恢脷w乙方使用，房屋租金已包含場地使用費(fèi)，甲方不另收取費(fèi)用，但相關(guān)審批手續(xù)由乙方自行辦理。本合同簽署后至房屋交接時，甲方可以搬走該房屋內(nèi)可以移動的家具、電器，其余裝修及設(shè)備均不可拆除，保持現(xiàn)狀交給乙方，房屋交接后，甲方未拆除物品乙方有權(quán)自行處理。一樓店鋪，甲方提供一樓約10平方米面積的店鋪供乙方作為接待臺使用，房屋租金已包含場地使用費(fèi)，甲方不另行收取費(fèi)用，期限與本合同生效的期限一致。六、房屋使用要求和維修責(zé)任。租賃期間，因非乙方原因，該房屋發(fā)生影響乙方使用的狀況，甲方應(yīng)在收到乙方書面通知后三天內(nèi)，及時給予修復(fù)。否則，乙方有權(quán)代為修復(fù)或更換，修復(fù)費(fèi)用乙方可以在下期租金直接扣除，因此影響乙方經(jīng)營所造成的損失由甲方賠償。七、除甲方同意乙方續(xù)租外，乙方應(yīng)在本合同的租期屆滿之日返還房屋，逾期返還該房屋的，每逾期一日，乙方應(yīng)按合同所規(guī)定的當(dāng)時租金標(biāo)準(zhǔn)的2倍向甲方支付該房屋占用期間使用費(fèi)。八、甲、乙方同意，在下列情形之一的，守約方可書面通知違約方解除本合同，違反合同的一方，應(yīng)向守約方支付違約金600,000元。造成守約方損失的，還應(yīng)賠償守約方因此造成的所有損失：……2.甲方交付的房屋不符合本合同的約定，致使乙方不能實現(xiàn)租賃目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。3.甲方不能完全履行本合同第六條所列承諾的。……7.乙方每次延遲支付房租，當(dāng)甲方每次書面催告后，乙方收到該催款通知30日仍未支付的。
　　2015年7月至9月期間，恒陶公司向楊秀林反映涉案房屋中有8間至9間房屋發(fā)生霉變，后恒陶公司發(fā)現(xiàn)涉案房屋中第3層北側(cè)計25間房屋及過道頂面有大量的水滴導(dǎo)致樓頂面涂料起皮、脫落、水滴落在石膏板吊頂上，導(dǎo)致吊頂發(fā)霉、變色，東側(cè)房間墻面發(fā)霉，房間無法正常使用。楊秀林接到恒陶公司漏水通知，經(jīng)現(xiàn)場查看后，在吊頂與樓頂頂面之間的墻面上開通風(fēng)孔，并在東、西兩側(cè)墻面上各設(shè)置一個通風(fēng)口，但未解決霉變問題。
　　2015年8月1日起，恒陶公司未再向楊秀林給付租金。
　　2015年10月8日，楊秀林向恒陶公司發(fā)出知函，認(rèn)為恒陶公司拖欠2015年第三季度租金，故要求解除雙方間的《房屋租賃合同》。
　　2015年10月13日，恒陶公司函告楊秀林稱，涉案房屋中有25間客房于2015年6月21日起出現(xiàn)冷凝水結(jié)露滴水問題，導(dǎo)致吊頂霉變無法接待賓客，損失嚴(yán)重，要求楊秀林于10日內(nèi)完成防水防漏和修復(fù)工作并作賠償。
　　2015年10月26日，楊秀林致函恒陶公司，要求其搬離涉案房屋。
　　2016年2月，恒陶公司向本院提起本案訴訟。當(dāng)時，其向本院提出的訴訟請求如下：1.楊秀林繼續(xù)履行合同并對所租賃房間冷凝水霉變問題進(jìn)行徹底處理及維修。2.楊秀林賠償經(jīng)營損失：按73,000元/月計自2015年6月1日至修復(fù)之日止。3.楊秀林賠償裝修損失187,343元。4.楊秀林給付多收電費(fèi)8,764.28元。
　　審理中，經(jīng)恒陶公司申請，本院委托上海同測質(zhì)量檢測技術(shù)有限公司對涉案房屋中25間房屋漏水原因、修復(fù)方案進(jìn)行司法鑒定。恒陶公司為此次鑒定墊付司法鑒定費(fèi)25,000元。
　　2016年6月30日，上海同測質(zhì)量檢測技術(shù)有限公司向本院出具了《司法鑒定意見書》，上載鑒定意見：系爭房屋第3層25個房間及走道頂面滲水原因系對應(yīng)第四層閔行藥材公司設(shè)置恒溫倉庫，在夏、秋季節(jié)高溫高濕環(huán)境下，在混凝土樓板板底形成的冷凝水所致。雖采取了通風(fēng)措施，未能解決冷凝水的產(chǎn)生。建議修復(fù)方案：1.鏟除滲水區(qū)域25間房屋對應(yīng)第四層恒溫倉庫地面砂漿及飾面磚，清理基層后，鋪設(shè)防水卷材，上面做保溫砂漿后鋪設(shè)飾面磚，面積約310.70平方米。2.拆除滲水區(qū)域25間房屋發(fā)霉、變色紙面石膏板吊頂，按照布丁酒店的標(biāo)準(zhǔn)重新做吊頂，面積約310.70平方米。3.鏟除滲水區(qū)域25間房屋發(fā)霉變色墻面涂料，重新批嵌、涂刷涂料3度，面積約528.64平方米。恒陶公司對《司法鑒定意見書》無異議。楊秀林對《司法鑒定意見書》有異議，且在鑒定人員對其提出的異議當(dāng)庭進(jìn)行答復(fù)后，仍堅持其提出的意見。
　　2016年10月26日庭審過程中，恒陶公司基于上述《司法鑒定意見書》，向本院變更訴訟請求：1.確認(rèn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》于變更后的訴狀副本送達(dá)楊秀林之日解除。2.楊秀林賠償解除合同違約金600,000元。3.楊秀林賠償酒店轉(zhuǎn)讓費(fèi)1,200,000元。4.楊秀林賠償經(jīng)營損失費(fèi)12,017.04元。5.楊秀林賠償員工安置費(fèi)27,000元。6.楊秀林賠償開辦費(fèi)用128,800元。7.楊秀林返還多收取的電費(fèi)17,734元。恒陶公司對上述請求作如下闡述：1.恒陶公司原為蘇昆侖所有，其花費(fèi)了1,200,000元受讓酒店經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)、酒店內(nèi)裝修及所有家具等,現(xiàn)因合同解除,故上述費(fèi)用作為損失需向楊秀林主張，上述費(fèi)用沒有具體劃分。2.酒店尚處于經(jīng)營中，員工安置費(fèi)用尚未實際發(fā)生。3.其向住友酒店支付的加盟酒店押金128,800元。
　　2017年4月28日，本院作出一審判決，判決內(nèi)容如下：一、確認(rèn)原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司與被告(反訴原告)楊秀林于2015年5月27日簽訂的關(guān)于上海市閔行區(qū)建設(shè)路XXX號商業(yè)用房的《房屋租賃合同》于2016年10月26日解除。二、原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)搬離上海市閔行區(qū)建設(shè)路XXX號3層整層及1層店鋪一間，將承租的房屋歸還被告(反訴原告)楊秀林。三、原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)楊秀林自2015年8月1日起至2016年10月26日止，按照年租金354,780元的42%計算的租金。四、原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)楊秀林自2016年10月27日起至2016年10月31日止，按照年租金354,780元的42%計算的房屋使用費(fèi)。五、原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)楊秀林自2016年11月1日起至本判決生效之日止，按照年租金379,615元的42%計算的房屋使用費(fèi)。六、被告(反訴原告)楊秀林于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司解除合同違約金600,000元。七、被告(反訴原告)楊秀林于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司經(jīng)濟(jì)損失1,000,000元。八、駁回原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司其余訴訟請求。　　
　　楊秀林不服上述判決，遂上訴于上海市第一中級人民法院，該院經(jīng)審理后，將本案發(fā)回重審。
　　2018年6月20日，恒陶公司向本院遞交了《經(jīng)營損失司法審計申請書》，本院經(jīng)審核后，由上海市高級人民法院確定由上海求是會計師事務(wù)所進(jìn)行司法鑒定。
　　2018年6月30日，恒陶公司向本院遞交了《裝修現(xiàn)值審價申請》，本院審核后，由上海市高級人民法院確定由上海滬港建設(shè)咨詢有限公司進(jìn)行司法鑒定。恒陶公司為此次鑒定墊付司法鑒定費(fèi)計15,000元。
　　2018年9月6日，恒陶公司向本院遞交了《撤銷經(jīng)營損失司法審計(申請書)》，向本院撤銷司法審計申請。審理中，恒陶公司向本院明確撤銷司法審計的原因：1.其未能提供規(guī)范性的會計賬本。2.因其經(jīng)營尚未滿一年，故其無法根據(jù)審計部門的要求提供2015年漏水前一年完整的會計憑證。3.審計部門要求其提供上一家酒店的憑證，但上一家酒店不愿意配合。
　　2018年11月27日，上海求是會計師事務(wù)所以無法進(jìn)行司法鑒定為由撤銷了司法鑒定程序。
　　2019年1月7日，上海滬港建設(shè)咨詢有限公司向本院出具《報告書》，上載：無爭議審價建議為：工程造價389,283元。其中，裝修工程造價144,148元，安裝工程造價245,135元。殘值計取從2013年11月開始折算。殘值按8年攤銷，剩余38個月殘值為173,555.29元。計算方法如下：殘值留存389,283元×5%+4,055.03元/月×38個月(扣除自2013年11月至2018年8月已使用的58個月)=173,555.29元。爭議審價建議為：工程造價811,388元。其中：裝修工程，造價為584,138元。安裝工程，造價為227,250元。
　　2019年1月25日，經(jīng)庭審質(zhì)證，恒陶公司對《報告書》提出如下異議：1.酒店大堂已經(jīng)拆除，內(nèi)部裝潢未被納入審價報告。2.對使用時間計算為58個月有異議，應(yīng)當(dāng)計算至2015年6月，該日期為漏水發(fā)生月，故應(yīng)當(dāng)作為計算節(jié)點。3.爭議項中：其在接收酒店時，酒店已有裝潢，包含在1,200,000元的轉(zhuǎn)讓款中。
　　楊秀林對《報告書》提出如下異議：1.為何有5%殘值的留存率？2.審價報告分為兩塊，其中無爭議部分涉及預(yù)算表1、8、15、22、29、36、44部分，是原來酒店留下的裝修，非恒陶公司進(jìn)場后二次裝修。3.審價報告中有爭議部分中涉及客房中的隔斷、配電設(shè)施、熱水器亦是原來酒店留下的裝修，非恒陶公司所添附。上述內(nèi)容應(yīng)當(dāng)歸入爭議項。
　　鑒定部門派員出庭，對恒陶公司提出的異議作如下答復(fù)：1.酒店大堂的裝潢在現(xiàn)場勘察過程中未看見，故無法計入審價報告。2.關(guān)于折舊期限問題。因為其在進(jìn)行司法鑒定過程中均是按照裝修完畢的時間計算至現(xiàn)場勘察時間，相應(yīng)計算方式已經(jīng)列明在審價報告中。關(guān)于房屋是否能夠使用的問題，因其至現(xiàn)場進(jìn)行勘察時看到房屋內(nèi)有租戶，故按照現(xiàn)場測量的時間來計算折舊期限。3.其是根據(jù)現(xiàn)場情況制作了報告，現(xiàn)場的裝潢究竟是誰添附的，其無法作出判斷。對楊秀林提出的異議作如下答復(fù)：1.根據(jù)稅法的規(guī)定，即使裝修攤銷完畢，仍需要保留5%的殘值。2.其與雙方當(dāng)事人都曾溝通過，既然將地面面層列入無爭議項，楊秀林提出的第2項異議需與地面面層一起施工，那么理應(yīng)將上述施工項目與地面面層一同列入無爭議項。3.楊秀林提出的第3點異議已列入爭議項目。
　　2019年2月20日，恒陶公司與楊秀林就涉案房屋簽訂了《房屋交接清單》，恒陶公司將涉案房屋返還給楊秀林。
　　另查明，恒陶公司于2016年7月28日出具《助拆承諾書》，上載：為配合江川路街道居民區(qū)“五違”和環(huán)境綜合整治工作的順利進(jìn)行，本人承諾，同意拆除我戶在建設(shè)路43室搭建部位搭建的建筑物，因個人原因，自行拆除存在困難，特申請街道有關(guān)部門予以助拆。若違背承諾愿承擔(dān)一切后果。
　　2017年4月26日，恒陶公司(簽約甲方)與五金交電公司(簽約乙方)簽訂《協(xié)議書》，協(xié)議約定：由建設(shè)路XXX號原屬于布丁酒店大堂(甲方)的建設(shè)物，現(xiàn)配合城市違法建設(shè)工作組安排拆除，由華坪街道辦事處賠償20,000余元，甲方與乙方安排，華坪街道辦事處賠償款20,000余元結(jié)款三日內(nèi)，甲方向乙方支付墻面改造工程費(fèi)5,000元。
　　2019年3月25日，恒陶公司向本院進(jìn)一步明確了訴訟請求，即撤回本訴第2項訴訟請求，要求法院按照合同約定結(jié)合其實際損失(轉(zhuǎn)讓費(fèi)、經(jīng)營損失、員工安置費(fèi)、開辦費(fèi))依法調(diào)高其違約金。
　　本院認(rèn)為，恒陶公司與楊秀林就涉案房屋簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。
　　本案的爭議焦點：恒陶公司是否有權(quán)行使合同解除權(quán)？
　　《中華人民共和國合同法》第二百二十一條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。根據(jù)上述法律規(guī)定，出租人修繕義務(wù)的構(gòu)成要件包括以下四項：1.有修繕的必要。2.有修繕的可能(事實上能修復(fù)，并且在經(jīng)濟(jì)上亦合算)。3.在租賃期間承租人已為修繕的通知。4.當(dāng)事人無另外的約定。
　　就本案而言，恒陶公司向法院提起訴訟時，起初是要求楊秀林繼續(xù)履行《房屋租賃合同》，并對所租賃房間冷凝水霉變問題進(jìn)行徹底處理及維修。審理過程中，法院委托了上海同測質(zhì)量檢測技術(shù)有限公司就涉案房屋存在的問題進(jìn)行了檢測。上海同測質(zhì)量檢測技術(shù)有限公司經(jīng)檢測后向本院出具了《司法鑒定意見書》，意見書對涉案房屋存在的問題提出了修復(fù)建議。但楊秀林作為出租方對《司法鑒定意見書》的意見不予認(rèn)可，并在鑒定人員對其提出異議當(dāng)庭進(jìn)行了答復(fù)的情況下，仍堅持其意見。本院認(rèn)為，雖然鑒定部門出具的修復(fù)方案稱涉案房屋可以修復(fù)，但在楊秀林對《司法鑒定意見書》不予認(rèn)可的情況下，對于承租方恒陶公司而言，涉案房屋最終究竟由誰負(fù)責(zé)修理、修復(fù)費(fèi)用如何結(jié)算、修復(fù)時間如何確定、修復(fù)期間的租金如何計算、修復(fù)期間對整個酒店的經(jīng)營(涉案房屋為43間，受損房屋為25間)影響等均需與楊秀林進(jìn)行協(xié)商，在楊秀林不認(rèn)可鑒定意見的情況，雙方顯然無法就上述問題進(jìn)行協(xié)商，鑒于當(dāng)時的情況，恒陶公司以《房屋租賃合同》無法得以繼續(xù)履行，變更了訴訟請求，即要求解除《房屋租賃合同》，符合法律的規(guī)定，本院予以支持。同時，本院確認(rèn)《房屋租賃合同》的解除日為2016年10月26日。
　　《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
　　下面，本院根據(jù)上述法律規(guī)定，結(jié)合本院查明的事實，就雙方提出的各項訴訟請求作如下處理：
　　一、關(guān)于楊秀林要求恒陶公司按年租金354,780元的42%，支付自2015年8月1日起至合同解除之日即2016年10月26日止欠付的房屋租金計187,501.23元的訴訟請求，于法有據(jù)，本院予以支持。
　　二、關(guān)于楊秀林要求恒陶公司償付上述租金逾期付款違約金的訴訟請求，于法無據(jù)，本院不予支持。
　　三、關(guān)于楊秀林要求恒陶公司按年租金標(biāo)準(zhǔn)的42%給付自合同解除日至2017年1月26日的房屋占有使用費(fèi)的訴訟請求，于法有據(jù)，本院予以支持。
　　四、關(guān)于楊秀林以恒陶公司在法院原審判決確認(rèn)《房屋租賃合同》于2016年10月26日解除后仍拒不搬離涉案房屋為由要求恒陶公司按年租金的兩倍為標(biāo)準(zhǔn)支付自2017年1月27日起至實際返還之日止房屋占有使用費(fèi)的訴訟請求。本院認(rèn)為，因原審民事判決書并未發(fā)生法律效力，涉案房屋中的裝修殘值尚有待司法鑒定，故恒陶公司未搬離涉案房屋確有原因，故自2017年1月27日至實際搬離日止的房屋占有使用費(fèi)，本院仍按年租金標(biāo)準(zhǔn)的42%予以支持。
　　五、關(guān)于楊秀林要求恒陶公司返還涉案房屋的問題。因雙方就涉案房屋已于2019年2月20日辦理了交接手續(xù)，故對該項訴訟請求不再予以處理。
　　六、關(guān)于恒陶公司要求楊秀林賠償酒店轉(zhuǎn)讓費(fèi)1,200,000元的問題。恒陶公司稱，酒店原為蘇昆侖所有，其花費(fèi)了1,200,000元受讓了酒店經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)、酒店內(nèi)裝修及所有家具等,且上述費(fèi)用沒有進(jìn)行具體劃分，現(xiàn)因《房屋租賃合同》提前解除,故上述費(fèi)用作為損失需向楊秀林予以賠償。本院認(rèn)為，若誠如恒陶公司所述，該司花費(fèi)了1,200,000元向蘇昆侖受讓了酒店經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)、酒店內(nèi)裝修及所有家具等,那么所花費(fèi)的費(fèi)用在未經(jīng)楊秀林確認(rèn)的情況下，所謂酒店的經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)及所有家具等均不能作為損失由楊秀林予以賠償。當(dāng)然，本院注意到，楊秀林與恒陶公司間的《房屋租賃合同》簽訂于2015年5月27日，租賃合同約定的租期系計自2013年，可見蘇昆侖投入的裝修、已給付的房屋押金確實由恒陶公司承繼，現(xiàn)《房屋租賃合同》提前解除，楊秀林理應(yīng)將收取的保證金退還恒陶公司，并作為違約方就涉案房屋內(nèi)的裝修殘值進(jìn)行賠償?，F(xiàn)投入的裝修損失經(jīng)鑒定，根據(jù)鑒定單位提供的計算方式，截止2019年2月20日，涉案房屋內(nèi)的裝修殘值應(yīng)為149,225.11元。至于保證金，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，蘇昆侖實際給付的保證金為30,000元。
　　七、關(guān)于恒陶公司要求依據(jù)其實際損失依法調(diào)高違約金的問題。恒陶公司提出的實際損失如下：1.楊秀林賠償員工安置費(fèi)27,000元。2.楊秀林賠償開辦費(fèi)用128,800元。3.經(jīng)營損失費(fèi)2,584,027.87元【計算方式如下：平均房價(88.31)×實際出租率(109.9%)×受損天數(shù)(計自2015年8月1日至2018年4月30日)乘以受損房間數(shù)(25)】。關(guān)于第1項損失，恒陶公司未就上述費(fèi)用的發(fā)生提供證據(jù)，故本院對該部分損失不予認(rèn)定。關(guān)于第2項損失，恒陶公司未提供證據(jù)證明其已與加盟公司解除加盟合同，故本院對該部分損失不予認(rèn)定。關(guān)于第3項損失，本院認(rèn)為，上述損失應(yīng)分為兩個階段。第一階段為合同解除前的經(jīng)營損失，審理中，楊秀林自認(rèn)自2015年8月1日至2016年10月26日止的恒陶公司經(jīng)營損失可按355,795.75元計算，本院尊重楊秀林的意見，認(rèn)定合同解除前的經(jīng)營損失為355,795.75元。第二階段為合同解除后的經(jīng)營損失。審理中，恒陶公司向法院遞交了司法鑒定申請，后因無法向鑒定部門提供所需資料而向法院撤回了該項鑒定。在恒陶公司無法向本院證明該部分損失的情況下，該部分損失由本院根據(jù)本案實際情況予以酌定。綜上，本院結(jié)合《房屋租賃合同》解除的原因、恒陶公司自2015年8月起至2019年2月20日占有使用涉案房屋，卻未給付過租金及房屋占有使用費(fèi)及本院判付的租金金額僅為合同約定標(biāo)準(zhǔn)的42%等情形，酌定由楊秀林給付恒陶公司違約金為500,000元。
　　八、關(guān)于恒陶公司要求楊秀林返還多收取的電費(fèi)17,736元的問題。雙方在《房屋租賃合同》中對電費(fèi)的收取有明確約定，恒陶公司主張退回所謂多收的電費(fèi)，與合同約定明顯不符，本院不予支持。
　　綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第二百二十一條之規(guī)定,判決如下：
　　一、確認(rèn)原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司與被告(反訴原告)楊秀林于2015年5月27日簽訂的《房屋租賃合同》于2016年10月26日解除。
　　二、原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告(反訴原告)楊秀林租金187,501.23元(計自2015年8月1日至2016年10月26日止)。
　　三、原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付被告(反訴原告)楊秀林房屋占有使用費(fèi)374,979元(計自2016年10月27日至2019年2月20日止)。
　　四、被告(反訴原告)楊秀林于本判決生效之日起十日內(nèi)償付原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司違約金500,000元。
　　五、被告(反訴原告)楊秀林于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司裝修補(bǔ)償款149,225.11元。
　　六、被告(反訴原告)楊秀林于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司保證金30,000元。
　　七、駁回原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司其他的本訴訴訟請求。
　　八、駁回被告(反訴原告)楊秀林其他的反訴訴訟請求。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本訴案件受理費(fèi)38,460.51元，由原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)31,859.65元，被告(反訴原告)楊秀林負(fù)擔(dān)6,600.86元。
　　反訴案件受理費(fèi)減半收取計8,258.30元，由原告(反訴被告)上海恒陶酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)3,568.11元，被告(反訴原告)楊秀林負(fù)擔(dān)4,690.19元。
　　司法鑒定費(fèi)25,000元(由上海同測質(zhì)量檢測技術(shù)有限公司收取)，司法鑒定費(fèi)15,000元(由上海滬港建設(shè)咨詢有限公司收取)，共計40,000元，由被告(反訴原告)楊秀林負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，
　　上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：錢??潔

書記員：林??霞