原告(反訴被告)：上海恒吉自動化技術(shù)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：王維蓉，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：吳天洪，上海磊天律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：王惠娟，上海磊天律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：韓某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市奉賢區(qū)。
　　委托訴訟代理人：方惠榮，上海達(dá)尊律師事務(wù)所律師。
　　原告(反訴被告)上海恒吉自動化技術(shù)有限公司(以下簡稱恒吉公司)訴被告(反訴原告)韓某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年4月3日受理后，先適用簡易程序，于2018年6月27日公開開庭進(jìn)行了審理。后因案件復(fù)雜轉(zhuǎn)為普通程序組成合議庭，于2018年9月26日再次公開開庭進(jìn)行了審理。恒吉公司的委托訴訟代理人王惠娟和被告韓某及其委托訴訟代理人方惠榮到庭參加了上述庭審，原告的法定代表人王維蓉到庭參加了第一次庭審。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　恒吉公司向本院提出訴訟請求：1、請求判令被告返還占用使用費204,726元(人民幣，下同)；2、請求判令被告支付以204,726元為基數(shù)自2018年3月28日至判決生效日止按同期銀行貸款利率的利息；3、請求判令被告支付原告提起訴訟支出的保險費2,500元；4、本案訴訟費用由被告承擔(dān)。事實和理由：原、被告于2017年7月12日簽訂一份《房屋租賃合同書》，雙方約定由被告向原告提供廠房，原告支付相應(yīng)租金，隨后原告按照約定支付了租金。后由于發(fā)現(xiàn)出租給原告的廠房屬于無證廠房，無法辦理相關(guān)環(huán)保等手續(xù)故無法繼續(xù)經(jīng)營，故于2018年2月15日后停用該廠房并返還該廠房給被告，但被告之前卻多收取了原告204,726元租金。原告幾次向被告催要均未果。故原告認(rèn)為：被告此種拖欠租金的行為已經(jīng)嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益，如再不采取法律措施恐將遭受更大的損失。
　　為維護(hù)原告的合法權(quán)益特提起訴訟。
　　被告韓某辯稱，雙方先后簽訂了兩份租賃合同，租賃關(guān)系自2011年6月起，原告尚拖欠租金未付。要求駁回原告的訴訟請求，并向本院提起反訴。
　　韓某向本院提出反訴請求：1、要求原告支付拖欠的租金52,799元；2、要求原告支付違約金200,000元；3、反訴受理費由原告承擔(dān)。事實和理由：原、被告于2011年6月16日簽訂房屋租賃合同，被告將奉浦開發(fā)區(qū)(吳塘村)浦靈路XXX號廠房租賃給原告，期限為2011年7月15日起至2017年7月14日止，第一年至第三年租金為400,000元每年，第四年至第六年每年遞增5%，在2017年7月12日續(xù)簽合同，期限為六年，第一年至第三年租金為490,000元每年，至今應(yīng)付租金2,745,831元，但原告陸續(xù)支付租金2,693,032元，尚欠租金未付。根據(jù)合同約定擅自解除合同，違約金為200,000元，故提出反訴。
　　恒吉公司辯稱，雙方合同無效。第一份合同已經(jīng)履行完畢，原告不存在拖欠租金，不同意反訴請求。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2011年6月，原、被告簽訂《房屋租賃合同書》一份，約定甲方(韓某)將位于奉浦開發(fā)區(qū)(吳塘村)浦靈路2,500平方米房屋租賃給乙方(恒吉公司)使用。租賃期限為6年，從2011年7月15日起至2017年7月14日止。第一年至第三年年租金400,000元；第四年至第六年年租金為420,000元。上述租賃到期前，原、被告于2017年7月12日續(xù)簽了《房屋租賃合同書》，續(xù)簽六年租賃期限，從2017年7月15日起至2023年7月14日止。第一年至第三年年租金490,000元；第四年至第六年年租金514,500元。違約責(zé)任約定為違約方向守約方支付違約金，三年內(nèi)支付違約金200,000元，三年后支付違約金100,000元。
　　2018年2月5日，恒吉公司向韓某發(fā)出《告知書》，稱恒吉公司從2018年2月15日開始停止租用浦靈路XXX號廠房。恒吉公司于2018年2月15日前搬離了租賃房屋。
　　恒吉公司在租賃期間，先后向韓某支付了2,743,032元(包括代韓某支付的電容擴(kuò)容費73,032元)。
　　另查，系爭租賃房屋原系奉賢區(qū)鄔橋鎮(zhèn)吳塘村農(nóng)工商合作社閑置資產(chǎn)，為集體土地使用權(quán)證。通過產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給案外人張某某，后又有張某某轉(zhuǎn)讓給韓某。韓某取得上述房屋后進(jìn)行了翻建。
　　本院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。本案原、被告簽訂《房屋租賃合同書》，涉及的房屋沒有房地產(chǎn)權(quán)證也無建設(shè)工程規(guī)劃許可證，上述合同屬無效。韓某基于該無效合同要求恒吉公司承擔(dān)違約金的請求本院不予支持。恒吉公司自2011年7月15日使用租賃房屋至2018年2月14日止，按照合同約定，產(chǎn)生的使用費合計為2,745,831元，現(xiàn)恒吉公司先后支付的費用為2,743，032元。恒吉公司認(rèn)為雙方第一份合同在簽訂第二份合同后已經(jīng)結(jié)束，使用費計算應(yīng)當(dāng)按照第二份合同簽訂后先后支付的490,000元結(jié)算，如第一份使用費有拖欠也已經(jīng)超過訴訟時效。韓某認(rèn)為，使用費支付是連續(xù)性的，后支付的使用費應(yīng)先抵扣前拖欠的使用費后，再結(jié)算后使用費部分。本院認(rèn)為，原、被告租賃存在持續(xù)性過程，被告韓某的觀點符合客觀實際，本院采信被告韓某的意見。對于被告韓某稱原告恒吉公司支付的費用中包含50,000元貨款的意見，由于未能提供相關(guān)證據(jù)，本院不予認(rèn)可。綜上，本院認(rèn)為，恒吉公司在租賃期間，尚拖欠韓某使用費2,799元。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)上海恒吉自動化技術(shù)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被告(反訴原告)韓某占用使用費2,799元；
　　二、駁回原告(反訴被告)上海恒吉自動化技術(shù)有限公司的訴訟請求；
　　三、駁回被告(反訴原告)韓某的其余反訴請求。
　　本訴案件受理費人民幣4,408元，保全費1,544元，由原告(反訴被告)上海恒吉自動化技術(shù)有限公司負(fù)擔(dān)；反訴案件受理費2,546元，由被告(反訴原告)韓某負(fù)擔(dān)2,496元，由原告(反訴被告)上海恒吉自動化技術(shù)有限公司負(fù)擔(dān)50元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。　

審判員：屠朝輝

書記員：張??英